店面两次转租，惹出了连环纠纷 “二房东”失联，房东租客全傻眼
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店面两次转租，惹出了连环纠纷 “二房东”失联，房东租客全傻眼
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去年7月，南湖区大桥镇居民刘刚将自己位于大桥镇天平公寓的一家店铺出租给了嘉兴本地居民王志，双方签订了一纸长达5年的租约，租期从日至日，租金为每年2万元。
“二房东”失联
“转租链”断了
王志租到店铺之后就紧锣密鼓地开始装修，并安装空调等设施。可是，没过几天，心思多变的王志放弃了开店的想法，并与大桥镇花园村的钱益签订了一份转租协议，租期和租金均和该店面的第一份租赁协议相同，唯一不同的是，王志收取了钱益5000元押金，同时要求对方支付了装修和安装空调等设备的费用10000元。
这个转租的过程房东刘刚都清楚，并且予以认可。2014年8月，钱益拿到店面后开了一家肉食品店。2015年3月，钱益决定不再经营肉食品店，转而将店面租给了湖南籍新居民杨敏，双方也签订了一份转租协议，协议内容除了租期改为日至日以外，其余条款基本和王志与钱益的转租协议一致。钱益也按照协议收取了杨敏5000元押金和10000元装修款。该份转租协议，房东刘刚也清楚，并且没有反对。
2015年6月，房东刘刚找到租户杨敏，要求其支付店面的租金。杨敏一脸茫然，自己明明已经把租金给了钱益。于是，杨敏找到上一位租户钱益，钱益也表示他已经按约将租金给了王志，且已经付到了6月份。两人找到房东刘刚才得知，原来是王志拖欠了房东几个月租金，而且目前处于失联状态。
这下事情麻烦了，钱益和杨敏都已经按照各自的协议支付了房租，当然不愿意再额外支付房租，而房东刘刚则坚持要店面的实际使用人杨敏支付房租，各方都不愿意退让，于是找到了大桥镇人民调解委员会的老娘舅朱玉根。
把现有矛盾先解决
7月2日，老娘舅召集各方进行第一次调解。但是整个纠纷的关键人物王志还是联系不上，无法到场参与调解，房东刘刚也是在老娘舅的再三劝说下，勉强到场。
调解开始之后，房东的态度很坚决，坚持要让房屋的实际使用者杨敏支付王志拖欠的租金，而且明年要提高租金标准。杨敏看到房东是这样的态度，也急了，拿着转租协议责问钱益。面对房东的发难和杨敏的责怪，钱益是哑巴吃黄连，有苦难言。钱益认为两次转租都有协议，房东也都知晓，错并不在自己。
老娘舅面对这个局面，也有些一筹莫展。仔细分析后，老娘舅觉得，由于王志的缺席，整个纠纷要彻底解决是不现实的。但是部分解决，或者说缓解房东和实际使用人杨敏之间的紧张关系，以及杨敏与钱益之间的矛盾，还是有可能的。
老娘舅向在场的各位当事人提出了自己的想法，即王志失联多日，拖欠房东刘刚多个月租金，在与刘刚和钱益的两份协议中都构成了违约，刘刚和钱益都可以通过诉讼等方式主张权益。与此同时，钱益和杨敏可以协商解除合同，让杨敏与房东直接发生权利义务关系，以后的房租就由房东向杨敏收取。
对于老娘舅的这个提议，杨敏和钱益都表示接受，房东刘刚则表示只要能拿到房租就行。当天的调解一直进行到傍晚，钱益和杨敏表示回去再考虑一下老娘舅的提议，先把两个人之间的矛盾解决。
各方达成调解协议
7月3日，钱益和杨敏再次来到调委会，他们表示希望老娘舅就他们的合同解除进行调解。一旦他们的合同解除，将由杨敏按月支付租金给房东刘刚。于是老娘舅将调解的重心放到了钱益对杨敏损失的补偿上。
经过几次单独谈话和劝说，双方的想法渐渐接近，最终钱益答应退还杨敏押金，考虑到重签租赁合同可能面临的涨价因素，钱益还额外补偿给杨敏2000元。双方当天签署了协议，解除了原来的转租协议。同时，钱益表示会通过诉讼等途径向失联的王志维权。就此，该起因为两次转租引发的连环纠纷得以告一段落，杨敏的装潢材料店得以继续经营，房东刘刚的房租也有了着落，钱益也有了明确的维权方向。
（文中当事人均为化名）
老娘舅有话说
从该起案件可以看出，经过多次转租的店面，承租户在使用过程中往往要承担更大的风险。这里面既有“二房东”不履行义务的风险，也有支付完高额“转让费”后由于租约到期而无法转手的风险，还有涉及房屋征迁、店面装修费用纠纷等风险。所以老娘舅建议各位想租店铺开店的创业者，尽量找原房东租赁店面，即便要找“二房东”，也一定要在原房东允许的情况下转租店面，并仔细核对租赁协议，规避风险。
来源:嘉兴在线—南湖晚报&&&&作者:N漫画 张利昌 晚报记者 王卫国 通讯员 沈佳琪&&&&编辑:朱喆妍&&&&责任编辑：徐丽萍二房东未经一房东同意私自将门面高额转让_百度知道
二房东未经一房东同意私自将门面高额转让
当天从家里的汇款以及我的取款记录。3，也没签转让合同和收据？证据补充，我第一次这样租门面，当时店里只有两个收银员，二房东瞒着一房东与我进行转让？所以在没有合同和收据的情况下能否起诉将转让费所要回呢，而当晚上与一房东签订租赁合同时才知道，这是不是一种欺骗或欺诈行为，不明就里就将转让费贰万陆千元交付于二房东、在所在门面附近华莱士付转让费，此门面不允许转让。2、房东也可以作证、之后我女友和二房东一起去交通银行存款，只有租赁关系日在青山区红钢城红钢二街租门面？起诉胜算有多少呢。4：1
我有更好的答案
但不要打草惊蛇，因为需要到法院去请求冻结他的银行账号你采取什么当时支付的转让款？可以先录音取证试试
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“二房东”转租门面起纷争
法院：承租人转租房屋应经出租人书面同意，否则转租无效
&&& 本网讯（记者 陈晓容）从他人手中转来门面做生意，不想开业没几月，却被该门面房主告到法院，要求退房。江津市民程虹就遇到这样闹心的事，但让他更难以接受的是，江津区法院审理后，判决他与之前转租人的转租协议无效，让他在法院生效判决后10日内搬离门面。面对判决结果，程虹彻底傻眼了。
&&& 2012年12月，想做生意的程虹通过多方走访，找到一个名叫庞平的人准备将租来的门面转让出来，通过一番讨价还钱，两人当月签订了门面转让协议，二人对租赁期限、租金的给付及转让费等相关事项进行了约定。很快，程虹如愿开门做生意。哪知没过几个月，一个自称是房主的人找到她，称房子转租时自己不知道，程虹与庞平签的转租合同无效。
&&& 经过了解，原来，2012年3月，张明将位于江津区白沙镇的一间门面租给庞平使用，双方签订了书面的《租赁合同》，并约定在承租期间，庞平有权转让该门面，但要提前三个月告知张明，如未告知，视其违约。合同签订后，庞平依约支付了租金及保证金等。 2012年12月，庞平与程虹签订门面转让协议，但是对这次转让行为，庞平未告知张明，直到张明自己发现门面被转。
&&& 张明认为，庞平擅自将自己的门面转租给他人，没有按约定告之自己，庞平的行为违约，要求停止租赁。2013年9月，经人民调解委员会调解，张明与庞平终止了租赁合同。随后，张明要求程虹退房，程虹拒绝。张明一纸诉状将程虹告到江津区法院，要求确认庞平与程虹签订的转让协议无效；程虹将该门面腾空交还给自己。
&&& 江津法院审理后认定庞平的行为违约，庞平与程虹签订转租协议无效，张明与庞平自行终止租赁合同后，程虹无权继续占有门面，判决转租人程虹在判决生效后十日内将门面腾退给张明。
（文内人系化名）
法官说法：
&& &《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张明与庞平所签订的协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的，同时该合同约定的内容对双方均有法律约束力。在《租赁合同》中双方明确约定了庞平在承租期间有权转让，但应提前三个月告知张明。庞平在未告知张明并取得张明书面同意的前提下将其所租赁的该门面转租给程虹，违反了双方约定的告知义务。
&&& 同时，也违反了《城市房屋租赁管理办法》第十一条所载明的&承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。&的规定。张明在知晓转租情况后并未认同二人的租赁行为，故庞、程二人所签订的转租协议应视为无效。而张明与庞平在2013年9月已自行终止了《租赁合同》，程虹与张明并无任何合同关系，程虹缺乏继续占有使用该门面的法律依据，理应将该门面清退给张明。&
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Rights Reserved刘志汉律师：房东不同意转租，支付给二房东的转让费能够全部追回吗？
案例概况：
2011年4月10日纪XX与铺面所有人章XX签订了关于城隍庙大世界的二楼XX号的《店面出租合同》，合同约定了租期从2011年5月1日至2012年4月30日止以及在租期内无权转租等内容。2012年3月，洪XX得知纪XX承租的铺面要转让，便于2012年3月18日与纪XX签订了一份协议，约定纪XX将店面的经营权转让给洪XX等事宜；洪XX支付给纪XX转让费4.5万元。2012年5月，因合同到期，铺面所有人章XX要求收回铺面，而洪XX坚称自己已按期交纳租金并合法经营，坚决不同意章XX要求收回铺面，章XX无奈只得向人民法院起诉，要求洪XX搬出铺面并赔偿相关损失。后经法院判决确认：洪XX与纪XX签订的转让协议无效，判令洪XX搬出店面，并按每月1500元租金支付给章XX。洪XX在该店内从2012年4月经营至2012年6月。
洪XX于是也向人民法院起诉，向纪XX追讨转让费4.5万元，并要求纪XX赔偿相关经济损失。
本人观点：&
&&本案中洪XX与纪XX签订的铺面转让协议无效，洪XX支付给纪XX的铺面转让费在转让协议不能履行时，退还转让费全部还是按一定比例退还,或者不退？那首先要弄清楚如何理解转让费包含哪些费用。
铺面转让在市场经济中司空见惯，铺面转让费的性质，本人理解应包括有装饰装修费用，对租期未到期的房屋使用权升值的费用和所经营的行业垄断利润这三部分。这样一来铺面租赁产生的铺面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，根据承租人承租铺面经营的时间来确定该转让费用在二房东及承租人间的分担比例，较为合理。
第一，先分清铺面转让费用的性质，根据当今市场形成的惯例，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋经营该行业的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体，按此原则处理较为稳妥。
第二，应根据次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在二房东及次承租人间的负担。如果该费用包含多种性质的费用，根据权利与义务一致的原则，承担该费用的前提是享有了该费用所带来的一定的价值，而承租铺面主要目的也就是为了经营活动，这就要求承租人在转租的店面内进行了经营活动，故承租人在转租店面内经营时间的长短是确定转让费在二房东及次承租人间的负担比例的主要因素。本案中洪XX转租后已经经营了3个月，因此要求二房东纪XX全部退还转让费4.5万元也不合理。
那又如何降低转租的风险？本人建议，第一，承租人首先要仔细查看二房东与原房主所签订的租赁合同；第二，承租人如果是转让中的受让人，就必须要弄清楚二房东与原房主对转租如何约定的，如果合同有限制不允许转租，则转租行为是无效的；第三，转租合同的终止日期一定不得超过原租赁合同规定的终止日期，否则就会对租房者产生风险；第四，要写清写细合同条款，注意保留付款凭证，如果二房东恶意欺骗，可以通过相应法律途径来解决；第五，租房时一定要核对房产证，尽量与房屋所有者本人签订合同；第六，最好在签订《租赁协议》或《转让协议》请专业人士（例如律师等）给予帮助，发生纠纷在协商不能解决时应收集完备所有与此有关的证据，以备用法律途径维护合法权益。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。擅自转租门面房
“二房东”被判赔偿
　　　　房屋租赁期间,承租人未经出租人同意, 擅自将承租权转让给第三人，为此“二房东”成了被告，还将到手的转让费如数奉还。7月10日，广西壮族自治区罗城仫佬族自治县人民法院审结了这起房屋租赁合同纠纷案，一审判决被告覃继梅、韦玉甫返还原告宋锦盛门面转让费1万元。
　　日，被告覃继梅与房东陈某签订了一份房屋租赁合同，约定将房东所有的罗城县东门镇民族商业街一处门面出租给被告覃继梅使用，租期6年，至日止。同时约定，如需转租他人使用或与他人互换房屋使用时，必须取得房东同意。尔后，被告覃继梅与丈夫韦玉甫即共同承租该门面经营药店。日，二被告未经房东同意擅自与原告宋锦盛达成口头转租协议，原告支付二被告门面转让费17000元，同时，二被告将与房东签订合同交给原告看。当日，原告即将转让费17000元交付被告韦玉甫。原告使用该门面一个月，即至2011年7月底,房东得知二被告擅自将其门面转租原告，立即要求二被告将门面锁匙交还，并要求原告搬出门面。二被告于同年7月底已将门面锁匙交还房东，同时退回原告转让费7000元，尚有10000元未退还。原告追索未果，遂诉至法院。
　　法院审理后认为，被告覃继梅与房东陈某于日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效，双方应自觉履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告覃继梅与房东陈某签订的《房屋租赁合同》第四条第3款约定：“如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意”，承租人覃继梅、韦玉甫未经出租人同意私自将承租的门面转租给原告，违反法律的明确规定及与出租人的约定，故被告覃继梅、韦玉甫与原告达成的口头转租协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因二被告与原告达成的口头转租协议无效，二被告基于该口头协议获得的门面转让费17000元应当退还给原告，但二被告仅返还门面转让费7000元，原告要求二被告返还余下的10000元，有事实及法律依据，予以支持，遂作出如上判决。
责任编辑：边江
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