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我县农村土地流转中存在的问题..
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我县农村土地流转中存在的问题与对策
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文章摘要：河南省推进三个一批人城镇化实施方案为深入贯彻国家发展改革委等15部委制定的《推进“三个1亿人”城镇化实施方案》,推动实施《河南省新型城镇化规划(年)》和《河南省科学推进新型城镇化三年行动计划》,解决三个一批人城镇化……
各市、县人民政府,省人民政府各部门:《河南省推进三个一批人实施方案》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行.河南省人民政府办公厅日 河南省推进三个一批人实施方案为深入贯彻国家发展改革委等15部委制定的《推进“三个1亿人”城镇化》,推动实施《河南省新型城镇化规划(年)》和《河南省科学推进新型城镇化三年行动计划》,解决三个一批人城镇化(推动一批具备条件、有意愿的农业转移人口及其他常住人口落户城镇,加快一批城中村和城镇棚户区改造,加快一批农村人口向城镇转移)问题,促进新型城镇化快速健康发展,特制定本.一、总体要求(一)指导思想.全面落实《河南省全面建成小康社会加快现代化建设战略纲要》,紧紧围绕提升城镇化质量和水平,强化“一基本两牵动三保障”(产业为基,就业为本,住房和就学牵动,社会保障、农民权益保障和基本公共服务保障),创新城镇化发展体制机制,坚持存量优先、引导增量,深化户籍制度改革,推动一批具备条件、有意愿的农业转移人口及其他常住人口落户城镇;坚持统筹规划、完善配套,加快一批城中村和城镇棚户区改造,改善常住人口居住条件;坚持政策激励、群众自愿,加快一批农村人口向城镇转移,推进城镇基本公共服务向常住人口全覆盖,逐步提高农业转移人口市民化质量,加快新型城镇化进程,为全面建成小康社会、加快现代化建设提供坚强支撑.(二)工作目标.到2020年,全省城镇化水平和质量明显提升,常住人口城镇化率接近60%,户籍人口城镇化率达到40%左右.DD农业转移人口落户规模不断扩大.每年实现100万人以上的农业转移人口、高校毕业生、职业院校毕业生等常住人口落户城镇,同步推动现有城市建成区内城中村、规划建设区内城郊村和产业集聚区内村庄的650万左右农业人口转为城镇居民.DD城市内部二元结构基本破除.全面完成现有218万户棚户区和城中村改造任务,其中城市棚户区75万户、国有工矿企业棚户区2万户、城市现有建成区内城中村141万户.DD农业人口转移步伐进一步加快.力争实现每年向城镇转移农村劳动力100万人、带动随迁家属100万人左右.二、积极推动符合条件的农业转移人口落户城镇贯彻落实《河南省人民政府关于深化户籍制度改革的实施意见》(豫政〔2014〕83号),坚持因地制宜、分步推进,实施差别化落户政策,推行居住证制度,建立健全以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度,逐步把符合条件的农业人口转为城镇居民.(一)科学制定落户目标.各省辖市、县(市、区)要积极有为、量力而行,加强调查研究和数据测算,全面掌握人口总量、分布、结构及变动趋势,摸清在城镇就业居住的本地农民工、外地农民工及其随迁家属底数,以及居住、就业、参加社会保险等具体情况.以县级以上城市为重点,在认真评估水土资源、生态环境等承载能力以及教育、就业、医疗、养老、社会保障等基本公共服务提供能力的基础上,合理制定农业转移人口落户城镇的目标和具体政策.(二)实施差别化落户政策.各省辖市、县(市、区)要根据综合承载能力、公共服务提供能力和发展潜力,因地制宜制定并向社会公布本地落户标准,出台具体可操作的户籍制度改革措施.郑州市要建立完善积分落户制度,明确落户指标,合理设置积分分值,使更多有意愿、有能力的农业转移人口和其他常住人口落户.洛阳等城区人口100万以上的城市,要以就业年限、合法稳定住所和社保年限等为主要指标,进一步放宽户籍限制.城区人口50万至100万的城市,要以合法稳定就业、合法稳定住所和参加社保等为主要指标,进一步放宽户籍限制.城区人口50万以下的小城市、县城和建制镇要全面放开落户限制,促进具有合法稳定住所(含租赁)的人员及其家属在当地落户.(三)促进在城镇稳定就业的人员进城落户.坚持公平公正、系统推进,对本地农业转移人口与其他常住人口,实行同等的落户政策.各省辖市、县(市、区)要制定出台促进农业转移人口进城落户的政策措施,明确政府、企业、社会、个人四方支出责任,形成稳定就业人员和随迁家属落户的长效激励机制.要优先推动进城时间长、就业能力强、适应城镇和市场竞争环境的农业转移人口在城镇落户.鼓励各地积极探索各种有效办法和提供优惠条件,吸引各类人才、技术骨干和有贡献人员进城落户,提高高校毕业生、技术工人、职业院校和技工院校毕业生、留学归国人员等常住人口的城镇落户率.要合理设立集体户口,方便符合条件但无个人合法房屋产权的人员进城落户.完善“三投靠”(夫妻互相投靠、父母投靠子女、子女投靠父母)落户政策,推动农业人口转移由劳动力个体迁移向家庭迁移转变.鼓励有条件的省辖市、县(市、区)出台农村居民到县城购房落户的优惠政策,支持国家和省新型城镇化综合试点城市在教育、医疗等方面研究出台相关政策,探索积极吸引农村人口进城落户的有效途径.(四)建立完善居住证制度.要按照国家统一部署,制定出台居住证管理办法和实施办法,确定居住证制度实施区域范围,建立健全以居住证为载体、与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制,推动离开常住户口所在地到其他设区的市级以上城市居住半年以上,且符合有稳定就业、稳定住所和连续就读条件之一的公民在居住地申领居住证.确保居住证持有人在劳动就业、基本公共教育、基本医疗卫生、计划生育、公共文化、证照办理等方面享有与当地户籍人口同等权利,并以连续居住年限和参加社会保险年限等为条件,逐步享有与当地户籍人口同等的中等职业教育资助、就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助等权利.建立健全实际居住人口登记制度,建设完善覆盖全省人口、以公民身份号码为唯一标识、以人口基础信息为基准的人口信息管理系统,分类完善劳动就业、教育、社保、房产、信用、卫生计生、婚姻等信息系统,做好居住证持有人信息采集、登记工作,推动部门之间、地区之间居住证持有人信息共享.三、推进棚户区和城中村改造突出政府主导、市场运作,以改善群众住房和生活条件为出发点和落脚点,完成城镇规划区内城中村和棚户区城市化改造任务,同步推进城中村集体资产改制、居民身份转换和配套设施完善,逐步破除城市内部二元结构.(一)编制实施改造规划.各地要在抓好年城镇棚户区改造规划落实的基础上,将其他棚户区、城中村改造统一纳入城市棚户区改造范围,组织编制年棚户区改造规划,完善动态项目库,明确改造具体范围、改造规模、改造时序,优先推进集中成片、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区和城市建成区内城中村城市化改造.(二)加快项目前期工作.编制实施棚户区改造地区控制性详细规划.将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排,简化行政审批流程,提高审批效率.制定改造项目建设资金筹措和使用方案,加大财政资金支持力度,利用补助、贴息、奖励、减免税费等措施鼓励和引导社会资本参与,积极争取国家开发银行、农业发展银行和其他金融机构加大对符合条件的城中村改造及配套基础设施建设的贷款支持力度.支持改造企业发行专项用于棚户区改造项目的企业债券,不断拓宽建设资金筹措渠道.建立健全项目联审联批联办工作机制,建立绿色通道,限期完成棚户区改造项目的环评、立项、规划许可、土地供应、建设许可等相关手续,提高行政效率和服务质量.加强棚户区改造项目管理,建立工作台账,动态跟踪项目前期工作进展情况,加强全过程监督.(三)做好房屋征收补偿工作.探索推行“分散化、货币化、市场化”的回迁安置模式,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)有关规定制定实施具体安置补偿办法,完善房屋征收补偿市场评估定价机制,坚持实物安置和货币补偿相结合,积极推进棚改货币化安置,依法依规开展房屋征收补偿工作.按照政府搭桥、企业参与、居民自愿的原则,引导被征收居民购买已建成的普通商品住房,扩大安置户自主选择空间,简化安置程序,确保安置户及时入住.利用新建、配建、购置等多种方式筹集安置住房房源,通过提供公共租赁住房、纳入当地住房保障体系、探索共有产权等多种方式,满足经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民基本居住需求.支持商品住房库存量较多的省辖市、县(市、区)研究出台政策,将商品房转化为安置房,促进棚户区改造与利用存量房有效衔接.(四)同步建设配套设施.按照国家部署,编制年棚户区改造配套基础设施建设计划.坚持高标准规划、高起点设计,加快推进安置小区供水、供电、供气、供热、通信、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业教育、医疗卫生等配套公共服务设施规划建设,确保同步规划、同步建设、同步交付使用.加快安置小区周边市政道路建设,完善周边公共交通设施,基本实现安置小区公共交通站点全覆盖.推进实施雨污分流,完善污水管网收集系统,配套建设环卫设施.(五)确保工程质量安全.全面落实建设、勘察、设计、施工和监理单位五方主体项目负责人质量终身责任制,推行质量终身责任承诺和竣工后永久性标牌制度.严格执行基本建设程序和标准规范,特别是抗震设防、建筑节能等强制性标准.严格落实建筑材料见证取样和进场检验制度,防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地.全面实行工程质量分户验收制度.积极推广应用新技术和绿色建材,提高建筑节能、节水、节材、节地技术水平.四、最大限度地推动农业人口向城镇转移突出产业为基、就业为本,在加快产业发展、以就业带动促进人口集聚的同时,强化住房、就学牵动,完善社会保障、农民权益保障、基本公共服务保障,吸引农村人口向城镇转移.(一)强化城镇就业支撑.大力推动第二、三产业集聚发展,强化技能培训和创业扶持,加快构建优势突出、特色鲜明、吸纳就业能力强的城镇产业体系.推动产业集聚区提质转型创新发展,提升商务中心区和特色商业区建设水平,努力增加就业岗位,促进农村转移人口稳定就业.深入实施全民技能振兴工程,整合各类劳动力培训计划,争取40岁以下的农业转移劳动力至少享受一次政府提供的职业培训服务补贴.完善创业扶持优惠政策,落实激励高校毕业生自主创业政策,实施离校未就业高校毕业生就业促进计划,推动大众创业、万众创新,以创业带动高质量就业.(二)拓宽城镇住房保障渠道.深入实施保障性安居工程,把符合条件的农业转移人口纳入城镇住房保障体系,将稳定就业的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围,支持农民工家庭购买普通商品住房.重点支持农民工数量较多的企业在符合规定标准的用地范围内建设农民工集体宿舍,解决产业集聚区内稳定就业人员的住房保障问题.鼓励各省辖市、县(市、区)发展中低价位普通商品住房,稳定增加商品住房供应,积极满足居民刚性需求.(三)保障转移人口子女平等享有受教育的权利.实施第二期学前教育三年行动计划和扩充城镇义务教育资源五年计划,推进义务教育学校标准化建设和普通高中改造工程建设,优先推动有扩容需求的城乡结合部、新城区中小学和幼儿园扩建改造,增加城镇基础教育资源供给.把城镇中小学幼儿园建设纳入城市总体规划,依法保障教育设施和教育用地,确保在旧城改造、新城区开发中,学校与居民区同时规划、同时建设、同时交付使用.以流入地政府为主、以公办学校为主,按照就近入学的原则,将进城务工人员随迁子女义务教育纳入各级政府教育发展规划和财政保障范围,统筹安排在公办学校就学.对未能在公办学校就学的,采取政府购买服务等方式,保障农民工随迁子女全部免费接受义务教育.逐步完善并落实随迁子女在流入地接受中等职业教育免学费和普惠性学前教育政策,以及接受义务教育后参加升学考试的实施办法.(四)完善社会保障制度.以增强公平性、适应流动性、保证可持续性为重点,加快构建覆盖城乡的社会保障体系.整合城乡居民基本医疗保险制度,完善并落实医疗保险关系转移接续办法和异地就医结算办法.探索实施新农合省内异地转移接续、保费补助跨区域转移办法以及外来人员与留守家属分别参合的新农合参保机制.完善统一的城乡居民基本养老保险制度,全面落实城镇职工基本养老保险关系转移接续政策.强化企业缴费责任,提高农民工参加城镇职工工伤、失业保险比例,继续扩大高风险行业、小微企业参加工伤保险覆盖面.完善以低保制度为核心的社会救助体系,适时调整最低生活保障标准,逐步将符合条件的农民工纳入城镇社会救助、养老服务范围.(五)完善农民权益保障制度.保持进城农民农村土地承包经营权、宅基地使用权和集体收益分配权不变,积极探索完善农民相关权益的实现形式,增强农民向城镇转移的动力.深入开展土地承包经营权确权登记颁证整省推进试点.鼓励发展土地股份合作社、土地承包经营权信托公司、土地托管合作社.结合不动产统一登记制度实施,将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入登记范围,审慎稳妥建立农民住房财产权抵押、担保、转让制度以及已退出宅基地再开发利用机制.推进农村集体经济组织产权制度改革,探索农村集体经济组织成员资格认定办法和集体经济有效实现形式,保护成员的集体财产权和收益分配权.建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行.推进农村土地承包经营权抵押贷款试点和农房抵押贷款试点工作.不得以放弃农村土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件.(六)完善基本公共服务制度.完善就业失业登记管理制度,建立健全公共就业服务综合信息服务网络和提供机制,保障城镇常住人员享有与本地户籍人员同等的劳动就业权利,同等落实职业培训补贴和职业技能鉴定补贴政策,并有针对性地为其免费提供就业政策法规咨询、职业指导、职业介绍等基本公共就业服务.加强基层医疗卫生服务体系建设,将农业转移人口和其他常住人口纳入社区卫生和计划生育服务体系,免费提供健康教育、妇幼保健、预防接种、传染病预防、职业病防治、计生等基本医疗卫生服务.按照事权和支出责任相适应的原则,完善促进基本公共服务均等化的公共财政体系,逐步理顺事权关系,加大财力均衡力度,保障政府提供基本公共服务的财力.鼓励各省辖市、县(市、区)建立健全公共服务购买机制,探索以需求方为主的教育券、培训券等直接购买公共服务方式.五、增强城镇综合承载能力突出统筹规划、适度超前,加强以县城为主体的中小城市基础设施和公共服务设施建设,创新社会治理体制,增强城镇承接农业人口转移的基础支撑能力.(一)加强城镇基础设施建设.加大城市道路、停车场和交通枢纽建设力度,完善城区路网系统,提高道路通行能力.实施公交优先战略,加快郑州、洛阳城市轨道交通建设,推动有条件的中心城市建设方便快捷的大容量公交系统.实施中小城市基础网络完善工程,加快宽带网络光纤化改造,2015年年底前建成全光网络省.编制城市地下管线综合规划,加大城市给排水、电力、通信、燃气、供热、污水垃圾处理等设施建设力度,加快老旧管网改造更新,积极推进城市管道综合走廊建设.加快建立通畅的城市排水与暴雨内涝防治系统,提高应对极端天气能力.推广运用ppp(政府与社会资本合作)模式,结合国家开展县城深化基础设施投融资体制改革试点,探索建立多元化、可持续的城镇基础设施建设融资模式.(二)完善城镇公共服务设施.提升、完善城镇公共就业服务平台功能,形成布局合理、方便可及的就业服务网络.加强基层医疗卫生服务体系建设,建设一批市级综合医院和儿童专科医院,提升中心城市综合医院、专科医院服务能力和水平,推进区域医疗联合试点工作.实施文化体系休闲设施建设工程,建设城市公共图书馆、文化馆、博物馆等文化设施,实现市级公共图书馆、文化馆、博物馆全覆盖,推进城市体育场(馆)、群众性户外体育建设场地和社区文化活动设施建设,实现体育健身设施覆盖所有符合条件的城市社区.(三)创新社会管理.坚持以人为本、服务为先,完善城市治理结构,创新城市治理方式,建立源头治理、动态协调、应急处置相互衔接、支撑的治理机制.以网格化管理、社会化服务为方向,完善基层综合服务管理平台.实施城镇流动人口社会融入计划,完善农业转移人口社会参与机制,发挥社会工作服务机构和社会工作者的作用,为进城务工人员提供生活扶助、就业援助、生计发展、权益维护、城市适应、资源链接、能力提升等方面专业社会工作服务,促进其更好融入企业、子女融入学校、家庭融入社区、群体融入社会.六、组织实施(一)落实市、县级责任.市、县级政府要提高认识,加强领导,切实把协调推进三个一批人城镇化作为科学推进新型城镇化的核心任务,摆上突出位置,健全工作机制,结合实际制定具体工作方案,精心组织,扎实推进.已纳入国家新型城镇化综合试点范围的洛阳市、濮阳市、兰考县、新郑市、禹州市,纳入中小城市综合改革试点范围的济源市、林州市,以及纳入省级新型城镇化综合试点范围的巩义市、汝州市、滑县、长垣县、邓州市、永城市、固始县、鹿邑县、新蔡县、通许县、舞钢市、浚县、获嘉县、孟州市、临颍县、灵宝市、西峡县、夏邑县、新县、项城市、平舆县等省辖市、县(市),要充分发挥改革试点的先遣队作用,大胆探索、先行先试,率先为全省提供可复制、可推广的经验.(二)完善配套政策.省有关部门要按照职能分工,在人口管理、住房保障、就业扶持、社会保障、基本公共服务等方面,完善具体支持政策措施,加强业务指导和主动服务,形成工作合力.(三)加大融资支持力度.省、市级财政要适当加大对吸纳外来农业人口转移和落户较多城市的支持力度,在保障性住房、普惠性幼儿园、中小学校和基层医疗卫生机构建设及设施配置上给予倾斜.支持具备条件的省辖市、县(市、区)采取发行地方政府债券、运用ppp模式、股权融资、争取政策性金融和开发性金融支持等多种方式,进一步拓宽融资渠道.(四)强化监督考核.省城镇化工作领导小组办公室要做好统筹协调工作,会同省有关部门加强工作督查指导.各省辖市要建立定期督查机制,对各县(市、区)工作推进情况进行考评,督促落实各项工作任务和政策措施,确保本方案确定的各项目标任务落到实处.附件:省直有关部门推进三个一批人城镇化重点任务分工附件 省直有关部门推进三个一批人城镇化重点任务分工
一、推进符合条件的农业转移人口落户城镇
科学制定落户目标
省教育厅、民政厅、人力资源社会保障 厅、国土资源厅、环保厅、住房城乡建 设厅、卫生计生委
实施差别化落户政策
促进有能力在城镇稳定就业的人 员进城落户
省发展改革委、教育厅、住房城乡建设 厅、卫生计生委
建立完善居住证制度
省教育厅、民政厅、人力资源社会保障 厅、住房城乡建设厅、文化厅、卫生计 生委
二、推进棚户区和城中村改造
编制棚户区实施改造规划
省住房城乡 建设厅
省发展改革委、财政厅
加快项目前期工作
省发展 改革委
省财政厅、国土资源厅、环保厅、住房 城乡建设厅
做好房屋征收补偿工作
省住房城乡 建设厅
省财政厅、发展改革委
同步建设配套设施
省住房城乡 建设厅
省发展改革委、教育厅、环保厅、商务 厅、卫生计生委、通信管理局、电力 公司
确保工程质量安全
省住房城乡 建设厅
三、最大限度推进农业人口向城镇转移
强化城镇就业支撑
省发展 改革委
省教育厅、工业和信息化委、民政厅、 人力资源社会保障厅、农业厅、扶贫 办、残联
拓宽城镇住房保障渠道
省住房城乡 建设厅
省发展改革委、财政厅
保障转移人口子女平等享有受教 育的权利
省财政厅、发展改革委
完善社会保障制度
省人力资源 社会保障厅
省农业厅、卫生计生委
完善农民权益保障制度
省国土资源厅
完善基本公共服务制度
省发展 改革委
省教育厅、民政厅、财政厅、人力资源 社会保障厅、卫生计生委
四、增强城镇综合承载能力
加强城镇基础设施建设
省住房城乡 建设厅
省发展改革委、交通运输厅、环保厅、 通信管理局、电力公司
完善城镇公共服务设施
省发展 改革委
省教育厅、民政厅、文化厅、体育局、 人力资源社会保障厅、卫生计生委
创新社会管理
省社会治安 综合治理委员会办公室
省住房城乡建设厅
五、组织实施
完善配套政策
省发展改革委
省教育厅、财政厅、公安厅、民政厅、 人力资源社会保障厅、住房城乡建设 厅、卫生计生委、农业厅
加大融资支持力度
省政府金融办、省发展改革委、住房城 乡建设厅、教育厅、卫生计生委、国家 开发银行河南省分行
强化监督考核
省发展改革委
省编办、教育厅、公安厅、民政厅、财 政厅、人力资源社会保障厅、国土资源 厅、环保厅、住房城乡建设厅、交通运 输厅、农业厅、卫生计生委、人行郑州 中心支行、省统计局
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一篇关于土地流转情况的调查与思考
作者：昆明池
发布时间：
来源：乌有之乡
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　　最近，笔者看到一篇某农业大省某市政协委员关于土地流转问题的调研报告。我认为，这篇来自三中全会召开前夕的调研报告，从实践的角度，为我们如何认识土地流转问题，提供了当前农村土地流转的实际状况、农民意愿和实行土地流转时亟需注意的问题等等实际资料。特转载如下（略有删节）：
　　最近，我们组织若干名政协委员，先后深入到本市较有代表性的尉氏、兰考、杞县三县，对土地流转情况进行了调查研究，现将调研结果报告如下：
　　一、土地流转的基本情况
　　尉氏、兰考、杞县三县的土地流转情况，总的来看，规模不大、多为自发、尚不规范。
　　尉氏县17个乡镇，518个行政村，农业人口73．9万，耕地面积111．24万亩。目前，全县家庭承包耕地总面积111．24万亩，承包农户数l91951户，全县土地流转面积l9410亩，占全县耕地总面积的1．74％，涉及l 7个乡镇420个村。土地流转的期限一般都在10年以下，其中流转入农户的用于种植粮食作物的面积l8787亩，流转入企业的有623亩。在土地流转总面积中，农户间自发流转面积比重为96．8％，委托村组织流转的面积比重为3．2％。
　　兰考县16个乡镇、1个工业园区，3个国营农场，土地面积1116平方公里，耕地面积95万亩，行政村458个，农业人口68万人，农村家庭承包经营农户l6．2万户，承包耕地面积84万亩，承包耕地流转面积3.2万多亩，涉及农户7900多户。流转形式主要有转让、转包、互换、出租等。
　　杞县21个乡镇、592个行政村，农业人口100万人，耕地133万亩。全县土地流转的农户大约3100多户，流转面积2万亩，约占耕地总面积的1.5%。其中租赁的占1.5%，互换的0.5%，转包的98%。
　　二、土地流转的主要形式
　　三县大宗的土地流转主要发生在农村经济发展较好的地方，多表现为集体行为，如集体出租、集体转包等，出租、转包的对象多为从事农业深度开发或品牌开发的涉农企业；而在农村经济发展较为滞后的地方，多为小宗的、农民之间的自发行为，如农户之间的互换、转让、出借等等。
　　涉及大宗的、集体行为的土地流转形式主要有集体出租与集体承包两种。
　　1、集体出租。集体经济组织或承包农户，将土地使用权出租给村组以外的第三方从事农业开发，并与之签订相应的土地出租协议，由承包户向农户或集体支付租金。尉北千亩供港蔬菜生产基地便是集体出租的成功范例。尉北千亩供港蔬菜生产基地位于庄头乡庄头村，面积1000亩，由开封市七彩虹农业经济发展有限公司与香港强记公司联合建立，总投资800万元，是开封市第一个面向港澳市场的优质蔬菜出口基地。年租金400元／亩，2007年上调为600元／亩，部分出租土地的村民在公司当上了产业工人，月收入在1000元以上。2007年，该乡又将郑二村570亩土地成功出租给旭梅(开封)香料有限公司，发展菊花种植。该县洧川镇宋庄村在农户自愿的条件下，将256户村民的623亩毁弃严重的河滩地转包给尉氏县绿野生态农业发展有限公司，建设大型农业生产基地园区。
　　2、集体转包。经村民同意，村委会把农户的一部分土地集中起来，转包给愿意种植或养殖的农民，转入方拥有使用权，双方签订契约，明确各方权利与义务。尉氏县邢庄乡的丁庄村建设占地l00余亩的花花牛养殖基地，尉氏县门楼任乡文家村的养牛场以及很多村的养殖小区都是采取的这种模式。兰考县南马庄村的做法也是此种方式。
　　小宗的、农户之间自发进行土地流转的主要形式有农户互换、农户转让、农户出借。农户互换，即农民为方便耕种，与其他农户在自愿互利的基础上，对各自的土地经营权进行交换；农户转让，即承包农户在自愿的基础上，将拥有的土地使用权转让给其他的承包经营户并收取一定的转让费；农户出借，是指承包农户将土地承包经营权无偿借给他人使用，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费的流转方式。
　　三、土地流转的几个特点
　　1、地域分布：一是主要集中在交通便利、经济发展较快的乡镇政府所在地和外出务工较多的乡村。如兰考县许河乡的蔡姜楼村，该村共l98户877人，其中劳动力440人；外出务工者近300人，其中长期外出务工者15O多人，流转土地的农户有52户，占总户数的四分之一以上。
　　2、土地流向：土地流转主要涉及农户、企业、城镇居民和村集体四种对象。以兰考县为例，以农户和农户流转为主，占流转总面积的80%以上，其流转范围以本乡本村居多；其次是农户与企业流转，占流转总面积的l5％以上；另外，还有农户与城镇居民以及农户与村集体之间的流转，二者占流转总面积的5％。
　　3、用途分类：流转土地的用途多种多样，但主要是耕种粮食作物，也有用于农业科学试验或培育良种的。仍以兰考县为例，流入农户土地中用于种粮的面积占流转面积的70％以上；另外用于土地开发、发展特色产业、实施退耕还林、修路、建房、建厂等占流转总面积的25％以上；流入企业土地中用于种粮的面积占流转总面积的5％。
　　4、规范状况：一般来说，凡大宗的、具有集体性质的土地流转是比较规范的。但论流转宗数，这种类型所占比例很小。绝大多数是不规范或不很规范的。一是流转的承包土地没有书面协议的比例过大，超过80％以上，大部分为口头协议，为日后引发矛盾和纠纷埋下了隐患。即使签订有书面协议，其协议条款也大多不规范，内容过于简单，对双方权利义务及违约责任、流转土地上附属物处置、有关赔偿条款等缺乏明确的具体的规定。二是流转双方主体不合法。在签订农户与企业之间土地流转合同时，转出方多是村委会，有的甚至是乡镇政府，而经营权人又没有委托书，造成流转双方主体资格不明确．三是流转耕地期限超过了中央第二轮七地承包期限的规定，与政策规定不符。
　　四、需要注意的几个问题
　　农村实行“大包干”以后，农村一家一户的小农生产方式与现代农业的要求的矛盾日益尖锐，农业生产适度规模化经营的呼声日渐强烈。特别是随着城市化进程的不断加快，外出打工农民日益增多，土地撂荒现象严重。所以，土地流转问题是多年来农村经济发展中必须面对、认真解决的新问题。根据对上述三县的调研情况来看，我市在土地流转过程中需要注意以下几个问题。
　　1、必须充分尊重农民意愿，不能强迫农民流转，更不能以此为由剥夺农民土地这个命根子。
　　从我们的调查来看，三县土地流转缓慢。造成这一状况的主要因素有：一是中央惠农政策的贯彻落实。近几年来，中央相继出台了一系列支农、惠农政策，如免除农业税，实行种粮补贴、购买农机具补贴、优质粮种补贴等。这些惠农政策直接或间接增加了农民收入，调动了农民种粮积极性，从而在很大程度上使农民更看重土地的价值，更觉得土地的宝贵。因此，许多农民不仅不愿意让出自己的承包地，而且还想多承包土地。二是现代农业的日益发展。随着科技含量日益增加，科学技术在农业生产中的作用越来越突出，尤其是农业生产从种植到收获的过程正日益变得简单、便捷和高效。所以农民在比较轻松完成农业生产的情况下，不愿把土地转移出去。尽管农村劳动力外出务工的数量有所增强，但是这部分农民在从事第二、三产业的同时仍兼顾家里的农业生产，真正愿意把土地流转出去的很少。三是农业效益的不断提高。近年来虽然农业生产资料价格有所上涨，但是农产品价格也不断提高，农业生产的效益与过去相比仍有很大提高，尤其是一些头脑灵活、科技意识强的农民，大力发展特色优势产业，土地收益每亩有的可达万元，比外出务工收入还要多。因此，一些农民不愿意外出务工，而愿意留在农村。这说明党的“三农”政策见到了成效，是令人高兴的好现象，不能将农民这些正当、正常的想法当作“小农意识”强行扭转，更不能强迫农民“流转”，剥夺农民“土地”这个命根子。
　　2、必须关注流转土地用途，防止将其暗度陈仓，“转”为非农用地，危及国家粮食安全。
　　从调查的情况来看，流转的土地用途主要为四项：一是仍然用于粮食生产，“流转”只不过是变更一下耕作者；二是用于比较效益更高的经济作物生产；三是用于间接农业项目，如尉氏县邢庄乡的丁庄村建设占地l00余亩的花花牛养殖基地，门楼任乡文家村的养牛场以及很多村的养殖小区都是采取的这种模式。四是非农项目。如兰考用于土地开发、发展特色产业、实施退耕还林、修路、建房、建厂等占流转总面积的25％以上，流入企业土地中用于种粮的面积占流转总面积的5％。其中三、四项虽然所占比重不算太大，但这是政策性极强的问题，不得不引起我们的注意。第二项是目前土地流转的主要内容之一，虽然它仍为农业项目，但随着国家对粮食生产的日益重视，粮经作物比例恐怕是要大体明确一个原则的，不可能让经济作物一直大量扩种下去的，我们未雨绸缪还是应该的。
　　3、必须在流转时限和收回条款上为农民留下充分余地，以应农民急难之需。
　　在调研中，就有对是否规范和流转时限、收回条款方面的不同声音。根本原因是在当前土地仍然是广大农民最基本生产资料的前提下，农民实际上是把土地当作命根子来看的，即使外出务工收入高一些，那毕竟不是稳定的资金来源，更不可能是他们的固定来源，都不可能代替他们对土地的依赖。在农民看来，对于他们命根子的土地，即使眼前不用，也不能从根本上卖掉。实际上，现在民间进行的不那么规范的流转，正是基于这种认识而采取的民间做法。如果用法律的形式规范化了，一旦出现诸如外出务工等其他资金来源丧失的情况，想要回家务农、靠那一亩三分地养家糊口恐怕也不容易了。所以，不少农民不愿意“规范化”也不是没有一定道理。现在急于将土地流转规范化的想法，是以我国经济一直健康快速发展、不可能出现危机为判断前提的。然而，在全球经济危机这个大环境中，覆巢之下岂有完卵？一旦出现这种危机，这些外出打工的农民就不得不返乡务农。这样，他们面对十分规范的具有法律效力的流转协议，这些农民工要收回自己的劳动资料十分艰难，极易产生大的社会问题。基于此，我们认为，在土地流转规范化的过程中，必须在流转时限和回收条款方面为农民留下充分余地，以确保农民在万不得已之时能够及时收回自己的土地，有田可耕，有最基本的生活保障。
　　4、要大力推广南马庄土地流转经验，从根本上解决农业的适度规模经营和外出农民土地撂荒问题。
　　兰考县三义寨乡南马庄村是一个无公害大米生产基地村，原有耕地被分割为一条条儿一块块儿，加上外出务工者较多，其承包耕地更是影响合理耕种。这两种情况的存在，既影响农业生产的适度规模经营，有可能影响全村大米的生产质量和市场竞争能力。2007年，该村在依法、自愿、有偿的基础上，将农民手中的土地转包回村集体统一管理和耕种。一方面使外出务工者在获得转包费的前提下安心打工；另一方面使外出务工者的承包耕地得到有效合理的保护，提升了本村大米的整体质量．实现了“土地增效、农民受益，的双赢效应。当年就入股和转包土地200亩。今年又拿出500亩与河南莲花味精股份有限公司合作种植优质水稻，作为“莲花”牌大米的生产基地。具体做法是，大米品种、使用肥料全部由对方提供，田间管理也由对方委派农业技术专家指导，社员们的任务就是严格按照对方要求进行种植和管理。按照合同要求，对方按每亩340元的标准付给合作社土地使用费；合作社将收获稻谷按每亩750斤的标准提供给对方，多出部分自己可以作为劳务费用留用，也可按协议价卖给对方。合同还专门注明，无论发生旱灾或涝灾，合作社按实收产量提供给对方稻谷即可，对方亦应支付全部土地使用费。南马庄这样的土地流转，既深受农民群众欢迎，又可解农民的后顾之忧，当是目前最好的土地流转方案。
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