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“买房就是买坑”购房必须理清的10个问题
在发商侵权与购房者维权的无休止博弈中,很少有购房者能坚持到底,往往在投诉无门、百般遇阻之后不了了之。为了避免踏上买房后漫漫无期的维权之路,的办法就是在买房前尽可能地排除这些风险。以下,小编为您盘点了买房时需要理清的10个问题。1、开发商有没有资质?房地产开发企业应在工商部门申请设立并取得营业执照,经建设部门备案审查后取得《房地产开发企业资质证书》,此外还应在税务部门办理税务登记。《房地产开发企业资质证书》中登记有开发商的资质等级(《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了各级资质的开发范围),公众可向建设部门申请查看。2、楼盘项目是否合法?正规出售的楼盘,必须依法取得“五证”——《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售(预售)许可证》。想知道一个楼盘是否满足合法出售的条件,最简单的办法就是登陆房管局网站进行“预售证许可查询”。3、购房者的知情权包括哪些?楼盘销售中心应公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。预售楼盘设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。4、签订购房合同(协议)时应注意的问题?在订立买卖合同之前,开发商应向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。购房合同应当载明房屋建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。具体内容包括:(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)房屋基本状况;(3)房屋的销售方式;(4)房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任。注意:虽然购房协议、认购协议不等同于购房合同,只是正式合同签订前的预约,但根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,如果购房协议、认购协议对以上12项内容有明确约定,应当认定为合法有效的房屋买卖合同。5、遭遇延期交房时该如何维权?按照购房合同约定的房屋交付使用日期及其违约责任来执行。6、收房时应注意的问题?交付使用时,开发商应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房,违反合同规定的,应当承担违约责任。同时,开发商还应向购买人提供住宅质量保证书(列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容)和住宅使用说明书。7、盖好的房子跟合同约定面积不一致怎么办?已预售的房屋在施工中确需变更设计的,标准不得低于预售合同中约定。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的,应与预购人协商一致。开发商应在变更确立起10日内书面通知购房者,未接到变更通知或接到通知后不同意变更的,购房者有权退房。根据《商品房销售管理办法》第20条规定,面积误差比值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;面积误差比值超出3%时,购房者有权退房。购房者不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,3%以内的误差面积,由买房人掏钱补齐,超过3%的部分,由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时,误差小于3%的,开发商退钱,误差超过3%的,超出部分要双倍退钱。8、房屋公摊和采光问题的说明对于公摊面积的处理,我国尚无明确法律法规出台,只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。普通住宅的一般公摊比例:多层8%—15%;小高层10%—20%;高层15%—30%。根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定,大城市住宅日照标准为大寒日2小时,冬至日1小时;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。9、开发商乱收费该向那个部门投诉?根据商品房销售“一价清”制度规定,配套建设的各项基础设施,包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程、安全监控系统、进户门、信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用,一律计入开发建设成本之中,除购房合同成交价款之外,不得收取其他费用。购房者若遭遇开发商乱收费,可向当地物价部门进行投诉。10、房产证该如何让办理?预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内、现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,向房管部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发商应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。由于开发商原因,未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,开发商当承担违约责任。具体流程如下:1、领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》,需要开发商签字盖章。2、到开发商指定的房屋面积计量站申请领取测绘。3、缴纳公共维修基金、契税。4、提交申请材料:(1)申请表;(2)购房合同;(3)签订预售合同买卖双方书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图;(5)专项维修资金专用收据;(6)契税完税证明;(7)身份证; (9)按揭买房提供银行还贷证明。
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号男子在海南澄迈购房4年至今没拿到房产证
　　原标题：男子在海南澄迈购房4年至今没拿到房产证 　　在外地工作的海口市民马先生近日得知消息，他买房的小区开发商负责人因经济问题被警方调查，这让他感到很不安。马先生说，他2009年在海南澄迈县老城镇购买了椰乐大厦小区的房子，一晃四年过去了，至今没能拿到房产证，如今开发商被警方调查，开发公司早已人去楼空，房产证却没有着落。 　　据马先生介绍，2009年暑假期间，他与家人一起在老城游玩，在老城椰乐大厦售楼处听了售楼小姐一番介绍之后，当即决定购买一套住房。他认为老城距离海口很近，同时海口市政府西迁，按照发展速度，老城未来发展可期，于是马先生很快便签了购房合同。 　　马先生说，椰乐大厦小区共有6栋建筑489户住户，2年前整个小区完工交房，目前已有约三分之一的业主领到了房产证，另外三分之二的业主房产证尚在办理中。但今年7月份有传闻称，开发商负责人聂某被警方控制，小区未拿到房产证的业主立马炸开了锅，远在北京工作的马先生通过业主QQ群得知了这一消息，利用国庆期间回海口探亲，顺便前往澄迈县老城镇进行核实，结果开发公司已经人去楼空，在证明开发商确实被警方调查之后，他更加确信了未来办理房产证的难度，而据小区业主称，澄迈县房管局有说法，若该开发公司不存在了，房产证办理将无望，在得知这一消息后，很多不明真相的业主焦虑不安，束手无策。对此，马先生说，希望有关部门能够出面给业主们一个说法。 　　记者17日带着业主的问题与澄迈县房管局局长林中校取得联系，林中校称，椰乐大厦小区的开发商负责人被警方调查情况属实，但并不会存在小区业主所认为的房产证办不下来的问题。目前椰乐大厦部分业主已经取得房产证，还有一部分业主房产证已经办理下来，在开发商负责人被警方调查期间，已经办理下来的房产证也被警方暂扣。还有一部分房产证正在办理，也因警方的调查而处于停滞状态。综上原因导致了业主的误会，林中校称只要案件定性或者案件有了进展，警方将对其他资料进行解封，那个时候业主就能继续办理和拿到房产证。
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核心提示：现在购房合同一般都采取网签的形式，只要能网签合同的就证明该楼盘预售许可证下来了，未来可放心办理产权。
&&&&& 现在购房合同一般都采取网签的形式，只要能网签合同的就证明该楼盘预售许可证下来了，未来可放心办理产权。
&&&&& 第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过买卖双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。
&&&&& 第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的（电子）合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数在海南这边是依据销售模式来确定(开发商自己销售的需打印6份，由代理商销售的需打印7份)。
&&&&& 第三步，开发商需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。等网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料（含全套已签字或盖章的纸质正式合同）到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
&&&&& 另外需要注意的是，如需修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电子合同的核心内容（核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型）将不能进行修改。如果必须要修改核心信息，则需要在合同备案软件上&申请撤销签约&，重新进行签约。
&&&&& 而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的核心内容以外的相关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。
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&澄迈县政务服务中心住建局窗口
具体办理地点
&澄迈县金江镇文化北路与公园路口
&曾小红&&&
&15个工作日
1、注册资本不低于1000万元；
2、从事房地产开发经营3年以上；
3、已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
5、商品住宅销售实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
6、未发生过重大工程质量事故。
1、申请报告
2、营业执照正副本、公司章程、上年度财务报告（附审计报告）、近三年房地产开发统计年报基层表
3、资质证书正副本
4、法人证明书、身份证；工程技术、财务、统计负责人任职文件；专业技术人员职称证书、身份证、劳动合同、
5、自有房产提供产权证；租赁的提供租赁合同、产权证明
6、经办人单位介绍信、身份证
7、已竣工项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及建设工程竣工验收备案文件；在建项目按项目实际进度提供项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等文件，并附项目进度说明。
8、《房地产开发项目手册》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
《&房地产开发企业资质管理规定》、《关于取消、下放、调整部分行政审批事项的通知》（琼建审批[号）
&（一）受理：申请人向县政务中心住建局窗口提出申请，窗口材料初审受理（1个工作日）；（二）审核：县住建局住房保障与房地产管理岗对申报材料进行审核，作出审核意见报分管领导（8个工作日），分管领导签署意见后报局长审批； （三）批准：局长审批（4个工作日）； （四）制证：制作《房地产企业暂定资质证书》（1个工作日）； （五）发证：《房地产企业暂定资质证书》（1个工作日）
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