西安市住宅房地产销售定价方法研究--《西北工业大学》2007年硕士论文
西安市住宅房地产销售定价方法研究
【摘要】：改革开放以来，随着经济体制改革的不断深入发展，以住宅为主的房地产业正逐步成为我国的支柱产业。住宅房地产销售定价是影响房地产业发展的一个重要因素，是调节房地产经营、促进房地产经济迅速发展的有力杠杆。因此，确定有效的住宅房地产销售定价方法，对开发商在竞争中处于有利地位，对我国的房地产业健康发展，都具有十分重要的意义。
房地产企业在制定住宅销售价格时，通常采用成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法和市场比较法。由于住宅房地产销售定价受到多个因素共同影响，并且各因素之间有着复杂的关系，因此住宅房地产销售定价属于具有高度不确定地非线性系统。成本、需求和竞争导向定价法从个别影响因素入手，不能全面和本质地反映住宅房地产销售定价系统的内在结构和复杂特性；虽然市场比较法是从多个影响因素入手，但是在应用这种方法时需要进行情况修正、地区因素与个别因素比较等，带有较强的主观性。因此，传统的定价方法在实际应用中效果并不理想，寻求合理的定价方法是一个亟待解决的问题。人工神经网络模拟人的大脑活动，具有并行分布处理、非线性映射和柔性网络结构，以及高度的容错性、自组织、自适应和自学习功能，适于非线性问题的研究，已被广泛应用于各行业中。本文尝试将神经网络技术应用于住宅房地产销售定价之中，建立基于BP神经网络的住宅房地产销售定价方法。
论文以西安市住宅房地产为研究对象，在大量的资料和市场统计的基础上，运用神经网络的原理，研究并建立了基于BP神经网络的住宅房地产销售定价方法。在第一章中，详细的介绍了传统定价方法与其不足之处，并对神经网络引入住宅房地产销售定价领域的可行性进行了研究；在第二章中，对神经网络和模糊数学的基本理论知识进行了全面的介绍，并且对与建模相关的BP神经网络和格贴近度知识进行了详细的分析；在第三章中，对影响住宅房地产销售定价的因素进行了全面分析；在第四章中，构建影响因素指标体系框架，将指标体系框架与神经网络结合建立住宅房地产销售定价模型，并制定调价方法；在第五章中，以西安市某楼盘为例，对基于BP神经网络的住宅房地产销售定价方法进行检验和分析；在第六章中，运用递阶分析法对西安市住宅房地产销售定价影响因素进行敏感性分析；第七章总结了全文的研究结果，并讨论了有待继续研究的问题。
【关键词】：
【学位授予单位】：西北工业大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2007【分类号】：F293.3【目录】：
Abstract4-6
第一章 绪论9-13
1.1 住宅房地产销售定价的一般方法9-11
1.1.1 成本导向定价法9-10
1.1.2 需求导向定价法10
1.1.3 竞争导向定价法10
1.1.4 市场比较定价法10-11
1.2 传统定价方法的不足之处11
1.3 神经网络引入住宅房地产销售定价领域的可行性11-12
1.4 本章小结12-13
第二章 住宅房地产销售定价模型的数学理论13-28
2.1 人工神经网络13-24
2.1.1 人工神经网络简介13
2.1.2 人工神经网络理论13-19
2.1.3 BP神经网络19-24
2.2 模糊数学24-27
2.2.1 模糊数学简介24
2.2.2 模糊数学的基本理论24-26
2.2.3 格贴近度26-27
2.3 本章小结27-28
第三章 住宅房地产销售定价影响因素分析28-42
3.1 一般因素28-34
3.1.1 社会因素28-29
3.1.2 经济因素29-32
3.1.3 行政与政策因素32-34
3.2 区域因素34-36
3.2.1 交通条件35
3.2.2 基础配套设施35-36
3.2.3 区域繁华程度36
3.2.4 环境因素36
3.2.5 区域规划36
3.3 个别因素36-40
3.3.1 土地个别因素36-38
3.3.2 房屋建筑物个别因素38-39
3.2.3 品牌39-40
3.3.4 物业管理40
3.4 其他因素40-41
3.4.1 企业定价目标40-41
3.4.2 消费群体41
3.5 本章小结41-42
第四章 神经网络在住宅房地产销售定价中的应用42-75
4.1 指标体系框架的建立42-65
4.1.1 指标体系构建原则42-43
4.1.2 指标体系量化方法43-45
4.1.3 指标体系基本框架与量化45-65
4.2 原理与模型65-69
4.2.1 基本原理65
4.2.2 建立模型65-69
4.3 价格调整69-74
4.3.1 调价方法69-73
4.3.2 价格走势73-74
4.4 本章小结74-75
第五章 案例研究75-85
5.1 项目概况75-76
5.2 楼盘影响因素指标体系量化76-78
5.2.1 楼盘定性指标量化76-77
5.2.2 楼盘定量指标量化77-78
5.3 BP神经网络模型78-79
5.3.1 样本选取与量化78
5.3.2 指标归一化处理78
5.3.3 构建模型78-79
5.4 楼盘价格调整79-84
5.4.1 楼宇位置差异80
5.4.2 楼层差异调整80-81
5.4.3 朝向差异调整81
5.4.4 户型差异调整81-84
5.4.5 单元价格调整84
5.4.6 价格走势84
5.5 本章小结84-85
第六章 住宅房地产销售定价影响因素敏感性分析85-89
6.1 理论基础85-86
6.2 敏感性分析86-87
6.3 实例分析87-88
6.4 本章小结88-89
第七章 结论与展望89-91
7.1 主要研究工作及结论89
7.2 存在的问题和有待进一步研究工作89-91
参考文献91-94
硕士研究生学习期间发表的学术论文94-95
附表196-101
附表2101-110
附表3110-113
附表4113-115
附表5115-117
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第一章　房地产投资与投资风险　　【考情分析】　　■本章分值稳定，一般在8分左右
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2011年 3题3分 1题2分 1题1分 － 5题6分
2010年 4题4分 1题2分 2题2分 － 7题8分
2009年 4题4分 1题2分 2题2分 － 7题8分
2008年 4题4分 1题2分 2题2分 － 7题8分 第一节　投资与房地产投资
　　1.投资的概念2.投资的分类3.投资的特性4.投资的作用　　5.房地产投资的概念6.房地产投资的分类 7.房地产投资的特性8.房地产投资的作用　　1.投资的概念　　■概念　　投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。　　■理解（三个角度）　　通俗角度――投资就是用钱来获取更多的钱。　　金融角度――投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。　　经济角度――投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。　　2.投资的分类（四种分类）　　　【2010年真题】　　一般来说，与长期投资相比，短期投资（　）。　　A.风险较大B.收益率较高　　C.流动性较好　D.投资回收期较长 【正确答案】C【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。参见教材P1。　　3.投资的特性（四特性）　　■投资是一种经济行为　　■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）　　■投资的目的是获取收益　　■投资具有风险性　　4.投资的作用（四作用）　　■投资是一个国家经济增长的基本推动力　　■投资与企业发展密切
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成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法，具体包括以下几种方法：()。A．成本加
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成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法，具体包括以下几种方法：( )。A．成本加成定价法B．盈亏平衡定价法C．薄利多销定价法D．变动成本定价法E．目标利润定价法此题为多项选择题。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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D 70—100cm24、作为违约担保的是A定金
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）与每户套内建筑面积的乘积。7、套内建筑面积与整套建筑面积之比为（
）。8、居住区内停车位的数量与居住户数的比率是（
）。9、住宅建筑间距通常以满足（
）要求为主要依据。10、建筑总高度指室外地坪至（
）的高度差。11、房屋净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高—（
）。12、某项工程建设所需要花费的全部费用是（
）。13、目前，大多数城市对双层挑高阳台不计建筑面积，因此不占用项目的（
）。14、单位建筑面积的地价叫（
）。15、我国国有土地使用权实行有偿、（
）的使用制度。16、房屋外墙高出屋面的矮墙叫（
）。17、房地产项目工程竣工验收包括（
）竣工验收和综合验收两个阶段。四、名词解释1、公寓2、房地产估价3、监理单位4、建设红线5、房屋层数6、玄关7、建筑小品8、住房公积金9、契税五、简答题1、房地产业内所谓的“五证”是指哪五证？2、简述建筑工程质量最低保修期限。3、列举出我国主要的住房保障制度。4、宪法中有关我国房地产的原则性规定有哪些？第二章
房地产策划导论一、单选题1、策划在本质上是较好的决定手段，是行动的先决条件，它包括确定某团体或事业的目标，及达成目标的手段。这一定义反映的是A管理行为说
B事前设计说
C选择决定说
D思维程序说2、认为策划“是决定行动路线的意识，是以目标、事实及缜密思考所做判断为基础的决定。”此含义反映的是A管理行为说
B事前设计说
C选择决定说
D思维程序说3、下列对策划与创意关系表述不正确的是A好的创意是成功策划的有力保证B创意是对具有方向性的问题所进行的描述C策划必须要有创意D创意是思维领域的一颗珍珠，则策划就是一串珍珠4、下列对策划与计划关系表述不正确的是A创意是对具有方向性的问题所进行的描述B计划具有预见性和前瞻性C策划对计划具有原则性的指导作用D计划是一种常规性的工作流程5、下列对策划与决策关系表述不正确的是A策划要解决“怎么做”的问题B策划对行动具有决定权C决策的主要任务是选择预先拟定的方案D决策的主体一般是企业或项目的负责人6、要求策划者在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握事物发展变化的信息，这是策划的A创新性原则
B可行性原则
C目的性原则
D应变原则7、在策划的一般方法中，具有典型性和抽象概括性的是A系统分析法
B综合分析法
C创意策划法
D逻辑分析法8、适用于研讨战略性决策问题的策划方法是A德尔菲法
B逻辑分析法
C逆向策划法
D头脑风暴法9、特别适用于在客观材料和数据缺少情况下进行策划的方法是A头脑风暴法
B创意策划法
C策划树方法
D德尔菲法10、策划方案选择要遵循的原则不包括A目标原则
B可行性原则
C综合性原则
D价值原则11、策划所具有的内在逻辑性反映的策划学的特征是A综合性
D一致性12、房地产在空间上的不可移动性决定了房地产策划的A不动产性
D多样性13、房地产是我国国民经济的支柱产业，故房地产策划具有A政策性
D系统性14、房地产策划的创新原则不包括A策划主体的创新
B理念的创新
C产品的创新
D房地产营销方法的创新15、在房地产策划中，把不同的资源集中在一起，形成围绕主题中心的有效资源，为项目发展的共同目标服务，体现的是A整合原则
D市场原则16、建筑大师贝聿铭认为：“建筑的最终目的是提升人类生活的品质而不仅仅是空中被欣赏的物体”，表明了房地产策划要遵循A创新原则
D人文原则17、空调机位不够却不准外挂，违背的房地产策划的A创新原则
D人文原则18、突出强调项目某一方面优势的房地产策划模式是A战略策划模式
B等值策划模式
C卖点群策划模式
D卖点策划模式19、收集众生之长而集于一者的房地产策划模式是A战略策划模式
B等值策划模式
C卖点策划模式
D卖点群策划模式20、房地产产品策划模式的流程是A产品调研——产品定位——产品设计——产品营销——产品服务B产品设计——产品定位——产品调研——产品营销——产品服务C产品定位——产品调研——产品设计——产品营销——产品服务D 产品调研——产品定位——产品设计——产品服务——产品营销21、房地产品牌所倡导的活在消费过程中所形成可以为消费者带来某种利益的理念是A品牌内涵
D品牌提升22、房地产策划实际上是给房地产开发项目出谋划策，因此它是一门A策略科学
D整合科学23、房地产策划“本质上是运用脑力的行为”，因此它是一门A策略科学
D整合科学24、房地产策划涉及到诸如社区生活方式、群体倾向、文化需求、家庭爱好等问题，从这一点来看，房地产策划学与之相关的学科是A现代策划学
C市场营销学
D项目管理学25、以主题策划为主线，广泛运用市场、投资、规划设计、广告、营销、物业管理等各种策划手段，是销售达到理想的效果。具有这一特点的是A单项策划阶段
B综合策划阶段
C复合策划阶段
D整合策划阶段26、房地产与体育文化产业、健康养生产业等的嫁接是A单项策划
D整合策划27、助理房地产策划师对应的房地产策划师国家职业资格等级是A一级
D四级二、多选题1、下列不属于策划的服务对象的是A政府部门
B项目成策划
C股东D活动策划
E公司2、创意策划法中创意的源头有A思考
C训练D讨论
E实践3、德尔菲法有如下的特点A匿名性
C逆向性D反馈沟通性
E客观性4、策划方案的设计要符合以下条件A唯一性
C标准性D齐全性
E排他性5、策划方案满意程度和最有标准的条件包括A策划目标的量化性
B方案设计的综合性
C策划备选方案的完全性 D策划执行结果的预测性
E方案执行的可调整性6、下列按照策划学的内容划分的有A经济策划学
C策划工程学D行为策划学
E文化策划学7、房地产策划的市场性主要体现在A以市场为导向B策划的思路、定位随市场而变化C要善于引导市场D始终迎合市场E创造市场8、房地产策划的多样性要求A策划主体的多样性B要拟定多种方案C随市场的变化进行调整和变化D策划对象的多样性E策划理念的多种多样9、房地产策划的定位层次有A企业的经营定位
B项目的总体定位
C工程质量的定位D人员的定位
E策划手段的定位三、填空题1、策划的工作对象是指策划的（
）。2、策划的综合分析法是对（
）分析法的综合运用。3、策划过程中有序的概率图解叫（
）。4、由于房地产市场的激烈竞争，因此，（
）是房地产策划的灵魂。5、由于房地产开发经营具有很强的政策性及风险性，因此，房地产策划应有（
）。6、房地产策划的程序性要求，在市场定位之前必须进行（
）和市场分析。7、从经济形态看，房地产策划属于新兴的（
）产业。8、从行业分工看，房地产策划属于房地产（
）。9、房地产策划只能是企业决策的（
）和助手，不能代替开发与决策。10、房地产策划的主题创新必须要有产品（
）的支撑，否则就是炒作。11、房地产策划的可行性原则要求策划方案要具有（
）和易于操作性。12、房地产策划的应变原则要求准确预测（
）与政策的未来走向。13、房地产策划学的研究对象是前期的（
）和后期的营销推广。四、名词解释1、策划学2、房地产策划3、房地产策划学五、简答题1、列举出策划的主要原则。2、简述策划的程序。3、简要说明确定策划目标应满足的条件。4、房地产策划的地域性应体现在那些方面？5、怎样把握房地产策划的客观原则？6、简述房地产战略策划模式的流程。六、论述题1、试阐述房地产策划的主要作用。2、试论述我国房地产策划的发展趋势。第三章
房地产项目主体策划一、单选题1、“一山、一水、一世家”这一广告语体现的项目主题是A高质量的社区生活
B都市、生态、家园C景观环境好
D景观环境优越的豪华别墅2、杭州千岛湖度假村体现的是A旅游地产主题
B体育地产主题
C商住两用主题
D教育地产主题3、杭州翰林花苑体现的是A文化主题
C异域风情主题
D区位主题4、下列房地产项目命名中，容易给消费者认购造成困难的是A玫瑰苑
D风雅钱塘5、据调查，房地产案名字数约占一半左右的是A2个字
D8个字二、多选题1、房地产项目的主题可以从以下几个方面来发掘A从项目所在区块的历史文化积淀中发掘B从与竞争项目的对比中去发掘C从市场及消费者的需求中去发掘D从项目自身的资源优势中去发掘E从社会、经济及房地产市场发展变化中去发掘2、人居角度划分的项目主题包括A康居工程主题
B湖景、海景主题
C建筑节能主题 D绿色环保主题
E住宅科技主题3、景观角度划分的项目主题有A山景主题
C湖景主题D绿色主题
E海景主题三、填空题1、房地产项目的主题是项目实体的（
），是实体形象、感性的表达。2、房地产项目主题策划活动可以认为是贯穿于房地产项目（
）、规划设计、营销推广等的全过程。3、房地产项目的主题内涵要丰富、含义要深刻、（
）要宽广，便于后期的深入挖掘和展开。4、从策划主题的体现于支撑来看，（
）是主题的载体。5、房地产项目的案名能够反映项目的（
）和居住理念，是项目主题的核心体现。6、房地产项目的案名能够给消费者以（
），是联系消费者和房地产项目之间的桥梁。7、房地产项目的通用名由“（
）+中心语”构成。8、房地产项目的案名应该与项目所在地的地理环境、文化背景及项目的产品定位、建筑风格等项吻合，反映项目的（
）与主题。9、房地产项目好的案名是项目不可多得的（
）资源。四、名词解释1、房地产项目主题策划五、简答题1、简述房地产项目主题策划的作用。2、简述房地产项目主题策划的步骤。3、房地产项目的案名有什么作用？第四章
房地产项目市场策划一、单选题1、房地产市场调查不能给出决策的答案，也不能代替决策人的决策，这表明了市场调查的
A客观性原则
B针对性原则
C保密性原则
D参考性原则2、市场调查要以较小的投入来获得较大的收益，避免出现市场调查成本高于市场调查所带来的收益的情况，这一要求是市场调查的A针对性原则
B科学性原则
C时效性原则
D效益性原则3、下列不属于房地产市场中观环境的是A城市发展规划
D中介机构4、房地产项目所在地的市政配套属于房地产市场的A宏观环境
D行业环境5、调查消费者购买决策的原则、决策过程、付款方式、购买频度等内容是要回答A Why
D Whe6、采取一般的询问调查方法收效甚微的消费者情况调查的内容是A购买什么样的房子
D在何地购买7、需要解决研究对象是什么的问题，不必做出结论的市场调查是A因果性调查
B描述性调查
C预测性调查
D随机抽样调查8、工作量大、周期长、耗费大量的人力、物力、财力的市场调查是A重点调查
C非随机抽样调查
D随机抽样调查9、适用于需了解市场全面情况，但又不能采用普查方式的市场调查是A非随机抽样调查
B随机抽样调查
D预测性调查10、可获得较全面的资料，保证调查资料的效度和可信度的市场调查方法是A座谈法
B深度访谈法
C电话调查法
D留置问卷法11、对于“您打算购买多大的房子？”这一问题的备选答案中，不合适的是A两房一厅
C80—100m2
D150m2以上12、对于“您的年龄是
岁？”这一问题的备选答案中，不合适的是A25岁以下
D40—45岁13、房地产项目的SWOT分析法中，O的意思是A机会
D劣势14、在房地产项目SWOT分析法的对策中，最悲观的对策是A SO对策
D WO对策15、能够分散市场风险，但定位不明确，产品没有鲜明特色的房地产市场定位模式是
A单一产品单一目标市场模式
B多重产品单一目标市场模式
C单一产品多个目标市场模式
D多重产品多个目标市场模式16、突出房地产项目的竞争优势的市场定位原则是A客户导向原则
B一致性原则
C可行性原则
D差异化原则二、多选题1、下列属于房地产市场宏观环境的是A法律环境
C城市规划D行业环境
E人口环境2、常见的理性购房动机主要有A改善居住条件
C获取投资收益 D为子女上学方便
E靠近工作单位3、房地产市场竞争企业调查的内容包括A区位情况
C产品情况D资金实力
E经营思想4、文献调查发的优点有A权威性和质量性
C价格低廉D无需重新加工
E节省调查时间5、访问调查法主要包括A座谈法
B拦截问卷法
C深度访谈法D电话调查法
E邮寄问卷法6、调查问卷的设计要符合下列原则A一致性原则
B完整性原则
C准确性原则D效率性原则
E模块化原则7、房地产市场细分的主要依据有A人口因素
C企业经营能力 D行为因素
E环境因素三、填空题1、（
）是进行房地产市场策划的前提。2、竞争对手情况的调查包括（
）和竞争企业两个方面。3、被调查者表现自然无压力，可以获得那些被调查者不愿言及和无法提供的信息的市场调查方法是（
）。4、二手资料的收集必须保证资料的（
）、准确性和可靠性。5、调查问卷的征文一般包括（
）和被调查者背景两部分。四、名词解释1、房地产项目市场策划2、房地产市场细分五、简答题1、房地产市场调查准备阶段的主要工作有哪些？2、简述房地产市场调查报告编写的要求。3、简介房地产市场细分的步骤。第五章
房地产项目投资策划一、单选题1、房地产属于不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性，因而房地产投资具有以下特点A资产流动性差
B投资风险高
C投资回收期长
D投资收益高2、房地产投资涉及许多政府职能部门、多个行业、许多专业，因而房地产投资具有如下特点A运作难度大
B资产流动性差
C投资数量大
D投资风险高3、直接决定消费者需求的形式和内容的房地产项目投资环境是A文化环境
D社会环境4、在进行项目的管理费用估算时，管理费用估算比例占项目总投资的A1%
D7%5、房地产项目投资估算时，不可预见费用占其他各项费用之和的A1%—3%
D10%—13%6、用以计算和考察房地产项目投资者自有资金的盈利能力的财务报表是
A投资者各方现金流量表
B全部投资现金流量表C资金来源与运用表
D资本金现金流量表7、房地产开发企业交纳所得税后的利润，排在分配顺序第一位的是A提取公益金
B向投资者分配利润C提取法定盈余公积金
D弥补企业以前年度亏损8、设投资者可接受的最低收益率为MARR，开发项目在财务上可以考虑接受的条件是A FIRR≦MARR
B FIRR≧MARR
C MARR≧FIRR
D MARR≦FIRR9、根据房地产项目综合风险等级分类，R级表示A风险很大
D风险较大10、某一项目投资的几种方案中，各自的净现值如下。优选方案应该选
A—100万元
D900万元11、在下列房地产项目融资中，要求具备“四证齐全”的融资方式是A银行融资
D信托融资12、在下列房地产融资中，风险最大的融资方式是A民间融资
D银行融资二、多选题1、房地产项目的软投资环境包括A自然地理环境
C法律环境D基础设施环境
E社会服务环境2、下列不属于开发间接费用的是A前期工程费用
C配套设施建设费 D周转房摊销
E建设安装工程3、下列属于房地产开发直接费用的是A三通一平费用
B基础设施建设费
C折旧费D土地费用
E职工教育经费4、房地产项目的经营收入包括A销售收入
C土地转让收入 D配套设施销售收入
E自营收入5、下列属于房地产项目开发间接效益的是A增加地区就业人口
B繁荣地区商贸服务
C土地增值税D供水增容费
E促进旅游业发展三、填空题1、投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元，因此，房地产业属于典型的（
）密集型行业。2、从国家和社会的角度来看，房地产投资能够增加各级政府的（
）。3、从国家和社会的角度来看，房地产投资能够推动城市建设，改善城市的（
）和投资环境。4、房地产项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施等是房地产项目的（
）投资环境。5、房地产项目运作的非物质条件是（
）投资环境。6、房地产项目投资的法律环境包括法律的完整性、法制的（
）和执法的公正性。7、6、房地产项目总投资包括开发建设投资和（
）。8、反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的财务报表是（
）。9、利息备付率高，表明利息偿付的保障程度高。通常利息备付率应当大于（
）。10、当采用费用现值进行方案的比选时，以费用现值（
）的方案为优选方案。 房地产项目财务费用是指房地产开发企业为（
）而发生的各项费用。11、在确定房地产融资结构时，应以（
）平均融资成本最低为目标。四、名词解释1、房地产投资2、房地产直接投资3、房地产间接投资4、房地产投资策划5、土地出让价款6、财务净现值7、房地产信托8、融资成本风险五、简答题1、根据给出的数据计算静态和动态投资回收期。2、简介上市融资的缺点。第六章
房地产项目规划设计策划一、单选题1、通常采用“一梯两户”的平面布局形式的是A塔式住宅
B单元式住宅
C通廊式住宅
D开放式住宅2、通风、采光效果不佳，容易形成“灰房”甚至“暗房”的住宅平面布局形式是A塔式住宅
B单元式住宅
C通廊式住宅
D开放式住宅3、半数以上户型没有南向日照的住宅平面布局形式是A塔式住宅
B单元式住宅
C通廊式住宅
D开放式住宅4、塔式或单元式等住宅围绕居住区中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自有布置的建筑群体布局形式是A行列式
D点群式5、不利于建筑群体内部通风的建筑群体平面布局形式是A行列式
D点群式6、市区级道路的坡度一般应小于A 3%
D 12%7、小区级道路的宽度一般为A20m以内
D小于2.5m8、作为居住区道路主干道的是A居住区级道路
B小区级道路
C组团级道路
D宅间小路9、深埋和浅埋管线的分界线为管线覆土深度超过A 0.5m
D 2m10、主要体现在神庙建筑上的西方建筑风格是A古希腊建筑风格
B古罗马建筑风格C罗曼建筑风格
D哥特式建筑风格11、为了满足各种复杂的功能要求，主要依靠水平很高的拱券结构，获得宽阔的内部空间的建筑风格是A古希腊建筑风格
B古罗马建筑风格C罗曼建筑风格
D哥特式建筑风格12、墙体巨大而厚实，墙面用连列小券，门窗洞口用同心多层小圆券，以减少沉重感的建筑风格是A古希腊建筑风格
B古罗马建筑风格C罗曼建筑风格
D哥特式建筑风格13、法国巴黎圣母院的建筑风格是典型的A古希腊建筑风格
B古罗马建筑风格C罗曼建筑风格
D哥特式建筑风格14、建筑师们将当时力学上的成就、绘画中的透视规律、新的施工机具等运用到建筑实践中去，形成了A文艺复兴建筑风格
B古典主义建筑风格C巴洛克建筑风格
D洛可可建筑风格15、法国凡尔赛宫的立面为标准的三段式处理，建筑左右对称，造型轮廓整齐、庄严雄伟，是典型的A文艺复兴建筑风格
B古典主义建筑风格C巴洛克建筑风格
D洛可可建筑风格16、被古典主义者称为是离经叛道的建筑风格是A文艺复兴建筑风格
B古典主义建筑风格C巴洛克建筑风格
D洛可可建筑风格17、美国国会大厦的建筑风格属于A功能主义建筑风格
B折衷主义建筑风格C现代主义建筑风格
D古典复兴建筑风格18、联合国总部大厦代表着20世纪中叶的A功能主义建筑风格
B折衷主义建筑风格C现代主义建筑风格
D古典复兴建筑风格19、主张建筑应与大自然和谐，并力图把室内空间向外伸展，把大自在然的景色引进室内的建筑风格是A有机建筑风格
B后现代主义建筑风格C功能主义建筑风格
D古典复兴建筑风格20、中国传统建筑具有明显的等级规定，从屋顶的样式来看，等级最高的是A庑山顶
D硬山顶21、天安门城楼的屋顶式典型的A庑山顶
D硬山顶22、北京天坛祈年殿的屋顶是A庑山顶
C攒尖式屋顶
D硬山顶23、从我国地域的传统建筑风格来看，总的建筑风格开朗大方的是A北方传统建筑风格
B西北传统建筑风格C 江南传统建筑风格
D岭南传统建筑风格24、从我国地域的传统建筑风格来看，总的建筑风格朴质敦厚的是A北方传统建筑风格
B西北传统建筑风格C 江南传统建筑风格
D岭南传统建筑风格25、从我国地域的传统建筑风格来看，总的建筑风格秀丽灵巧的是A北方传统建筑风格
B西北传统建筑风格C 江南传统建筑风格
D岭南传统建筑风格26、从我国地域的传统建筑风格来看，总的建筑风格轻盈细腻的是A北方传统建筑风格
B西北传统建筑风格C 江南传统建筑风格
D岭南传统建筑风格27、在传统的理性精神中揉入了佛教和西域的异国风味以及南北朝以来的浪漫情调，最终形成了理性与浪漫相交织的建筑风格的是A秦汉建筑风格
B隋唐建筑风格C宋元建筑风格
D明清建筑风格28、具有中国建筑艺术成熟的典型风格——雍容大度、严谨典丽、机理清晰、而又富于人情趣味的是A秦汉建筑风格
B隋唐建筑风格C宋元建筑风格
D明清建筑风格29、在我国现代建筑中，享有“远东第一楼”美誉的是A北京人民大会堂
B北京香山饭店C上海和平饭店
D上海金茂大厦30、曾获得1984年美国建筑学会荣誉奖的我国现代建筑是A北京人民大会堂
B北京香山饭店C上海和平饭店
D上海金茂大厦31、景观设计赋予景观环境亲切宜人的艺术感召力，通过梅花居住生活环境，体现优良的社区文化，促进精神文明建设。体现的是A社会性原则
B经济性原则
C生态型原则
D地域性原则32、防护栏的高度一般为A 30—40cm
C 100—120cm
D 150—180cm二、多选题1、建筑单体平面布局的主要形式有A塔式
C单元式D开放式
E通廊式2、建筑群体平面布局的形式有A合围式
C混合式D组团式
E塔式3、在表达室外设计地形时，一般有以下几种方法A设计等高线法
B绝对高程法
C立体图示法D高程箭头法
E纵横断面法4、传统的架空管线主要有A电力线路
C雨水管线D道路照明线路
E燃气管线5、常见的压力管道有A污水管道
B生活给水管道
C废水管道D燃气管道
E热力管道6、英国是浪漫主义建筑风格的发源地，最著名的建筑作品有A英国国会大厦
B伦敦圣吉尔斯教堂
C英国伦敦不列颠博物馆D白金汉宫
E曼彻斯特市政厅7、根据使用性质，居室的动区包括A客厅
C餐厅D公共卫生间
E主卫8、根据使用性质，居室的静区包括A厨房
C餐厅D书房
E主卫9、能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度，也更有利于厨房操作台面的布置摆放的厨房形状有A“C”形
C“I”形D“O”形
E“U”形10、下列属于庇护形景观的是A亭
C棚架D人造树木
E膜结构11、景观设计的协调性原则要求A景观设计要有层次感
B处理好动与静的关系
C处理好深与浅的关系 D处理好虚与实的关系
E处理好远与近的关系12、居住小区公园规划布置的主要形式有A组团式
C自由式D参差式
E混合式三、填空题1、房地产项目的竖向设计包括道路竖向设计和（
）属相设计。2、（
）是居住区的空间形态骨架。3、动态交通系统可以分为人车混行系统、人车分流系统和人车（
）系统。4、建筑被称为“凝固的音乐”，除了最基本的实用功能外，还具有重要的（
）价值。5、遵循风俗性原则，住宅户型策划时，床头上方不应该有（
）。6、户型策划的均好性原则要求每套住宅都能够均享（
）。7、餐厅空间至少要有两面墙，这样可以避免餐厅成为（
）。8、绿化景观包括两个方面：一是居住区周围景观的（
）；二是居住区内部的绿化景观。9、台阶的踏步高度和（
）是决定台阶舒适性的主要参数。四、名词解释1、建筑风格2、户型组合3、流线五、简答题1、简述房地产项目竖向设计的原则。2、人车分流的道路组织方式存在哪些不容忽视的问题？3、简述房地产项目管线设计的要求。4、中国传统建筑的一般特征有哪些？5、简述客厅设计的要求。六、论述题1、试论述如何做好居住区配套设施的设计。第七章
房地产项目营销策划一、单选题1、在4P组合的营销策略中，Place的含义是A产品策略
D促销策略2、以客户需求为核心，强调多样性的产品与不同消费足球之间的互动的营销策略是A 4P营销策略
B 4C营销策略
C 4V营销策略
D 4R营销策略3、可能会出现代理商为快速获取佣金而贱卖产品的代理收费类型是A固定费率
B固定费率，超额共享
D完全赚取差价4、代理商再销售过程中可能会出现不诚信的行为，从而损害消费者利益的代理收费 类型是A固定费率
B固定费率，超额共享
D完全赚取差价5、当市场行情稳定、企业具有较强的实力和竞争力时，房地产定价目标可采用A利润导向目标
B市场占有率导向目标
C竞争导向目标
D生存导向目标6、对于项目定位档次不高、产品无明显特色、市场上同类产品竞争激烈或规模较大的项目，开盘定价策略宜采用A高价开盘
D随行就市开盘7、适合于开发规模小，市场行情比较稳定项目的过程定价策略是A低开高走策略
B高开低走策略
C稳定价格策略
D折扣定价策略8、利用消费者追求廉价的消费心理，时点定价可采用A尾数定价
D声望定价9、针对消费者求名、求富的心理，时点定价可采用A尾数定价
D声望定价10、下列属于时点定价中的口彩定价的价格是A 4980元/m2
B 8666元/m2
C 8000元/m2
D7400元/m211、对于多层住宅实行垂直差价策略时，基准层一般选A一层
D顶层12、竞争导向定价法围绕的中心是A产品价格
D消费需求13、定价过程比较复杂，但也比较科学和具有说服力的定量分析定价方法是A成本导向定价法
B需求导向定价法
C竞争导向定价法
D市场比较定价法14、具有费用低廉，广告触及面较广特点的广告媒体是A杂志广告
D网络媒体15、实效性强，企业可以随时发送最新消息的广告媒体是A杂志广告
D网络媒体16、对于广告实际的选择非常重要的广告节奏类型是A集中型节奏
B连续型节奏
C间歇型节奏
D脉动型节奏二、多选题1、直接营销渠道的优点有A便于第一时间了解市场需求及其变化趋势B能够减少流通环节和流通费用C能够更好地控制销售过程和销售节奏D能够树立开发企业和项目的品牌形象E有助于加强对销售人员的管理，提高销售人员的积极性2、间接营销渠道的主要缺点是A通常会增加项目的销售成本和销售价格B使销售速度变慢、开发商的风险增加C限于中间商的人力和精力，可能会影响某些项目的重视程度D开发商不能随市场需求的变化快速调整决策E开发商与中间商可能在营销理念上存在矛盾和冲突3、独家代理的具体形式有A现场销售代理
C全称代理D部分代理
E包销4、影响房地产价格的资深因素主要有A区位因素
C实物因素D品牌、信誉
E物业管理三、填空题1、房地产开发商开发实力和营销能力较强、品牌形象好、产品素质优良以及市场状况良好的房地产项目宜采用（
）销售的方式。2、当市场竞争激烈、企业规模小、房地产价格高或者目标客户范围较广时适合采用（
）销售渠道。3、从房地产预期收益的现值之和的角度看，利率的上升会使房地产的价格（
）。4、一般来说，随着家庭人口规模的小型化，房地产的价格由（
）的趋势。5、房地产定价目标采用市场占有率导向目标时，要慎重考虑销量与（
）的关系。6、成本导向定价法就是以（
）为中心，按照卖方意图定价的方法。7、随行就市定价法是指按照行业（
）价格水平确定产品价格的方法。8、房地产广告主题是对项目主题和（
）的辅佐和支持。9、强调消费者对房地产产品实际的、功能性的需求及拥有该产品对消费者有何种实际利益与好处的广告诉求是（
）诉求。10、通过描述广告中的人物或家庭购买使用该产品后得到的精神满足和情感收获从而打动和吸引消费者的广告诉求是（
）诉求。四、名词解释1、房地产市场营销策划2、组合定价策略五、简答题1、房地产的价格由哪些部分构成？2、除了随机因素外，常见的影响房地产需求量的因素有哪些？3、简述房地产降价的技巧。4、简述广告定性评价的内容。六、论述题1、试分析实行代理营销的必要性。2、房地产营销如何选择代理商？3、为什么要对房地产价格进行调整？第八章
房地产项目物业管理策划一、单选题1、为满足业主、物业使用人的个别需求提供的服务是A公共服务
D代理服务2、物业管理必须做好的最基本的工作是A公共服务
D代理服务3、招标工作量大、招标时间长、招标费用高的物业管理招标方式是A公开招标
D定向招标4、适用于标的规模较小的物业管理项目的招标方式是A公开招标
D谈判招标5、物业管理合同的序文不包括A定义与解释
D法人代表6、物业管理合同的结尾不包括A合同使用的文字
D物业坐落二、多选题1、下列属于物业管理公共服务的主要内容的是A消防管理
B车辆道路管理
C物业租赁代理D绿化管理
E环境卫生管理2、下列属于物业管理针对性的专项服务内容的是A公共秩序维护
B代购代订车票
C室内卫生清扫D房屋装饰装修管理
E接送小孩上下学三、填空题1、物业管理的管理对象是物业，包括房屋、配套设施设备及（
）。2、物业管理的服务对象是人，即物业所有人和（
）。3、物业管理的经营性决定了物业服务企业提供的服务是（
）服务。4、与前期物业管理中物业服务企业其主导作用不同，在早期介入工作中，物业服务企业只是起（
）作用。5、物业管理的早期介入应从物业管理的（
）阶段开始。6、物业管理招标具有（
）和阶段性的特点。四、名词解释1、物业管理早期介入2、标底3、物业管理合同五、简答题1、物业管理的经费主要来源于那些方面？2、确定物业管理非收取标准要遵从那些原则？六、论述题1、试阐述物业管理早期介入的必要性。第九章
房地产策划报告的编制一、单选题1、房地产策划报告是用于指导房地产项目实际开发经营活动的规划性文件，因此必须要有A客观性
D可操作性二、多选题1、房地产策划报告的创新性主要体现在A报告的形式
B报告的格式
C报告的观点D报告所提的手段
E报告所提的措施三、填空题1、一份完整的房地产策划报告文本应该包括封面、目录、前言或摘要、正文及（
等组成部分。四、名词解释1、房地产策划报告
第一章 房地产基础知识一、单选题1、下列构成房地产的组成部分的地上附着物是A烟囱 B地下管线 C厂房 D水井2、下列属于房地产中的构筑物的是A桥梁 B地下管线 C厂房 D围墙3、房地产权利在中的自物权是指A所有权 B租赁权 C抵押权 D典权4、由于房…
关于成立全资子公司可行性研究报告 天山生物二〇一四年六月 第一章 项目概况新疆天山畜牧生物工程股份有限公司（以下称公司或天山生物）为适应肉牛产业发展需求，整合公司资源，落实公司的战略布局，进一步提升公司整体盈利能力；经过充分论证，拟以公司全资子公司…
合肥学院 《网络工程导论》课程论文 本科生：导 师：专 业：网络工程班 级：网工（2）班学 号： 二零一一年十一月十五日《网络工程导论》课程论文 关于网络工程这个专业，不是我报的，因为我比较喜欢机械类的，所以报的都是机械系的，结果调剂到了网工专业。…
2012——2013学年度第一学期政史地教研组工作总结本学期，政史地教研组在学校领导下，全组教师发扬团结协作、齐心协力的精神，以提高教育教学质量为核心，努力工作，竭力为课程改革需要而努力提高自身素质。现将本学期教研工作总结如下：一、师德修养方面全组教…
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