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房没买到反赔２万元定金 二手房合同猫腻要看清
在二手房交易方面的投诉中，合同纠纷最多，很大一部分原因在于，合同条款的设置细节不同。
事实上，早在2013年，具有官方意义的规范合同就曾推行，而目前市场上使用的多为中介公司自行设计的合同样本。
为啥不用“官方指导”的合同？购房者如何规避交易当中的合同陷阱？
房子没买成
两万定金“蒸发”了
为了留在郑州生活，今年5月6日，大学还没毕业的小高，在家人的帮助下，相中了中原区冉屯路的一套房，并签订了房屋买卖合同。
在合同签订前，小高向郑州左邻右舍房地产营销策划公司郑密路店史经理提出疑问：65万元房款无法一次性支付，贷款的问题怎么解决？
据小高的姐姐说，史经理曾向他们口头承诺，贷款不是问题。
合同签完后没几天，史经理提醒他们，贷款买房需要提供收入证明和银行流水，由小高掏钱，他可以协调办理。小高很惊讶：这不是造假吗？万一以后银行查了，怎么办？中介为什么不提前讲清楚贷款的条件？
小高的姐姐认为，对于“造假手续”，中介没有提前告知，涉嫌欺骗。
她说，弟弟在新乡上学，自己家在开封，为此事，她已多次找中介协商，均未果。目前，按揭悬而未决，在得知小高无意买房后，中介已将两万元定金交给了房东。
房东在电话中向小高表示，如果还想要房子，就继续履行合同，办理按揭贷款，如果不想要了，定金不予返还。
就上述事情，史经理向河南商报记者回复称，这些问题，他有权不回答，因为合同签订之前的情形，当事人很清楚，就不需要进行还原了。现在的合同纠纷，属于买卖双方之间的事，和中介公司已经没有关系了。
二手房买卖合同，你能看懂吗
什么样的二手房买卖合同才是规范的？
郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦说，2013年，协会制定了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》示范文本，开始在郑州市正式推行使用。按照规范合同，小高所担心的按揭贷款条件不符，在签合同之前完全可以避免。
其中的“按揭贷款”条款描述：乙方确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵。甲、乙双方于签订本合同后×××个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。叶琦分析称，上述条款内容是在提醒买方，在不动产大宗交易的合同签订方面，一定要慎之又慎，确保无误后再落笔。
与目前市场上使用的房屋买卖合同相比，该合同文本选择性条款、提示性条款较多，且对易产生争议和纠纷的条款进行细化，还新增了合同附件“房屋状况说明书”，可保护交易当事人特别是不熟悉二手房交易过程的消费者的合法权益。
此外，对于小高所担心的，合同中违约条款“向丙方支付本房产交易总价2%的违约金”，多名二手房经纪人向记者反馈，按照行规，甲乙双方单方违约的话，违约方即使支付违约金，也不会向中介支付，那是买卖双方之间的事。
市场上用“示范合同”的中介很少
近日，河南商报记者在航海东路沿线附近10多家中介门店随机查访，只有1家公司的店面使用上述规范合同。
航海东路一名不愿具名的中介店面经理说，这个是选择自由，品牌实力稍微强一点的中介公司都有自己的法务部，其所使用的三方合同样本都由公司结合市场实际情况，专门制定代表自身品牌形象的合同范本。
对于记者所述的查访情况，叶琦说，很多大的中介公司自己开发使用的合同文本，目前相对比较规范，只是提示性、宣传性的内容相对较少。但不排除个别中介抱有侥幸心理，或压根就不想让消费者知道那么多。
郑州市住房保障和房地产管理局市场监管处相关人士称，曾对规范合同的使用情况进行抽查，督促中介使用正规合同，“但是，目前仍有相当一部分中介公司没用示范文本，对此，我们也很无奈。”
其进一步解释说，“二手房三方合同，不存在网签的问题（网签的是双方买卖合同），所以就缺乏控制‘阀门’，中介公司用与不用都难以控制。同时，由于合同签约是民事行为，又不能强制要求中介公司使用示范文本，因此，只能通过宣传，鼓励引导市场推广使用。”
中介合同是否规范将与信用评价挂钩
这几年，经郑州市房管局备案登记的经纪机构数量呈上升趋势。据郑州市房管局全面排查，目前，还有许多房地产经纪机构（含分支机构）已取得营业执照，但未在房管局备案登记。
河南商报记者昨日获悉，为进一步规范郑州二手房市场，郑州市住宅与房地产协会正考虑，让正规合同的使用和中介企业的信用评价挂钩，如果其所使用的合同不规范，就扣分并记录在档，还要进行公示。
叶琦表示，目前，上述信用评价测试系统正内部试运行，上线后，所有的备案中介都要使用规范合同。规范合同也在调整，使其更接近市场，更能体现交易双方的真实意愿。
河南嘉同律师事务所律师回新生认为，无论采用何种形式，一旦合同或协议签订，就具有了法律效力，因此，所有条款的内容要弄清，不要勉强签订。另外，为避免产生纠纷，最好在合同后附上费用清单，凡是你想要但是合同中没列明的条款，都应该在附件里显示出来。
关于二手房买卖合同，您有过哪些遭遇，或者对二手房市场的规范有何建议，记者邀请您参与讨论，可拨打电话，或者发邮件到。
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13年前全款买套二手房顺利过户 如今原房主反悔了
市民张先生夫妇13年前买下了位于南京相府营的单室套二手房，还落了户口。最近，户主张先生突然接到法院传票，13年前卖房子给他的原房主告他强占房屋，并称“我从没卖过房”。突如其来的官司，让张先生夫妇一头雾水：从未卖过的房子，为何会出现在中介的卖房信息上？花钱合法买来的房子怎么就“强占”了呢？从未卖过的房子，为何出现在中介的卖房信息上？我就搞不明白：从来没有卖过的房子，怎么会出现在中介公司的卖房信息上呢？”张先生介绍，因父亲去世早，他们夫妻结婚后，一直与母亲住在珠江路。2001年，儿子出生后，原先的房子显得有些拥挤。一家人商量后，决定在珠江路附近买个单室套小房子，让母亲出去单过。不久，金楼房产中介公司刊登的一则房产信息吸引了他：该房位于相府营16号，使用面积为24.5平方米，卖的是房屋居住权。之后，张先生按照联系电话找到了房产中介公司负责人。次日，中介带他看了房子，并将该房的承租原件给张先生进行了过目。“房子所有证件齐全，价格也刚好是我们当时所能承受的。”张先生称，2001年，他与妻子在南京金楼房产中介公司签订了购房合同。7月份，张先生交清所有房款7.15万元，老母亲很快也搬了进去。其间，他每个月定期向玄武区房管部门缴纳40余元的租金。就在张先生母亲搬进去不久，原房主刘军也将户口从这处房子里迁了出去，房子顺利变更到了张先生名下。买来的二手房过户多年，原房主突然出现要求搬出“应该说，我们所有购房手续都是合法齐全的，不然，公安机关也不会给我们上户口。”张先生说，由于买房入住都很顺利，他从未怀疑过房子的合法性。但2008年，戏剧化的一幕却出现了。张先生称，2008年，一位自称刘军姐姐的女人找上了门。质问：“你怎么住在我弟弟的房子里？”张先生母亲经细问才知，上门者叫刘娟，自称是房主刘军的姐姐，一直生活在北京，与弟弟失联快20年了。“我弟弟失踪这么多年，房子里又住着别人，我不得不怀疑他是不是被人害了。”退休前在北京某知名媒体从事记者工作的刘娟，很快萌生了这样的猜测。之后，她向辖区新街口派出所报了案。很快，警方通过人口信息平台查到，原房主刘军，人在深圳打工，并未遇害。在公安机关的协助下，刘军与姐姐刘娟取得联系，并回到南京。刘军告诉姐姐，他一直将房子交给邻居管理，从来未将此房出售过。刘家姐弟要求张先生的母亲立即搬出房子，并办理归还手续。“太荒唐了！我花钱买来的房子，为何要搬出去？”面对刘军几次三番的搬出要求，张先生坚决拒绝。而更让他没想到的是，日，刘军竟以“变更涉案房公房租赁权的行为未经其同意和授权”为由，向玄武区法院提起了诉讼，要求认定张先生与玄武房产经营公司所签的共有住房租赁合同无效。蹊跷：谁卖的房子？原房主的户口又是如何迁出的？近日，此案在玄武区法院开庭审理。法庭上，张先生提出疑问：如果说原房主刘军的“从未将房子出售”是真的，那这套房子是谁卖给他的？刘军的户口又是怎么从房子里迁出去的？庭审时，刘军称，他1989年就离开了南京，临走时，房子面临拆迁，他拜托邻居金宇，等到房子拆迁时，帮他全权办理拿房事宜。此后，他与金宇失去了联系。但从来没有委托金宇卖过房子。为此，法庭找到了刘军的邻居金宇。金宇称，刘军的拆迁安置房是他代领的，拿到房子后，他把房子借给了朋友李某居住。“我没想到刘军失踪这么多年还会回来。”金宇称，“我几年前在夫子庙碰到李某，李某告诉我房子被卖掉了。后来，李某也不知道去了哪儿，反正是找不到了，这事也就没再追究。”然而，在刘军的那份用于迁户口的常住人口登记表中，申报人签章处签的正是“金宇”的名字。不仅如此，在办理房屋变更手续时，有好几份文件也都是金宇签的字，包括交易成功后，张先生还找金宇协助自己办理过电话等设施的过户。张先生质疑，如果刘军从拆迁拿房到卖房都不知情，那他的户口又怎么会落在这处房子里？更蹊跷的是，刘军从未卖过房子，那他的户口又是怎么迁出去的？刘军迁出户口后的常住人口登记地址是“玄武区中山路352号”，事实上是一个空址，根本不存在。买房人：我不认识卖房人，怎么会是他的表弟？近日，玄武区法院判决认定，玄武区房产经营公司与张先生签订的《公有住房租赁契约》无效。而直到此时，张先生才看到法院判决此案有一个重要的“书面证据”，那就是一份关于张先生是刘军表弟的说明。张先生表示，这份所谓的“亲属说明”，他从来都没见过。张先生不服判决，向江苏省高级人民法院申请对此案再审，并另案起诉当时的金楼房产中介公司，追究中介公司虚假卖房的责任。“我们都是老实本分的人，为了这事，我母亲几进几出医院。”张先生告诉记者，买房时中介公司业务员告诉他说，房主刘军在外地，全权委托公司办理业务。他当时根本没想到，这里面还设了个“局”。
代理此案的江苏永衡昭辉律师事务所王剑律师表示，购房者通过合法渠道购买房屋、办理过户手续并实际居住十几年之后，却突然被要求购买的房屋返还给原房主。这一系列的事件引人深思。此案的关键焦点在于：原房主刘军为何在购房者居住十几年之后才向法院提起诉讼要求确认其公房承租权？刘军当初的户口又是谁迁出的？因为我国法律规定，除非本人在场，任何人是不能代替他人迁出户口的。■提醒买卖房产手续一定要与卖方亲自交接采访中，张先生表示，他希望能通过自己的亲身经历告诉所有买房者，买房时即便看到了中介公司提供的合法房产证或租赁证件，也不要掉以轻心，所有手续一定要与卖房人亲自交接，以免引起不必要的麻烦。
本文来源：新华报业网-南京晨报
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购买二手房留个心眼：多向邻居打听谨防“中招”
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要买二手房 这三点建议你一定要听听
编辑：李楠来源：华龙网发表时间：点击：1409
要买二手房 这三点建议你一定要听听
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