关于物业管理方面的材料
关于物业管理方面的材料
物业管理从目前来看存在许多问题，这个问题表现在两个方面，一个方面就是作为物业公司来讲，你的权利定位，以及权利保护，权利的行使，这是一些问题。这些问题表现在，有的物业公司感觉到很委屈，唯一的权利，收费权利得不到充分的保障，收费非常困难，还有一些特殊情况（少数）的问题，这是一方面。　　 另外一方面是表现在业主，业主和物业公司究竟是什么关系呢？我想大家无论是企业的老总也好，但你首先是业主。业主和物业公司的关系我过去说，大家还不太赞同，我说就是主人和保姆的关系。有人不赞同，说我们和业主是平等的，我也没说保姆和主人不是平等的。（物业）就是提供服务，但是在实践中业主的权利受到损害，或者是少数的物业公司，有些物业公司的一些做法应该说损害了业主的利益。这种现象目前在一定程度上还比较多的存在，应该说也受到一些高层的关注。但是根本解决都期待着《物权法》能够考虑。　　 八个方面的问题，首先第一个是物业收费，我前面把物业公司的定位作为类似于保姆，提供服务的一个企业。可能大家在心理上首先对我排斥了，有些朋友对我排斥了，我为了讨好这些朋友，我先讲收费。物业公司最大的权利，或者说仅有的权利，那就是物业收费。我给你提供这样的服务，按照权利义务对等原则，享有相应的权利，权利等价有偿，那就是收费。　　 物业收费，按照《物业服务管理办法》规定，物业收费包括两种方式：一种就是包干制。包干制是指业主向物业公司支付固定物业服务费用。盈余或者亏损的均由物业公司来承担。包干制通常所理解的就是大包干，多了也不退，少了也不补。包干制是作为物业企业的经营风险，所以，这种情况不需要公布帐目。业主也没有权利要求公布，因为我收了多少，我支了多少，我赚了多少，亏了多少，跟业主没有关系，所以这个时候就不需要公布。　　 第二种收费方式就是酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中，按照约定的数额或比例提取酬金，来支付给物业公司，其它的全部用于物业合同约定的支出，结余的由业主享有。不足的由业主来承担（补交），这样的一种物业收费制度的方式就是酬金制。或者说酬金制可以理解成，所收的费是一种预收性质的，其所有权理论上还属于业主所有。是一种代收性质。按照合同的约定，按照法律进行支出，除此之外，物业公司要享有相应的报酬。既然这种费用收取是一种代收性质，是预收性质，所以理论上属于业主享有。所以，这种开支的项目需要公布。因为你得到的报酬是按照规定，按照约定获取相应的报酬，多了要退，少了要补，所以酬金制需要公布。　　 酬金制也有一个服务成本的问题，就是哪些项目在物业服务合同中通过约定在物业公司和业主之间产生约束力。　　 物业服务成本就包括下面这些内容：第一个内容是管理服务人员的工资、社会保险和相应的福利费。因为物业服务需要人去实施，需要员工，需要管理者，服务人员的工资、报酬、社会福利等。　　 第二个内容是物业共用部位、共用设施日常维护的费用。物业小区的路灯、绿化、电梯、保安都是正常的开支。　　 第三项是清洁。　　 第四项是绿化。　　 第五项是秩序的维护，秩序除了除了保安之外，有的采用闭路监控。还有安防设施，　　 第六个方面是办公费用，物业公司正常的办公需要的费用。　　 第七个方面是固定资产折旧。　　 第八个方面是共用部位设施费用及公众责任保险费用。这里我做一个说明，鉴于以前出现的一些案例，比如业主的车辆丢失发生以后，物业公司承担主要责任。有的物业公司觉得我就收你2块钱，或者是一个月就收多少钱的停车费，车丢了，你让我赔这么多？是不是显失公平？我想这个问题可以通过公众责任保险加以解决。公众责任保险是指对公共场所、公共设施，对这个物向保险公司投保，出现规定的损害以后，由保险公司承担。比如说物业小区的停车场投公众责任险，公众责任险从04年就已经有了。如果出现风险以后，你这个风险就转移了。　　 第三个问题，专项维修资金的使用。有的是大修资金，买房人在买房子的时候交了2%的专项维修资金，2%的专项资金，现在有的地方管理不是很规范，甚至被开发公司挪用，被开发公司挪用的现象比较普遍。有的开发公司把专项资金挪用之后，本来物业公司可以依照法律来申请专项维修资金，来用于物业的大修，比如说电梯、下水管、下水道更换、更新，本来这些资金是用于专项维修资金，由于这个资金被开发企业挪用，挪用之后经营不善，倒闭，或者资金转移，本来由法定的方式，最后造成由物业公司来承担风险和责任。　　 第四个问题，酬金制收取费用的性质，前面已经提过了，它是一种代收性质，多退、少补。　　 第五个问题，接受业主的质询，业主有权利就相关的问题，特别是费用的开支，当然这是指酬金制，包干制没有权利质询，对酬金制的收费方式，业主有权利质询。比如说一个物业小区有几千个业主，物业公司还得专门有人接受质询吗？我觉得也不应该是，任何一个业主个体在任何时间都能行使权利。比如我们的《宪法》规定，公民享有什么什么权利，这种权利难道任何一个公民都到全国人大质询吗？他必须通过法定的一定形式。当然这方面很难规范，比如接受业主委员会的质询，业主委员会要求你对某一个开支公开说明。但是对有些不应当给予他一定的权利，如果给他权利了，我们这个物业公司打交道的是众多业主，众口南调，每个业主都有自身的个性，很难100%满意，也不可能。这里面总有少数瞎捣乱、瞎起哄的业主，他跟你较真。所以，将来《物业管理办法》如果上升到“法”的话，接受业主的质询应当细化，比如说有多少比例，或者有多少数额的，要么就是业主委员会的（质询）。　　 另外，接受业主的监督，当然这种属于集体的监督。像人大行使职权的是通过人代会及常委委员会行使权利。那么人大代表本身的监督应该是由限度的，因为现在已经突显了负面的影响。（从现在开始）每年最高法院，其实半个月之前就开始了，可以说很多人大代表关注的一些案子，都要认真复查，然后给他写报告，不然到时候他不投你票。当然也发现一些问题，有些人大代表所关注的案子，比如他是河北的，他居然关注到海南、东北，再仔细分析案子都是重大影响类的一些标的比较大的案件，甚至怀疑个别人大代表有犯罪行为。这个问题也曾向人大常委会汇报过。后来人大常委会、全国人大制定的《监督法》。我们国家的人民代表大会是最高权利机构，但是这个权利机构人民代表大会集体行使权利，而不是个别代表行使权利，否则的话，任何个体，如果给予他无限的权利，这种权利同样会滥用，并不因为你是人大代表你就会公正行使，并不是因为你是法官就会公正行使，行使任何权利都得有监督。　　 从理论方面来讲，抛开物业来说，我们说司法中的司法权是最高的、最终的，那么有人问为什么？那是因为《司法权》具备完备的监督体系。另外司法权有严格的监督程序，所以它才有最后的权利、最高的权利。　　 业主具有质询权、监督权，但不代表任何业主个人具有这个权利，这个需要细化，需要将来建设部，或者国务院来立法细化。但是目前来讲，至少业主委员会质询，业主委员会监督，这是法定权利，应该接受。　　 第七个问题，物业公司没有强制措施权。因为物业公司是公司，是企业法人，是市场的主体，从法律上来讲，他是私权的主体，与之相对应的公权主体，国家机关、行政机关、司法机关是公权的主体，相比之下物业公司肯定是私权的主体。作为市场经济的主体，它是从事经营活动，提供服务来获得相应的收益。所以，物业公司与其它企业一样，没有强制措施权。强制措施权是公权力的表现，所以不能够停水、供电、供气、供热，或者停止服务这种行为。业主通过服务合同进行的约定，如果业主拖欠什么费，我就有权利停止服务，我觉得物业公司不应当有这种抗辩权，不应当有这种对抗权，业主拖欠费用，你享有的是追偿权，但不应当停止服务。像北京政府对相关公司都有过要求，当然这种要求是作为政治层面的要求。我想作为法律来讲，就是因为你没有强制措施权，你这种服务有一种社会责任。企业不仅仅是为了获取利润、追求效益，还需要承担一定的社会责任。社会责任就表现在（业主）欠你的钱可以，你也不能停止服务。那他欠你的钱就白欠吗？法律有规定，你可以通过正当途径来追偿。比如说诉讼，当然也可以采取其它的方式。　　 另外，从理性思考，我们物业公司也不应当采取这种措施，即便是少数，我们也尽可能不采取正面冲突的手段。他欠你的费从情理上来讲是他的不对，但我们物业公司应该是宽以待人，在融洽的工作环境中工作，因为我们物业公司打交道的是人，你今天得罪一个，他会记恨你一辈子，你很长时间的工作就会有磕磕碰碰，所以我的观点是，物业公司尽可能不去直接得罪任何一个业主，哪怕他做得再不对，那我们通过法定方式来维护我们自身的权利。你完全没有当面让你的工作人员跟他（业主）吵架，他做得不对，就先放着，总有办法来对付。更不能采取和一些社会闲散人员、黑社会组织勾结，达到你维护物业的权利。　　 这个问题曾经也受到中央领导的关注，物业公司做被告，在北京一中院开庭。物业公司派来一拨社会闲散人员，都剃着光头，穿着黑衣服，站在法院门口排着长长一排，当然没有怎么样，但是这已经引起了中央领导的关注。我觉得作为物业，社会主义国家的企业，不应当采取这么一种措施，即便和业主有利益之争，有矛盾，完全可以通过法定的方式来解决。　　 当然，物业公司也没有处罚权。如果是在一定的范围之内，通过业主公约，设定了一些权利义务，我觉得在不违法的前提之下享有。如果是物业公司单方面制定的所谓规定是没有效力的，一旦产生后果，首先从过错判断来讲，你是有过错者。比如说践踏草坪者罚款300，你有权利让他赔，但你没有权利罚他款。　　 第八个问题，业主与承租人对物业费负连带缴纳责任。我们说所有权，包括业主，就是权利人对他所享有的标的物享有（占有、使用、收益和处分），处分就表现在业主可以依法租赁自己的房屋。我不知道在座的有没有国管局系统的物业公司，我想可能会有。　　 国管局物业处，约我最近一段时间给他们上一课。有的人说，我的物业公司跟其它物业公司不一样，我说怎么不一样，就是所谓管庇护的公司，你仍然应该遵守管理条例，你仍然是服务者。业主租赁房屋，有的租赁公司同加干涉，这是不对的。人家享有的权利就包括行使租赁权。你说不便于你管理，你搞错了，你是服务，而不是管理。　　 另外，业主租赁房屋，有的担心租赁以后不知道物业该找谁要了。其实立法的时候已经考虑了，如果业主和承租人签订的有租赁合同，租赁合同上约定了由承租人承担物业费，比如我把房子租给人家了，租赁合同写由承租人写物业费，结果承租人住着住着走了，结果发现物业费没缴，这个时候怎么办呢？无论你的合同怎么写的，你的租赁合同关于物业费的约定不能够对抗物业公司，因为你是（物）的享有人，除了你享有（物）的权利之外，还要承担相应的义务。所以，要依法缴纳物业费。当承租人去向不明，难以追偿的时候，你完全可以不向承租人追，就找业主，这是连带责任。业主不能说合同上写了是承租人（交物业费），你为什么不让他交呢。承租人搬家以后，物业公司没有义务去找（承租人）缴纳物业费，所以这个问题物业公司不需要担心。承租人走了就找业主，业主找不到没关系，就找房子，你业主找不到，我就告你。有人说我几年找不到业主怎么办呢？公告送达，法院有办法。法院判决他承担责任，执行他的房子。　　 有的说这个房子买了以后，多少年见不到（业主），讲到这儿我就想到一个情况，河北有一个厅长，他有一个嗜好，贿赂收的现金都搬到他的一所房子，没事就来看看。（我们的物业会不会也面对这种情况呢？）当然你从你的物业公司来讲不用担心，只要他的房子跑不掉，不用担心见不着人。　　 第九个问题，业主处分房屋所有权的限制。　　 虽然所有权包括业主对标的物的自由处分权，也就是可以卖，但是你在卖之前要把物业费交清了，你没有交清，不让你卖。比如法院把某一个业主欠物业费，来拍卖的时候，法院就会审查房子的所有权，看这些权利哪些瑕疵，瑕疵包括拖欠物业费、税，还有其它费，这都叫权利瑕疵。在拍卖的时候他就会公示，会告诉买受人拖欠了几点的物业费，大概多少钱，你买的时候，等于你首先知道了，你举这个牌的时候等于认可了权利瑕疵，这个权利瑕疵由你来承担。法院主持的拍卖，对于拖欠的物业费是转加给权利人（买受人）。　　 业主正常出售自己的房屋，这个物业费由原业主承担，在原业主没有缴纳之前，房管部门应该拒绝给他办理所有权转移登记。如果房管局擅自转移了，我们可以以利害管理人为由向法院提起诉讼，告房管局。业主来办二手房登记的时候，首先要查有没有物业公司，如果有物业公司了，然后看物业公司出据的证明，证明什么什么时候之前物业费全部缴清，这样才办所有权转移登记。　　 第十个问题，未出售的房屋也应缴纳物业费。　　 这涉及到两个关系，一个关系是指开发公司和物业公司的关系。开发公司开发之后，开发和物业管理相分离。你把房子建好了，卖掉了，应该由物业公司来管理。但是从目前的做法来看，开发公司委托物业公司，之所以委托你这个公司，因为你这个物业公司和开发商之间存在利益关系，存在着父子兵、子弟兵的关系，或者是有的开发公司派生出了一个物业公司，有各种密切关联的利益。有的物业公司就担心，向开发商主张权利。比如说你长期有几套房没卖掉，那也要交物业费，谁交呢？开发公司交。　　 在房子出售之后，你要掌握一个原则，出售比例超过50%之后，他就没有权利来解聘（物业）。所以如果从工作策略上来讲，前50%销售过程中，你大力配合他，他欠的钱先欠到这儿，到他卖差不多的时候你就跟他翻脸。翻脸，你也不用怕他，他没有权利把你解聘了。谁有权利？业主大会。没有开业主大会他就没有权利，他仅仅是部分业主。部分业主不能代行业主大会的权利。所以说既然开发和物业管理相分离，我们是独立的一个主体。业主和开发商的关系，如果是普通的商品房买受人，作为业主，他交了费，而有些房子没卖掉，开发公司不交费，等于开发公司没卖掉之前他是业主，为什么有的业主交费，有的业主不交费，这会给交费的业主造成不公平。因为你针对每一个业主按标准收费，也是对交给费用的业主的公平待遇，不然有的业主会想你这个物业公司外面来欠那么多钱你不去主张，不去要，你这种服务肯定达到部分到应有的水平。所以不交费的情形存对合同约定交费业主的不公平待遇，当然最直接受害的是我们业主公司。这个问题法律上没有争议，就是实践操作中，就是看物业公司的老总有没有魄力。有的担心跟开发公司的老总吵翻了不太好看，或者他将来还有项目不给你，你这个担心有必要。但是从法律规定上，你可以给他做解释说明，做工作，争取必要的时候通过诉讼。　　 第十一个问题，“回迁户”也应当交纳物业费。我们知道旧城改造、城市房屋拆迁，应该对被拆迁人补偿，或者安置。被拆迁人，他有权利是要钱，还是要房子，一个是货币补偿，一个是产权调换。对于旧城改造来讲，很多人选择产权调换，解决回迁。被拆迁人应当享有选择权利，他愿意要钱你就给他钱，他愿意要房子你就给他房子，开发商就要给他房子，就要保证他们的选择权。开发商在拆房子的时候，和被拆迁人签订的《补偿安置协议》，他没有权利对物业费进行豁免。　　 据我了解有许多开发公司，为了当时摆平被拆迁人，就同意他回迁。因为是要搞商品房开发，商品房的物业费相对比较高，被拆迁人说了，首先我愿意回迁，回迁以后我还不交物业费，有的开发商就同意了，就跟他签了这个协议。有的甚至和开发商签协议之后，他又委托物业公司，和物业公司也签了协议，就是你不要向他收物业费，我认为这是没有道理的。你觉得你要免掉（回迁户）的物业费，但是这个物业费应该你替他交。比如你给回迁户免掉十年的物业费，那这十年的物业费（开发商）你应该交，你不交的话，你是没有免除（物业费）权利的。放弃这个权利是物业公司，开发公司没有豁免权。所以说这个结论是（拆迁、回迁户）应该与商品房一样的标准交纳物业费。当出现这种争议的时候，我们从法律关系上来讲，你的服务对象，你这个物业服务合同的主体是谁呢？就是业主和物业公司。至于回迁户就会拿到拆迁补偿的协议来找物业，你就会跟他解释说明，你这个东西对我没有说服力，你觉得不该交物业费，你找开发公司要去，但是我给你提供服务，你必须给我交。这是两个法律完全，一个是《拆迁安置补偿协议》，一个叫《物业服务合同》，这是两个合同。现在我发现很多物业公司对回迁户少交，或者是不交物业费，我觉得这也是对自身权利没有有效的保护。　　 第十二个问题，业主委员会的办公经费来源是什么？这个问题目前没有解决。立法的时候也没有考虑，业主委员会纯业务性质的，条件好的弄个电脑，打印文件等，这是正常的，但是这种经费来源没有规定。没有规定就通过物业公司来给他一点。给他以后，业主委员会就没有相对的独立性。他在维护业主权利方面可能就有些问题，这是一个情况。　　 业主委员会的成员不享有特权，不仅不享有特权，而且他应该首先承担义务之后，才能够成为业主委员会成员。比如说有的地方规定了，拖欠物业费，不能够被选举成为业主委员会成员，我觉得有道理。你作为一个业主，履行合同约定的义务，也是法律规定的义务。当你不履行法定义务的时候，你来享有这个权利，是两种极端，要么是成为物业公司的走狗，要么就成为物业公司针锋相对，他还有一个协助的问题，我们说构建和谐社区，也需要多方面的协助和配合。同样，业主委员会对物业公司的工作也有一个协助和配合。你拖欠、拒交物业费，很难去协助和配合（物业公司）。　　 第十三个问题，对房改房物业费的收取。房改房是我们国家历史遗留的问题，过去是低收入、高福利。分配房屋作为分配之一，结合到物业，涉及到物业关系的时候就会出现，过去由物业公司提供服务，物业费都由相关单位统一缴纳。　　 比如我单位给我分的房子物业费也是统一交，过去是报，现在干脆单位代交。据说要改革，改革之后就是你自己交自己的，按照级别、待遇再补贴多少钱。这里将会有一个物业费的衔接。作为物业公司来说，你是对物，不对人。我对你这个房子正常的使用提供了服务，通过物业合同，尽管这个合同无论你签字，还是没签字，这本身已经承认了事实合同。我只要没有被依法解聘之前，我只要正常给你提供了服务，无论你签字也好，没签字也罢，甚至你签字的合同到期以后，法院都会认为服务合同有效，你都要交物业费。但是这个物业费过去单位交，现在单位效益不好，房改了，单位不替你交了，就由业主来交。　　 有一些过去旧的小区面临这个问题，有的就想走掉，我们说揽一个活不容易，别走。那他拖欠的费怎么办呢？你可以做一个月的宣传，一个月的动员，后面就通过对少数人抓典型，诉讼，我想法院一定会支持你的。你不要大面积起诉，你作为物业公司当原告的时候，业主拖欠费用很多，建议不要大面积起诉，先礼后兵，你这个兵要少用，但是也要用。把少数业主告为被告，发运做了判决之后，其他的业主都好办。　　 第十四个问题，业主大归召开之后，选举出来业主委员会，通过法定程序选聘了新的物业公司，原物业公司的费用有约定的按照约定，没有约定的，费用要进行结算。关键就看是包干制，还是酬金制，是酬金制的必须要进行结算。不结算，即便是物业公司走了，业主委员会仍然有权向法院起诉，法院会判决结算。你不结算，法院强行组织结算，多退少补，这是以前的费用。业主拖欠的费用，比如说将来《物权法》之后，肯定有一大批物业公司被解聘，又有一大批新的物业公司上来，他们之间的衔接，旧的物业公司就会说有的业主拖我钱，欠我的钱我就不走，这是两码事，欠你钱是少数的，大部分业主是赶你走，你必须先走，你走了以后所欠的费用怎么办？依法追缴。　　 第十五个问题，小区的地下停车场是为业主服务的，但在销售时没有分摊的业主，其所有权属于谁，对相应的业主如何收费？　　 几类房屋的所有权，现在在立法的时候都很大争议，停车场、停车库所有权，有些高档住宅小区的会所所有权，还有人防工程所有权，应该说这三类房屋的所有权，现在立法的时候有一些分歧。当然地下停车场所有权的问题，现在的《物权法》规定，第七条和第六稿比较，我比较赞成第六稿，第六稿规定，在满足业主基本需求的情形下，依照约定，没有约定的，推定由业主享有所有权。第六个是着重保护业主的利益。第七稿，改成有约定的依照约定，停车场所有权属于开发公司，你要有车就必须向开发公司买停车位。现在许多地方的停车位的价格比房子还贵，一小块（几平米）就十几万。有的买捷达车不到十万块钱，一个停车位就十几万。　　 我个人预见，停车场的所有权，在《物权法》既不是第七稿的内容，也不是第六稿的内容，我觉得应该有一个折中。但是无论停车场的所有权属于业主，还是属于开发公司，但物业公司对停车场是不享有所有权的，这一点在什么时候都没有争议。无论谁享有所有权，物业公司只要给你看车，都有权力收费，你不用担心所有权属于谁。收费当然是针对停车业主来收费，比如有的地方出现车辆丢失以后，在南京就有一个案例，一个车丢了以后赔了二十多万。为什么赔了呢？因为业主拿了一个收费条：停车服务费：2元钱，结果丢了，最后被法院判赔20多万。后来这个小区经律师指点，把服务条改成“停车占地条2块”，收的不是服务费，是车占我这个地方要收2块钱，他的意思将来丢了就不管，我没跟你收看管费。要说律师出的这个主意也是馊主意，也不会得到支持。　　 现在有人考问，停车占地费，这个地是业主的，你有权利收占地费吗？这叫公共设施，路上实际上是公共设施，公共设施的所有权属于全体业主，这是毋庸置疑的，你凭什么收占地费呢？实际上你这是挂羊头卖狗肉，表面上是占地费，实际上本质还是停车服务费。所以，车丢了，你照样还是得赔。　　 第十六个问题，物业服务合同的效力。　　 物业服务合同对业主和物业公司这两个主体都具有约束力。但是物业服务合同有一个前期委托合同，和通过招标、投标业主委员会签订的正式物业服务合同中间有一个衔接，首先开发公司在出示之前，他在申请销售许可合同之前，房管局要求他提供物业公司，有物业合同才发销售许可证，房管局发销售许可证，他要保证业主不断进入的情况正常物业的秩序。现在物业区域也是社会的一个重要组成部分，和谐社区也是和谐社会的组成部分，所以为了保持秩序的和谐，发许可证，准许你卖之前，得先有物业公司。　　 这个时候就通过委托合同，应该说他和你签订合同的这个时刻，开发公司是最大的业主。他作为业主来说，他有权利委托，请一个保姆，请谁，出多少钱，这都是他协商合同。这个合同叫前期物业合同。当原来的业主（开发商）把房子卖完之后，业主的构成发生了变化，有新的业主了，召开业主大会，选举业主委员会，然后选正式的物业服务合同。在新的合同没有签订之前，原物业服务合同，我们认为是有效的。比如说原来跟你签订的三年，开发公司预计三年卖完，结果到第四年、第五年，业主大会没有开成，开不成正常的服务还要提供，于是在第四、第五年的时候，有部分业主就提出，前期物业服务合同早就到期了，第三年的时候就到齐了，第四、第五年没有合同依据，所以这个费用我就不交。这个合同起诉到法院，法院一般都会认为这个合同有效。但是前提条件，你的履行义务不要有瑕疵，特别是超过合同期之后更应该谨慎服务。　　 第二，物业公司的协助义务。　　 物业公司不是公权力的主体，没有处罚权和强制措施权，但它对相应的一些事项具有相助、配合的义务。　　 第一个问题，对业主装修的告知义务。有的地方采取业主拿钥匙，向物业公司拿。这一笔相应的钱不交，这个钥匙就拿不走。但是后来发生一些案件，业主说我买房子是和开发商签协议，我的钱交了，你的房子就要给我。怎么给呢？交付的标志性事件就是交钥匙，而开发商钥匙交给物业公司，并且还附加条件的交付。结果有有的较真业主倒不说物业费不该交，他说你没有给我钥匙之前我就不交物业费，然后物业公司说你不交物业费我就不给钥匙，有的业主说反正我这一段房子也不用，比如说房子的要负时间应该是06年12月31号，结果因为这种争议之后，一直到07年5月1号才交，这中间的四个月算不算商品房没有交付？后来官司打到法院以后，法院判决开发公司迟延交付。最高法院是有解释的，要承担违约金的。于是就出现一个物业费和原来开发商的房屋交付衔接问题，这个问题的解决，现在开发公司也觉悟了，水平也高了，有的开发公司特意写到（物业方面的条款），要缴纳一年的物业费，我再交付房屋，这是从商品房买卖合同的地方就已经考虑的物业费的问题了。假如说在房屋买卖合同里面有这个条款，那个人主张的四个月的违约金法院就不会支持他，这是附的交付。附带条件没有交付，没有履行。这个问题物业公司应该和开发公司衔接好，让他制定合同文本的时候就把这个问题考虑进去。其实不考虑进去也没有关系，比如说这个房子到期了，一般业主都会准备交物业费，但是真正较真的业主，合同上又没有条款的，你要跟他说清楚，告诉他物业费要交，他真的不交也要把钥匙给他，后面有办法让治他。交钥匙是开发公司的义务，你现在代行开发公司的义务，把钥匙给他，事后再催他，催不上来的，再诉讼。　　 另外还有一个装修保证金，从《物业管理条例》的层面来讲，物业公司要求业主缴纳装修保证金，没有法律依据，也没有实际意义。你让他交（装修保证金）两三千块钱，对你有什么好处呢？首先的好处是在你帐户上保管三个月，这三个月可能还会有活期存款的一点点利息。第二个好处，你的帐户资金数额显得都比较大（都不是你的）。　　 除了这两个好处之外，我觉得坏处有，坏处在哪个地方呢？第一个坏处，你收了装修保证金，就会给业主一个错觉，业主就会认为一旦房子将来装修出了问题，他就会找物业公司来赔，就会把物业公司作为责任成单主体告到法院。比如说楼上有一个水管子装修的时候爆了，把我的墙体全搞坏了，又碰上我出差几天没在家，整个什么的损害不少，我考虑到是楼上的邻居，我愿意跟他打官司吗，打官司以后，将来两家产生矛盾以后，楼上的邻居脚步声大一点我就觉得有问题，所以这样考虑以后，就不会跟邻居翻脸，我就会跟物业公司翻脸，你怎么监督的？你还收了保证金，你收了保证金应该有义务监督，现在出了后果就会不利，就会把你告到法院，然后法院就会判断你有没有过错。你收了钱不监管，你只享有权利，不享有义务，那就是过错，那你不是冤大头吗？　　 第二个，你收了这个钱是不是有权利没收？他即便违规了，你能不能没收。你说我承担了责任，我当然没收了。你没收的是三千块钱，你承担的责任可能就比三千多多了。而且对于这个小区里的绝大多数的，甚至全部的装修保证金，到最后都应该退给人家，你敢不退吗？　　 其实物业公司有告知义务，告知你装修应当注意得失相，第一不要破坏防水层，第二不要破坏管道，第三不要破坏承重墙等等，就这些就行了。所以我建议装修保证金别收，收了也没用。这个问题将来可能产生诉讼，我后面会举证。你没有告诉业主装修注意事项，你说你当面跟他说了，你要拿出证据，这就要完善你的档案管理。当初你进住的时候，我专门给你一个单子（交付物品清单），其中包括“装修注意事项”，你在后面签字了，你看没看，你怎么看的，怎么理解成是你的事，我有这个东西，这就完成了举证责任，法院就不会认定我有过错，我物业公司就不承担赔偿责任。　　 第二个问题，对违章建筑没有拆除权。小区内搭建违章建筑，影响小小区的形象和品质，也影响邻里关系，应该说违章建筑在小区里面是很坏的一个东西，但是它再坏，物业公司没有权利强制拆除。别说物业公司，连一些行政机关都没有权利拆除，现在对违章建筑的认定，法定机关就是城市规划部门。《城市规划法》规定，规划部门有权对规章建筑的行为人做出责令拆除、责令补办手续，以及罚款的处理决定。它有三种手段，但是它没有强制拆除权。谁拆除？比如规划部门做了处理决定，他就是不拆，那不成了废纸一张了吗？法律规定，凡是行政机关做出行政处罚决定的，他没有强制执行权利，《行政诉讼法》做了决定，应当向人民法院申请强制执行，人民法院应当设立，这是它的法定职责。公权力机关的职权由不得他自由行使和不行使，法律规定的权利就要行使。违章建筑的处理权谁来处理？规划部门。比如说小区里有人搭建违章建筑，我们应该向规划部门举报，规划部门应当做出处理决定。他不处理、不理睬的，他是不履行法定职责。制约他的办法有向法院提起行政诉讼，法院做一个判决，指令他履行职责。　　 现在强调依法行政，各地政府对行政机关的考核也有一些规定，比如说像北京市政府对各个区政府的考核指标里面就有，行政诉讼的被告一年内如果出现两次败诉，你这个领导班子两年之内不考虑提拔。其实这个情况看起来好像是很重视依法行政，实际上从行政审判的角度来讲，这是政府又给法院依法审判设置了一个障碍。比如说北京市海淀区当的被告，海淀区法院来审理海淀区政府（被告），北京市政府规定，海淀区有两次败诉，你们这一拨领导就不提拔。海淀区长是海淀区委副书记，法院院长在他面前就是小撮撮，法院就不敢判败诉。但是规划部门来说没有这么大压力，规划部门对违章建筑进行处理是法定职责，不处理的法院应当判决败诉，让他履行职责。作为物业公司来讲，你不能够不理不睬，应该是协助、配合，可以向规划部门举报，要求规划部门来处理。　　 第三个问题，对于破坏环保的行为也没有处罚权。环保、污染，有些搞废水、废气、废渣，还有噪音污染，这对于我们正常的物业服务、对社区和谐都是不利的。有些经济比较发达的地区，搞一些家庭经济：小作坊，一些高污染的生产，这些情况物业公司没处罚权，那你也没有这个权利。物业公司就告诉环保局、工商局他们违章经营，他们都会来处理，这就是协助义务。　　 第四个问题，对违章经营没有处罚权。有一些住宅小区，有一些业主在住宅小区里从事经营，比如说卡拉OK，搞一些小饭店，有一些商业性的经营，许多情况是没有取得营业执照，应该视为违章经营。违章经营法定处理机关是工商局，我们有权向工商局举报，要求工商局来处理。也就是说有些业主的不法行为、违法行为，这种违法行为造成相关邻居有意见，对于我们的服务质量提高有障碍，对于社会管理秩序也是破坏，谁来承担遏制他的主体，而且也可能发生一些矛盾，在这个矛盾中我们物业公司既要积极、审慎的来做我们该做的事情，又不能够把自己推少风口浪尖。违章的业主，不信你跟他一说，一制止，你马上跟你发生矛盾，物业公司就成为风口浪尖，打一个电话，工商局就给他取缔了，用不着物业公司去处理。　　 第五个问题，安全、卫生的提示义务。　　 第六个问题，对相关公司维修、养护的协助义务。像自来水、电力、天然气、有线电视、网络等相应的公司，相应的公司要提供相应的服务，要提供相应的产品，常常需要对一些设备、设施的维修，对一些管道的养护，这些维修和养护，作为物业公司来说，人家首先找你物业公司，物业公司就是通知业主，就是配合告知的义务，相应的费用应该相应的人来承担。比如说小区的水管爆了谁来修？自来水公司来修。他拒绝修理，我们物业公司可以修，可以代垫费用，这个费用应该有权向相应的自来水公司追偿，这是法定义务。一般以房屋为界限，房屋以外的线路维修养护责任是相应的公司，之内的一些问题，我觉得应该是业主承担，比如说正常损耗的、正常坏掉的（属于业主的责任），但是属于房屋本身出现的意想不到的，或者需要维修的，不属于消耗品的，比如说水龙头坏了，时间长（生锈）了，这种情况应该是业主本人承担。如果是自来水水管子爆了，既不是房屋质量，也不是业主自己承担，我觉得物业公司应该积极来维修。物业公司说我不可能天天蹲在你家里，但物业公司要有一种积极的责任。比如说打了电话，物业公司没有人，按照你的服务合同（约定），24小时值班，倒不是夜里管道工也在值班，但是应该保证第二天24小时来值班。　　 另外，我觉得维修工的上下班时间应该调整。作为一个业主，我深刻的感受到，物业公司也像机关一样，你下班他也下班。有的时候好几个物业费交不了，你去的时候，他说对不起，我们下班了。我觉得上班时间能不能差开，正常的上下班时间改成值班日，人家业主下班的时候你改成正常上班，我不知道能不能探索。　　 当然还涉及到维修养护的责任和开发商的责任，比如房顶漏水究竟是物业，还是开发公司，再保险期内是开发公司的责任，保险期的时间是五年。这五年从交付时间开始算，什么时候交付我们物业公司最清，什么时候交钥匙，业主领了一个清单，那是交付日期。在这个时间内物业公司来维修，开发公司把房子卖掉，开发公司跟物业公司有一个合同，比如出了管道漏水什么的你替我维修，费用是开发公司的。如果没有这个合同的话，应该由开发公司来承担责任。也不能说明确了是开发公司的责任，房顶漏雨了就不管，我觉得你应该管，你修了之后，再找开发公司来结算，如果情况紧急的话，我认为物业公司应该先来排除这种损害。　　 第七个问题，没有公权力。对于维修小区的秩序，可以建议业主大会，在修改《业主临时公约》的时候把一些条款加进去。《业主临时公约》的制定也是房地产管理局在颁发销售许可证之前的一个基本要件。《业主临时公约》将来再转化为正式的公约，要通过业主大会，物业公司可以把自己的想法、建议提交业主大会，来修改《临时公约》的时候作为参考。但是本身公权力包括立法权没有，执法权也没有。　　 第七个问题，物业公司对拖欠、欠费的业主能否停水、停电、停止服务、停止供暖？我们都有一种朴素的意识，是不能的。政府有要求，政府为什么要求呢？这些是老百姓的基本生活保障。欠费是少数的，有一些人履行了职责，有些人按时交费了，你不能停，一停就停一大片。即便是能够停掉的也不能停，除非现在采取了IC卡，虽然有一些法学教授对IC卡买电提出置疑。因为按照《电力法》是先提供服务后收费，但是IC卡就成了先交费后提供服务了，我买200个字，钱交了，然后才用这个电，有教授较真去置疑，置疑也没用，将来《电力法》应该修改，是它规定不合理而已。　　 讲到电力IC卡的问题，又出现了一些新情况，过去有些物业小区用的是读字的电表，后来电力公司觉得收电费有麻烦，物业公司代他收又收不完，物业公司觉得委屈，总表与分表的字数差，物业公司老承担。电力公司觉得催交电费也麻烦，于是就改装表，把电表都改成IC卡了。改装表的费用谁承担？我认为从法律上来讲，改装表这叫供电设施，这个设施应该由供电企业来承担。不能说你就卖电，负责收电费，电表计量表都属于供电设施，按照法律规定由供电企业承担。这块我目前也有问题，物业公司说你需要交二三百块钱，然后领走IC卡，虽然这个道理清楚，我也不愿意跟他较真。包括那个物业公司的老总，曾经也听过我的课，但是该交还得交。　　 第九个问题，个别业主擅自关水、气总阀门后外出。比如住管道层的业主，管道层中间有一个开关，但是这个业主有一个基本的生活规则，他就知道那个开关和管道方向一致的是开着，搬一下垂直了就关了，他觉得他要出远门，要出国，他把房间所有的开关都变垂直了，结果一不小心，比如说把天然气的供暖管道弄垂直（关了），他走了。到通气的时候麻烦了，他之上的都没有暖气，或者都没有水。在这种情况下，物业公司能够有什么作为？我认为物业公司应该可以代行责任人的责任，对这种行为可以采取恢复原状的方法。但是为了避免一些可能产生的争议和纠纷，我建议应该由公证机关进行现场公证；或者是请公信力比较高的，比如说社区的一些业主，居委会、派出所，不是说有困难就找人民警察嘛，现在有困难了就找人民警察。但是要从法律上来讲，作为一个法律工作者该怎么理解呢？我觉得法定的方式应该是公证，请公证员现场公证。需要把他的门锁给混掉，混掉之后还要恢复，把锁还要装好，装好的钥匙，我觉得应该可以交公证机关保管。所产生的合理费用由这个业主来承担。　　 讲到这儿，警察能不能在这种现场来出现呢？这个现场出现是不是他的法定职责呢？我个人倒有些置疑。我们知道国家设立警察制度，建立一支庞大的警察队伍，其目的是干什么呢？不是给你干这个事的。我也注意到了，过去为了体现人民警察司法为民、执法为民，有的老太太门锁住了，钥匙没带，然后打119，救护车弄云梯，爬进去，把钥匙拿出来。这个提出置疑了，而且有的地方明确规定，消防对拿钥匙、破门之类的事，警察不再出警。为什么？因为他肩负着法定的职责。没准你去给他拿钥匙的期间，发生了重大火灾，你是24小时备勤，你跑去干了不该干的事。老百姓你的钥匙没带，你找专业的开锁公司，费用自己担，下次就会精心、注意。国家设立警察队伍是打击犯罪、维护治安的，进行一些专业的管理，而不是给你强行破门、公证，公证是法定机关，他是有偿服务，要收费。我觉得为了对业主的惩罚，应该请专业的机构，出多少钱将来他来承担。　　 第三，物业公司与相关部门权利义务衔接。　　 第一个问题，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。这个问题处理不好，物业公司的权利，也可以说物业公司付出的劳动，最后还要赔钱。特别是电费的问题、水费的问题很突出。　　 我刚才说物业公司在电费的问题上当的冤大头，还要从开发公司说起，开发公司要销售房屋，把他的投资利润拿到，他必须把房子卖掉，必须销售这些产品。他必须实现几通，包括水电气要通，于是开发公司和电力公司协商接头的时候，电力公司由于是垄断公司，他就提出一些额外的要求，如果不满足他，电就通不了。什么要求呢？有的电力公司要求开发公司置购变压设备，这个小区要购几台变压设备，谁出钱？由开发公司出钱。当时申报的时候，作为用户申报，但是就是开发公司是用户了。于是，电力公司就给他接一块电表，这个电表接在变压器之前。这样就会有一个终端用户的理解问题，开发商在卖房子之间（终端用户）就是开发商，他是唯一最终端的用户。但是随着房子不断的销售，终端用户的构成在发生变化，从一个业主变成众多业主，而电力公司保持一种永久的不变，所以他的收费就收的电表，就看电表走多少字，他就向你收多少钱。而电费的问题，开发公司又委托了物业公司，于是物业公司在电费的问题上就成了冤大头。一方面交费，就按照电表的总数交费，另一方面收费又到一家一户去收，总表和分表之和总是有差距的。我们且不说有些业主偷电，还有一些漏电，就是变压器能耗大概在20%，一百字里面有20个字就耗掉了，能耗作为热量，这样把分表加起来，这里面有偷电、漏电，还有一些不交费的，真正收上来和总表之差总是有，而且还差不少。这样物业公司觉得就很委屈了，就把这个损失转嫁，物业公司只能转嫁给业主，于是每一度电要增加一毛钱，干脆一户的一块电表要多少多少度的电钱。应该说物业公司这个损失是客观的，但转嫁是错误的。　　 这就涉及到《电力法》供电规则中对终端用户的理解，终端用户不能是死水一潭，也不能是静止的，它应该是动态发展的。当初开发商就是一个用户，我不向你收向谁收呢。随着房子的销售，终端用户的构成发生了变化。过去是一个表，现在是多个表。所以，我建议第二个问题，物业公司不承担总表与分表数字之差，这是供电的规定。还有《物业收费管理办法》的规定，终端用户的理解就是电力公司静止的观点是错误的。所以我建议物业公司，过去听过我讲课的物业公司，我觉得最大的收获就是把电表的问题解决了。你第一次参加培训的我还是给你这么一个建议，你正式给电力公司发一个函，告诉他：“本公司从本月起，或者从下月起不再为贵公司收取电费”《通知》，告诉他根本什么规定，《电力法》、《物业收费管理办法》条款找出来，物业公司没有义务为你代收电费，如果贵公司仍然想与本公司合作，我们就收费的费用问题，我们再行协商。这样你告知电力公司之后，他就开始攻你的关，就看你愿不愿意干，不干了损失我们不承担。如果我代你收费，必须有两个条款要明确，第一，总表和分表的数字（差），我们不承担。第二，我代你收的电费，我要按百分比收取报酬和佣金。第三，收不上来的电费你们自己去追偿。为什么现在电力公司愿意改了IC卡呢？且不说电表的费用，过去是你担着，现在是他担着。为什么他愿意改？因为他也意识到了终端用户的问题了。你要态度强硬一些，他就会妥协，你不强硬，你就妥协。所以从法律上来讲，物业公司没有这个责任，更不能把这个损失转嫁给业主。　　 第三个问题，高层塔楼双路供电所用的变压器的能耗承担。过去这个是物业公司承担，我认为现在都应该是开发公司来承担。如果物业公司和开发公司有密切关系，我建议以开发公司的名义向电力公司主张当时所购变压器设备的资金。因为变压器是电力企业提供合格产品所必须的设施、设备，我们说民用电是多少伏220，这个变压器显然是电力公司向用户提供合格合理的设施、设备。当然开发公司可以说是被胁迫，被电力公司胁迫，怎么胁迫你了？打刀、打枪了没有？我不买变压器你不通电，我的房子就卖不掉。所以即便开发公司跟电力公司签订有合同，但是这个合同是受电力公司的胁迫，被迫无奈，他也是违反了法律规定。有的电力公司这么理解，他说变压器是你开发公司买的吧？是。这个所有权是你的吧？觉得既然是我买的，是我的。既然是你的，耗的电你承不承担？你应该反过来说，这个变压器是我买的，是我代你出钱，代为你买的，当时购变压器的钱你应该归我，所有权是电力公司的，我不享有所有权。现在要享有所有权之后麻烦了，不光是能耗要承担，它正常的维修、养护还要出钱。干脆权我也不要了，钱我也不出了。我当时替你买的变压器，就看开发商有没有这个魄力，有这个魄力就向他要，向他追。　　 第四个问题，购置变压器的费用承担，由电力公司承担。　　 第五个问题，设计缺陷的协助弥补。房屋的设计缺陷、规划缺陷，作为物业公司来讲，出现设计缺陷以后，可能给正常的物业服务、物业管理就带来不便。一些业主对此还有一些意见。在这种情况下，有的业主向物业公司提出弥补，但责任不在物业公司，虽然不在物业公司，但物业公司应该积极配合业主，来和开发公司主张，进行弥补。比如说能够调整的能够改的进行改。比如有的小区出路，这个大门盖的不对，或者当时盖的对，市政道路发生了变化，需要调整。这种情况我想物业公司可以积极和开发公司协商，争取开发公司弥补他。如果确实难以找到是开发公司的责任，应该力所能及的去改变。比如说原来这个路的大门朝着哪儿，后来市政道路发生了改变，刚好有另外一个交通很便捷的路，这个大门就得改了。　　 第六个问题，维修资金如何管理？维修资金是国家规定的买房人买房时应当缴纳的2%的资金。这个资金是转用于物业的大修，正常的维修费用是物业公司的，比如电梯运行中间出现的小问题，这个时候保证正常的使用是物业公司的义务。但出现了电梯需要报废，重新安装电梯的谁出钱？不是物业公司出，应该动用维修资金。而维修资金是在买卖合同中，有很多是开发商把2%的资金代收，而代收现在国家又没有很刚性的监管，结果就导致维修资金被开发公司挪用，被长期挪用，后来出来问题之后，没有维修资金，大修就是问题了。所以，我觉得物业公司在你接管物业的时候，对维修资金应该通过合同条款加以明确。什么合同条款呢？比如说开发公司应当将维修资金多长时间内交有关法定机关，比如说应该交维修管理中心来保管。如果是将来《物权法》出台以后，开业主大会招投标，有些物业公司被解聘，新物业公司进入的时候，新的物业公司应当注意到维修资金，虽然这个资金目前没有处置权、没有使用权，但是对于保障将来是很有好处的，是一种保障作用。房屋的五年保修期过了，出现了问题，出现了裂缝，出现了漏水，或者是下沉，这种情况怎么办？应该动用维修资金。这是几个衔接和协助的问题。　　 第四，物业共用部位、共用设施设备的所有权、经营权。　　 第一个问题，物业管理用房的所有权归属问题。物业管理规定，物业管理用房所有权属于全体业主，它也是动态的，在开发公司申请销售许可证的时候，他需要提供物业管理用房，千分之七到千分之三的销售面积的比例，提出来作为物业管理用房。应该说在这个时候，仅有的（唯一的）业主就是开发公司。开发公司作为房子的所有权人，他同时对物业管理用房当然享有所有权。他在办理初始登记的时候，也就是拿大产权的时候，产权面积包括物业管理用房。但是随着房屋的销售，业主的构成发生变化，直到房屋全部被销售完之后，开发公司就不能作为业主了，他就不享有业主权利了。但是当初在办理初始登记的时候，产权范围包括物业管理用房了。在上海就出现过这种案件，开发商把房子全卖掉了，后来对物业管理用房有一部分交给了物业公司，但另有一部分，他申请房管局给他变更登记，把本来做办公用的房子，比如有十几间房子就变成了经营性用房，经营用房还办了房地产证，房主是房地产公司，就把它出租了。出租以后业主发现了，这个房子是我们的，你怎么给它出租了？最后就提起民事诉讼了，最后人家开发商就把房产证拿出来了，说这个房子是我们的，所以我们可以租用。原告业主本来要搞开发商，要归还这个房子，他说这是物业管理用房，应该给我们，你不应该出租。结果提起民事诉讼，开发公司就把这个房产证拿出来，就发现他变更登记的一些过程。这个时候法院告诉他，这叫阐明权，也叫释明权，告诉他你这个房产证的变更对你这个民事判决起到至关重要的作用，建议原告向法院提起行政诉讼，或者申请行政复议。后来法院就让被告承担举证责任，法院问房管局你为什么要把这个房子变更，你知不知道业主所有呢？后来就把房子给撤销了。当初物业拥有所有权，所以这些房子仍然以业主的名义处置的，缺乏法律依据，法院就把它撤销，撤销以后，房管局重新把这个房子又回归业主当中，属于物业管理用房。　　 第二个问题，地压停车场的所有权。我前面也提到了，现在争议是开发公司，还是业主，还是通过协议，或者是通过法律的强制规定，现在有几种方案都是有争议的。地下停车场所有权如果是业主所有，开发商就不会出钱建停车场，他是要投资的。但如果认为停车场认为谁投资谁所有，也就是开发商所有，那么开发商就会永久对停车场享有所有权，他将长期控制物业公司，控制业主。比如说房子比较便宜的卖给你了，但是你停车的所有权是我的，我就收很高的费用。比如说有的开发商甚至说房子白送给你，但是你要出过这个门，走过这个路，就要停下买路费。这显然是对业主，对房子充分的行使所有权是极为不利的。为了考虑平衡，我比较赞成《物权法》第六稿，在保证业主基本需求的前提下，本着谁投资谁受益的原则。有协议的通过协议，协议总是被开发商所控制，只要你写这个规定了，可以说最后都是开发公司的。所以，我觉得第七稿在人大会上肯定有代表提出置疑的。　　 对《物权法》制定起着至关重要作用的教授是王教授，是人大代表，他本人先后发表的文章有不同观点。早期的观点，他写文章表示，停车场建设本着投资受益的原则，谁投资谁受益，那很显然是开发商投资，开发商所有。后来他又发表文章，无论谁投资，所有权都是业主的。后来问他的学生，为什么会有这种变化呢？他本人过去在人民大学校园里住，没有停车的麻烦，后来买了房子，发现停车确实是大问题，就重新对这个法律问题进行的深入研究，得出了新的结论。作为物业公司，假如让你立法，你完全没有必要站在开发商的角度，相反如果你站在开发商的角度，将来对你停车收费反而不利，别看你眼前有利，他是你的老大哥，他委托你，但是经过业主大会之后，他就可能不再是你的老大哥了，可能换到另一个物业小区了。所以，我一开始就讲，物业公司要增强服务意识，别看现在稳坐，业绩不错，如果你没有服务意识，业主大会制度早晚会畅通的。现在的业主大会显然召开没有很正常的渠道，这已经被国家的高层重视到，《物权法》出台之后一定会改变。一定会通过业主大会行使权利，如果你的服务质量不高，业主意见比较大，肯定会流动起来。但整体上来讲，还是这么多物业，还是这么多公司，最后整体上就像用工制度一样，这么多劳动力，这么多岗位，大家都有活干，就是动起来了，作为物业企业要有一个危机感，要有市场竞争力，将来通过业主大会招投标，你就可以参加投标。　　 无论谁享有所有权，对物业区域内的停车场收费还是你的权利，你收的是服务费，不是占地费，不是基于所有权而收费。物业公司是基于提供服务收费，开发公司基于所有权收费。如果允许开发公司基于所有权收费，那么作为业主来讲，承受能力就减少了。比如说开发商一次性拿走不少钱，然后每个月还要交这么多钱，你想想业主会怎么想？开发商拍屁股走了，可是你物业公司要长期跟业主打交道，你收费再高了，业主对你物业公司有意见。所以，如果从物业公司的角度来讲，什么立法对我们有利？所有权为业主的立法对我们物业公司有利。　　 比如说有的小区，他的车位卖了，要买这个车位的，每个月要交60块钱，如果没买这个车位的每个月要交300块钱（地下停车）。这300块钱谁收取的？都是物业公司收取的。显然作为物业公司来讲，停车位别卖，如果你卖掉以后，业主会说我买的停车场，你凭什么收费呢？他就会有情绪。所以，我们要关注立法，《物权法》出来以后，我们要把条款看清楚，这个直接涉及到我们的利益。　　 第三个问题，会所的所有权、经营权。在有些高档社区里的会所，所有权的问题跟我们的物业服务，跟业主的情绪都有很大、很密切的联系。现在会所的所有权究竟属于谁？是属于业主，还是属于投资者？业主在里面是不是享有所有权？物业公司在里面能够起到什么作用？我觉得这个关系还是挺微妙的。我个人认为，会所毕竟不是业主生活必须的，也不是业主对房屋最大限度使用的一个时必然因素，比如说有些小区就有会所，会所的所有权现在发生的争议，作为房管局来讲，房产证应该发给谁呢？都有问题。既然这个会所是有价值的，能不能用会所设定向几家银行贷款呢？都有问题。有的业主主张，这是小区的公共设施，我们来主张所有权，他主张所有权拿走以后，他来经营，这是谁来经营的问题。甚至有的小区业主想到把所有权拿到，交给物业公司，物业公司来经营，用收益来折抵物业费。　　 我个人认为，会所的所有权应该本着谁投资谁受益的原则。但是对于业主来讲，应当考虑业主的利益。业主在这里面享有什么利益呢？我认为毕竟会所占用了（公共资源），就是业主的公共资源。对他们正常的生活、休闲有某些不利的影响，比如说小区里面开了一个卡拉OK、游泳池，或者是健身房，他要维持正常的良性循环，除了对业主提供服务，他还面向社会提供服务，你不让他向社会提供服务，他就保不住，保不住最后就得关门，所以还得让他服务。之后就对小区的治安秩序的任务加重了，同时也对小区的安宁造成不良影响，这样应该给业主一些补偿。怎么补偿呢？比如说由会所承担比较高的物业费来弥补。会所对业主的开放，采取优惠的办法。比如说市场价6折对业主，让业主感觉到的确是作为主人。另外，你经营搞得人来人往，也是对我的一个补偿。物业公司在这里开一个公共设施：健身房、游泳池、娱乐场，人家社会上的人进来了，保安的工作难度也加大了，所以物业费要提高，我认为应该采取这样一个措施、对策。　　 第四个问题，地上停车场，比如（路边）划个线就成为停车场的，我认为这个所有权属于全体业主，因为这属于公共设施。包括小区的绿化、场地、路，所有权都应该属于业主。业主享有了所有权，物业公司享有停车服务收费所有权，这个收费是基于服务而获得的收益。　　 第五个问题，人防工程。人防工程是上个世纪毛泽东主席时代，计划经济，或者说是战争之后的一种传统思维，过去叫深挖洞，深挖洞就是为了防卫。这种思维的延伸，至今就使得地下工程的所有权模糊，出现了混乱。甚至有些地方人防办还在插手地下层，他说这个是你建的，当然我们人防办要管理。我觉得人防办也得学《物权法》，什么叫《物权法》呢？就是规范人们对物占有、收益、处分的最大限度、最为自由活动的一种法律规范。人防办不要拿大帽子来吓人，动不动说我是从国家利益考虑，在战争紧急时期，他有战略的价值，如果确实是这样的话，应该有专家评估是不是。如果即便是，国家应该出钱把它卖走，这叫征收。《物权法》考虑了征收的规定，基于公共利益的需要，有战略价值的部分国家可以买走。但是后面又补充条款了，国家应当进行不低于市场价的补偿，而不能象征性的补偿。过去国家是基于适当补偿，适当补偿被司法者、执法者理解成象征性补偿。现在这个物既然是国家的，国家应该体现对私权的尊重和保护，你把它买走，不可争议，但是你要出钱，要出不低于市场价，这是《物权法》最大的转变。　　 前一段人大办公厅公布的“文件”中还是说给予适当补偿，后来高层提出意见，什么叫适当，只要写了适当，将来就成了象征性，不能写适当。市场价格是多少，政府就要拿出多少钱。不能说国家的事情大，国家的财力也大，比如说这个地下工程值一百万，国家不能花十万块洽就拿走，要花不低于一百万的价格，然后把这个钱分散给全体公民，我觉得这个思路是对的。　　 第六个问题，利用物业共用部位、共用设施设备进行晶莹的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。我觉得可以作为酬金制资金的内容，所有权属于业主，占有是物业公司，所有权是业主。　　 对物业公司擅自将物业管理用房改作他用，这个行为应该是不法行为。这个行为损害了业主对物的享有所有权。这里规定了，物业管理用房是专门为物业管理提供的用房，本来这个房子就是为业主提供公益服务的场所。　　 第七问题，小区的无形资产属于谁？就是小区的美化、规划很好，这个问题在上海出现过，比如这个小区规划得好，业主觉得好，物业公司也觉得好，后来另一个公司完全造了跟他雷同的东西，后来就造成了诉讼，就问它是不是一种权利，这种权利人是谁？是不是侵权？我个人理解它应该属于知识产权，知识产权属于著作权？如果是著作规划属于著作权。这个权利属于设计者，还是开发公司？但可以肯定的是不是物业公司，也不是业主。人家模仿，开发公司不起诉，设计者不起诉，物业公司是没有权利起诉的，物业公司没有主张权利的权利。　　 第七个问题，小区的配套设施能出租。比如说有些小区的场地的配套设施，他把小区搭建一个什么东西，然后对外进行商业活动，这种情况是不允许的。除非经过业主大会同意。　　 第九个问题，小区的楼顶广告、无线发射出租的收益归谁所有？有些楼层比较高，有广告价值，有些广告商就把它买走了，在上面做广告。比如小灵通建立自己的发射基站，建天线。据说建天线，连租房子，连设备，大概需要20万左右。我有一个朋友就是搞这个工作，我了解到的情况，他说这里面有相当一部要行贿，一旦有权机构发现了还是要查处。实际上这部分收益应该属于公共设施的收益，理论上讲所有权属于业主。物业公司即便全部入帐，算什么？是一种代收性质，如果是酬金制是代收，如果是包干制你就是侵占。如果把这个钱装到自己兜里，我想那就是犯罪了。广告收益，建基站的收益，应该属于全体业主的共有收益。不属于物业公司，也不属于少数业主，特别是顶层业主。有的说你把天线建到我的楼顶上，我在上层，我是受害者，或者说我认为那个楼顶是我的，这个楼顶不是他的，他没有权利说是他的。但是他有权利主张，说你的无线发射、无线电波对我可能有损害，既然是对业主收益的一个好事，在科学技术没有排除他没有害处之前，应该给业主适当的补偿。有的楼顶广告很高、很大，北方风又很大，住在高层的业主有噪音干扰，我觉得应该给予相应的补偿。　　 第五，物业公司提起诉讼的有关问题。　　 前面说到业主不给钱，物业公司尽可能不要当面和任何一个业主产生矛盾冲突。是微笑服务业好，还是其它的服务，有的说是虚伪的，这边告你了，那边是微笑服务，我觉得服务行业就应该这样，我这边给你微笑服务，那边我向法院提起诉讼，这不矛盾。所以，必要的时候，向法院提起诉讼，这也是我们物业公司依法维权的最有效方式；也可以说我提出必要的诉讼，来促进业主交费。比如说不交费的现象比较普遍，大家可能也看到《焦点访谈》上报道了一个物业公司的老总背着一个牌子，上面写了几个字，大概意思是“请业主交费”，这个物业公司的老总走到哪儿就笑哪儿，最后有的业主还真交了，因为有的业主没想起来，或者没把这个事放到心上。我觉得没放到心上就是一个问题没有注意到，你签物业服务合同的时候，应该有一个条款，叫违约（滞纳金），为什么国家垄断的一些行业，比如说电费，你超过多长时间不交收滞纳金的。比如说一个企业拖欠电力公司，是要收滞纳金的，税收有滞纳金。我们知道车主要交养路费，养路费的滞纳金很高，一天3%，一个月就翻一番。为什么业主的物业费就想不起来呢？就是因为没有滞纳金。我觉得物业公司如果有机会作为立法的参与者，应该提出物业费的滞纳金。不光是通过合同约定，也应该通过法定，这也是对物业公司权利的一种有效保护。当然如果没有这个法律规定之前，我们可以通过约定，而这个约定不能弄每天交3%（滞纳金），这是没有依据的，法院也不会支持。这个3%法院肯定会判决显失公平，可以按照银行的贷款预期不还的交滞纳金，但不管怎么说，有了滞纳金，业主就会惦记这个事，就免得造成今天交和一年以后交都一样，这个状况要扭转、改变。将来再立类似《物业法》的话会考虑这个问题。将来国家通过合同约定写进这个条款。　　 诉讼的几个问题，一个是把握诉讼时效，民事诉讼的诉讼时效是指，：作为原告主张权利的有效时间。有时候拖欠款超出好长时间，物业公司作为原告肯定是合同纠纷，合同纠纷普通诉讼时效即两年，从合同约定履行债务起算，两年之内。如果你主张了权利这叫重新计算，比如他欠我两千块钱物业费，三年以前就欠了，今年能不能起诉呢？未必不能起诉。如果在其期我有证明向他起诉过，找到业主，业主说没钱，没没钱好办，作为一个工作人员，我们应该培训他的工作技能。作为工作人员和物业公司是两个概念，工作人员更不应该和任何业主发生争议，我想物业公司老总应该对员工提出这样的要求。哪怕物业公司的老总对业主恨得就想咬他一口，物业公司的员工还要对业主微笑，不然将来的工作就受到影响。比如工作人员找到业主敲门，业主说没钱，要说没钱，也好办，我回去好跟老总完成任务，但是你得写上字，或者专门留下业主的意见。业主说了，我对你的服务不满意，所以我不交，可以，这样写没问题，让他签上日期，签上名字。拿回去以后，你这个业主要成为典型了，你要告他，没问题。但是你如果口头上催，没有证据证明，你的诉讼时效就出了问题，超过两年法院就不受理了。　　 第二个问题，注重保管和保存证据。作为原告是举证责任，作为被告举证权利，在有些侵权的情况下，很可能要承担做举证责任，所以要有证据的保存意识。　　 第三个问题，正确确定诉讼的主体资格。当你做原告的时候，那就是谁做被告的问题，能不能把业主大会当被告呢？不行。能不能把业主委员会当被告呢？不行。应该把业主做被告。可以这么说，业主能够做被告，而业主本人不能做原告。什么时候又能做原告呢？当他诉物业公司侵权的时候，业主能做原告。当他诉物业公司违约的时候，他不能当原告。比如说物业公司当了被告，是业主告我们物业服务合同纠纷，说我们服务质量达不到合同约定，你就别实体答辩，给法院写一句话，希望法院驳回起诉，驳回起诉是程序上的，法院不进行实体审查。　　 但是如果业主起诉物业公司侵权，比如说有这样一个案件，这是一个高档小区，物业服务合同签订24小时全监控，保安24小时巡逻，结果有一个女业主在住所被害，后来公安机关也没破案，他的家人，他的亲属就向法院起诉物业公司侵权，什么侵权呢？他说你的人又不是我们物业公司害的，我怎么侵权呢？这叫不作为侵权。什么不作为呢？他说两个原因，一个是你说全方位24小时监控，可是你的监控设备根本没有工作。摄像机镜头根本没有运作，假如你运作，这个犯罪分子肯定能抓住，假如能运作，犯罪分子也不敢，这个因果关系存在。后来法院真判物业公司赔了十几万。当然你赔了以后，将来犯罪分子抓获了，他又有偿付能力你可以追偿，但是在抓获之前，物业公司承担赔偿责任，这就是侵权。原告还提了一个理由，他说你的闭路监控没有按合同约定来进行监控。第三，你的保安也没有24小时巡逻。这个问题物业公司可以抗辩，他说我24小时巡逻并不代表24小时保安就站在你家门口，我三个保安转一个小时、半个小时，很可能案发的时候保安巡逻到其它地方了，你要保证我一直有保安，一直在保安视线的监控之下，你要专门交保安费，有利于保安不到岗、不到位，或者是不巡逻为由，我觉得这个不是合理的。当然有些案件的发生，比如是持续时间比较长，持续一个小时肯定完不成的犯罪，那么你这个保安就有责任了。24小时巡逻，你巡逻的一个周期应该计算一下，应该比较合理，要有一个基本的判断。　　 物业公司作为原告，不能告业主大会，不能告业主委员会，因为他本身不能承担责任，他没有自身的权利。你告他无非是拖欠费，谁拖欠费就告谁，不要告业主大会，因为他没有承担责任的能力。但是如果以业主来起诉物业公司的话，现在上海和北京的做法不一样，上海要告物业公司必须以业主大会的名义，在北京以业主委员会，或者业主大会都可以。我个人比较赞同北京的做法，我认为上海的做法对于业主维权不利，要求过高。　　 第四个问题，物业公司不承担相应的责任，就是不承担差价的责任，不承担像水、气、电等垄断公司主张权利。　　 另外，有的物业公司说了，停车可以，我必须看你的保险，你买全险了才让你停，这个要求是过高了，而且也是不可行的。作为物业公司，物业管理的附随业务，车辆保管是附随业务，不能说我是对你的房子服务，停车（砸烂了）我不管，这样不行，这是附随业务，收不收费是你的事，当然收费多了还要说到《价格法》的监管，还要受到物业合同的约束。你说你的物业公司收费很多，将来又有一个收费少的物业公司，你就缺少市场竞争力。 　　 业主拖欠物业费（滞纳金），滞纳金可以通过合同的约定，可以再定物业服务合同缴纳滞纳金的问题，可以一并起诉。　　 物业合同公证能否申请支付令，支付令是可以的。但有风险，什么风险呢？只要被申请人提出异议，支付令就失效。你这一百块钱就打漂了。如果想试一试也不妨，就启动一下法院，只要一申请，法院就会给他发通知。无论怎么样，对被申请人来讲，他如果不是法律专家，他就会知道法院找他的事了。但是他要是法院专家，他要给我发，我就知道，我只要提出异议你就没用了，你的一百块钱根本就没用了。所以，支付令可以试一试。但是我想和业主的关系尽可能是通过协商、融洽的关系，通过完善物业服务合同，来提高、保护我们自身的权利。如果业主拖欠物业费，他可能有一些客观的抗辩理由，但是更多的是主观原因，我想我们物业公司应该采取先礼后兵，先很客气的通知他，然后一家一户的送达一个书面通知，可能通过这个过程，大部分该交的就交了。最后有少数的，也未必把他都起诉了，抓住一两个，你觉得想把谁树为典型，就把他告了，我想法院一定会支持。　　 北京朝阳区法院，去年06年期间，两次炒作，我们认为都是违法的。一次集中执行拖欠物业费，结果强制执行，本来有一个送达，有一个履行的期限，没有，直接连夜把人拘了，特别是把北京市公安局的两个警察（刑警）拘留了，这纯粹是炒作，也可以说是违法的。法院强制执行有一个强制执行通知书，你有一个合理的期限，在这个期限内，法院不得动用强制执行力。这是一个。　　 接下来又有一个，是受上案件的导向，也是对物业公司极不利的一面，物业公司起诉原告业主的法院不受理，不受理是错误，是履行职责，这是司法权，容不得你受理和不受理，法律规定的受理，够没有弹性余地。　　 第十二个问题，非业主实际使用人有权起诉应诉吗？非业主的使用人可能是基于租赁，也可能是基于一种正义，比如说他的亲戚，我的房子让他无偿的用，这是什么合同呢？可能有待研究。但是物业费的问题，他如果来起诉物业公司，我认为他没有权利，他应该通过业主来起诉，即便是侵权，我认为也应该通过业主来起诉。比如说承租人，他签订了合同，在这儿住了，他的孩子在小区里玩可不可以玩？当然可以玩。结果他玩了一堆建筑垃圾，在允许放鞭炮的地方，孩子拿着打火机放鞭炮，结果不小心把鞭炮爆了，有一个案子把小孩炸死了。还有一个小孩在建筑垃圾上玩，一下子摔到了，结果玻璃渣子把动脉血管割断了，这种损害作为业主来讲，他可以作为直接的原告告物业公司，物业公司应当承担直接的赔偿责任。但是作为承租人来讲，我觉得他能不能作为原告，这个还值得研究。这两个案例法院都有过判决，一个是孩子放鞭炮，一个是在那儿玩摔倒动脉血管割破，这种情况物业公司都相应的赔偿了。因为物业服务合同有约定，建筑垃圾当天清理，结果他的建筑垃圾几天没有人清理。建筑施工企业，装修的施工企业，他的建筑垃圾不倒你这儿倒哪儿，当然倒这儿。并且业主入住的时候，每一个房间收多少垃圾清理费，费用也收了，所以人家的装修垃圾自然而然在这儿堆着，谁清理呢？当然是物业公司清理。结果长期没有清理，比如装修要用的油漆桶，还有酸流水（溶剂），剩一点没有用完的，放鞭炮的时候就爆炸了，所有施工企业不应该视为有过错，但是孩子的监护人（家长）具有法定责任，所以法院判决监护人承担一部分责任，物业公司承担一部分责任。　　 第十五个，补缴费用的举证责任。比如说正常的缴费，突然有一天物业说了，你三年的物业费没缴。这个时候我觉得业主举证，谁举证呢？有的业主说我缴了，物业公司就说你缴了，那你拿出发票来。我觉得不应该是这样，业主只要能够拿出在你三年之内最近两年的发票，那就间接证明之前的都缴了。所以物业收费应该怎么做呢？中间不要有空缺，缴就要连续缴，不能把后面的收了，前面的不收。如果中间某一年有争议的费用，应该专门有一个书面的东西特别证明。比如说04年的物业费有争议，这个以后我们再协商处理，或者法定的方式处理，那物业公司要盖章，业主签了字，你们两家各持一份，以后再解决。如果没有特别证明的话，人家业主只要有证据证明之后的缴了，你再主张前面的没缴，法律没有规定业主缴费的证据永久保存。如果这样的话，你很可能20年以后，你又站出来说20年前的物业费你没缴，你说缴了你就要拿出证据，这个举证责任谁承担？不是业主承担，是物业公司承担，这符合谁主张谁举证，你要拿出他当时没有缴的证据来。人家被告有举证权利，业主作为被告，我就拿出一个证据，你看我这五年里最后一年的物业费都缴了，更何况20年之前的呢？我这是举一个例子。意思就是中间不要有空缺，前面的没缴，后面的也不要缴，前面的缴了，后面的就要连续。我觉得法院在这个问题上倾向于政府观点，谁主张谁举证，你得拿出证明他没缴的证明，而不是让业主拿出他缴了的证据。　　 第十六问题，对不动产的强制执行。我们也担心这么一个问题，你老说诉讼，打赢的公司最后执行不了，我觉得其它的执行不了，但对于物业公司，这个执行问题，最高法院05年出来一个《新司法解释》，把这个问题根本扭转了。过去怎么规定的呢？过去是被执行人生活的必须品（房屋），还有其它生活资料，法院不得强制执行，后来解释为被执行人仅有一套房子不能拍卖，不能执行。这种规定出来之后，在05年的时候，在国务院一个金融工作会议上，总理批评几个行长，说这么多坏帐收不上来，你们怎么管的，结果几个行长他们一致叫苦，最后分析原因的时候，都认为是最高法院的司法解释造成的结局。银行说我们房屋按揭的时候，没有说只针对第二套房屋按揭，任何一个买房人，买第一套房子的时候，没问题，给你按揭，结果按揭就意味着我的钱贷给你了，你将来不还款，诉讼的时候不能执行，法院说了一套房子不执行，那银行按揭能收会理了吗？比如说紫竹院附近的房价现在一万五六了，当时也挺高，首付款10%（最低）的时候他买的，结果200多平米的房子他就付10%，之后就交一次按揭，之后再也不还了。后来催，他说我没钱，最后诉讼，当然法院判决他承担还款义务。执行的时候，他翘着二郎腿说我没有钱，家具和房子都是一套，你们不能执行，所以我没有钱还，这是一个例子。当然在最高法院《司法解释》修订之前，海淀法院大胆的做出判决，还是把这个房子拍卖了，最后给他赶走了。后来司法解释改成被执行人仅有一套住房的执行申请人，应当给他一个过渡期（6个月），不执行，超过过渡期之后，你还要提供6个月的房租，你要给他提供临时住房。法院强行给他搬到那个地方去，把这个房子拍卖，拍卖的费用优先支付你的租金，你不是给他6个月过渡期吗？你把这6个月的租金先给你，接下来欠你多少钱支付抵债，剩余部分交给被执行人。这里就解决了被执行人仅有一套房子的执行问题。　　 在现实中也出现过这种情况，在一些豪华社区住着房子，他就一套，最后法院没办法执行。有人就提出一个疑问，为什么他住在这么高档的社区，物业费长期不交，为什么不能够在郊区给他弄个房子住？你既然住不起高档住宅，住郊区可以吧。实际上这个“解释”不仅住郊区可以，租房子也可以执行。但是有例外，对物业公司有例外，如果被执行人享受社会最低保障待遇的居民，法院不予强制执行。所以我们物业管理，如果是穷人社区，就是吃低保比较多的，你有风险。将来你的物业费收不上来，法院就不执行。　　 第四个问题，物业公司能否对成立的业主委员会的合法性提出置疑？我认为有权利提出置疑，但是你不能够以此为由来抗辩。业主委员会是经过业主大会召开之后选举出来的一个其它组织，这个组织要经过房管局备案，房管局备案之前你提出置疑，房管局可以审查。之后已经备案的，为什么提出置疑呢？是他决定通过招投标，要决定把你炒掉的时候你提置疑，我认为这个置疑没有对抗力，没有效力。所以，这种暴风雨迟早会来临的，所以物业公司要在苦练内功，要增强市场竞争力，不要暴利经营，暴利经营是暂时的事情。　　 我曾经在深圳回来，刚好和一个学员聊天，有一个分析，说北航西南角有一个写字楼，物业公司的法律顾问，刚好我一个老乡在那买一套房子，说物业费太高了，每平米一个月20块钱（写字楼），他说确实是暴利，反正干一年收一年，说以后再说。我觉得早晚业主大会开了以后，你暴利经营肯定会炒掉的。现在有一些新的楼盘，物业费就是很重的一个负担了。早晚会成为人们对所有权行使的一个重要（桎梏），就是障碍，我想到一定时候国家就会干预，到干预的时候就来不及了。　　 第五个问题，建设单位制定的业主临时公约的效力，为什么制定临时公约，是颁发许可证的要求，其目的是为的保护不断入住业主的合法权益和秩序。因为要真正制定业主公约，必须有一个业主大会才能够制定业主公约。但在业主大会之前的过渡阶段，由开发公司制定的临时公约，一个过渡阶段产生的效力。在入住率达到法定人数时，通过业主大会来修改临时公约，就成为了正式业主公约。　　 第八个问题，业主的父母能否成为业主委员会成员？通常情况是业主本人可能工作压力大，缺乏时间、精力作为业主委员会成员来行使权利、履行任务。但是有一些业主的父母闲着没事，来做业主委员会成员行不行？我觉得业主委员会成员首先是业主，业主从所有权的角度来讲，他首先是权利人，我想至少是共有权人，父母如果是房屋的共有权人，是家庭的成员，是可以的。但如果不是家庭成员，比如是有父母来乡下住半个月，这种情况下不能视为业主成员。　　 第九个问题，有一些开发商为了提高价格，减少面积的办法帮助业主规避物业费。有一些复士结构的房屋把两层说一层，比如说五千价格的一平米，200平米，合同上只写100平米，实际上就是帮业主规避物业费了。实际上他们是心照不宣，帮助业主规避物业费。我觉得应该如实收取物业费，产权证如果是记载的（规避了实际面积的），物业公司可以作为利害关系人申请复议来撤销他，把房产证变更为本来的面积。　　 长期不住、拖欠物业费没问题，诉讼时效如何把握？如果见不到人的话，我觉得不应该超过两年来起诉他，像这种情况就应该作为典型起诉他，起诉之后，法院是公告送达，判决生效以后，来拍卖他的房屋。　　 第十三个，物业公司实行封闭式管理，要求来访者出示身份证，并进行登记。物业公司不能以来访人无身份证为由不配合，物业公司怎么办。我还是那个观点，物业公司不要采取激烈、对抗性的冲突，你可以有这个要求，他拒不配合你的，他很强行的我们就软下来，不要对抗，你没有公权力，不要给他冲突。比如四川有一个案件，有一个喝醉的人，保安不让进就造成脑出血死亡了，后来造成保安拘留。我觉得物业公司的领导对保安要有一个要求，他再不对，除非我们认为他是犯罪行为，犯罪行为任何一个公民都可以采取相应的措施，否则保安不要跟公民发生任何冲突。　　 第十四个，赠送天台，所谓赠送，实际上开发公司是没有天台赠送权利的。为什么赠送呢？因为楼顶没人去，比如说买了一个顶层，他也知道顶层不能开门，但留了一个很大的窗户，他告诉业主你想把窗户换成门就行，门一开开不就能走到天台上嘛。做广告的时候他也不写，合同上也不写赠送，但销售业务员告诉你这就是赠送给你，实际上没有权赠送的，天下也是公共设施、公共部位。这种情况下有的业主开一个门，就在天台上活动行不行？实际上没有业主爬二十层站楼顶上活动去。但如果出现了漏水问题，他属于要承担赔偿责任，因为所有权不是你的，你占用了。楼下漏水了，你要负责赔。　　 　　 物业费已经涵盖了相应的费用，照明费，还有地下车库的电费，不能单独再分摊了。　　 下面我问大家一个问题，业主委员会成立之前，拖欠费，成立之后欠费带头闹事，这种情况怎么办？他带头闹事，你就告到法院，法院就会判决他缴纳物业费。　　 物业合同（滞纳金）我觉得还真有必要，必要有什么好处呢？一方面是对业主有一个风险警示、提醒。必要的时候可以送个人情，比如说我们认为业主不错的，偶尔他忘了，也就算了，就说滞纳金我也给你免了，有一个人情，就是长期情感的磨合剂了。但是对于带头闹事的人，你坚决要求他承担滞纳金，打击极少数，团结大多数。　　 第二个问题，业委会重新选聘的物业公司，旧物业公司不退出，新物业公司进住不了怎么办？新旧物业的保安两边对势，我觉得旧物业应该主动交接，不交接，这应该由法院强制执行。法院强制执行，再拒不执行的，法院可以进行拘留。暴力相对抗，可以追求刑事责任。　　 第三个问题，物业公司起诉欠费业主，法院判决业主败诉，但仍然执行不了怎么办？执行难是一个客观问题，但我认为05年以后执行难基本上解决了。但我前面也讲过，吃低保太多的，你的风险就大，他就吃低保，这些人又不注重信誉不信誉，社会对他的评价他不在乎，这样就没办法，那你就算对社会做贡献了。　　 第四个问题，行政主管部门有些情况不作为，什么情况下作为，什么情况下不作为？法律规定他的职责，比如说公安机关对于犯罪、违反治安管理处罚法的行为，打架斗殴的一报警他就应该出警。还有环保的问题，还有违章装修的问题，我们本身没有处罚权，我们要求房管部门来制止他，比如说有人敲了承重墙，房关部门应该及时赶到场，做出一个及时的决定。而且这个决定之后，他又不能把人家的锤子抢走，要按依法行政，房管局也没权抢锤子，从理论上讲，房管局如果出面，装修公司也不敢那么干了，肯定会停下来。如果确有不停下来的，也有途径，法院可以立即采取措施把他拘留了，这是特殊情况。即便他不停止，将来造成损害的，这个楼塌了，或者楼裂了，需要加固、维修，由业主承担维修。　　 第五个问题，业主委员会是否有权利起诉物业公司，解聘雇佣合同。合同签订之后在合同有效期限内，业主委员会是否有权利起诉？在北京有权利，上海就没权利。至于说法院判决是不是一定解除，那就要看多种情况，一个是合同定类是不是符合《合同法》的规则，比如胁迫、欺诈，显失公平了，看有没有这些因素。另外，物业公司是不是被吊销执照，物业服务的内容、项目、质量是不是达到合同的要求等等综合因素，但我觉得法院不会判决直接解除合同。　　 第六个问题，业主委员会起诉要求业主委员会移交地下室的经营权？我觉得地下室的所有权现在不明确，不明确的事项法院不受理。现在地下室的经营权究竟是谁的，如果明确后，比如说属于业主，属于公共设施，物业公司就没有权利经营它。业主就有权利起诉，法院就要受理。　　 第七个问题，业委会是否要举证自己对地下室的拥有产权？你举证也没用，法律本身现在规定也不明确。希望继续关注《物权法》。　　 第八个问题，房屋共有人是否行使业主的承担责任义务，如何界定房屋共有权人？共有权人是按照房屋物权登记的记载，或者是房产证，房产证上没有记载的，按照法定，比如说夫妻共有，比如说这个房产证是我买的，我老婆就是共有权人，她就可以行使共有权利。但是父母和子女之间，并不都是（共有权人），或者很多情况不是共有权人。也有少数是共有权人，比如说买房子的时候特意写了，如果没写就不是共有权人，不是共有权人，有不能够行使共有权人的权利。
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