二手房房产过户流程全面解析&看的明明白白——kathy
房产过户流程知识百科
　　□◆房产过户流程
　　1、签订合同交付定金;
　　2、去银行申请购房贷款;
　　3、银行指定律师与申请人谈话，审核贷款申请人的相关资料(包括身份证件、收入证明等等);
　　4、银行指定评估师对出售房产进行评估，确定评估价值;
　　5、律师出具《法律意见书》、评估师出具《评估报告》，连同申请人提交的相关资料一起送交银行进行审核;
　　6、银行确定申请人具备贷款条件之后，发放贷款承诺书(银行按照评估价格确定贷款金额，所发放的贷款额度一般是评估价格的70%);
　　7、银行发放贷款承诺书之后通知买卖双方办理过户手续;
　　8、买卖双方同时到房地局办理过户，递交相关资料，大多数情况下最迟应该在办理产权过户当日由买方向产权人支付首付款，也可以按照约定在签订合同之日支付首付款，部分银行要求贷款申请提交后几个工作日内将首付款交给银行由银行暂时冻结;
　　9、过户后银行会在几个工作日之内将贷款部分的钱款转交原业主;
　　10、新产权人(贷款申请人)房产证下发后将产权证留存于银行或者是银行办理抵押登记之后将盖有抵押登记章的产权证书原件交给新产权人。
　　由于各个地区以及各个银行的规定会有所差异，所以建议还是详细咨询贷款银行
　　□◆房产过户提交的资料
　　一、送件→评估(12个工作日)
　　到房管机关办理房屋产权过户送件，需提供以下材料;
　　1、房产证原件及复印件一份;
　　2、房地产买卖契约一份及复印件一份;
　　3、房地产买卖申请审批表一份;
　　4、房屋产权登记申请书一份;
　　5、卖方身份证原件核对及复印件一份;
　　6、买方身份证原件核对及复印件二份。
　　如委托他人代办、需提供委托代理公证书及被委托人身份证。
　　二、申请减免税(21个工作日)
　　经房管机关评定房屋价格后，到地税局申请减免税，需提供以下材料：
　　1、填写减免税申请审批表(一式三份);
　　2、房产证复印件二份;
　　3、房地产买卖契约复印件二份;
　　4、评估表复印件二份;
　　5、原买卖发票(或合同)复印件二份;
　　6、买卖双方身份证复印件各二份。
　　三、领证(12个工作日)
　　地税局开出完税证明后送海甸房管局，12个工作日后即可到房管局发证办领取房屋所有权证。
　　□◆二手房房产过户流程
　　自己过户较费时
　　如果双方确定自己进行过户手续，那么交易双方必须有足够的精力和时间。有熟悉二手房交易手续的谭小姐解释说，因为房产办理过户按揭的后续手续比较复杂，涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方，碰上房子产权有问题的，还要去产权交易中心查产权。谭小姐向记者介绍了自己办理过户手续的流程。
　　第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
　　第二步，签订二手房买卖合同。
　　第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要3~5个工作日。
　　第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
　　第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
　　第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。
　　第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿契税完税证。
　　第八步，凭完税契证到土管部门办理国土证。
　　第九步，凭完税契证到房管部门办理房产证。
　　如果是全额支付房款，则可以省略第三和第四步手续。走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个月到两个月的时间。
　　中介过户较省心
　　对于目前市民通过房产中介公司购买一套二手房以及过户的流程，介绍可以分以下步骤：
　　1、建议购买人明确自己的购买需求，选择一家信誉良好的房地产中介公司代理选房。
　　2、选中房屋后，和房地产中介公司以及房主签订《三方协议》并交纳定金。
　　3、买方、房主和中介公司三方会面，在中介公司的监督下由房主和买方双方签订《房产买卖合同》;此时，双方买卖关系正式成立，买方按约定日期将首期房款交予房主以及将代理费交予中介公司，同时中介公司开始为买方办理贷款手续。贷款获得同意发放后，开始办理过户手续。
　　4、按产权转移登记要求，买卖双方需准备规定的资料以备过户。
　　5、中介公司专职过户员携带买方和房主以及相关资料前往地税局办理核税缴税手续;如果可以上市交易，地税局将出具契税、营业税清单，由买方和房主当日缴纳，地税局出具税务收据。
　　6、买方及房主在过户员带领下，到房产交易中心办理递件登记和缴税手续。买方和房主分别递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。此期间房产交易中心将对买卖双方所提供证件和缴税情况进行初审和复审，以确保过户条件无误，否则交易中心会将相关问题及时通知给中介公司。
　　7、中介带领新业主与旧业主进行物业交接，即结清房屋内水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。
　　8、满20个工作日后，过户员通知并带领新业主前往房产交易中心领取新房产证，同时通知前房主准备领取房款。至此，购买二手房的过户手续完毕。
　　审批需提交的文件资料
　　《房地产权证》或《房屋所有权证》，共有的房屋还须提交《房地产权共有(用)证》或《房屋共有权证》;房地产买卖合同;房屋交易核准证明;土地使用证(使用权人是申请人)原件和复印件;房地产权登记申请书;申请人身份证明复印件(申请人是单位的，须提交法人营业执照、法人代码证、法人代表资格证和身份证等复印件)。授权委托的须提交合法有效的委托书和代理人身份证明复印件;营业税纳税申报表、土地增值税申报表;中华人民共和国契税完税证或财政局契税有关证明。
　　收费标准：
　　1、房地产权转移登记费：80元/宗。
　　2、证书工本费：10元/本(房屋共有权人交)。
　　□◆房产过户手续
　　手续：1)房地产转移登记申请表;
　　(2)申请人身份证明;
　　(3)房地产权利证书;
　　(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;
　　(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;
　　(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;
　　(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;
　　(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;
　　(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;
　　(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;
　　(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;
　　(12)房地产共有人同意转移的意见书;
　　(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;
　　(14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件;
　　(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
　　注意事项：
　　一、交易时确定卖方双证齐全，买卖合同是必须由产权证上所有共有人亲自签字才会生效，应防止代签或漏签。
　　二、整个交易过程中涉及的各项费用并非一次性收取的，因此事前一定要尽量明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费。
　　三、选择威望较高知名人士或正规房地产中介机构作为交易双方的资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，或过户后房与款两清。
　　四、购买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中，以确定交易及入住时间。买卖交易后贷款时间拖得过长会带来许多不必要的麻烦。
　　五、购买方在交易前确定清楚贷款所需要条件及费用，防止买卖交易后因贷款问题所造成的交易损失。
　　六、交房时的物业登记及相关水、电、有线电视、煤气等等的过户及房屋情况要一一查清，以防交房后发现这些问题而产生付费上的扯皮
　　□◆房产赠与过户流程
　　房产赠与是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方所拥有，对方当事人也愿意接受的行为。这种行为一般发生在亲属或朋友之间。房产赠与属于房地产交易的一种形式，在日常生活中经常出现。但房产赠与同其他形式的房地产交易有所区别，在房产赠与行为发生时，当事人只有按照房产赠与的有关特殊要求和程序办理正式的手续。根据《城市私有房屋管理条例》规定，受赠的房屋，须提交房屋所有权证、赠与书和契证，到房地产管理机关办理房屋所有权变更登记手续。而且只有办理了正式的所有权变更登记手续，房屋赠与才算是具有了法律效力。
　　办理房产赠与过户手续的具体步骤是：(一)赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同即赠与书。
　　(二)房产赠与过户受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，根据《契税暂行条例》规定交纳契税，契税是房屋现值价格百分之三，领取契证。
　　(三)房产赠与过户赠与人将房屋交付受赠人。这里的“交付”要以办理了房屋产权登记为准。即赠与人和受赠人应在赠与房屋交付之日起三个月内持原房屋所有权证，赠与书和契证及双方当事人的身份证明到房屋管理机关申请办理所有权转移登记。
　　□◆北京房屋产权过户流程
　　■产权过户
　　买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》(即房屋产权证明文件)后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
　　请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。
　　若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。
　　■ 产权查询
　　房地产登记相关政策及房地产权证办理状态等查询，请拨打语音电话、，按自动提示语音进行操作。
　　■ 何时办理产权证?
　　房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。
　　■产权证办理的基本程序?
　　1、买卖双方至产权登记部门，上交办理产权证的相关资料：
　　商品房：个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书(或预售合同书)、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。
　　拆迁安置房：个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安置补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。
　　单位新建房：法人资格证明(法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告)。
　　个人新建房屋：个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书。
　　2、申请人上交资料后，房屋产权登记部门会开出收件收具，注明领证日期，领证日期一般距交件日期10天3个月左右。
　　3、产权登记部门将对所收资料进行审核，如发现申请人所交资料不全等特殊情况.会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人.并顺廷办证时间。
　　☆●相关知识链接
　　房产过户流程
　　1、签订合同交付定金;
　　2、去银行申请购房贷款;
　　3、银行指定律师与申请人谈话，审核贷款申请人的相关资料(包括身份证件、收入证明等等);
　　4、银行指定评估师对出售房产进行评估，确定评估价值;
　　5、律师出具《法律意见书》、评估师出具《评估报告》，连同申请人提交的相关资料一起送交银行进行审核;
　　6、银行确定申请人具备贷款条件之后，发放贷款承诺书(银行按照评估价格确定贷款金额，所发放的贷款额度一般是评估价格的70%);
　　7、银行发放贷款承诺书之后通知买卖双方办理过户手续;
　　8、买卖双方同时到房地局办理过户，递交相关资料，大多数情况下最迟应该在办理产权过户当日由买方向产权人支付首付款，也可以按照约定在签订合同之日支付首付款，部分银行要求贷款申请提交后几个工作日内将首付款交给银行由银行暂时冻结;
　　9、过户后银行会在几个工作日之内将贷款部分的钱款转交原业主;
　　10、新产权人(贷款申请人)房产证下发后将产权证留存于银行或者是银行办理抵押登记之后将盖有抵押登记章的产权证书原件交给新产权人。
　　由于各个地区以及各个银行的规定会有所差异，所以建议还是详细咨询贷款银行。
　　办理房屋过户步骤须知
代开发票、缴纳契税：
办理过户手续前，须先办理缴纳或免征个税、营业税、缴纳契税的手续
　　买卖双方同时到场，双方携带身份证、暂住证或北京市居住证的原件及复印件，凭契税票过户
所需资料：
　　当天交费：交印花税、土地出让金(递件当日，房地局出具领证通知单)
　　30日后，买方持领证通知单及身份证到房地局领取产权证。
　　抵押登记：本人需到场、30个工作日后领取〈他项权证〉
　　备注：
过户当天卖方不能亲自到场，需做委托公证，手写委托书无效。公证书中房主身份证复印件另外提供一份即可。买方如不能到场，手写委托书及受托人身份证复印件即可，无需委托人身份证原件.
继承公证的件必须先去办契税减免，然后出新本，然后才能过户，无营业税。
　　契税减免所需资料：房产证原件及复印件、公证书原件及复印件、继承人身份证复印件
普通契税减免需提供：买方身份证户口本原件复印件、原买卖合同或拆迁协议原件复印件、房产证原件复印件、发票原件复印件。拆迁款或买卖合同不够的部分必须在那交，石佛营不收。
4. 办理新购商品房须提交的材料：
　　备注：
　　二手商品住房　指城八区以及昌平、大兴、通州、顺义、房山、门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆、亦庄19区县(以下简称各区县)284个典型区域内的二手商品住房。
　　已购公房　指各区县295个典型区域内再上市的已购公房，包含首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等六类具有保障性质的住房。文章来源：中顾法律网
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