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楼市2015这一年：一线城市买房子比炒股更靠谱
[导读]在楼市告别黄金十年进入新常态后，未来楼市究竟怎么走？2015年的走势或许可作为一个重要的参照。
　　(林小昭)在楼市告别黄金十年进入新常态后，未来楼市究竟怎么走？2015年的走势或许可作为一个重要的参照。
　　今年以来已经多次出台楼市救市新政，央行也多次降息降准，但不同城市之间却加剧分化，一线城市、部分二线城市房地产市场呈现出快速复苏的态势，而广大三四线城市仍冷冷清清。
　　救市新政频出
　　今年3月30日，央行、住建部、银监会通知，二套房贷款最低首付款比例从不低于70%一口气降到不低于40%，而此前的分析普遍预计是调到50%。另一边，财政部也放大招，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　在“3·30新政”出台半年后，9月1日，住建部、财政部、中国人民银行通知，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
　　9月30日，央行和银监会发布重大政策，在不实施买房“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
　　统计显示，这一年，央行降息5次、降准3次，房贷从6.15%直降至4.9%，这个贷款利率创下了近十年来最低。
　　此后，10月29日，十八届五中全会闭幕，会议通过全面二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子，地产界也一致认为这对于楼市尤其是改善型户型是重大利好。
　　不过，尽管从中央到地方各种利好政策层出不穷，一二线城市的楼市也确实有回暖之势，但要指望楼市再现过去的高速增长已不大可能。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析说，经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。
　　楼市分化，三四线加速去库存
　　国家统计局发布的11月70个大中城市房价指数显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个，深圳在同比增幅排行中位居首位，为44.6%，上海、北京、广州紧随其后，涨幅分别达到15.4%、9.6%、8.2%。此外，前十名还包括南京、厦门、杭州、武汉、宁波、郑州。前十名包括了四大一线城市和主要二线核心城市。
　　去年9月，在股市还没大涨之前，先后在广州、深圳工作多年的江西人黄先生在深圳市区入手了一套80多平方米的二手房，这也是他人生的第一套房子。一年多过去，这套房子升值超过了150万。“在深圳，买房远比炒股靠谱多了。”黄先生说。
　　不过，如果说深圳和上海等一线城市和少数二线城市是楼市中的“绩优股”，那么在广大三四线城市则难言乐观。数据显示，11月，70个大中城市中，同比下降的城市达到了49个，跌幅前十名全部为三四线城市，其中跌幅最大的三个城市为湛江、锦州和丹东，分别为5.6%、5.3%和5.0%。
　　张大伟说，今年以来，无论是下调二套房的首付比例、二手房5改2，还是一系列降息降准等政策，真正受益的还是主要在一二线城市，而这些城市可能总共就20个左右，占所有城市的比例很小，广大三四线城市的回暖幅度十分有限。
　　国家统计局的数据显示，在开发投资方面，1~11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1~10月份回落0.7个百分点，继续呈回落走势。这已经是该指标在去年1月开启下降模式后的连续第21次下调，未来这一增速或将趋近于零。
　　这其中，非重点城市房地产开发投资下降幅度进一步扩大。1~11月份，重点城市房地产开发投资增长3.5%；非重点城市投资下降1.3%，降幅比1~10月份扩大0.8个百分点，与重点城市的增速差距继续扩大。
　　三四线城市销售不畅之下，库存也在节节推高。数据显示，11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，库存再创新高。
　　巨大的库存压力也让去库存工作成为目前中央经济工作的重要任务。在上个月召开的中央财经领导小组第十一次会议上，中共中央总书记习近平提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，首次对房地产去库存表态。
　　此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。在“歼灭”楼市库存的问题上，农民工市民化将发挥重要作用。12月14日，中共中央政治局召开会议要求，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
　　目前，包括河南、安徽等多地已经出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《第一财经日报》，后续在去库存方面，仍有望出台更多有针对性的举措，只有房地产去库存达到一定的成效后，开发商拿地和投资的意愿才可能增加。
　　中小房企加速逃离
　　不过，就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降26%的同时，一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“地王季”。中原地产研究部统计数据显示：截至12月14日统计，一线城市土地出让金达到了4722.35亿，预计全年成交额将在5000亿左右。从市场成交均价看，土地价格(非建筑面积)上涨达到了20193元/平方米，同比涨幅达到了37%。整体土地市场地王频繁出现，一线城市土地呈现两大特点：供应减少和豪宅化。
　　在北京，今年成交的住宅地块楼面价已全面超过3.7万元/平方米的情况下，未来住宅产品“豪宅化”难以避免。不只是北京，上海、广州、南京、杭州等，其他一二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新历史纪录。
　　为什么核心城市土地这么热火？张大伟说，在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市就十几、最多不超过20个，占全国城市的比例相当小。而且这些大城市在国家严控城市边界的情况下，未来出让的土地也将越来越少。也就是说，对开发商而言，未来可供选择进入的城市和空间已经越来越小。在这种情况下，土地市场的价格自然也就水涨船高。
　　这其中，央企和地方大国企成为拿高价地的主力。全国前11月成交的住宅土地总价地块前50名分布主要在一二线城市，但从拿地企业分布看，其中有29宗地块由国企或者国企参与获得。50宗地块合计成交土地金额为2449.15亿，其中国企参与的29宗地王地块的成交额高达1497.2亿。占比达到了61%。
　　以北京为例，其中超过80亿的三宗地块全部为国企获得，其他城市的优质土地也大部分进入了国企手中。
　　在张大伟看来，目前像北京这样的一线城市，土地市场逐渐变成“豪门的游戏”，不仅外地中小房企进京、进一线城市难度越来越大，实力不足的房企甚至逐渐失去了生存的空间。
　　一方面是难以进入一线城市和二线核心城市拿地开发；另一方面，中小型房企本身项目大多是在三四线城市和部分二线城市，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，这也使得中小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。
　　例如，浙江广厦8月发布公告称，长期来看，随着竞争的加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧。因此，从盈利能力和未来发展角度考虑，广厦做出决定，在三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。
　　深圳一家规模不大的上市地产企业老板告诉《第一财经日报》，这两年土地价格这么高，该公司已基本没有再拿地，未来也将逐渐淡化在房地产行业投资，转向互联网等领域。
　　在业内人士看来，随着楼市进入下半场，楼市的深度调整将导致更多的中小型房企退出房地产领域或被收购。在这个过程中，整个房地产行业的集中度将进一步提高。在中小型房企退出、被并购的同时，万科、恒大等龙头房企的规模将进一步扩大。
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　　广州白云区一度假酒店推出投资新模式：出售房间。期限20年，前10年总收益30万元，后10年总收益36万元，20年总收益66万元，总利润39万元，利润率收益率144%，收益率244%。专家有说投资模式可行，也有担心高回报率难保障。　　　　□&文、图/&广东建设报记者&&胡玉萍　　在限购和房产税的多重压力下，诸多投资者试图为手中热钱寻找新的出路，市场上也不断涌现出新的投资选择。记者获读者爆料，广州市白云区一度假酒店正在大力推广以出售房间获得返利的投资模式，回报率高达140%。专业人士指出，这种模式虽然粗看起来合法，但在投资前必须详细查阅业主方是否具备各项资质，方可保证投资的可靠性。　　One　　A　　项目概况　　投资27万，20年可收回66万　　该酒店位于广州市白云区人和镇，项目背景是由镇政府和开发商合作，以共同开发的模式建成。　　目前酒店主体结构已经建成并正式营业，现有地面建筑4栋，还规划将建设游泳馆、体育馆等配套设施。其销售人员透露其中有3栋建筑的房间可供出售，粗略估算有400多间，均为标间，面积在40平方米到50平方米不等。　　爆料者陆先生向记者表示，他是在朋友的介绍下接触该项目，初步了解情况后，记者和他一起到酒店进行咨询。　　据了解，因为是共同开发的BOT模式，镇政府出地，开发商出资并建设酒店，双方已约定20年的使用权，从2012年至2032年，到期后，地面所有建筑物连同土地一起返还镇政府。　　因此，投资者也只享有20年的物业使用权，可以委托经营、自住或者出租。委托经营主要是将经营权委托给酒店现有经营管理方，每月可以获得管理方支付的经营收益。　　房间价格均在27万元左右，该酒店销售总监表示，投资方式有两种：一、原价27万元，分三期支付。第一期支付50%（13.5万元），12个月之内再付第二期30%（8.1万元），再过12个月就付剩下的20%（5.4万元）。从付50%首期款当天起开始计算，前十年每个月返还2500元的租金，后十年每个月返还3000元，总共20年返还期。二、一次性付款，当天即刻返还两年的租金6万元，相当于21万一套。前二年不返还租金，从第三年开始，每个月返还2500元，前8年2500元，后10年3000元。　　这两种投资模式的回报率相当。前10年总收益30万元，后10年总收益36万元，20年总收益66万元，总利润39万元，利润率收益率144%，收益率244%。　　B　　Two　　投资疑点　　共同开发模式是否可靠？　　专家：属BOT模式，是投资建设新趋势　　因销售总监称该酒店是和镇政府共同开发的项目，约定使用期是20年，所以针对投资者的约定也只有20年的经营期。对此，陆先生提出疑问，这种共同开发是否合理可靠？　　广州市社科院经济学研究员、广州市城市科学研究会副会长谈锦钊解答了陆先生的疑惑，他表示，这种共同开发模式可以简称为“BOT模式”，目前在国际及国内都大有先例，也是投资建设的新模式。　　BOT是“build—operate—transfer”的缩写，即建设—经营—转让。指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。　　“BOT模式主要是针对集体土地的使用和开发，背景是在政府对农民土地进行征收后，预留总土地量的10%—15%返还给村集体，性质作为集体土地。”谈锦钊介绍称，而村集体对这块集体土地拥有使用权，既可以用以于盖厂房，也可以用于商用，引入BOT模式吸引投资，进行酒店、公寓等项目的开发。在公开进行招投标后，中标的企业需每年向村集体缴纳一定的租金，或对集体内社员进行年终分红。　　通过BOT模式，企业可以获得较为诱人的项目用地，大大减少了获取征地及其开发费用等，同时企业只需要在房地产建设过程中进行融资，获取资金进行开发，从而大大降低其对于购买获得土地而准备大量资金的需求，使企业处于优势竞争地位。据悉，该BOT模式在我国较少成功案例。　　根据销售人员向记者提供的土地证明显示，该酒店所在地块是针对于白云机场的拆迁户作为补偿的一块集体商业用地。在一份广州市国土局给该镇政府批复的复函显示，该地块的土地用途为商业用地、仓储用地和工业用地。据悉，该项目也是广州市政府第一个集体商业用地的支持项目。　　酒店没有产权，可以对外卖房间吗？　　专家：出让的是物业使用权，或合规定　　同样是基于BOT这种开发模式上的另一个问题是，因为该地块仍属镇政府的村民集体所有，开发商在将酒店建成后，并不能取得该项目的产权证。在此背景下，酒店是否还能对外卖房间？　　对此，酒店方的销售总监称，在共同开发的模式下，虽然开发商没有取得产权，但产权依然归在村民集体经济社名下，根据该酒店和经济社的合约规定，投资者在和开发商签订合同的同时，可以到经济社加盖社内公章，加以保障。　　加盖公章是否就代表经济社对此投资负责？是否可以保证即使开发商卷款走路后，经济社将对投资业主负责并进行赔偿？广东华瑞兴律师事务所管委会主任魏济民提出，并不一定。他认为，开发商所宣称的仅是“加盖公章”，而翻阅合同，都没有将经济社列为单独的甲方、乙方或第三方。届时可能只是在合同的空白处盖上一个章，这个章对于该份协议的保障作用十分有限，也并不说明经济社对投资者究竟负有何种责任。　　对于“卖房间”的说法，上述销售总监也并不认同，他解释称：“我们不是对外出售房间，只是出让其20年　　的租赁权。我们确实没有酒店的产权，也不能给你们提供小产权证，只有租赁合同。”　　随后，他向记者提供了一份“广州市房屋租赁合同”和一份“客房委托经营合同”样本。租赁合同中写明：该房屋一次性租期为20年。合同期限内，乙方（投资者）可将该房屋交付酒店公司经营，也可自行居住或办公，或转租给他人居住或办公。同时，乙方（投资者）将房屋委托给甲方（开发商）推荐的酒店公司经营的，应按其与酒店公司签订的《客房委托经营合同》执行相关约定。　　在没有产权的情况下，开发商是否可以公开地将酒店房间进行分割式出租？该份租赁合同是否合理合规？　　谈锦钊认为，集体土地不属于国有土地，但也明确规定不可出售，只能以“使用权出让、出租、转让、转租和抵押”的形式进行使用权的流转。而在BOT模式下，该项目对投资者出售的并不是土地和房产的所有权，而是转让其使用权。　　“不能说这种转让使用权的方式是错误的。因为在投资模式和合同约定中，并不牵涉土地使用权的转移，只是出让该地块上建物业的使用权，这是合法的。”谈锦钊指出，这种投资模式其实也是房产商进行开发建设过程中的一种融资手段，是房地产行业发展中的一种改革措施，未来或许将成为主流。　　魏济民指出，根据《合同法》第214条的规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。单从此法律条文来看，以20年的租赁期出租酒店客房的经营模式并不违反相关法律规定，但是要建立在本酒店开发用地合法，并能报建取得相关许可的基础上方成立。　　C　　Three　　潜在风险　　高回报率难以保证　　20年净赚39万元，回报率高达144%，收益率244%。初听到这一系列数字，广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同的第一反应是“不太合理”。　　“现在酒店竞争这么激烈，都不同程度地存在空房率。这个酒店是否能够保证经营地这么好，按月支付之余还取得收益？”韩世同提出的质疑也道出大多数投资者的心声。　　该酒店的官方网站显示，酒店房间分为高级双人房和高级公寓大床房两种，门市价均为596元，而在官网预定的优惠价只要298元。而前述销售总监也向记者透露，该酒店多接旅行社和机场的团体单，团体优惠价均在200多元。　　不妨进行一笔简单的计算。以酒店官网上挂出的优惠价298元/间为基准，按照“委托经营合同”中承诺的前十年每月返还2500元计算，这将是每间投资客房被预定8晚后酒店的收益，几乎占每月时间的1/3。因此，酒店只能在保证每间客房每月预定8晚后，才能开始获得属于酒店管理方后的经营收入，而这部分经营收入还需要支付酒店向地块所有方——村民集体经济社的租金或分红，以及酒店的管理、人力成本。　　“但凡酒店，都存在一定的空房率，这个比例和酒店管理方的渠道销售团队的业绩有关，但都或多或少地存在。”韩世同认为，酒店在承担了投资者的委托经营之后，每月支付的压力很大，酒店的经营盈利比较难。　　“而且144%的回报率看起来比较高，不知道酒店在做出这种投资模式之后，自己的赢利点在哪里。而这种模式之下，酒店的经营压力会比较大，很可能出现经营不善、亏损，甚至停业的情况。如此一来，谁来保证投资者的收益？”韩世同直言提出质疑。　　酒店经营无法监管　　换一个角度来看，在签订“客房委托经营合同”时，投资者一跃成为甲方，而酒店经营方和开发商则分列乙方、丙方。但是，作为甲方的投资者很难真正实现对乙方的约束和监管。　　CRC(商业地产投资顾问)联盟专家提出，酒店房间的对外出售或出租的情况下，在经营方式上，酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。　　不可避免的问题是，由于该酒店并不具备产权，投资者也没有相关产权证明，所依赖的只有一份“租赁合同”和一份“委托经营合同”。这就决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，酒店的经营管理往往容易陷入开发商与管理公司的地下操作中。　　也正因为这种依赖性，如果酒店经营不善，投资者购买的单独的酒店客房在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等收益的。如此一来，投资者投资后很难全身而退，其预期的高回报很大程度上取决于酒店的经营好坏。　　“消费者在购买之前，必须考虑到酒店公寓的经营风险。”&泰和泰律师事务所合伙人高玉林表示，根据以往经验，一旦消费者所购买的产权式酒店经营不善，那么，可能会导致开发者或经营者中途“退出”，这样一来，消费者的权益就无从保障了。　　开发商可能卷款走路　　在记者向多位房地产专家和律师咨询的过程中，多方讨论的焦点一直集中在：这种投融资的模式，是否可能存在变相集资的可能性。　　“对于投资者来说，最大的风险就是开发商在将所有的房间转租后，会否卷款跑路。”韩世同一语道出投资者心头的最大疑问。　　记者在网上搜索该酒店，发现有多家二手房中介代理其房间投资，时间从2011年6月到2013年不等，最新的一张网贴更新于日。之前据其销售总监介绍，该酒店于2012年建成开业，所以该酒店在筹建阶段就已经开始对外公开招租。　　律师指出，根据2001年6月国家建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”　　“一旦开发商出现卷款走路的情况，投资者很难保障自己的权益。”魏济民指出，因为该项投资并不涉及产权，消费者手中没有“王牌”保单。记者进一步咨询，因为开发商承诺在“租房合同”中，拥有产权的村民集体经济社将会联合盖章，是否因此可以得到来自经济社的保障？“这个章的性质和作用很难界定”，魏济民认为，合同中并未将经济社作为单独的法律一方进行单列，所以其能够依据合同履行的义务十分有限，而且暂时不能界定其在合约关系中扮演的角色。退一步说，即使开发商出现走路，而经济社接手，给予投资者的承诺和保证很可能是：投资者依据合同具有该物业的使用权，期限为20年。简单来说，就是“你拿着房子，自用20年，到期还给经济社”。　　对于这种风险，谈锦钊则持乐观态度。“开发商可以跑路，但物业走不了。无论酒店的经营权如何转移，投资者仍然拥有该物业20年的使用权。只要房子盖起来了，即使这种极端情况出现，投资者仍然可以自己住。”　　律师支招　　D　　Four　　投资者如何最大限度保障自身权益?　　魏济民给投资者支招，对于此类集体土地流转后的经营投资模式，虽然在法规上可行，但风险较大。在投资前，最好照以下提醒，按流程严明开发商是否具有相应资质，方可最大程度地保护自己的权益。　　1、&集体土地流转的，要查看其书面合同。　　根据《广东省集体建设用地使用权流转办法》（下简称《办法》），集体土地出让、出租、转让、转租、抵押应当签订书面合同。出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。而且需得到本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。　　2、查阅土地登记权属证明和招标、拍卖公告　　对于出让、出租、转让、转租的集体土地，当事人双方需持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。投资者可到相关主管部门提出查阅申请。　　同时，出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，均需通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。招标、拍卖公告依规必须公开，投资者可进行搜索查阅。　　3、&查阅项目规划　　《办法》规定，土地使用者须按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。若改变土地用途，须经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。　　因此，用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的时，地块所有者需要向土地、规划主管部门报批，所以可在主管部门官网上搜索到其详细控规，检查是否属实。　　　　记者在广州市规划局网站上查询到该项目的控规
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