自己私自开发房地产开发税费交什么税

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-05-20 12:03 标签： 房地产开发增值税
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房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费有
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3秒自动关闭窗口霸王条款办“大红本”必须先交500元“代办费”
&&& 交完房款，住进新房，马上就要办房产证了，没想到还要被开发商“宰一刀”。省城部分小区业主办“大红本”前，被开发商指定中介并强制收取“代办费”。
办“大红本”遇强制消费
&&& 日前，省城万达天玺小区业主郭先生向记者反映，他在2009年按揭贷款购买了一套楼房，日前准备办理房产证时，却被开发商告知必须由其指定的中介代办。
&&& 郭先生对此提出质疑，为业主办理房产证是开发商应尽的义务，怎能收“办理费”？但郭先生被告知，现在这一局面已经是小区众多业主“斗争”的结果，在最早办理房产证的业主中，不论一次性购房还是按揭购房，都必须由指定中介代办。而在业主几度维权之后，开发商允许一次性付款的业主选择自行办证，但按揭客户必须代办。
&&& 最终，郭先生因办证心切，向这家名为太原宏安房地产经纪有限公司的中介交了500元代办费。
“指定代办”成潜规则
&&& 省城市民闫先生购买了首开国风上观小区的一套商品房后，开发商指定一家中介公司代办房产证，闫先生不仅被迫交了500元的代办费，还得承担由此额外产生的一笔公证费。小区业主虽然不满，但开发商给出的理由是“房管局指定的”。
&&& 而在位于新晋祠路南中环路段的某大型楼盘，业主刘女士也面临同样的烦恼。除了办理产权证的必备资料和相关税费外，业主还被要求交“产权办理费”，收费标准为一次性付款的业主600元/套，按揭贷款的业主1000元/套。
&&& 刘女士表示，开发商声称“产权办理费怎么收是中介公司的事”，业主可自主选择，收多少与开发商无关。但据记者了解，该小区80%的业主为按揭购房，都被强制要求经由指定中介代办证件。虽然对开发商的做法不满意，但部分业主或办证心切，或“耗不起”，被迫交了1000元代办费。
开发商恐担保资金受损
&&& 那么，按揭客户为什么要多交代办费呢？对此，开发商表示是银行规定，以确保贷款资金的安全。但部分业主向贷款银行咨询得知，以往会将业主的房产证抵押在银行，直到按揭贷款全部还清，但现在银行只要它项权证，房产证多由业主自行保管，银行对业主房产证办理并无限制。
&&& 有开发商向记者提供了另一种解释，开发商为按揭贷款的业主提供了阶段性担保，如业主不能按时还款，银行会从开发商的保证金中直接扣除。产权登记从开发商转移到业主名下时，业主在法律意义上已成为房产的所有者，但事实上按揭贷款并没有还清，业主只拥有部分产权，而且开发商也为这部分贷款提供担保。在办理它项权证之前，如果业主私自变卖房产，或者停止还贷，开发商的利益将会受到损失。
办理产权证是不是开发商的义务？
&&& 办理产权证是不是开发商的义务？记者调查发现，有的楼盘由开发商代办，有的由业主自行办理，但更多的是由房产中介代理。太原市一家房地产代理公司的业务经理杨艳告诉记者，在其公司代理过的楼盘中，从前期销售到后期办证提供全程服务，并从中收取一定比例的费用，市场上的楼盘或多或少都收代办费。
&&& 记者从太原市房产管理局了解到，业主可委托开发商或中介办理房产证，也可自行办理。但业主自行办理比较麻烦，一般都由开发商代办。
&&& 太原市房产交易服务中心主任牛焕德表示，只要能够提供相应的手续，并不对具体承办人的身份加以限制。事实上，交易大厅每天都有很多自行办理房产证的业主，而开发商在此过程中必须为业主提供相应的证明文件，其中某些重要的资料原件，开发商还应派工作人员到场提供。而太原市房地产估价师与房地产经纪人学会会长赵改山则向记者表示，办理房产证本来就是开发商的事。
代办费该不该收？该怎么收？
&&& 有开发商认为，办理房产证比较麻烦，公司往往需要指定工作人员专职办理，会耗费人力成本，收取代办费理所当然。但对于义务之内的事情收费，多少有些说不过去，越来越多的开发商选择推给中介公司代理。
&&& 在众多业主看来，其成本并没有多少，尤其某些中介“包场”的楼盘。以刘女士所在的小区为例，中介公司向业主收取高达1000元的代办费，而在记者咨询的多个小区中，都未发现如此高的收费标准。坞城南路某大型小区向按揭贷款业主收取400元代办费，且是自愿交费，晋祠路某小区代办只要300元。
&&& 太原市物价局12315热线工作人员表示，房产证代办费未列入政府指导价目录，实行市场调节，但交易应在双方自愿的前提之下进行。对于房产证代办费的相关投诉问题，物价局不予受理。赵改山告诉记者，中介提供了服务，向业主收费无可厚非。目前，省城房产中介市场鱼龙混杂，依据资质实力不同，收费也有高有低。房产证代办费低的只要二三百元，多数在五六百元左右，并没有统一的收费标准，但1000元的收费标准“的确高”。
&&& 对此，太原市房产产权登记中心主任张峰坦言，中心业务流程很透明，很多开发商却委托中介前来办理业务，这实际上不利于业主资料和相关经费的安全，不清楚其中是否涉及利益输送。
开发商担保有无其他保障途径？
&&& 开发商为按揭贷款提供的担保是否存在风险？开发商的合法利益是否有其他保障途径？难道只能通过直接或间接控制业主的办证自由来实现？
&&& 张峰告诉记者，贷款业主在办理转移登记后，尚未办理一般抵押，取得它项权证前，开发商担保利益确实容易受到损害，大部分房屋买卖、贷款断供也发生在这个时段。该中心前段时间有个案例，当事人的房产证刚办下来，就因债务纠纷被查封，当时可急坏了开发商。但是，开发商对这部分债务有优先追偿权，可通过法律途径追回损失，只不过程序上会麻烦一些，这也是许多开发商要限制业主自己办证的原因。
&&& 此外，在房产产权登记中，完全可以避免上述风险。张峰表示，在开发商进行网签，对合同备案后，可办理预告登记和预抵押登记，如此缩短了业务流程，房产证和它项权证同时办妥，可避免上述风险发生。但遗憾的是，大多数开发商都避开了这两项业务，直接跳到了此后的初始登记环节。
&&& 对于上述隐患，有业内人士建议，在商品房买卖合同签订或购房人交首付款时，开发商就将商品房的维修基金和契税以及办证手续费和相关办证所需资料全部收齐，并积极为购房人代办各项产权证书，就会将办理商品房的产权证和抵押登记的主动权控制在自己手里。
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编辑：刘强
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