交了定金房子却被卖给别人 消费者开发商互指违约
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原标题：交了定金的房子被卖掉买房者一气之下住进汇通太古城售楼中心
昨天，在西安北郊凤城十二路的汇通太古城售楼中心，住进来一家人，这家男主人王端勇气愤地说，他给汇通太古城楼盘销售部交了10000元的购房定金，26日来交定购房屋首付款时，销售方说房子已经卖给了别人，所以才有了开头的一幕。
王端勇夫妇从山东济南不远千里来西安汇通太古城销售中心看房子，这个楼盘的出售方是汇通国基房地产开发公司，接待他们的是汇能国基的销售顾问王女士。5月8日王端勇夫妇定购了一套汇通二期153平方米的房子，并交了10000元定金，汇通国基的销售顾问王女士给他们开了一个盖有汇通国基合同专用章的《房屋定购协议》，上面明确注明了房间号、房间的面积单价、总价和定金10000元等，王先生夫妇当时就给销售顾问王女士说，他们没法在7天之内拿出这么多钱，要等他们把济南的房子卖掉，才能付他们定购汇通太古城的房款。销售顾问王女士说只要交了定金，这个房子可以留到6月30日，王先生提供的一份录音中显示，销售顾问说过这房子可留两个月。但是，等到6月26日，王先生来交定购的房屋首付款时，销售顾问王女士说他们夫妇之前定购的房子已经卖给了别人。王端勇说，他把在济南的房子已经卖了，无奈之下将家里的席梦思床等生活用品搬到了售楼中心，28日他们一家人就住在了汇通太古城售楼中心。王端勇说汇通太古城开发商涉嫌一房多卖，欺诈消费者。
销售顾问王女士对记者说王端勇夫妇交过定金后，她一直在催他们赶快交房款，他们付的10000元定金她没有交给公司，因为她是销售人员，知道房子一直就空在那里没卖掉，没想到6月24日公司有人把王先生看上的那套房卖给了别人，记者问你们双方已经签了房屋定购协议，上面有公司的合同章，公司怎么不知道王先生定购了这套房子？王女士说房屋定购协议售楼人员随便都可以拿到。
记者采访了销售部经理王铮，他说售楼中心就没有见到王先生交的10000元定金，收到客户的定金后售楼中心会开具定金收据的，售楼中心没有给王先生开过收取定金的收款收据，所以才将那套房卖给了别人，至于双方房屋定购协议，那是售楼顾问王女士私自拿走签的，这是他们公司管理疏忽。
　 　 　 　 　 　 　 　 　
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　　买房人交了2万元定金，但在办理按揭贷款手续时没能通过银行的审批。不过，二手房没有成功交易，中介公司认为是卖房人造成的，将对方告上法庭索要1.6万元的违约金。近日，渝中区法院判决中介公司败诉。
　　何女士在渝中区有一套房屋，去年9月，文女士在一家中介公司的帮助下以80万元与何女士成交。合同签订后，11月担保公司电话告知，文女士的按揭审批手续未通过银行审批，需要改签银行，何女士与文女士均口头认可了改签银行。去年12月初，中介公司意外接到卖房人的通知，房子不卖了。
　　今年年初，中介公司把何女士告到了渝中区法院，向其索赔1.6万元的中介费。中介公司称，中介公司曾与何女士有过约定，因何女士的原因导致无法办理按揭贷款或房地产权转让登记手续，何女士要向中介支付中介服务费16000元及赔偿经济损失。中介公司认为，房屋没有交易成功，是因为双方在银行现场面签第二次银行审批手续时，何女士以查看房产证为由，突然收回房产证，并拒绝在银行按揭贷款申请书上签字。何女士单方解除合同并且拒绝履行合同义务的行为构成了违约。
　　但何女士认为导致房屋没卖成责任应该在中介公司，中介公司作为专业的房屋买卖中介机构，应当在审查资料时清楚文女士的资信情况，但他们无视买房人的实际情况仍然促使买卖双方签订合同，是不负责任的表现。
　　法院认为，本案中，由于买房人资信问题导致合同不能履行，继而与卖方解除房屋买卖合同，不是卖方原因造成，不应当向中介公司支付违约金。但如果中介公司提供了相应的中介服务，可以依据合同约定向买房人索要相应的中介服务费用。
　　近日，渝中区法院作出一审判决，中介公司要求何女士支付1.6万元的违约金的诉讼请求，法院不予支持。
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深圳二手房律师团：卖别墅毁约，法院判决赔违约金150万！
深圳二手房律师团：卖别墅毁约，判赔违约金150万！
~ 广东信荣律师事务所主任、深圳信荣二手房律师团首席律师张茂荣
深圳市宝安区人民法院一审判决别墅卖方赔偿买方违约金150万
基本案情：数千万别墅交易达成，履行出障碍
经中介方中原地产代理（深圳）有限公司居间介绍，日买方吕小姐与卖汪先生签订《二手房买卖合同》，以2700万元购买其深圳市宝安区招商华侨城曦城某别墅，合同约定：买方于签约时支付定金10万元，15日前再付定金90万元，4月30日前监管首期款800万元，5月15日前申请余款按揭;卖方4月25日前与担保公司签订服务合同并做全权委托公证，5月5日前完成赎楼，双方6月1日之前签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过5日，对方有权解除合同并要求其支付成交价20%的违约金或承担定金罚则。
上述合同签订后，买方当日支付定金10万元，4月21日支付定金90万元（两笔定金均有卖方签署收据，并托管于中介方），但被告直至6月20日才办出一手房地产证（签约时买方并不知晓业主房屋为期房），被告7月12日才做全权委托公证，8月5日其公证受托人才配合买方签订首期款监管协议，但由于房价上涨单方通知银行不同意受托人赎楼，导致交易无法进行。
业主：违法解约，拒收律师函
8月8日中介方致函卖方，要求其于8月12日前赎楼，8月12日卖方回函称买方逾期监管首期款800万元构成违约，要求解除合同。
8月14日买方委托广东信荣律师事务所主任、深圳信荣二手房律师团知名律师张茂荣给卖方发送《履约催告函》，表示买方已经履行完毕了100万元定金支付和800万元首期款监管义务，催告卖方于接函后7日内完成赎楼，同时买方自愿一次性付款。8月24日针对中介方转付卖方的解约函，给卖方发送《律师回复函》，表示买方不存在违约行为，卖方无权解除合同，并再次通知卖方务必于8月27日前完成赎楼继续交易。上述两份律师函，卖方均拒收。
买方：无奈起诉，查封别墅
因卖方明确解除合同并拒绝与买方沟通，9月18日买方委托张茂荣律师向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，要求：1、返还购房定金100万元;2、赔偿违约金540万元。
为防止诉讼过程中业主高价出售涉案房屋导致将来判决胜诉后无法执行，张茂荣律师同时申请法院查封了涉案别墅。
业主答辩：买方违约，要求没收100万定金
庭审中卖方代理律师坚持认为：1、卖方无违约行为，中介方未能完成代为赎楼承诺;2、买方迟延支付定金、迟延监管首期款构成违约，卖方终止交易符合法律规定，有权没收买方定金100万。同时表示：中介方和买方签约时没有向其索要房屋产权证明资料，没有尽到购房注意义务，存在过错。
一审判决：卖方违约，赔偿买方违约金150万元整
深圳市宝安区人民法院经审理认为：双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，买方迟延支付定金和监管首期款，卖方迟延出具公证委托书、在约定过户时间前未办出一手房地产证，双方均存在违约行为，但都不导致合同目的的无法实现，均不属于根本违约，不影响合同的继续履行。
卖方代理人与8月5日和买方签订了资金监管协议，买方当日存入首期款800万元，说明此时双方仍在继续履行合同，但卖方于8月12日向中介方发函解除合同，且至今没有完成赎楼，造成合同无法履行，其单方解除合同的行为导致合同目的的不能实现，构成根本性违约，应当向买方承担违约责任，但考虑到买方本身存在迟延支付定金的违约行为，且约定违约金明显偏高，酌情调低违约金为150万元。
日判决：1、卖方于本判决生效之日其10日内向原告支付违约金150万元;2、中介方返还买方定金100万元。
律师说法：
1、买方4月21日支付90万定金不构成违约。《担保法》第90条规定，定金合同属于实践性合同，从实际交付之日起生效，本案买方于4月21日支付卖方定金90万元，卖方予以签收不表示异议，双方已经以实际行为改变了合同约定的定金支付时间为实际支付日，不存在买方迟延支付定金的问题;
2、买方8月5日监管800万元首期款也不构成违约。《合同法》77条规定，当事人协商一致可以变更合同。双方最终在8月5日签订800万元首期款监管协议的事实表明，双方对8月5日监管予以认可，即：双方以实际行为改变了合同约定的首期款监管时间为实际监管时间，买方不存在迟延监管首期款的问题。
3、买方监管首期款的前提是双方签署首期款监管协议，本案买方迟延监管首期款的原因是卖方拒不配合签订监管协议所致，因此认定买方违约没有任何法律依据;
4、业主对所售房屋具有瑕疵担保义务，应当保证房屋产权清晰，处于能够交易状态，因未取得房地产证迟延交易的法律责任应由卖方而非买方承担;
5、判决卖方赔付买方150万元违约金明显偏低。涉案别墅成交价2700万，合同约定违约金540万，宝安法院在买方没有违约行为且卖方没有证据证明违约金偏高，没有要求降低违约金的情况下，以买方违约且约定违约金偏高为由降低到150万，自有裁量权过大，不利于保护守约方、打击违约方。
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