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一线城市下半年仍看涨 房价2017年或见顶
来源：中国经营报
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从“去库存”上升为国家任务，到各地房价的攀升、“日光盘”的频现，楼市不出所料地成为两会期间热议的焦点。
从“去库存”上升为国家任务，到各地房价的攀升、“日光盘”的频现，楼市不出所料地成为两会期间热议的焦点。
一方面是一二线城市的再度火爆、供不应求，另一方面是三四线城市的库存高企、地方政策花样频出，楼市两极分化可谓“冰火两重天”。
两会代表委员和部分专家在接受《中国经营报》记者采访时预测，在“去库存”目标完成之前，政策面将保持宽松，更多利好政策仍然可期。
那么在此形势下，未来房价会持续走高吗？
受访专家预估，房价在2017年或将见顶。
并称，短期来看，2016年上半年房价涨幅将扩大，一线城市下半年仍看涨。购房自住者应趁早出手，投资者则要审慎。
“去库存”成两会焦点 &楼市上演“速度与激情”
据报道，在今年的地方两会上，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省份把“去库存”列入了2016年的政府工作安排。
就在两会前夕，一系列楼市利好政策接连落地。
2月2日，央行降低首套房首付比例后，2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为“去库存”开路。
与此同时，各地的楼市新政也层出不穷。据媒体报道，截至目前，全国已有超过130 个城市出台政策，通过公积金新政、降低购置及交易税费、推进房地产去库存。
受到流动性释放及投资渠道有限等因素的影响，北上广深等一线城市楼市再度火爆，各地“日光盘”频现，甚至上海各交易中心再现排队抢房热潮，出现“恐慌性”购房。
随着流动性的释放，更多资本从一线流向二线城市，世邦魏理仕预计二线城市的住宅价格将进入加速上升期。2015年，部分开发商在二线城市以较高溢价拿下黄金地段标的，更多的个人投资者也有望在今年将重心投向二线市场。世邦魏理仕预测，主要二线城市在2016年第二季度的住宅交易量将较去年同期出现大幅增长。
易居研究院研究报告显示，2016年1月份，50个城市新建商品住宅存销比为12.4，这也意味着市场需要用12.4个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比2015年12月份12.2个月扩大了0.2个月的水平。目前存销比数值大体相当于2013年9月份的水平。存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。
国家统计局数据显示，2016年1月份，70个城市中，有46个城市房价止跌或上涨。其中深圳、上海、南京、厦门和合肥五个城市的房价环比增幅最大，深圳在同比增幅排行中位居首位，为52.7%。北京、福州、武汉、杭州和广州的增幅也较大，位列前10位。
有分析指出，未来不排除中央层面出台相关的税费、信贷新政，继续给房地产市场带来利好。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前中央房地产政策主要方向仍然是去库存，在达到基本目标之前，未来政策仍会保持偏宽松的状态。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，从趋势判断来看，2016年上半年购房政策环境总体宽松，市场交易会趋于活跃，房价增幅扩大的可能性也较大，从目前市场判断来看，涨幅最大的时期可能会在6月份。从置业的角度看，尽早入市是最明智的，否则房价继续上涨，相应的购房成本会继续增加。从投资的角度看，则要谨慎，防止高位进入。
两极分化严重 &“对症下药”是关键
易居研究院研究报告显示，2016年1月份，一、二、三线50个城市新建商品住宅存销比分别为8.6、12.2和18.5个月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3个月的数值而言，一线城市的去化速度有所加快，而二三线城市的去化速度有所放缓。
一线城市已连续13个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。二线城市的逻辑和一线城市类似，其存销比连续七个月低于14个月，房价上涨幅度相对也较大。相比来看，三线城市的存销比较高，去库存压力相对较大。
全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭指出，目前去库存的难点之一就是三四线城市库存。2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三四线城市和小城镇传递。这部分库存的问题，是简单的降价所无法解决的。
安信证券表示，我国房地产市场的区域分化特征，决定了政策手段也会有所不同。该机构认为，为了使得政策的有效性提升，应当采取因地制宜的策略，而不是“全盘通杀”。对于轻度过剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但对于供给严重过剩的城市，即使进行拯救效果也不大。
全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康在接受采访时建议，楼市现在冰火两重天，“去库存”要区别对待。
贾康认为，三四线城市需要去库存的现状目前是比较清晰的，但也不是每个城市都要采取千篇一律的办法，还要根据城市特点设计具体的方案，同时手段也要多样化。要掌握好合理的政策组合，不能光看某一些点、某一件事，一定要放在整个配套措施里考量。除了减税，还有信贷方面、优化配套产品供给形式，比如将公租房、二手房与“去库存”联动。
全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保表示，房地产市场应该落实分类调控、分区域施策，采取分类管理的政策措施。
2017年或见顶 风险不容忽视
易居研究院根据国家统计局2月26日公布的《2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》对70个大中城市住宅销售价格数据进行计算得知，2016年1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.3%，相比2015年12月份0.2%的增幅出现扩大。该报告还指出，随着上半年房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。
那房价会持续涨下去吗？业内专家们不以为然。
受访专家指出，房价长期来看不可能一直涨下去，预估房价在2017年将见顶。
绿地金融投资控股集团有限公司董事长、总裁耿靖预测，房价将在2017年年底、2018年年初见顶。他认为，宏观经济见底会出现在2017年上半年，经济见底之后，因为政策有滞后性，估计货币宽松的环境在2017年年底会改变。在这个时点上，汇率也会贬值到一个稳定区间。当经济见底之后，货币宽松环境改变，由宽到紧，对于楼市来讲，就是一个见顶信号。
严跃进表示，后续房价总体是看涨的，基本上会延续到2017年末。从大趋势看，2017年下半年房价基本上不会涨，总体开始步入新一轮降温周期中。
此前房价涨幅过大的一二线城市，未来涨幅会趋缓，杨红旭认为，在2017年下半年甚至会出现下跌，但对于多数二三线城市，房价仍有上涨空间，直至全国楼市降温。
国泰君安证券研究数据显示，2015年施工面积（潜在库存）高达73.6亿平方米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平方米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。
而相比住宅库存，非住宅库存等更严峻。张鸿铭指出，2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的批地和建设也十分支持。如今这部分非住宅项目的土地性质难以转化，并出现严重的积压。据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿元。
规模巨大的库存量背后，潜藏着多重风险。
有一种说法称“现在的房市相当于6100点的股市”，在全国政协委员、南京大学教授刘志彪看来，投资楼市确实有巨大风险，将房子当成投资品的购房者应该谨慎。
此外，受访专家直言，地方政府如果在急于救市的冲动裹挟下贸然出台一些不符合市场规律的政策，也将存在巨大风险。
日前，沈阳甚至发布毕业未超过5年的毕业生购房实行“零首付”政策，瞬间引爆舆论，后紧急召回。
对此，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在接受记者采访时表示，对只考虑短期行为、不利长效机制，如“零首付”这类的做法，坚决反对。
全国人大代表金硕仁认为，三四线城市中许多房地产开发企业资金成本高企，资金链紧绷，不排除房价会进入下行通道。
而刘志彪在接受《中国经营报》记者采访时表示，去库存不能在价格下跌市场实现，否则库存会越来越大。要想减少库存不能降低价格，因为人的心理预期影响会越来越大。要设置价格下降底线，形成一个稳定的预期，逐渐就能消除库存了。
全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明直言，虽然在政府的打压下，房地产市场的崩盘被暂时延缓了，但却造成了房地产市场在高位房价下的低迷和萎缩：一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房和价格高不可攀。只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。
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6月3日晚间，央行官网发布“人民币存款准备金的考核基数”新规，笔者认为，之于房地产，央妈这一次相当于停了楼市的信用卡，长期看，影响重大。
宝库2.0发布
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2014年究竟怎么去描述，可用一个词是：微妙。在这种情况下，新的周期里面，美国货币收缩以后对中国的影响。在这种情况下，今年如果经济减速，再加上整个住房的需求，供需基本平衡，意味着房地产的三大引擎要画上句号。
经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员。
2014年究竟怎么去描述，可用一个词是：微妙。
为什么讲微妙？因为用其他任何的词去描述很难，中国经济的风险跟中国经济的机遇是实实在在存在。
长周期视角看2014
2014年开局以后，每一个数据、指标往上走的时候，我们就非常担心。从2008年到现在，经过五年全球危机以后，目前全球经济的逻辑已经非常清楚，以美国为代表的发达经济体已经基本完成了资产负债表的修复，最起码表面上来看是复苏的道路。发达经济体从2013年开始在整体表现方面超过新兴市场。而在之前六年时间里面，新兴市场对全球经济增长的贡献一直远远大于发达经济体。
进入2013年第一季度，发达经济体超过了新兴市场。出现了一个很大的逆转，这是一个很大的方向标。从历次的金融危机来说，这既是一个句号，也是一个开始。说句号是指全球整个经济失衡到再平衡的过程，从表面上来看，基本已经完成。说它开始指的是金融危机的最主要的表现，到最后阶段，新兴市场肯定要出问题。以新兴市场陷入危机作为金融危机最终的结点。除了中国目前由于有巨额的，在整个货币市场、外汇市场没有出问题，大量的新兴市场从2013年已经陷入危机。
在这个历史节点，对中国来讲，事实上又回到2008年。当时出现金融危机的时候，国内也是两种声音，第一种声音是中国可以独善其身。另外一种认为谁也不可避免。到了2013年以后，当我们谈到新兴市场出问题的时候，中国会不会出问题，也是两种声音。
在这种情况下，20 14年究竟怎么走，很微妙。看2014年的中国经济，应该站在一个比较长的视角去看，从一个大周期去看。
这个周期的节点，一个重要的事件是2013年的十八届三中全会。2012年，我讲过一句话，2013年是中国百年历史上最重要的一年。这个会开得怎么样，对中国的未来作出什么样的描绘，决定中国往前走，还是往后走。决定中国未来30年、50年甚至是100年，以及中华民族的伟大复兴。
第二个大的历史节点也重要，全球经济重心开始东移，这是从全球大周期去看的。经过这一轮金融危机以后，全球经济的重心已经转移到亚洲，亚洲重新成为全球经济第一。这对美国的刺激非常大，美国的全球战略里面，这两年提出要重返亚太。重返亚太的目的是什么？就是为了遏制中国，重新看到了亚洲的重要性。美国主导的T PP谈判，美国在东南亚的一系列举动，在东亚的一系列举动，包括西亚，所作所为的目的只有一个就是提防中国。这不是阴谋，而是阳谋。
在这种情况下，中国面临很多的政治层面的东西。中国发展的时候，没有特别重视周边的关系。中国发展起来了，但是周边全部是很穷的国家。这样的地缘政治，这种发展意味着中国的发展给它的邻居带来恐惧。美国也看到了这点。所以中国现在搞新丝绸之路经济带，跟整个西亚、中亚搞好关系，主要目的是打破这个包围圈，打破美国对中国的包围。现在的T PP谈判，战略意图非常明显。
在这种情况下，中国2013年的三中全会的改革，我们应对的不仅仅是国内的问题，不仅仅是发展过程中深层的矛盾和问题，更主要的是我们在整个发展过程中内忧外患，整个全球经济的格局，包括地缘政治发生了很大的变化。
三中全会决定全文2万多字，我认为亮点非常多，决心非常大。改革本身回应了大家的呼声，特别是与全文发布的同时还发布了一个讲话，习总关于这个决定的起草说明，这个说明最重要的是两个时间点。第一个是讲改革开放35年以来，中国的面貌如何如何。第二个是讲了小平南巡。中国改革的三个时间，一个是78年，一个是92年，第三个能不能是2013年，这还是一个问号，我们希望是。
这个内容，我想大家已经耳熟能详，目的是打造中国升级版。十八届三中全会要达到的目的是什么？打造中国升级版，实现中国梦。要实现什么，我想是“六化”：社会去行政化、企业去身份化、国家治理制度化、城乡去二元化、司法去地方化、财政立法化。
这“六化”非常难，每一化都非常难。比如说社会去行政化，这个要完成的不是我们建国以来的使命，也不是改革开放以来30多年的使命，而是要完成中国5000年历史的使命。中国5000年都是以行政为主导，以行政为中心去配置资源的一个社会。三中全会的灵魂提法是“市场在资源配置中起决定作用”，事实上要达到这点非常难。除了多年以来，我们行政行为的基本理念和方式以外，更重要的是怎样去剥夺其中的各种各样的利益。
现在提出来，总体的改革很好，每个项看上去都有很多的亮点。而且三中全会的改革不仅仅限于经济领域，它包括所有的领域。2万字的内容太少了，60多项大改革，一百多项的小改革，每一项都需要去细化。未来三中全会2万多字的报告，60%的内容得到落实，中国的面貌就会完全不一样。那个时候我们就敢说中华民族伟大复兴的梦想实现了，肯定能实现。改革的举措都很好，但关键是能不能得到落实。
中国经济步入8%以下的增速周期
2013年，可以讲完成得还不错，最起码是给大家带来一个比较满意的答卷，整体来讲已经很不容易了。
看2014年中国经济，除了今年是新一轮改革起始之年外，也要看中国经济的大周期。现在谈到中国经济，两种声音交锋很厉害。最最乐观的经济学家是原来北大的林毅夫，认为中国未来的经济发展还能以8%的速度增长20年。后来稍微变了一下，叫有增长20年的潜力。
这个周期怎么看？2010年是金融危机应对的第二年，中国经济实现两位数的增长。从2010年开始，经济逐渐下滑，2011年也是下滑。2012年前三个季度下滑，第四个季度反弹。第四个季度反弹的主要原因是推出了“迷你版”的4万亿计划，2013年紧接着又回落。
这种下滑，究竟是一个长期的趋势还是短期的现象？2010年谈趋势的时候，绝大多数人认为不是趋势，认为是金融危机外部因素导致的结果，如果把外部因素去掉的话，问题不大。当年，我提到中国经济低于8%增长的时候，有人认为是胡说八道。2012年的时候，我看很多人的预期，当然别人也看我的预期。完了以后，一验证，前几年乐观的人都好像很正确。进入2012年以后，非常不正确。所以，2014年的经济增长取决于中国经济增长的大周期，这个大周期是什么？就是中国经济很有可能以后再也没有8%以上的增长。2014年中国经济增长目标没有悬念，还是7.5%。现在中国处于经济换档周期，整个经济潜在的增长率一直在下降。
从习近平到李克强，2013年的表态都在讲经济减速，他们做了一件非常正确的事情，在2013年刚上任的第一年，可以抵住各种各样的压力，没有过多的经济刺激。
2013年中央政府做的很多事情，切入点都很好，比如行政审批。比如上海自贸区的金融改革，中国目前为止最大的短板仍然是金融，金融不解决，最后不管你的其他实体经济怎么样，在整个国际金融博弈中都要吃大亏。
对中国来讲，关键是要走正确的路。2013年到最后的年终经济工作会议的时候，对经济增速明显提出不能留下隐患、后患。新的经济周期指的是什么？就是8%以下增速的周期，一定要适应。
在这种情况下，新的周期里面，美国货币收缩以后对中国的影响。美国退出量化宽松第一是预示着金融危机进入尾期。第二是预示着新兴市场要出问题，第三个是预示着货币收紧。在2014年，全球泛滥的时代基本结束。
这个转折点意味着新兴市场的借贷成本要大速提升，也意味着全球的流动性流向会发生逆转。以前看到的是美国放钱进入中国、印度，现在是中国和印度的钱流向美国。从大趋势来看，加速升值的历史基本上已经结束了。今年肯定升值，这是毫无疑问的。美国资产会越来越值钱，因为美国经济已经复苏，欧洲经济在慢慢复苏，但是新兴市场肯定面临很多的风险，这是一个长周期的事件。
影子银行和企业债的风险
就这个背景来讲，2014年中国经济的基本面就是很缺钱。2013年的钱荒，有人讲是时间节点，事实上是全年都是钱荒。在这种情况下，未来对中国经济来讲可能是一个很大的风险周期。中央的调子列了这几个风险：债务风险、房地产过热等。我认为最大的是两个风险，债务风险要看是什么债，现在我们强调的是政府债。我认为政府债不是最大的风险，政府债可以化解。现在政府想还钱，这是可以还的，因为地还没有卖完。但是最大的风险是企业债，企业债的风险2014年可能会更加严重。现在很多产能过剩的行业，包括行业，负债率非常高，又不赚钱，又大量地贷款，资金成本很高，它在玩什么？它在玩“影子银行”。很多钱拿过来以后，不是去做它自身的产业，而是又拿去玩钱。如果这些钱是产能过剩行业玩，一旦收紧的话，资金链一崩盘，所有问题都会出现。现在我们的债务指标里面，最严重的债务指标是企业债。这是第一个风险。
第二个是影子银行，哪个领域会出问题，事实上已经出现了，就是信托。它所有的设计，指向的最终面是不赚钱的。以前最好的信托是煤矿、矿产信托。因为这个产业一直往前走，处在一个好的周期，大家都赚钱。现在我们看到的信托风险不是已经披露出来的一两个违约风险，而是已经出现了大面积的实质性违约。还有很多基础设施的信托，当然背后是政府项目的好说。但如果是那些市场化的项目，都有可能会出问题。
所以影子银行的最大问题是什么？它在资产负债表设计的时候，你看起来好像没有债务，事实上绝大多数都是债务。名义上是股权信托，实际上大部分是你肯定要还钱的。这个风险相当大。
还有一个房地产的问题。今年房地产也很微妙，现在很多人讲一、二线城市没问题，三、四线会出问题。如果经济逆转的话，可能会出现全面性的问题。当然，我们预期中国房地产到2017年会出问题，那时候产能过剩，房子比人还多。但是2014年很微妙，首先能不能扛过钱紧。现在我们全面收紧房地产方面的信贷。去年12 .2万亿的资金已经创了新高，在经济逆转的情况下，有多少房地产公司可以扛住。1-2月份一线城市已经为房地产开市摇旗呐喊，北京批了好几个高价楼盘来刺激老百姓买房，最高的每平方米9 .5万元。但是去年的时候，为了那个数字好看，4万元以上就不批了，今年全部批，又放了很多地，目的是对抗这个预期的逆转，让大家仍然对整个房地产有信心。
但是房地产的信心建立在三个方面：从过去十年来看，第一个是货币，负利率加货币的大量投放，这是导致房价上来的主要原因。2014年会不会？我觉得不会，中国的货币政策跟着美联储走。房地产第一个引擎熄火。第二个引擎，这么多年讲的经济高速增长，经济高速增长主要是靠投资拉动，投资拉动20%是靠房地产。现在大家去看房地产，2013年的房地产非常好，房地产投资增速也没有超过20%。按照我们的预期，正常的房地产投资10 %就能够避免产能过剩，超过20%是非常吓人的，现在仍然是高位运行。经济增长下滑，房地产投资增速不可能太高。第三点是需求，这个需求的原因来源于两个需求：一个是住房需求。中国的人均居住面积，考虑到、福利房、小产权房，加起来算一下，最起码超过40平方米。40平方米超过日本、法国、德国的人均居住面积。
按照房地产的基本规律，人均超过35平方米，房地产就要熄火，我们现在是40平方米。现在很多人说一旦不动产推进，房地产信息联网了，房价就要大降，背后的逻辑是房子够了，只是我们不知道信息。目前来讲，房子的严重供给不足已经结束。
在这种情况下，今年如果经济减速，再加上整个住房的需求，供需基本平衡，意味着房地产的三大引擎要画上句号。
今年很微妙，但是总体来讲，如果改革的决心很坚定，我们能够妥善处理各种问题，中国的未来就没有问题，不仅没有大问题，小问题也是可以解决的。
中国下一个真正的增长点仍然在人口，人口如果不增长，就会陷入日本的麻烦。从2010年开始，中国的劳动力人口已经开始下降，中国劳动力人口已经低于印度。从长期来看，这是最大的隐忧。
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[责任编辑：zhaoch]
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48小时点击排行报告分析称：房价2017年下半年或再现全面下滑
| 来源 ：地产中国网 | 作者：
| 责任编辑:王迪
原标题：房价2017年下半年或再现全面下滑
中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社日前联合在京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》。蓝皮书称，2016年一线和部分二线城市房价在人人喊打声中仍将持续上涨，但随着政策的不断收紧，房地产或将重回全面下滑通道。
蓝皮书称，从房地产投资数据可以看到，2010年房地产投资增速达到顶点33%，此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段：年的上升周期和2011年以后的下降周期。
对于2016年房地产价格走势的判断，蓝皮书认为，在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化：一线和部分二线城市房价仍将持续上涨，上涨幅度将有所减缓；二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显；三、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
来源：时代周报
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& 日，由中国互联网新闻中心和全联房地产商会联合主办的题为&智慧运营 创新发展&的第二届中国城市镇运营商大会在天津盘山恒大酒店国际会议中心成功举办。
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今年以来中国一二线城市出现一波集中的“地王”潮。南京、上海、苏州等城市频频曝出一天诞生数块“地王”，吸金超过百亿元（人民币，下同）的消息。5个月诞生百余“地王”的热度，让业内人士预计，2016年可能会成为中国“地王年”。
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香港房价暴跌七成 2017年房价将下跌27%
来源：人民网&|& 15:41&编辑：李慧萍
据报道，20415年香港同一地段、同一用途的土地，仅相隔半年时间，地价却暴跌了近7成。近日，标准普尔公司发表报告称，香港房价预计将较2015年下滑10%至15%。
香港楼市今年将更为严峻，标准普尔公司15日发表报告称，香港房价预计将较2015年下滑10%至15%，成交量预计为持平至增长5%。该行强调，当房价下跌超过50%，所有开发商的评级才会受到影响，而大部分香港开发商的评级，能够承受销售萎缩30%的影响。
标准普尔指出，供应增加、利率进入上升周期、香港本地经济增长放慢及内地经济减速等因素，均是令今年香港房地产市场变得艰难的原因。而物业销售下跌削弱房地产商的偿债能力及杠杆，假如香港经济较预期更差，将对香港地产商构成明显的风险。
标普信用分析师Esther Liu表示，由于香港地产商的经常性收入可缓和住宅销售收益波动的影响，且有关公司通常具备较佳的财务弹性、审慎的财务管理及有纪律的投资取态，能为其在市场下行情况趋于严重时提供缓冲。&　　因此，大多数香港地产商大致上可抵受销售下跌3成。标普对获评级的香港地产商展望维持稳定，在未来一至两年可望透过审慎管理其财务表现并维持足够的财务缓冲，将较能抵御困难的市场。&　　另外，里昂证券发表报告指出，根据初步统计数字及渠道分析，香港零售销售仍疲弱，农历新年4日假期（2月7日至10日），内地旅客减少11%，而占本地零售市场的6成的本土消费将开始转弱，因环球宏观市场波动，股市及楼市不振。
2017年香港房价将下跌27%
香港楼市迎来&寒冬&。中原地产统计，1月份香港物业成交约3500宗，这是1991年1月以来的最低数。去年四季度以来，数位地产大亨对香港经济前景担忧，半山豪宅折让挂盘、大宗工商物业低价&抛售&频频发生。另外，2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头向下了，私人住宅价格指数在2015年9月份达到顶点后，四季度下跌了8%。
楼价下跌，香港股市和汇市同时受挫。开年以来短短15个交易日，恒指累计下跌3500多点，创两年来新低；港币对美元也突然转弱，一度逼近7.75-7.85的法定港汇波动区间上限，港元也跌至2007年以来的新低。
全球经济和金融市场风雨飘摇，背靠的祖国大陆正处在&稳增长&和&调结构&的艰难平衡中，香港不会贸然放弃联系汇率制度。拥有1.6万亿港元银行资金、3500亿美元的丰厚外汇储备，港府像1997年那样誓死捍卫港元汇率是毫无疑问的。但是，金融危机后，美国率先复苏并加息，两地劳动生产率的差距扩大，联系汇率制度下货币政策不独立的弊病暴露。
既然货币之间相对价格无法调整，就只能通过资产价格&通缩&来实现，1997年香港楼价、股价齐跌就是这样的。因此，此轮股市和楼价调整在预期之中。而且，2014年以来，&沪港通&和A股泡沫已让香港基础货币飙升，而近期沽空人民币的资金纷纷借道香港，但遭到中国央行狙击后开始退出。因此，不能不承认资金流出香港，短期拆息上升也是必然的，银行、地产等对资金和利率非常敏感的板块将预期下行。
1997年金融风暴后，恒指和香港房价一直到2003年4月和8月才触底，如果参照1997年，房价下跌或许刚刚开始。而且，随着自由行收紧，全球经济动荡，美联储加息，过去12年推动香港房价上涨的一系列动力，如大陆买家、超低利率等因素将不复存在，楼市为悲观笼罩或许不是短期的。瑞银证券、里昂国际等研究机构预测，2016年香港房价会下跌10%左右，而到2017年，香港房价将下跌27%。
政府手中有足够的手段来刺激楼市，香港政府只要把2012年&2013年间推出的多项&辣招&（15%的买家印花税、20%的超额印花税）取消后，来自大陆的海量买家和避险资金自然会把香港房价抬上去。目前，从控制资产过度&通缩&和捍卫联系汇率制度来说，未来有必要托底港股和楼市等资产，但近期梁振英政府已经明确表示，&辣招&把外来需求、炒家和投机者挡在外面，政府无意撤 &辣招&。
未来，即便房价继续下滑，笔者预计港府撤 &辣招&的可能性也不大，主要在于近年来，香港居民对于政府在住房、收入等民生上抱怨有加。香港人均住房面积仅16平方米，为全亚洲乃至世界人均居住面积最小的城市，超过一半的私人住宅面积少于50平方米，甚至还有20万人居住在&劏房&（相当于内地的&隔断房&），人均面积仅7.5平方米，只比香港惩教署监狱囚仓的人均标准高27%。
国际调查机构Demographia的数据显示，香港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍（港人俗称&痛苦指数&），这是该调查11年以来的最高值。
过去十几年，对香港楼市而言，确实有多重利好，如背靠大陆、人民币升值，而全球量化宽松导致流动性进入东亚等新兴经济体，借助香港这个中转站进入内地是常规途径。但现在看，这些利好都褪去甚至逆转了，香港房价或许要挤掉一些泡沫，这对金融机构来说是危险的，但底层民众无尊严的住房现实及强烈诉求则倒逼港府要让房价跌一跌。对待楼市上，未来港府或者就陷入这样左右为难的囧境中。
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