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& &2.2万元买门头沟自住房 值不值？
2.2万元买门头沟自住房 值不值？
各位粉丝：
& & 今天继续聊一下门头沟公开销售的项目，很多粉丝都在问2.2万元/平米的价格值不值，今天我们请专家细细分析一下，捎带手也把门头沟整个区域以及十三五的前景也分析一下，给希望在我大门头沟置业的家庭做个参考。
& & 先聊聊门头沟这块儿区域吧。记得【京房字】以前说过，门头沟区总面积1400平房公里，其中98.5%是山地，1.5%是平原。这1.5%也就是约25平方公里，就是门头沟新城的规划区域。
& & 显而易见，山地肯定是无法建设住宅项目的，那么门头沟区的住宅供地只能位于平原和浅山地区。而这也就是位于平原和浅山地区的镇和是近些年房子卖得“如火如荼”的主要原因。
& & 这个感受确实越来越明显，提起门头沟，可能很多人都想到是偏远山区，可就在这两年，门头沟入市的楼盘，刚需的都摸到了3万，密度低一点的都挨个3万+，甚至要摸到了4万+。这可是在西六环啊！要不要这么傲娇？
（门头沟新城）
& & 仔细看一下帝都的地图，在北京的六环中，西六环中部这一块距离城区最近，因为要避开门头沟的山区，所以六环到了这里，就向城里弯了。所以北京的六环和五环距离最近的也就位于这里。从位于镇的西六环桥，到石景山区的西五环衙门口桥，距离才大约6公里。而其他地区的五环到六环，都有10多公里到20多公里。
& & 从地图上看，镇位于门头沟区的东部，距离六环最近，虽然属于门头沟，但与石景山区就只一条河之隔，河对岸就是原首钢厂区。这么一分析，大家也就能明白为什么这里六环外的房价要比其他地方高了吧？
& & 用QQ群里一位粉丝的话说，做一个简单的比较，连目前尚不在北京境内的燕郊，房价都已经2万+了，我大门头沟2.2万/平米的也算是良心价了。
& & 再聊聊门头沟的“十三五”吧。
& & 门头沟呢，在十三五期间，其实执行的还是十二五已经打下的基础方针，在我们理解，就是“穷人下山，富人上山”（意思可以秒懂吧）。
& & 毕竟对北京来说，绿水青山就是金山银山，所以在保证民生的基础上，肯定是要保护好这一方水土的。因为门头沟的产业原来相对比较薄弱，所以十三五期间，也没什么集聚性的产业发展。
& & 而且，门头沟也不太是疏解城六区人口规模的主要对象。十三五规划纲要里说的比较明白，有序承接疏解功能和人口的是其他区的平·原·地·区。
& & 所以，除了门头沟自己的棚户区对接安置外，门头沟不会承接太多的疏解人口，尤其是低端人口。所以，门头沟未来的人口结构会比较好（还没来得及有城中村呢，北京就要没城中村了。）
& & 门头沟未来5年要做的，主要就是改善城市服务功能，比如说：增强基础设施和公共服务设施，防止人口无序聚集，打造一批功能性的特色小镇，像什么健康休闲啊、度假啊等等。
& & 交通方面，轨道交通6号线西延连上S1线，S1线今年年底将通车；长安街西延也是门头沟连接起城六区的一条主干道，预计明年年底完工。高速方面，109国道全线升级，成为一条规划中的高速公路。
& & 另外，从国家到北京现在炒得很热的海绵城市，大家知道什么是海绵城市不？海绵城市的意思，就是下雨的时候，城市要能留得住水；需要水的时候，挤一挤，能挤出来。
& & 那么在西蓄东排、南北分洪的城市防洪体系中，门头沟因为河，也会变得更为重要。
& & 综合以上，大家可以自己权衡一下，门头沟2.2万元的（哦，不对，是可以自由购买的），到底值不值了。您也可以自己评估一下，在门头沟置业的前景如何了。
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作者：门头沟信息港
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沟里新鲜事微信随时看六环外突破3万 门头沟楼市凭什么这么贵？
07:49:08&&来源：新京报&&&&&&&&字号： &&&
简介：随着北京整体楼市上行，门头沟市场也水涨船高：区域新盘持续高端化趋势，新盘成交均价直奔4万元/平方米。作为一个六环外的郊区，门头沟为何会有如此底气？新京报记者对此进行了探...
随着北京整体楼市上行，门头沟市场也水涨船高：区域新盘持续高端化趋势，新盘成交均价直奔4万元/平方米。作为一个六环外的郊区，门头沟为何会有如此底气？新京报记者对此进行了探访。现状六环外在售新盘均价破3万元/平米9月，北京新盘均价创下年内新高，虽然交易量连续下跌，房价则出现了两连涨，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年9月北京全市新建商品住宅成交均价为29364元/平米，环比今年8月份的房价涨幅达9%，成为今年以来房价的最高点。在北京众多郊区县中，门头沟的表现尤为突出。根据亚豪机构数据显示，今年门头沟住宅均价高达33357元/平方米，房价涨幅在郊区县中仅次于大兴。十年时间，门头沟成为了首个在售新盘单价普遍突破3万元的六环外区域。如果说去年是门头沟集中供应，多种产品百花齐放的一年。那么今年的门头沟，则是房价领涨的一年。根据中原地产数据显示，2006年门头沟区域成交均价3913元/平方米，2015年门头沟区域成交均价32017元/平方米，十年间房价每平方米涨了近8.2倍。记者了解到，时下的门头沟，单价3万以下项目已经罕见踪影。目前区域里在售的西山艺境最高售价已经突破了4万元/平方米。“门头沟经过近两年众多品牌开发商的经营和炒作，未来的价格只会更高。”门头沟目前在售一高端项目营销负责人表示。预期土地热新盘售价或达5万元/平米门头沟市场的上行，实际从土地出让就能看出端倪。最近，门头沟两地块出让，现场吸引了包括首开保利、天恒、中铁建、华远等在内的多家知名房企及联合体现场争夺。该地块最终以20.3亿元的总价被电建金地联合体所取得，虽然价格并未触及价格上限，但扣除自身配建的公租房部分之外该地块折合楼面价在23700元/平方米左右。亚豪机构市场总监郭毅表示，从地块周边在售项目情况来看，23700元/平米左右的价格较为“合理”。该宗出让地块中住宅部分的折合楼面价为23700元/平方米，预计未来的合理价格将在元/平方米之间。记者经过了解发现，与其他郊区县楼市相比，门头沟并未经历由刚需向高端的转变过程。“逐步退出煤炭产业对门头沟楼市造成深刻影响。早在2011年之前，门头沟房价很低，但伴随着产业结构和城市功能定位调整，门头沟的土地供应和房价出现了显著增长。”一长期耕耘门头沟的房企相关负责人介绍。克而瑞研究机构统计数据显示，在2011年之前，门头沟每年土地供应量基本在一两块，成交住宅地块平均楼面地价不到2000元/平方米。而到2013年，门头沟供地8宗，成交住宅地块平均楼面地价直线升至万元每平方米，三年时间土地价格翻了三倍。去年以来，门头沟土地市场的热度继续延续。2014年，门头沟区域年内共出让了8宗地块，建筑面积153万平方米，平均溢价率35.82%，成交总价234.8亿元。其中住宅地块成交5宗，创历史新高。土地溢价的不断增长，也催生了区域里中高端项目的集中出现。目前门头沟永定镇在售住宅以品质洋房为主，如泷悦长安、V7西园、西山艺境等，售价普遍在元/平方米。而西山艺境的别墅产品均价已超45000元/平方米。原因土地、新盘供应稀缺门头沟之所以形成如此格局，与京西近年来的供应关系密不可分。海淀、丰台等京西区域的供应乏力，给门头沟带来更多市场需求。记者查阅资料发现，今年成交的26宗住宅性质用地中，京西只有丰台出让5宗、房山出让2宗，海淀1宗，门头沟1宗。供地的不足不仅直接造成商品房供给匮乏，还因地价的走高拉升了未来的房价预期。当前，北京西三环、西四环附近本就已经顶豪扎堆，丰台今年出让的几宗宅地的实际楼面价也在3万-6万元/平方米之间，根据房价至少是地价2倍的常规，可以预见未来京西住宅的高端化仍将继续。“在这样的市场背景下，在金融街工作，以及京西部队大院的购房客群，只能去门头沟购房，而这类客群追求品质住宅的需求导向，是门头沟直接形成中高端市场的诱因。”记者了解到，在目前京西，海淀的万柳、丰台的西局，俨然成为高端住宅板块的新热点，部分项目均价直奔10万+。而在石景山，目前则以商业项目供应为主，住宅项目也极为稀缺。这也意味着西部客群被进一步挤压至门头沟。西山艺境、V7西园等项目销售人员也表示，目前门头沟项目的主体客群主要来自海淀、石景山，还有一定量的客群来自昌平。隐忧涨价太快 去化压力大除了供应关系决定需求外，规划和生态利好也令开发商和购房者在近些年持续看好门头沟。在业内看来，新城规划和生态优势成为门头沟的后发优势。国家行政学院经济学教研部主任张占斌就曾表示，生态资源的“变现”让门头沟区域发展站在了新的“起跑线”上，尤其是2011年北京市政府投资2200亿提速发展西部区域，首都西部综合服务区(WSD)的功能定位也让区域良好的生态环境与北京城市发展找到了最佳结合点。原华高莱斯顾问(北京)有限公司副总经理、现啼鸟（北京）健康科技有限公司董事长公衍奎也表示，门头沟的价值潜力巨大，该地区未来或将成为西部中高端改善性终极住宅需求的核心发展区域。但另一方面，近些年来土地供应和溢价的逐年递增，其住宅产品价格的市场认可度也有待观察。以最新出让的地块为例，预计未来的合理价格将在元/平方米之间。郭毅表示，如果按正常节奏在一年半左右后上市，门头沟区域楼市能否接受如此快的价格涨速尚是未知数。同时，自去年以来，门头沟商住项目供应也在持续增加，令业内看到门头沟商住楼市去化的隐忧。据机构统计，门头沟区域商住类产品今年新增供应套数1228套、新增供应面积6.07万平方米；年内共成交309套、成交面积1.58万平方米，其中成交量最大的月份是6月上半月，共成交124套。与此同时，门头沟商住类产品库存量已达2373套，今年新增供应1288套、成交309套，供需比为4：1，去库存压力之大不言而喻。本版采写/新京报记者 方王洋
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6500元/平米北京迎来恐慌性购房潮？还没通地铁的门头沟，房价竟奔10万元一平米就去了！_北青社区报北苑版-爱微帮
&& &&& 北京迎来恐慌性购房潮？还没通地铁的门头沟…
北京房价高不是新闻，连北京边上的燕郊都2万一平米了。但是，连地铁都没通的门头沟，你猜房价能有多高？业内人士预计的答案是——10万/平米！先来算算门头沟到底多远。六环以外，到天安门距离31公里……即使规划中的地铁S1线通车以后，从门头沟坐地铁到市区——的最西边——也需要20分钟。但是，就是在这几年前还是连片村落的地方，而今不但各个新盘项目林立，已经汇集了保利、电建、融创、绿城、金地、远洋、华润、华远等十余家大型房企。3个月每平涨了8000元2月26日，闽系房企中骏置业以39.48亿元，竞得门头沟区龙泉镇MC00-等地块。一位参与了该地块竞价的开发商说：“知道很多开发商都看好门头沟，但没想到会涨得那么高。”据业内人士计算，剔除要求配套的安置房等项目，纯商品住宅这一部分，实际楼面价高达4.1万元/平方米，业内预计未来楼盘售价，每平方米会突破10万元。就在去年11月18日，中交绿城联合体以57亿元的总价拿下门头沟6020地块，该宗地楼面价已达3.32万/平方米。没想到的是，这顶区域地王的帽子只戴了三个月即易主他人。并且楼面价轻易上涨了8000元/平方米。为何门头沟会这么火？土地供应尤其是住宅用地稀少是一个关键原因。资料显示，历年来门头沟区土地出让数量有限，年十年间住宅用地仅仅出让20宗。2015年，门头沟房价达到32775元/平方米，价格仅次于城6区，在各郊区中排名首位。其次，由于自然环境优越，门头沟区域在售住宅项目，大多以大户型的改善型项目为主。从北京市规划委员会网站可以看到，门头沟被定义为“生态涵养区”。&实际上，背靠西山的门头沟有宜居的生活环境，正好对接了高端置业群体的要求。恐慌性购房又来了？这一端，北京楼市火！火！火！中央别墅区项目金地世家跳涨至1000万元；润泽御府价值3亿元（含8000万装修）的样板间被神秘人物买走；已有丰台地王开发商将预计6万多元/平方米的开盘价定到7万多；有的改善楼盘索性封盘不卖，等周边的土地拍卖之后再做计较……另一端，买房人急！急！急！在人民币贬值、资产慌及政策刺激的合力下，很多人不得不加入买房大军。一位买房人告诉记者：我知道现在买房是在高位，但真的没有办法，除了买房没有任何投资渠道，起码买房是能看得见摸得着的投资。春节之后，恐慌性购房再次到来，每个人几乎都是涨价的推手，而这种疯涨的结果，最终将导致怎样的“报应”，也许不出几年就会显现出来。多知道点儿终极炒房秘籍？你当银行是傻子？面临这波买房热潮，不少没有能力去买房的人，也开始动歪脑筋，想“骗钱”参与一下。不过，对于这种“臆想”型的添油加醋，大家可别真的轻信！这两天，一条“终极炒房秘籍”刷爆朋友圈，还有人说正是这样的炒房者，助推了本轮房价的快速上涨：通过这种方法，用已有房产套取银行资金，套出来的资金可以拿着去炒房，风险全是银行的！这真的是天上掉馅饼了？记者采访了一家银行的信贷经理，询问“终极炒房秘籍”的可行性。信贷经理笑了：“银行可不傻，价值700万的房子怎么可能贷到700万元。”接下来，这位信贷经理详细地解释了，这条“终极炒房秘籍”为什么行不通。1贷款前要估价二手房交易，银行贷款多少，是按照评估价来确定，而不是成交价。也就是说，市价700万的房子，即使你说成交价1000万。银行也会选择专业的第三方机构进行评估，而评估机构当然也是根据实际价值进行评估，得出的估值也是700万左右的，不会突然变成1000万。据这位信贷经理介绍，在实际评估中，银行为了控制风险，实际评估值在市场价基础上还可能有折扣。2除估价还会实地勘察银行的业务员会实地勘察抵押物（即房产）的情况，如果成交价明显高于周围同类型房价，业务员也是很容易识别的。上述案例中，成交价较市场价高出40%，除非业务员傻了，不然不可能看不出来。3700万不是想贷就能贷最后，有过贷款经验的人都知道，银行会要求贷款者提供个人账户的资金流水，银行此举是为了衡量借款人的第一还款来源；在银行的实际操作中，抵押物仅仅是第二还款来源，银行本身是非常不愿意看到抵押物被处置的。上述案例当中，贷款700万元，如果按照等额本息还款法（30年），则每月需要还房贷3.7万元——按照贷款金额不超过月入50%的比例计算，则要求贷款者每月收入要到达7.4万元！事实上，退一万步讲，就算银行业务员作弊、评估机构作弊、银行流水作假，但还是很难发生上述所谓的“无本无风险炒房”情况。毕竟，银行有严格的风险控制流程，信贷的最终审批权要么在分支行，金额特别大的甚至在总行。做贷款审批的人，都是风险控制的专业人员，是很有可能发现前端环节的舞弊行为的。如果要瞒过银行上级审批的一系列环节，其实是难上加难。所以。。。洗洗睡吧。。。别想着用这种方法发财了。。。文|北青报记者&李桁 张舰 部分内容据每日经济新闻（ID：nbdnews）&编辑|孙晟源 柳璐 图片|网络更多精彩内容看这里嗨，那个开面包车的，你家孩子从车上掉下来了！（带小孩坐车这7点一定要避免）医生亲述：我家孩子感冒发烧，这样做根本不用去医院（超详细）北京最牛医院最牛科室排名出炉！来看看官方认定的前3名
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34准备在门头沟买房了，大伙给点意见_北京国安吧_百度贴吧
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&签到排名：今日本吧第个签到，本吧因你更精彩，明天继续来努力！
本吧签到人数：0成为超级会员，使用一键签到本月漏签0次！成为超级会员，赠送8张补签卡连续签到：天&&累计签到：天超级会员单次开通12个月以上，赠送连续签到卡3张
准备在门头沟买房了，大伙给点意见收藏
感觉门头沟现在房价还没起来，那也算是北京的价值洼地，首钢和煤窑搬的搬关的关门头沟感觉现在环境真心不错，门头沟的小区已经有突破5万的了，感觉升值空间挺大的。虽然离市区远点，但阜石路高架一路没红绿灯开车到四环不堵车也就10几分钟。预算350万左右，不全款贷款买，不是土豪，不加钱买别墅，真心讨论，不蛋逼的！
家有一碗粥
门头沟是洼地不错 可是没有价值
阜石路。。。。。您走过吗？
千万别来！比昌平均价贵！还穷！到了周末都是车！还没地铁，开车到二环得三十分钟！
5W一平的多好啊
不如来我大通县
前几年门头沟八千一平我都觉得吃惊，现在看是便宜了！另外从门头沟环岛开到四环三十分钟，你那个十多分钟开肯定超速！另外阜石路上下班也老堵车了
还不如长阳
买房一定要沿着地铁找地方。
北边买吧环境好点
底下都是空的，地震省事了，根本不用刨，就跟唐山一样
门头沟这俩自住房不错22000
还不如买长阳的房 门口分分钟地铁 起码不用一条路堵到东啊
多让门头沟清净两天
阜石路没红灯，全堵死
不远，看从哪定义了，我觉的比燕郊近多了，还清静
买门头沟的二手房也可以，现在比较高端的住宅越来越多
现在新盘不少，人肯定是最少的
二手房性价比比较高，几个月前买了一套两万多一平。
青铜星玩家
百度移动游戏玩家均可认证(限百度账号),
来我大常营帝国吧
你这是看上长安街沿线那片儿的了嘛
首先阜石路你早晚高峰走过吗…另外，下了阜石路第一个红绿灯，就是物美门口那个路口晚高峰你也得感受一下
老西城欢迎楼主
家有一口粥
要是为了度假，可以买斋堂的，好吧我是开个玩笑，楼主别介意
早高峰阜石路堵死，晚高峰双峪环岛堵死。
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