五十年代土坯房装修草房有产权证自然倒塌有物权么

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-06-07 02:02 标签： 农村土坯房改造政策
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物权练习答案(选择和案例部分)
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3秒自动关闭窗口[转载]无产权证房屋（二手房）买卖若干法律问题
无产权证房屋（二手房）买卖若干法律问题
一、可以买卖的无产权证房屋有哪些？
1、无产权证房屋的范围
实践中，无产权证房屋不是一个法律概念，而是人们在生活中逐渐形成的一个概念，因此外延极其广泛，包括商品房、集资房、自建房、房改房、经济适用房、危改回迁房等。其中，商品房在开发商取得开发手续后开工建造尚未完工阶段预售的，根据现行法律规定这类房屋交易应按照预售的有关规则处理，因此一般不会因无产权证而对这类房屋交易的效力产生疑问；承租人在转让公房使用权时，因承租人尚未取得转让房屋的产权证，也称之为“无产权证房”，但这类房屋其实是有产权证的，只不过产权人为国家或集体,另外这类房屋转让按照公房承租权转让的规则处理,目前也不会因无产权证而对房屋交易的效力产生疑问。所以，因房屋无产权证而对交易的有效性产生怀疑而引发纠纷的，一般仅限于特定的二手房交易，包括商品房在预售过程中的再次转让，即预购人尚未取得房屋产权证又将房屋转售他人的；及集资房、自建房、经济适用房等在购买人尚未取得房屋产权证时对房屋的再次转让。
2、无产权证房屋是否可以买卖？
卖方虽未取得房屋产权证，但权属清楚的房屋，可以买卖；卖方未取得房屋产权证，权属不清的房屋，不可以买卖。
2.1从《房地产管理法》第38条的立法目的来看，法律作出这样的规定是防止权属不清、权属有争议的房屋进入房地产交易市场，扰乱市场稳定。比如违规建造的房屋就属权属不清的房屋，作为遗产的房屋未依法继承前的状态就属于权属有争议的房屋。《房地产管理法》第38条的原意是禁止此类房屋上市交易的，如果卖方的房屋权属清楚、无争议，仅仅以卖方未取得房屋所有权证而认定买卖合同无效，显然就违背了《房地产管理法》的立法目的。如果作为卖主连最起码的房产证明材料（即证明房屋属于自己所有的证据，如：购房发票等）都无法提供，那么此类房屋买卖合同就应当认定为无效。
2.2未取得产权证的房屋的买卖不发生物权（所有权）的转移，但与合同效力无关。物权变动的效力与合同的效力，在以往的立法（如担保法中的相关规定）和司法实践中一直混淆，甚至把两者作为同意予以使用，没有很好的区分。最近《物权法》的出台对其的区分进行了明确，该法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条明示了合同效力与物权的效力的区别。其实，《房地产管理法》第38条中的“不得转让”也应正确理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。
二、无产权证房屋买卖合同法律效力如何？
1、相关法律法规
1.1《城市房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的。”
1.2《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。
1.3《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”
1.4物权法没有规定未取得权属证书的不动产不得转让，而是规定转让不发生物权效力，至于其原因行为的效力还要依据合同法的规则进行判断。
1.5最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第9条规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。
1.6《中华人民共和国合同法》（１９９９年１０月１日起施行）
第五十二条　　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
1.7《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（试行）
对以将来可能取得所有权的财产为标的的物的买卖合同，法院不得以出卖人未取得所有权为由认定合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任。
2、如何正确理解
合同有效无效应当依据《合同法》的规定去认定。只要为双方的合意，且不存在其他违法行为，房屋买卖合同就应当为有效，买受人可以督促卖方协助办理过户。是否为双方的合意，主要看订立合同时，买主是否对卖主无产权证的事实知情，换句话说就是卖主是否履行了告知义务。如果买主知道无产权证的事实，就表明合同是在双方自愿的基础上订立的，如允许任何一方的悔约，就有违合同的诚实信用原则，不利于保护交易的安全，更加扰乱了房地产秩序。
2.1《城市房地产管理法》首先是一部行政法，其主要规范对象是行政管理行为，以行政法中的规范来否定民事合同的效力，应该特别谨慎，而在审判实践中以该规定认定合同无效明显有违社会公正；其次，该法第32条特别解释了“房地产转让”的概念，“是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。按此规定，买卖只是房地产转让的手段，最终将房地产转移给他人才是真正意义的转让，并且指出买卖、赠予是房地产转让的合法方式，所以将买卖合同的订立视为“房地产转让”是违背该法的真实意思的，是对该法的误读。&所谓不得转让，应指不得发生物权的变动，而物权的变动是合同的履行问题，而非效力问题；第三，仅从行政管理的角度考察，无权属证书的房屋不予登记过户，不发生物权变动的效力，完全能够满足规范房地产交易市场的需要，至于当事人之间是否发生债权债务关系，要否承担债法上的责任，仅关乎买卖双方的利益分配，并不牵涉其他人的利益，所以应该更多地尊重当事人的意思自治，行政法没有继续染指的必要；第四，如果房屋没有权属证书则禁止买卖，《城市房地产管理法》就应当不允许商品房预售行为的存在，而既然未竣工的房子都可以买卖，凭什么说没有权属证书的房地产一概不得转让，这岂非自相矛盾不能自圆其说！城市房地产管理法第37条第6项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”,而未正面规定转让了无产权证的合同无效。
2.2合同关系是一种债权债务关系，它与物权法上物权的变动是两个概念（或者说合同成立与合同履行是两个概念）。合同有效成立，只是在当事人之间发生债权法上的债权、债务关系，但如果合同是以物权变动为目的(典型的如买卖)，则物权的实际变动还有待于相应的交付(动产)或移转登记(不动产)方可完成。当不具备物权变动的条件时(如卖方尚未取得所有权证书，自然无法协同买方办理过户登记)，只是不发生物权变动的效力，但并不能由此而影响债权合同的效力。因此，不能以物权未发生变动或不能发生变动为理由，转而否定作为原因行为的买卖合同的效力。
2.3即便买方在缔结合同时知道房屋没有产权证，也并不能以此认定构成恶意，因为这种没有产权证的房屋买卖在现实生活中大量存在，一方面让卖方因没有产权证而长年无法出售房屋，不合情理，另一方面买方又有解决自身居住问题的现实需要。而造成房屋没有产权证的原因，基本都是房屋开发建设单位的责任，让处于弱势的二手房买卖双方承担合同无效的法律后果明显有违公平。此时合同有效与否的重大区别在于，合同无效，双方只需互负缔约过失责任，实际结果很有可能就是恢复原状，双方的利益均不能得到有效维护；而合同有效，则当出现违约行为时，违约方要向对方承担违约责任。具体讲，没有所有权证书构成买卖标的物的权利瑕疵，买受人对此的明知只能免除出卖人的权利瑕疵担保责任，但不能免除其他的违约责任。换言之，买受人不能强求卖方在不具备过户条件的情况下为其办理过户登记，但是当买卖有其他违约行为的场合(如拒绝履行、迟延履行)，守约方可以要求违约方承担违约责任，诸如要求赔偿损失或支付违约金，都是应该获得支持的。显然，无论是从维护交易安全、尊重当事人意思自治，还是从实现个案正义的角度，认定合同有效都能更好地保护双方的利益。
2.4房屋买卖合同效力认定的法律根据房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。
3、司法实践中的处理
3.1在以前的法律实务中，人们通常都认为该条规定的所谓“不得转让”属于法律禁止性规范，不得违反，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，违反该规定进行房屋转让的合同应被认定为无效。在这一思想指导下，这类纠纷起诉到人民法院，基本上都判决房屋买卖合同无效。
3.2但近年，在房价一路飙升的情况下，频频出现出售方以买卖合同违反《城市房地产管理法》第三十八条第（6）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定为由，向人民法院提起确认合同无效、要求返还房屋之诉。出售方的上述行为显然违反了民法所要求的诚实信用原则。如果人民法院根据《城市房地产管理法》第三十八条第（6）项之规定，仅以房屋未依法登记领取产权证书而径行判决合同无效，那么反而使出售方因不诚信而获取巨大不当利益。这将导致极大危害交易安全和诱导诚信危机的恶果，也违反了古罗马“任何人不得因自己之不法行为而获得利益”之法谚。
三、实务操作中如何防范和规避风险？
1、谨慎审查
2、如实告知
3、忠实守信
4、注意保密
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