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广告载入中......索 引 号： & &14-00152 信息分类： & &城乡建设（含住房）与城市管理 / 区政府办文件 / 通知
发布机构： & &江宁区人民政府 生成日期： & &
生效日期： & & 废止日期： & &
信息名称： & &关于印发江宁区拆迁安置房小区物业管理实施意见的通知
文　　号： & &江宁政办发〔号 关 键 词： & &
内容概览： & &关于印发江宁区拆迁安置房小区物业管理实施意见的通知
在线链接地址： & &
关于印发江宁区拆迁安置房小区物业管理实施意见的通知
江宁政办发〔号
各街道办事处，区政府各办局，区各直属单位：&& 《江宁区拆迁安置房小区物业管理实施意见（试行）》已经区政府研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。&&&&&&&&&&&&&&&&&& 南京市江宁区人民政府办公室&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2014年11月28日（试行）&“”1“”“”2“”341产权管理部门不得办理二手房屋产权登记手续；安置房存量项目未交存首期专项维修资金的，产权管理部门不得办理二手房产权转移登记手续。2“”3 435“140%230%330%”6712、安置房存量项目（已交付），房屋分配（买卖）协议虽未将物业服务合同纳入附件，物业管理单位已获得物价行政主管部门的物业服务收费手续的，被拆迁（被征收）人应当缴纳物业服务费。物业管理单位无物价行政主管部门物业收费手续的，物业费由拆迁（征收）人承担。345112、被拆迁（被征收）人有按时缴纳物业费和公摊水电费的义务。被拆迁（被征收）人约定由租赁安置房的使用人缴纳物业服务费的，从其约定，但被拆迁（被征收）人负连带责任。对不按时缴费和拖欠物业费的被拆迁（被征收）人，物业管理单位可依照物业服务合同通过司法途径主张权益。3670%45、安置房新建项目，房屋分配（销售）协议约定被拆迁（被征收）人缴纳物业服务费的；或者安置房存量项目，同一个家庭在同一个安置房住宅区中分配或购买了多套安置房时，对于本人长期居住的1套安置房，被拆迁（被征收）人可享受3年期的物业费折扣优惠。被拆迁（被征收）人物业费的折扣部分，由拆迁（征收）人承担。612 3112010104156实施专业资质物业企业管理模式时，应由拆迁（征收）人承担的物业服务费，拆迁（征收）人、属地街道按规定条件程序考核后再和物业服务企业结算。
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（建议使用分辨率 IE8.0版本浏览器）索 引 号： & &14-00152 信息分类： & &城乡建设（含住房）与城市管理 / 区政府办文件 / 通知
发布机构： & &江宁区人民政府 生成日期： & &
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文　　号： & &江宁政办发〔号 关 键 词： & &
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各街道办事处，区政府各办局，区各直属单位：&& 《江宁区拆迁安置房小区物业管理实施意见（试行）》已经区政府研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。&&&&&&&&&&&&&&&&&& 南京市江宁区人民政府办公室&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2014年11月28日（试行）&“”1“”“”2“”341产权管理部门不得办理二手房屋产权登记手续；安置房存量项目未交存首期专项维修资金的，产权管理部门不得办理二手房产权转移登记手续。2“”3 435“140%230%330%”6712、安置房存量项目（已交付），房屋分配（买卖）协议虽未将物业服务合同纳入附件，物业管理单位已获得物价行政主管部门的物业服务收费手续的，被拆迁（被征收）人应当缴纳物业服务费。物业管理单位无物价行政主管部门物业收费手续的，物业费由拆迁（征收）人承担。345112、被拆迁（被征收）人有按时缴纳物业费和公摊水电费的义务。被拆迁（被征收）人约定由租赁安置房的使用人缴纳物业服务费的，从其约定，但被拆迁（被征收）人负连带责任。对不按时缴费和拖欠物业费的被拆迁（被征收）人，物业管理单位可依照物业服务合同通过司法途径主张权益。3670%45、安置房新建项目，房屋分配（销售）协议约定被拆迁（被征收）人缴纳物业服务费的；或者安置房存量项目，同一个家庭在同一个安置房住宅区中分配或购买了多套安置房时，对于本人长期居住的1套安置房，被拆迁（被征收）人可享受3年期的物业费折扣优惠。被拆迁（被征收）人物业费的折扣部分，由拆迁（征收）人承担。612 3112010104156实施专业资质物业企业管理模式时，应由拆迁（征收）人承担的物业服务费，拆迁（征收）人、属地街道按规定条件程序考核后再和物业服务企业结算。
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（建议使用分辨率 IE8.0版本浏览器）投诉主题：湘银星城太忽悠 五星楼盘变安置房
标签：株洲&&湘银星城
我们是株洲市湘银星城一期高层电梯房的业主，按照合同，开发商株洲湘誉房地产开发有限公司(以下简称湘誉公司)于日开始对湘银星城一期电梯房开始交付，作为业主，我们都希望能尽快收房入住，但是在此前后，我们部分已收房和未收房的业主陆续发现一些问题。
1、湘誉公司当初的宣传资料和宣传手册声称，湘银星城拥有2万平方米的中央水系，但实际上，中央水系已更改，变成不相连的水面，且面积无法确定，明显违反了合同约定。且经查阅规划资料，湖景并无相关规划审批文件，湘誉公司虚假宣传、恶意欺骗购房者。
2、湘誉公司与业主签订的《商品房预售合同》附件5《临时管理归约》的约定中没有与业主明确约定物业管理费的价格。在湘誉公司1月25日相关回复中提出以《株洲市城区物业服务收费实施意见》及物价局的批文为依据，根据法律有关规定，地方行政法规不能与上一级别的行政法规冲突。且湘银星城一期的物业招标2011年8月就已经完成，物业费标准早已明确，湘银星城一期高层2011年11月开盘，湘誉公司不在合同约定物业费标准，也不尽告知和协商义务，直至2013年12月中发出收房通知书，湘誉公司有恶意欺骗购房者的嫌疑。湘誉公司此行为也事实违反了中华人民共和国国家发展和改革委员会和
中华人民共和国建设部《物业服务收费管理办法》第七条条款内容。在协商过程中，湘誉公司对这些事实根本忽视，不肯承担违约责任。
3、湘誉公司与业主签订的《商品房预售合同》中约定入户门为防盗门，但事实入户门为防火门。
4、湘誉公司与业主签订的《商品房预售合同》中约定1期高层1、2层为外挂石材，但是现在除1、2栋的1、2层为外挂石材外，3、5栋的1、2层为外墙砖，此事明显违反了《合同法》的相关规定。
以上，敬请媒体前来采访报道。
湘银星城部分业主
已转交至华声在线株洲分站。
网友评论&&&&共 14 条
我的湖景房啊····
怎么就变成 包包啦·
评论者：1801 &
22:55 & 第14楼
Tmd,老子买二期，会不会比一期还差！
评论者：Sunhy
10:26 & 第13楼
我最近去看了一下，确实有个人工湖，不过也太迷你了，开发商如果这么短视，这么利益化，可推测所建楼房质量，强烈呼吁，相关部门，调查，毕竟对很多人而言，买房子是件大事，开发商还需要有点良知！
评论者：Sunhy
10:14 & 第12楼
我买了2期的高层，听你们这么一说，对湘银星城印象太差了，不知道二期是不是还不如一期呢!
评论者：Sunhy
10:04 & 第11楼
唉，亲爱的邻居们，在这里把我们的小区搞臭，把开发商说的一无是处，对我们有什么好啊，我还希望我们的房子能升值呢，以后不管是转手还是自己住，才更有价值更舒心啦，也证明我们自己的眼光不差呢
评论者：业主 &
17:00 & 第10楼
开发商你是做小菜生意的的，算啦！什么笔误！
评论者：黑心开发商 &
20:51 & 第9楼
　　联名业主小组观点：
　　1、关于湖景的问题：一期宣传是五万平湖景，两万平中央水系，目前开发商准确回复是水面肯定没有两万平,水面变小是肯定的,不能明确告知水面面积.
　　2、关于物业服务费的问题。开发商与业主所签《株洲市商品房(预)销售合同》附件五《临时管理规约》所提的物业合同是业主与物业公司的合约要义,此条款属于无效条款.湖南省物业管理条例第二十条规定,合同未约定物业费标准,应由开发商负担前期及成立业主委员会前的物业费用.此条款也属于国家法规效力大于民事合同约定范畴.
　　3、关于入户门不是防盗门的事宜.开发商笔误说辞不应成为合同违约的理由,即便根据《
高层建筑设计防火规范》的规定和消防要求，也不是所有户型必须安装防火门,可根据户型不同配置防盗门或防火门.即便应安装防火门,开发商也应对业主履行告知义务.
　　4.关于3-5栋1、2层干挂石材的问题。
开发商前期确实同意按差价进行补偿，联名业主小组提出的应在3/5全体业主内平均分配的分配方式，这是符合法律原则的,开发商曾要求扣除5%的税金,并要求联名业主小组保证一期其他业主,包括洋房和1-2栋业主不提出相关异议.联名业主小组无此义务.
评论者：星城联名业主小组 &
23:42 & 第8楼
从上面的回复可以看出我们的开发商是多么的不负责任，多么的可笑。估计也只有湘誉这帮“高智商”会拿吃鲍鱼的事情来做比方，况且，既然明确有湖景为什么不能明确的告知具体面积呢，既然不能告知面积为什么还在一期开盘还大肆的渲染湖景。一个这么大的项目，前期没有规划好，还需要边做边改规划，全国恐怕只有湘誉这样的无良开发商才会如此把项目当儿戏吧。
居然还有笔误这样的借口都出来了，那我想问下湘誉那帮“人才”，以后不会把湘誉公司笔误写成昏誉公司吧，我们业主可不可以说因为笔误才签了合同要求退房呢。这种脑残还居然可以笔误来说事，我不知道湘誉还有什么事情做不出来。
评论者：荷叶 &
21:41 & 第7楼
　　1、关于湖景的问题简直就是敷衍了事!怎么一期开发前就没收到整体规划限制?一期一做完就出现了整体规划限制?如果你拿请客吃饭做比方的话，拿请问，如果你请别人吃鲍鱼，但是点菜的时候根本没有点，不知道客人会不会生气!你连沙盘都改了不就等于再变卦了!姓娄的还说什么30层的房子减到20层的屁话是为了我们业主!减少的10层被你们用来盖洋房，买更高的价格，而洋房建在之前的湖面上啦!湖面这算绿地是40%，也就是说，只要把减少的湖面用40%以上的绿地做补充，那么在绿化局的绿线科就可以通过，应为绿化率没有变!再通俗点就是减少10000平方米的湖面，用6000平方米盖房子，4000平方米做为绿地，就没事!而对于业主来说，少了整整6000平方米的公共室外面积!
　　2、物业管理费，我是真的懒得看你这些个扯淡的话，我不管你物业管理费是多少，两点你们根本没做到，第一起码的事先沟通一声，告知一下!第二，你们拿1块钱的服务，收1.8块的费用，请问有谁愿意??五星级的楼盘再哪里，入户哪个难看啊!我相信，等业主门搞完装修，楼道入户肯定都成狗窝了，请问哪个三星级的楼盘电梯间，入户墙壁不是贴的瓷片?
　　3、笔误的事情是你们开发商的事，你们应该为你们的错误付出代价，就想你想买一个苹果手机，结果拿回家打开包，发现里面真的是苹果，如果卖家对你是那是笔误，你会答应吗?
4、关于补偿方案我们会拿出方案的，等着瞧，别玩什么花样!
5、还想给你们点建议，不用感谢，免费的：a、别总拿五星级楼盘说事，你们离五星还差的很远，b、别在说什么高层降低的话，除非容积率变低，c、也别在水面和绿地面上玩的花样，或者偷换概念，你懂的，不只是你会算绿地率、d、不把业主的利益放在第一为的开发商，会是好开发商吗?e、多出去走走看看，争取做到株洲的万科，OK?别总是踩着国家标准的最底线去建房子，老话重谈，一个玻璃问题，一个电梯间、入户瓷片问题!五星的楼盘至少要做到所有的窗户玻璃都是最好的，至于电梯间，反正我只知道只有安置小区才会做仿瓷!f、如果哪天谁家晚上着火，大家走消防通道发现楼梯间没有应急灯，不知道到时候会祸害多少条人命!是现在的良心重要，还是等事故发生后，来追究谁的责任重要!
评论者：回复要评良心 &
21:24 & 第6楼
　　物业费由开发商承担法律和事实依据
　　经过部分业主的咨询，发现大部分业主对于要求开发商承担前期物业管理费这项诉讼请求，或有疑问，或信心不足，当然信心不足是因为不清楚基于何理由可以要求开发商承担前期物业费。
　　一、法律依据：
　　《物业管理条例》第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　《株洲市物业管理办法》第三十三条规定：建设单位应在物业预售、销售时公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。
　　第三十六条规定：开发建设单位在物业管理活动中承担下列义务：
　　(五)在商品房销售时，公示前期物业管理合同和临时管理规约，约定小区内道路、绿地、车库、车位、会所、架空层、转换层和其他公共场所和设施的产权并将其列入销售合同条款;
　　《湖南省物业服务收费管理办法》第十条规定：住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费。
　　第二十条规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
　　所称建设单位即指房地产开发商，所称物业买受人即指业主。
　　上述管理条文的综合意思为：开发商在预售房屋时应当向全体业主公示前期物业管理合同内容，并且商品房预售合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同最让业主关注的内容应当为物业费每月每平方米多少钱，这也是法律要求开发商应当公示并且写入房屋预售合同的内容。如果预售合同中没有写明收费多少，则业主可以拒交物业费，同时可以要求开发商承担前期物业费。
　　二、事实依据：
　　《商品房预售合同》第二十二条约定为湘银星城小区的物业服务单位是湘银物业公司，前期物业服务合同见附件五。但合同附件五却不是前期物业服务合同而是临时管理规约，附件五第三十二条仅约定了物业费采取包干方式，业主应按前期物业服务合同的约定足额交纳物业管理费，但至于物业费是多少却并未明示。翻阅完预售合同正本及所有附件，没有任何地方提到过物业费每月为1.8元每平方米，显然开发商由始至终并未向业主公布物业费标准，更加没有在预售合同中表明物业费为1.8元，直到2013年12月交房时的收房须知中才第一次提到物业费为1.8元，由此可知开发商没有履行法律规定的义务，应承担相应的法律责任，即按规定承担业主的前期物业费。
　　湘银星城一期联名业主小组
评论者：联名业主发言人 &
20:38 & 第5楼
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让前行的江宁物业改革之路走得更远
日前，在全区&深化物业管理体制改革研讨暨半年工作讲评会&上，30余名街道、社区物管干部围绕如何克难攻坚、振奋精神，继续深化物业管理体制改革，进行了广泛、热烈的讨论。
今年，是全区物业管理体制创新第四年，物业管理改革由前期的轰轰烈烈&运动式&改革，逐渐开始过渡到常态化管理，使政府减负，为群众分忧，使江宁物管真正适应江宁建设生态品质新城的新要求，一直是摆在区物业管理工作领导小组一班人面前一个严峻而现实的课题。
三年创新，老百姓得到了真正实惠
2010年，全区开始实施物业管理体制改革创新。三年来，领导小组办公室在全区10个街道成立了物业管理办公室及&两站一中心&，真正实现&属地管理、重心下移&；结合集镇改造、雨污分流和老旧小区整治出新，完成了东山老城区76个、132万平方米老旧小区出新工作；以&六进&小区为契机，加大投入，对老旧小区进行提档升级，完成了456个老旧无人管小区基本物业服务的全覆盖；广泛开展&三清&活动，集中整治脏乱差，实现了路平、灯明、沟畅，秩序正规，环境优美。加强物业服务企业监管，按照《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》，对物业企业及项目负责人信用实行记分管理，结合国家城市文明指数测评、全国卫生城市检查以及物业管理专项检查，大力整治物业服务问题，向19个物业服务项目开具了&罚单&，极大地规范了物业市场，提升了服务质量。强化&12345&工单办理，专人专职，全时值守，无缝对接，月份，全区共受理物业投诉3200余起，金永明、邹伍牛等一大批先进个人受到群众的好评。以区集中拆违控违为契机，配合其他部门对莱茵东郡、水韵别墅、麒麟街道生态科技园、东山街道岗山村等几个群众反映强烈、问题比较集中的区域进行了集中执法整治，维护了房屋安全。
三年的创新，也换来了全区物业管理品质的全面提升，翠屏国际城被评为国家物业管理示范项目，苏源大厦、南京出入境检验检疫局被评为江苏省物业管理优秀项目，颐和东园、东渡国际青年城等13个项目被评为南京市物业管理优秀项目，景枫物业、青和物业被评为&南京十大金牌服务企业&，江宁区连续2年被南京市政府评为&物业管理先进单位&，住建局物业科连续3年以第一名的成绩被南京市住建委表彰为&房屋安全管理先进单位&，并被南京市总工会评为&工人先锋号&先进集体、&学习型班组&，东山等6个街道先后被市、区表彰为物业管理先进单位，邹伍牛等60余人被市住建委、区住建局表彰为&物业管理先进个人&，副科长金永明连续多年被表彰为南京市房屋安全管理先进个人、优秀共产党员、住建标兵，并先后多次被《江宁新闻》报专题报道，树起了一座江宁物业人改革创新、服务民生的历史丰碑！
总结经验，江宁特色物业管理模式初步形成
区物业管理领导小组办公室一班人，始终坚持创新驱动，逐步推行&三位一体&的物业管理模式。将原本属于区级物业主管部门的大部分管理职能下放到街道，让街道物管办独立解决辖区内物业问题，真正实现&属地管理、重心下移&；鼓励街道建立社区工作站，复制、改良区街管理模式，逐步实现物业管理与社会管理的机构整合、职能融合，把工作落实到末端，将矛盾解决在基层，还职还权于基层，全面提升物业管理工作的组织领导监管成效。
他们始终着眼大局，积极助推老旧小区逐步走向市场化。三年来，60%老旧小区完成了提档升级，247个老旧小区确定了权属单位，60余家服务企业走进了老旧小区，&收费率&、&服务满意率&双双达标，过半数老旧小区基本实现了市场化管理，切实为政府减负，为百姓分忧，为加速推进老旧小区长效化管理打下坚实基础。
他们大胆拓宽改革思路，实行&多元化&物业管理模式。鼓励老旧小区产权单位实行&自管&，引导业主成立业主委员会进行&自治&，协调产权单位出资、由街道社区进行&托管&，甚至将两种、三种服务模式混合管理，走出了一条适合当地实际、物业管理效益最大化的江宁物业管理模式。
他们高度重视物业管理新闻宣传工作。专门成立物业管理新闻信息中心，在全区10个街道、300多个物业管理项目设立新闻信息员，定期组织培训、集训，积极开展&SHOW荣誉&、&可爱的物业人&等活动，宣扬好人好事，树立正面典型，共搜集各类新闻线索260余条，在《住建新韵》、局门户网站刊登物业管理新闻信息50余条，江宁电视台也先后8次对物业管理新闻进行采访，为体制改革创新营造了良性舆论氛围。
常州市住建委以及我市浦口、六合、高淳、溧水等兄弟区县，先后派人来学习我们的做法，市住建委也多次在我区召开物业工作研讨法、现场会。
未来改革，究竟路在何方？
三年的物业管理体制改革，虽然我们取得了一些成绩，但转入常态化管理之后，究竟路在何方？一是随着时间的推移，少数人抓物业的热情在淡化，坚持改革、坚持创新的思想有所弱化，物业管理在少数单位全面建设中的份量有所兑化。二是少数老旧小区长期吃&政府补贴&，不能真正走向市场化，资金投入成为各级政府坚持物业体现改革&瓶颈&问题。三是群众维权意识在增强，物业矛盾数量在增多、难度在增大，但与之相适应的法律法规不配套、更新慢，不能有效解决物业管理中遇到的新问题、新情况。四是仍然有制度不完善、工作不落实、组织不健全的问题仍然存在，还有一些疑难问题、新现问题没有得到很好的解决，如社区工作站职能、制度还未规范的问题，新的省《条例》实施后汽车停放费的管理、使用问题，拆迁安置房的管理问题，等等，都需要我们下大力气去加以解决。
但我们相信，只要始终坚持科学发展观，牢固树立以人为本、为民服务理念，紧紧围绕区委区政府提出的&三争一创&，着眼江宁新市区物业管理特色，加大政府投入，强力推行&属地管理、重心下移&，强化街道、社区物管机构职能，提升物业服务品质，就一定能够走出一条江宁特色的物业体制创新之路，就一定能够向江宁人民交一份满意答卷。
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