农村房屋确权分割纠纷
北京市第二中级人民法院民事判决书
　　(2012)二中民终06468号
上诉人（原审被告）胡大某。
　　被上诉人（原审原告）胡小某。
　　上诉人胡大某因分家析产纠纷一案，不服北京市某某区区人民法院（20 某某）某民初字第某某&
　　某某号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。&
　　2011年12月，胡小某起诉至原审法院称：日我们的父母经村干部将两所六间北房平均分给了胡某某、胡小某、胡某、胡大某哥儿四个，北院三间归胡振全、胡振海，每人一间半；南院某某号的三间归我和胡大某，每人一间半。六间房父母都有居住权。分家后父母一直和胡小某居住在其分得的南院三间北房的东头一间半。1984年，将三间北房翻建成五小间北房，翻建后胡大某住西头二间半，胡小某和父母住东头两间半。现胡大某称此五间房全归其所有。故我起诉，要求将坐落在唐自口村某某号院内五间北房东头两间半归我所有，随房占院，大门官走；诉讼费用由胡大某承担。
　　胡大某辩称，不同意胡小某的诉讼请求，现在争议的房屋是归我所有的。理由是原来该院只有三间破旧的房屋，胡小某也是父辈继承祖辈的房屋，我们的父亲把房子分给我和胡小某每人一半，每人一间半。当时房屋破旧，面临倒塌，因我要结婚，父母也在一起居住。我于1984年申请翻盖，翻盖了五间北房，当时主要是我出资出力所建。当时盖房还欠了债，后来由我偿还。当时说的时候就是说盖房子以后的房屋只有胡小某的居住权。1993年集体建设用地使用证登记时，也登记在我名下。房屋建成以后，我和前妻张某某对房屋进行了装修和翻瓦，且投入资金建设院内的设施。因胡小某担心我现任妻子和孩子占有房屋，胡小某没有居住权，才起诉我分家析产。请求驳回胡小某诉讼请求。
　　原审法院经审理查明：胡小某、胡大某为兄弟，二人父母将三间房分给胡小某、胡大某，后房屋进行翻建为五间，胡小某要求分得其中的两间半，故诉至法院。
　　在案件审理过程中，经原审法院现场勘验，某某镇某某村某某号院落东门靠南侧开门，正房五间，中间一间有一对外开门，东边一联二（两小间中间无隔墙），无装修，为胡小某居住；西边两小间，有装修，为胡大某居住。
　　胡小某为证实自己的主张提供如下证据证实：
　　1. 社员宅基地建设许可证。户主为胡小某父亲，时间为日。&
分家单一份。时间为日，内容为现有房六间（两所）。弟兄四个每人间半。胡某某、胡某北房三间每人间半；南房三间归胡某、胡大某。
　　3.胡小某提供证人胡某出庭作证。胡某证实，以前我们家房屋翻盖时，是三间房翻盖成五间，当时有胡小某、胡大某和我们姐儿俩个参与了翻盖。我们姐儿俩的份额不要了，平分给他们哥儿俩了。批示是老爷子的批示。翻盖出资是我们大伙挣工分分红挣的钱。
　　4. 胡小某残疾证一份，显示胡小某听力残疾。
　　对证据1，胡大某表示当时申请是以父亲的名义申请的，当时还没有成家，户主就是胡大某父亲。对证据2，胡大某认可，对分家单没有争议。对证据3，胡大某表示不属实，当时1984年盖房，已经解体了，没有挣工分了。而且当时盖房欠了钱，后来胡大某还的钱。认为证人都是利害关系人，不认可证据。对证据4，胡大某认可。
　　胡大某为证实自己的主张提供如下证据证实：
　　集体土地建设用地使用证一份。土地使用者为胡大某。
　　对胡大某提供的证据，胡小某的意见是因为当时登记的时候，只能写一个人的名字，就写了胡大某的名字。
　　原审法院认为：公民的合法权利受法律保护。本案的关键在于，房屋由三间翻盖为五间后的归属。从双方提供的证据来看，唐自口村某某号北房五间的翻盖中，胡小某、胡大某均有出资，且胡小某一直居住在五间正房中的东边两间，再考虑到翻盖前的三间为胡小某、胡大某每人一间半，故胡小某要求分得五间正房中东边两间半的请求，依据充分，法院予以支持。胡大某以集体土地建设用地使用证上名字为胡大某为由主张五间正房均归胡大某，依据不足，法院不予采信。
　　综上，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，于2012年3月判决：北京市怀柔区某某镇某某村某某号院正房五间中东边两间半归胡小某所有，院落及院落开门由胡小某、胡大某共同使用（于判决生效后十日内执行）。
　　原审判决后，胡大某不服，持原审辩称之理由上诉至本院，认为原审判决认定的法律关系及事实有误，要求依法改判。胡小某同意原判。
　　本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
　　以上事实，有双方当事人陈述、现场勘验笔录、集体土地建设用地使用证等证据材料在案佐证。
　　本院认为：本案争议的焦点为双方诉争的位于北京市怀柔区怀柔镇唐自口村某某号院正房五间的归属问题。根据分家单显示，1978年分家时，对南院某某号的三间北房，胡小某、胡大某各平均分得了的一间半房屋。该房屋于1984年翻建时，二人的父母均在世，翻建申请也是以父亲的名义，因无确实充分的证据证明翻建后的房屋权属存在变化，故对于翻建后的房屋，仍应由胡小某、胡大某平均享有产权。虽在之后的集体土地建设用地使用证上登记的土地使用者为胡大某，但仅凭此登记，并不能当然的改变原有房屋的权属性质。故此，原审法院根据相应事实认定胡小某拥有本案诉争房屋的一半产权并无不当。综上所述，原审判决正确，依法应予维持。胡大某的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费某某元，由胡小某负担某某元（已交纳），由胡大某负担某某元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费某某元，由胡大某负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。
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审　判　长　　魏曙钊
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代理审判员　　王　东
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代理审判员　　高　英
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书　记　员　　王　慧
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。农村房屋确权涉及公证的相关问题
信息来源：诸暨市政府门户网站
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&&&&农村房屋历史遗留问题多，所属权源情况复杂，潜在的矛盾纠纷也多。随着农村房屋价值的提升、土地拥有量减少，涉及农村房屋所有权的争议呈上升趋势。根据我市关于集体土地范围内房屋登记工作意见和实施细则，农村房屋登记核发房屋所有权证工作将逐步展开。本报记者日前就农村房屋所有权证公证的相关问题，专门走访了市公证处主任骆军。
&&&&骆军说：&农村房屋确权工作中涉及公证的主要事项是继承，按照《物权法》规定，农村宅基地与房屋不可分离，所以农村房屋在获得宅基地使用权的同时，也获得房屋所有权。&
&&&&继承无身份限制
&&&&骆军认为，涉及农村房屋的继承权的公证须关注以下问题：一是农村房产一般均为家庭共同共有，因此，被继承人死亡后，在确定其遗产时，应当先从共同共有的房产中划分出遗产部分，然后再确定继承权。二是继承人无资格限制。在农村房屋的买卖、赠与中，受让人和受赠人均要受到身份上的限制，而继承农村房屋则无此身份限制。城镇居民乃至已加入外国籍的公民、华侨、外国公民，只要是合法继承人都享有对农村房屋的继承权。三是因继承获得的宅基地使用权不受&一户一宅&的限制。按照《物权法》&因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力&的规定，一旦继承，就具有绝对的、排他的对世效力。
&&&&以法定继承为主
&&&&骆军说，涉及农村房屋继承，一种是法定继承，一种是遗嘱继承，以法定继承为主。
&&&&据了解，法定继承公证分二个顺序，第一顺序：配偶、父母、子女，第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。&在第一顺序中，收养关系主要从当时是否迁移户口，是否共同生活居住来确认收养关系的成立，如果有家谱、族谱可以提供给公证处作为材料加以参考。继子女是否有继承权，以是否形成扶养关系来确定能否享有继承权。同样，继兄弟姐妹之间是否有继承权，以形成扶养关系为依据进行确认。第一顺序继承人范围有一例外情况，丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。遗产分割可以均分，也可以不均分。
&&&&公证遗嘱效力最高
&&&&关于遗嘱继承，情况相对复杂，有口头遗嘱、录音遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱五种，而这些遗嘱形式中，数公证遗嘱效力最高。
&&&&骆军说，如果遗嘱人立有数份遗嘱，内容相抵触，以最后的遗嘱为准。&口头、录音遗嘱按照公证现有职能，无法办理，因为公证是一个证明机构，而并非认定、鉴定、裁定机构。自书、代书遗嘱申请办理遗嘱继承公证，需要全部继承人到公证处确认并且无争议，才能办理。&
&&&&如果是非宅基地所在村的继承人继承，土地使用权证虽可变更登记至继承人名下，但今后申请建房时，符合审批条件的可以审批，不符合审批条件的就无法批准。&因为目前宅基地只允许本村民组织成员使用，一旦房屋拆除后，土地使用权由集体收回。但如果继承人是非宅基地所在村村民，即继承人是居民户口或外村村民，被继承人的房屋仍然可以合法继承。&
&&&&办公证不得隐瞒事实
&&&&据骆军介绍，最近一年多来，在该处办理继承公证隐瞒事实真相提供虚假材料而加入黑名单的，达80多件。&公证作为民事主体，办错证，要承担经济赔偿责任，所以申请人一定要如实提供情况。&
&&&&另外，市公证处提示：农村房屋空闲或倒塌、拆除，两年以上未恢复使用宅基地使用权的房屋，公证处不能办理公证手续。&根据相关规定，空闲或房屋坍塌，拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权，已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。&房屋买卖未过户
起诉确权被驳回 - 陕西法院网
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房屋买卖未过户
起诉确权被驳回作者：洋县法院
陈宝雄&&发布时间： 08:47:00
&&&&不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权凭证；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。1月15日，洋县法院审理了一起所有权确认纠纷案件，依法判决驳回原告诉讼请求。&&&&日，原告刘德将自己在洋县税务局集资分的家属楼一套转让给被告冯杰，被告交原告10000元，原告出具了收条。后被告对该房屋进行了装修。2002年，洋县国税局进行房改，以成本价出售公有住房，原告刘德于2004年12月向单位交房款8000元。2005年1月，原告办理了该房屋所有权证，但房屋仍有被告冯杰居住。2009年10月原告起诉要求确认房屋所有权。&&&&案件受理后，原告坚持要求确认该房归其所有，并由被告返还；被告则认为该房从原告手中转让所得，现居住十年之久，并进行了装修，原告应按约定将房屋变更为被告所有，自己给原告补足差额。经调解，双方各持己见，未能达成协议。法院经审理认为，原告请求确认的房屋，已经房产部门颁发所有权证书确定了权属，其主张返还房屋的诉讼请求涉及到房屋转让，而房屋转让纠纷与物权确认纠纷不是同一法律关系，遂作出上述判决。第1页&&共1页编辑：少娟&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&卖房人以自己卖出的房子是农村的宅基地为由要求确认买卖房屋合同无效，近日，北京市昌平区人民法院做出判决，认为尽管双方买卖房屋合同违反了法律规定无效，但卖房人明知农村宅基地不允许卖给外村的人，仍然签订买卖合同，导致了买房人信赖利益损失，应当予以赔偿。
日家住昌平区的王先生与山东来京的李先生签订了一份房屋买卖协议，王先生将位于昌平区沙河镇农村的房屋卖给李先生。约定房产总价13万元，附属电气设备及旧家具折价5000元，共计135000元。协议签订后，双方履行了合同约定。后李先生对该院落内的部分房屋进行了装修，并增建了部分房屋。
但在今年年初，王先生将李先生起诉到了法院，认为虽履行了合同，但买卖行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为。请求法院确认房屋买卖合同无效，李先生将房屋返还给自己。
李先生认为当初的买卖合同是双方真实意思表示，并没违反法律规定。应依法驳回原告的请求。合同签订后，自己对房屋进行了装修，并增建了房屋，如果认定合同无效，应赔偿自己经济损失。李先生当庭提出反诉，要求王先生赔偿自己信赖利益损失80万元。王先生则表示只同意返还当初的购房款。
法院委托鉴定机构对争议的房屋进行了鉴定，估价结果为地上建筑物及相关附属物合计为137116元，宅基地区位补偿总价为340032元。
法院认为，集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。本案中，李先生并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为，故认定双方签订《售房协议》无效。双方当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。
在审理中，法院综合考虑因买卖无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值等原因所获经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。在王先生主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，对李先生显失公平。法院综合考量双方利益和本案具体情况，依据公平原则酌情予以判定，王先生与李先生签订和房屋买卖合同无效，王先生返还李先生购房款135000元，并补偿经济损失200000元。李先生在收到上述款项后，将房屋交还给王先生。&&&&&&&&&&&&&&&村民卖房五年后反悔要求返还，农村房屋能否自由买卖？
村民卖房五年后反悔要求返还，农村房屋能否自由买卖？
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村民卖房五年后反悔要求返还北京某村民付某将其所有一处房产于五年前以2万元的价格卖给河北籍刘某，当年双方都已按卖房协议完全履行了各自的义务，现付某以合同无效诉至密云法院，要求刘某返还房屋。付某诉称，五年前其与刘某签订了房屋买卖合同，将其所有的一处农村房产卖给刘某，刘某支付购房款20000元。不久前，刘某才得知与刘某签订的房屋买卖合同系无效合同，且现在刘某家里人口多，住房紧张，故起诉要求确认付某与刘某签订的房屋买卖合同无效，刘某将房屋返还，付某退还刘某购房款20000元。刘某辩称，其占有使用该住房已达五年之长，现在付某在房屋大幅升值和拆迁可获高额补偿利益驱动下，置诚信于不顾，以买卖合同无效为由，要求返还房屋，损害了刘某的合法权益，而且刘某还对该房屋和院落进行了翻建。故不同意原告的诉讼请求。能否自由买卖法院经审理认为，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用。农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让。由于刘某非本集体组织成员，故其没有资格成为该村房屋买卖的主体，故刘某与付某间的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的利益应当各自返还。刘某应当将诉争房屋返还给付某，但付某也得将卖房款返还给刘某，考虑到房屋增值及刘某对该房屋和院落的添附及改建费用，付某应当返还给刘某6万元补偿款。
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