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公租房物业服务和使用监管制度
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你可能喜欢公租房物业管理法律问题研究--《华中师范大学》2015年硕士论文
公租房物业管理法律问题研究
【摘要】：公共租赁住房(简称“公租房”)是我国近几年兴起的一项新型保障性住房制度。作为一项重要的“民生工程”,它弥补了以往廉租房和经济适用房保障功能的不足,为我国大量中低收入住房困难群体提供了一个安居之所,因此,公租房成为近年来各地重点推行的保障性住房。但是,由于多数城市存在重规划、重建设、轻管理的倾向,随着公租房在全国各地大规模地建成,房屋后期的使用和管理,尤其是物业管理方面的问题开始显露出来。关于公租房物业管理,由于相关政策法规还不够健全,导致政府在监督管理时出现困难,各方主体在矛盾纠纷出现时不能及时解决。并且,在物业管理过程中,公租房因其自身诸多特殊性而不能完全适用一般商品房的物业管理制度,因此,其物业管理在实践中会遇到了很多新的问题。与公租房的规划、建设、分配等环节不同,房屋交付使用后的好坏,直接关系到公租房的社会救济和保障功能能否发挥应有的实效,关系到国家住房保障政策能否真正落到实处,影响着公租房的可持续发展。本文分析了目前我国公租房在物业管理上存在的问题,并借鉴发达国家和地区的物业管理法制经验,在此基础上来构建我国公租房物业管理法律制度。全文共分为四个部分：第一部分,主要阐述了公租房及其物业管理的概念和特征、法律关系、相关理论依据及现实意义。公租房物业管理是指物业服务企业受产权单位委托,依据相关法律规定或物业服务合同的约定对公租房小区的建筑物及其相关配套设施设备进行维护、修缮、服务的活动。公租房是一种保障性住房,在物业管理上具有特殊性,虽然物业管理本身是趋于市场化的管理方式,要遵循市场规律,但因公租房是政府出资或扶持而建成的,因此必须是在政府参与下的管理。物业管理的服务对象是承租人而非业主。第二部分,介绍了在公共住房物业管理方面比较成熟的国家和地区的法制经验以及对我国的借鉴。分别对新加坡、美国和中国香港的公共住房物业管理制度进行了介绍和分析,并总结了他们先进的物业管理制度和经验,即建立了完备的物业管理法律制度,且注重对公共住房物业管理的监管,在此过程中,政府发挥主导作用,对构建我国公租房物业管理法律制度有重要借鉴意义。第三部分,分析了我国公租房物业管理目前的现状以及存在的问题。在法律上表现出立法层次低,缺乏与公租房配套的物业管理法规；在物业管理模式上,市场化运行意识淡薄,政府没有发挥监管的作用；在物业管理费用机制上,物业管理费用定价不科学,并且收费内容和标准不合理。第四部分,主要是构建我国公租房物业管理法律制度。该部分是针对第三部分提到的问题而提出相应的建议。在法律制度方面,要提升公租房的物业管理法律层次和效力,制定专项物业管理法律法规,并明确各主体方之间的权利和义务；在物业管理模式方面,运用市场机制管理,并充分发挥政府保障作用,同时推行承租人自治维权机制；在收费机制方面,建立合理的收费方式、物业服务内容和收费标准。
【关键词】：
【学位授予单位】：华中师范大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2015【分类号】：D922.181【目录】：
摘要6-8Abstract8-11一、公租房物业管理的基本理论11-21 (一) 公租房及其物业管理的概念及特征11-14 (二) 公租房物业管理的法律关系14-16 (三) 公租房物业管理的理论基础16-19 (四) 发展公租房物业管理的现实意义19-21二、域外公共住房物业管理经验及启示21-28 (一) 新加坡公共组屋物业管理经验21-23 (二) 香港公屋物业管理经验23-25 (三) 美国公共住宅物业管理经验25-26 (四) 域外公共住房物业管理经验对我国的启示26-28三、我国公租房物业管理法律制度现状及问题28-35 (一) 我国公租房物业管理的立法现状28-30 (二) 我国公租房物业管理的制度现状30-31 (三) 我国公租房物业管理立法存在的问题31-32 (四) 我国公租房物业管理制度存在的问题32-35四、公租房物业管理法律制度的构建35-42 (一) 健全公租房物业管理法律35-37 (二) 创新公租房物业管理模式37-40 (三) 完善公租房物业管理收费机制40-42结语42-43参考文献43-47致谢47
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李棋公租房，望成立业主委员会维权！
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本帖最后由 猫眼阿萌 于
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李棋公租房这边还有因下水道阻塞把家淹了受损失正在维权的租户吗？我们今年中旬租住的公租房被下水道堵塞后满出来的水淹遍全家，当时就听物业说还有几家是一样的情况，都是因为下水道直径太小楼上住户又随便扔东西进下水道堵塞后水漫全家！泡家具！现在索赔无门，我们正准备找律师维权，有同情况的联系一起维权
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记得绿罗裙
处处怜芳草
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我希望能在心爱的白纸上画画，画出笨拙的自由。画下一只永远不会流泪的眼睛。
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素质问题，乱丢。
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不现实，出力不讨好，谁当业主委员谁受气，谁脸痒。
淡淡的花香~淡淡的伤
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百度上业主的定义：业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的。都是指物业（产权）所有者。房屋租赁人不是业主。
淡淡的花香，淡淡的伤
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啊么么 本来还打算在那边公租房整套呢，看来还是算了
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啊么么 本来还打算在那边公租房整套呢，看来还是算了
{:1_1350:}
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承租人不是业主，不具备成立业主委员会的主题条件。
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同情你，你现在应该去信访局，先让信访局出面调解，公租房的物管就是屎一样的，没任何作为！
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现在哪里都一样，，只有自己最好不要遇到
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百度上业主的定义：业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也 ...
{:1_1350:谢科普，我会联系律师来起诉啦
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承租人不是业主，不具备成立业主委员会的主题条件。
{:1_1350:}多谢，我已经联系律师了
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公租房管理中存在的问题与对策
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　　政府推出公租房的目的和建设廉租房及经济适用房一样，都是为了提高基层人民的生活水平。公租房政策的推广在廉租房和经济适用房之后，但其推出后，受到人民的广泛关注且叫好声一片。如何真正发挥公租房的实际价值，真正为人民的生活带来便利，促进人民生活水平的提高，是现今城市管理人员应主要进行的工作。
　　1　公租房的特点及优势
　　北上广等部分大城市已经开始建设适合自身特征的公租房。这种公租房和廉租房及经济适用房相比，具有下列显着优势：（1）公租房不再对户籍有要求，外地居民也可以申请公租房，政策针对的范围更广；（2）公租房的经济要求比廉租房高，比经适房低；（3）公租房容许投资方有一定的赢利空间，以利于投资方的多样性以及政策的持续性；（4）对房屋的租住权有较高的要求，当居住者的收入水平超过标准后将不被允许继续使用公租房；（5）租售并举。有些地方规定，在租赁5年期满后，符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买。
　　2　公租房管理中存在的问题
　　但是，因为公租房所具有的鲜明特征，也使政策在贯彻落实时遭遇了诸多问题。通过分析各地所产生的问题，总结出下列四点：
　　2.1　公租房政策指导思想混淆不清
　　要明确公租房政策推出时所遵循的指导思想。但在这一问题上，政府及舆论组织依然没有进行深入的讨论和高效的宣传。政府推出公租房的目的是为人民提供福利，但群众却未享受到。产生这一问题的主要原因是没有和投资方协调沟通好，在加之管理期间产生的腐败现象，使管理人员一味追求自身利益，忘记了建设公租房的初衷。而舆论宣传的不到位，也使群众对公租房的期望值过高。同时，公租房处于这一夹板位置，极易和廉租房混杂，万一宣传不够清晰则可能出现矛盾，使公租房的真正作用无法发挥出来。
　　2.2　公租房的土地
　　公租房的土地虽然可以通过政府征用解决，但在筹措的过程中，面临拆迁、原住民安住等，同样具有很大的困难。另外，公租房主要是针对上班族，不能离市区太远，这样失去服务目标。但市区中心寸土寸金，这无疑会增加建设成本。选址的科学与否，关系着公租房福利的高低。比如重庆建设的公租房只有民心佳园一个小区是位于市区中心的，这虽然为人们带来了极大的方便，但同时却增加了人们的租金压力。
　　2.3　住房质量问题
　　投资资金的缺乏必然会出现施工过程中的偷工减料，质量隐患是政府工程的一项通病。另外缺乏有效监督，投资建设环节也是腐败容易发生的环节。还有因拆迁和征地耽误工期而抢工期完工造成的质量问题。
　　2.4　租金的确定
　　在确定租金的数额标准时，要满足下列两点：
　　（1）能保证投资企业的持续发展；（2）体现该工程的福利性。现今的公租房价格一般为市场价格的70%，但其科学性仍待进一步讨论。若空间一样的市区出租房价格与公租房持平或低于公租房价格，并且还有家具等简单家用设备，这必将降低公租房的需求量。
　　3　公租房管理对策
　　公共租赁住房，不仅是解决&夹心层&住房困难的&民心工程&，还可拉动内需，刺激经济。公租房和建筑业是有着紧密的联系的，而建筑产业又是现今我国的支柱性产业。我国现在在积极的推进产业升级，可是建设与民生相关的工程也是非常重要的。房地产业1元钱的投入，便能在各行业创造7.6元的产值。此外，现今我国越来越重视生态经济，所以与生态相关的房地产工程，除了能够进行产业升级，还有更高的服务价值。
　　现今公租房中所存在的关键问题依然是研究理论性的匮乏，现在的研究大都处于有关措施的操作水平，很少对公租房等福利住房开展理论层面的研究，这便使得制度的制定工作缺乏科学的理论依据。主要表现在吸取民间资本政策的实行，它关系着公租房产业能否健康可持续发展。只有足够的民间资本投入，才能为公租房的发展提供动力。对于公租房中存在的一些问题，作者设立了下列解决方案：
　　第一，善于吸取外国的成功经验，出台一系列规范公租房建设的法规。通过专家的指导及实际工作经验的积累，探索出一套最适合我国公租房发展的方案。从法学视角，建构公租房建设、运营、管理各环节的法律机制。
　　第二，在确定公租房的建设地点时必须慎重，因为它关系着整个城市的规划工作。所以，在确定计划方案前，就需要对整个城市的土地功能做通盘考虑，一个经过反复讨论的成熟的方案，就是对人民负责的福利工程，在土地征用中就不会出现太多麻烦。
　　第三，公租房属于政府福利性工程，所以它在建设及使用期间的利润是较低的。这也使得资金的投入难度很大。但资金的投入又是公租房政策贯彻落实的关键，所以必须要保证公租房工程有源源不断的资金投入。借助住房公积金贷款及税收分配等方式等获取一些资金，可是仅靠这些资金势必会有亏损。所以要将民间资本作为公租房最主要的资金来源，但吸收民间资本时，一定要保证公租房项目的可盈利性。所以政府应协调好各方面利益，并推进民间资本的融入。
　　第四，建筑系统的设计工作做好了，才能使住房质量有保障。这便需要在系统中监理专人专项责任制。招标、规划设计及工程监督的各个步骤都严格地进行控制工作。
　　第五，租金的确定需要具体情况具体考虑，主要参考当地商品房租赁市场的价格。多个城市将租金控制在市场价的70%～80%，制定价格时还需要考虑住房质量、配套设施、交通便利、区域性等因素。
　　第六，入住人员的管理。大家对公租房的入住资格都很关注，因为其供不应求，所以大概只有三分之一的人可以入住。在确定居住资格和居住的次序时一定要本着公平的原则。现今较常使用的方法有信息透明化、摇号等。只有保证公开性和透明性才能满足群众的要求。公租房中居住者的自身素质参差不齐，有学历较高的白领，也有小学学历的文盲。鱼龙混杂的居住环境，肯定会导致彼此间缺乏归属感，极易出现问题，甚至发生刑事案件。因此必须在小区内部设立居民委员会，经常开展各种公益活动，使住户能够尽快熟悉起来。对于公租房中常常发生的骗租、转租等情况，最好使用一些现代化方式将其解决，例如，入住前登记指纹和身份证等或使用具有身份识别功能的门禁，避免骗租现象发生。
　　第七，有些居住者已经不满足公租房的居住条件，但是迟迟不退房。这时便要退还租金并在物业管理方面施加一定程度的压力，还可以将入住者的收入水平等在网上公布。要对居住者的收入条件实时地进行监督，若不满足条件就要在第一时间要求其退租，这样才能将公租房安排给更需要的人居住，这对于社会的发展进步也有着很积极的作用。现今，公租房政策的发展还很不成熟，但我们一直在尽可能地完善这一制度，所以我们有理由相信，未来公租房的发展必将为人民带来巨大的福利，并且促进我国社会的发展。
　　参考文献
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