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房贷省息两利器：等额本金最靠谱 存抵贷最帮忙
房贷新政的不断打压与加息预期的不断升温双重利剑作用下，令许多房奴或一些拥有两套房以上的投资(机)者都忧心忡忡，都希望能够得到一些减负利息的“灵丹妙药”。而这其中如何选择还款方式或合理利用银行的个贷产品去省房贷利息都是大有学问的，为此周报特邀请相关专家进行支招。
省息不只提前还款选择，等额本金还款比提前还款更“靠谱”
以欧小姐为例，她在2009年初购买了一套价值约150万元的房子，其当时三成，向银行借款105万元，还款期限为15年(180个月)。到目前为止，其采用等额本息还款方式共还款16个月，还款利率为基准利率的7折即4.158%，前16个月每月还款约7850元。经过相关计算，经过16个月其共还本金约7万元，即在接下来的164个月里她需要还98万元的本金。
针对欧小姐的这种状况，产品金融部总经理刘珉建议欧小姐可根据自身情况选择等额本金、提前还款或挑选一些银行相关的个贷省息产品，如活利贷、合理使用固定利率贷款等。
“其实省利息最根本的途径就是尽可能地把本金不断地缩减或者缩短贷款年限，因为贷款三要素里面贷款利率是不能被控制的，只有本金的还款速度与贷款期限是能够为我们所掌控。”刘珉总经理表示。
她认为，“其实还房贷也是列入个人的财富管理，它也需要达到理财的效果。等额本金的还款法是要比等额本息还款法要节省比较多的利息，前期负担可能比较重，客户应该要根据状况量力而行。”
广州分行个贷总经理林涛则表示，“针对大多数人而言等额本金还款法要比提前还款来得更实际，很多房贷者在一时间根本拿不出来大笔金额进行提前还款。”
倘若欧小姐在这15年的贷款期限内都采用等额本息还款法进行还贷(假设利率不变)，则她总共要付出利息363,021元；如果其在还款第17个月开始采用等额本金还款方式，则她全程共约支付33.6万元利息，比她15年采用等额本息法要节省2.7万元。而其在第17个月用等额本金还款的头月，还款金额为9374元，此后月供不断减少。
闲置资金如没很好的投资渠道，活利贷是省息的有效选择
“除了等额本金还款方式能够省息外，一些银行推出的个贷产品客户也可以进行利用。像渣打银行于2009年2月推出的活利贷产品正是一种省息的很好工具，从目前情况看其受欢迎程度正不断加强，部分同业也推出了类似的服务。”刘珉表示。
据刘珉介绍，“由于银行的房贷计息其实是以天为单位，所以如果能够在每天拥有一定的数量金额就能够减免部分利息，渣打的活利贷正是一个把客户的闲置资金放进去，即被视为提前还款以用来抵扣计息本金，在日积月累的情况下，还款利息就能够得到一定减免的为客人房贷省息的专属产品，当然客户可以随时取出存入的资金没有限制。”
她以欧小姐为例，如其是在还款开始用“活利贷”账户，每月除却日常开销支出以外，还能有约1000元结余，如每月把这闲置的1000元存入“活利贷”账户，则在“活利贷”架构运作下(假设按照其现行利率)，欧小姐在第174个月时就能提前结清全部贷款，贷款期限缩短6个月，174个月累计支出贷款利息309578元，比其全程只采用等额本息还款节省53444元，比等额本息与等额本金一起采用节省约2.7万。
“当然如果中途出现的贷款利率等其他变化就需要重新计算，但总体来说使用活利贷产品会比普通的贷款方式要省钱。如果客户的闲置资金没有很好的投资还款渠道用活利贷来作为提前还款的间接手段是有效的选择。”刘珉表示。
加快归还本金是省息正道，挑房贷产品应多走几家银行
同时在这种加息的可能性越来越大时期内，刘珉建议可考虑选择固定利率的贷款产品，“目前各同业银行比较普遍提供半年期，一年期，三年期的固定利率贷款，客户在选择的时候应该进行仔细考虑。”
林涛也表示，“固定利率贷款是要慎重考虑，从目前情况看有部分银行都已经停止掉了这项业务。其实能够省息的最好办法就是用等额本金与同业里类似存抵贷的产品。”
“可以考虑银行类似”随借随还“的产品，当资金充裕时归还贷款，如需要使用资金时再重新提用贷款。但不管怎样，加快本金的归还速度的办法或产品才是省息的正道。同时，选择公积金贷款也是一个不错的选择，毕竟其贷款利率要比商业利率低。”[6.54 -2.10%](600016)广州分行个贷营销部产品经理叶先生表示。
他认为：“房贷市场目前处于波动调整期，如果有几套房产的客户可以考虑适当调整资金配置，以免出现资金断供的情况。因为一旦出现，银行会将其收回并进行拍卖，价值会大打折扣。”
刘珉则建议，“在购房之前客户应该对房地产市场的各个方面做较为深入的了解，不要人云亦云。同时在挑选房贷产品时应该多看几家银行，根据自身的情况去选择合适的银行”。
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提前还房贷怎样划算：看闲置资金收益
来源：&|& 18:40:43&作者：91jucai
目前市面上有些理财产品的年收益率接近5％，理财产品的收益几乎可以跑赢贷款的利息。想通过投资来抵消房贷利息的市民，可以到各个银行进行了解。银行理财专家同时表示，若从投资角度考虑，提前还贷并非适合所有人。至少下面三种情况是不适宜提前还贷的。首先是，等额本息还款者。以等额本息的方式还款，提前还贷的最佳时间点是在贷款周期的前1/3时段内，如果超过这个时间就不适合了。因为前几年每月还贷金额一半以上都是利息，后期还款多是以本金为主，提前还贷节约的资金有限。其次是享受优惠房贷利率的贷款人不宜提前还贷。最后是中短期内需要再次向银行贷款购房的人不应及早还清之前房贷。提前还房贷怎样划算二：看贷款利息支出提前还贷一族中大多数人不善理财，提前还贷是出于“求稳”心理。如果有计划今年还清所有的房贷，业内人士提醒大家还需要注意以下这两个问题：首先，你需要弄清楚贷款银行对提前还贷的相关规定；其次，如果买房时，你选择的是“商业贷款+公积金贷款”组合贷款的方式，建议先还商业贷款，因为相比公积金贷款，商业贷款的利息比较高，如果先将商业贷款的那部分还清了，那么对于房奴来说，每月的房贷压力必定会减轻很多，而且利息也同时节省不少。
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房贷怎么还划算？考虑通胀还是等额本息划算
新华网 09:50
对于不少首次购房的市民而言，贷款是一件比买房还头疼的事情。不仅需要关注银行的贷款利率水平，选择不同的贷款方式和年限也是一门功夫，在大量的专业名词面前，不少新手蒙查查。同时，随着央行房贷新政的落地，优惠利率将重现市场，使得不少贷款人开始琢磨是否该提前还房贷。对此，农业银行重庆分行的工作人员提醒，提前还房贷是否划算要视情况而定。各种说法貌似都有理，现在小编就各种说法梳理一番，教您如何更好选择合适的房贷方式。
考虑通胀还是等额本息划算
首选，亲必须知道，目前可供你选择的房贷方式一共有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。其中，住房公积金贷款最为便宜，在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。但要进行公积金贷款的前提是，贷款人必须每月缴纳公积金，但按目前广州的政策，需要排队申请，放款速度较慢，且已经被不少楼盘明确拒绝。
个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款。受公积金贷款有额度限制，目前广州最高位个人贷款50万元，公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式，但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。
除了选择方式外，还款方式成为贷款者最难懂的问题——— 等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛！
南都君先为各位小白补一下脑，所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，随着时间推移，每月月供会逐月减少。而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。
我们以购买首套房，贷款期限20年，贷款金额100万元为例，按目前的基准利率6.55%，如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为165.77万元左右，第一个月月供9625元，最后一个月月供4189.41元，但如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额就要达到179.64万元，平均每月月供7485.2元，等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元。
这样看起来，似乎等额本金更划算。不过，融360的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理，在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度(等额本息)，比较亏损的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减(等额本金).
此外，值得注意的是，对于等额本息还款者来说，目前看似压力很大的月供，在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点，各位可以看看周边那些首批房奴，他们一边月供不变，一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法，则意味着现在就要有较大的损失，未来较低的还款额其实并没多大意义。
融360建议，如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法，让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险转移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低，可以选择等额本金还款法。
陈广雄则认为，两种方式各有特点，要根据个人的收入和偏好进行选择。“如果在收入不变的情况下对比，等额本息法相对而言幸福感较高，因为不用放弃很多消费去供楼。而且也有利于积累资金去提前还贷。”他也提示道。
提前还房贷划算吗？理财规划师：视情况而定
农业银行重庆分行理财规划师蒲春花指出，贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题：第一是未来是否还有房贷借款需求，利率水平如何？虽然央行房贷新政指出，符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的7折，但是蒲春花认为由于银行的资金成本问题，7折利率几乎不可能出现。对于曾经贷到过7折优惠利率的贷款人而言，提前还贷并不合适。
第二是要考虑闲置资金的潜在收益。一般来说，如果家庭有较为稳健的投资渠道和理财机会，大可选择用闲置资金进行投资获取收益而非提前还贷；对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说，可酌情选择提前还款。
第三是要考虑已还款时间。蒲春花指出，如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时，实际已经偿还大部分利息，因此选择提前还贷意义有限。相反，如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出。
对于决定提前还贷的贷款人而言，可根据自身经济状况选择适合的提前还贷方式。据蒲春花介绍，一般银行主要提供五种方式：一是全部提前还款，这种方式的利息支出最少，但需要贷款人量入为出；二是部分提前还款，不改变月供只缩短还款期限，此种方式节省利息较多；三是部分提前还款，只减少月供不改变还款期限，这种方式可以减轻每月负担，部分节省利息支出；四是部分提前还款，减少月供同时缩短还款期限，这种方式既省利息，又减轻月供压力；五是剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息，但月供要增加，相对来说不是太划算。
另外，蒲春花提醒贷款人，虽然提前还贷可以节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷，如果“违约”，贷款人可能要承担一些费用，需要提前考虑。
各大行提前还贷违约金汇总
如今，银行的资金成本持续往上涨，房贷利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗？如何提前还房贷？需要注意哪些环节？各大银行关于这一方面有什么规定？为此，小编对多种还贷方式进行了比较，借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式。
细算账：看提前还房贷是否划算
提醒1:分清等额本息和等额本金两种方式
据了解，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。
对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息每月的还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限。
等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
提醒2:原先享受7折利率的贷款不必急于还款
记者从相关网站搜索发现，受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少，二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。”银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。
提醒3:充分利用公积金
对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。
按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
下面用两个案例来说明提前还贷是否划算：
案例一、陈小姐这几天心情很不错，因为她刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。
陈小姐向记者介绍说，2006年她向银行按揭贷了47万元买房，供30年。
此前，陈小姐曾还款共计23万元，并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月还贷1770元。
点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷
本刊特约理财规划师余建认为，提前还房贷的核心在于，同样的资金，能否找到收益高于房贷利率的投资产品。
从陈小姐的情况看，房贷利率相当低，仅为4.58%，而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%—6%的水平，完全没必要提前还贷。
案例二、王小姐有两套房子，最近卖了其中一套，套现300多万元，有大笔现金在手。
王小姐告诉记者，现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元。据介绍，王小姐去年向银行按揭贷款94万元，供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢？”
王小姐表示，由于未还的本金额比较大，在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金，王小姐将现有资金进行组合投资，一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资。
点评：高风险投资并不适合所有人
余建认为，对于一般人来说，7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人，因此建议王小姐提前还贷。
提前还贷流程：
大体流程为：了解贷款合同提前还贷的要求，准备违约金—准备资料—申请还贷—办理还贷手续
第一步：要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；
第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；
第四步：携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。
提前还贷注意事项：
1、别忘退保
在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。
2、别忘退税
另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
3、最初一年别提前还款
要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
提前还贷方式：
那么现在的银行，一般会提供哪几种提前还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种：
第一种，全部提前还请，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。
第二种，部分提前还款，剩余每月还款额保持不变，将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息。
第三种，部分提前还款，剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变，这样可以减小月供，缓解压力。
第四种，部分提前还款，剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短，这种也可以节省很多的利息。
在这里要特别提醒一下，只要觉得自己在五年内可以提前还款的，最好可以采取等额本金法，因为等额本息法在前期支付的利息太大，相对不划算。
提前还贷算法：
各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：
第一、招商银行，招商银行不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。
第二、建设银行，建设银行不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。 一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。
第三、农业银行，农业银行贷款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
第四、工商银行，工商银行贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。
第五、中国银行，中国银行贷款不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。
第六、交通银行，交通银行对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
第七、广发银行，广发银行贷款不满一年提前还款的，需要收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款，则和农业银行一样，不收取任何违约金。
第八、光大银行，光大银行贷款不满一年提前还款的，需要收取 3%~6%的利息作为违约金，只要满了一年则和农业银行一样，不需要受违约金。
第九、浦发银行，浦发银行贷款不满一年提前还款的，有两种违约金方式，一种是 1.5%的利息，另一种是 3%的利息，而且贷款满一年之后，也不收取违约金。
第十、深发展银行， 深发展银行比一般的银行要求更为严格，一般期限是两年，至于两年内的违约金额，则要根据合同来看。
编辑：群硕系统
看过的人还看过10年11月按揭购房贷款14万元，15年，是等额本息还款。怎么算每月的月供？麻烦跟我说一下计算方法？谢谢！_贷款问答 - 融360
常见问题：
10年11月按揭购房贷款14万元，15年，是等额本息还款。怎么算每月的月供？麻烦跟我说一下计算方法？谢谢！
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说到买房，问题来了，全款买还是贷款买?如果贷款，要提前还款吗?贷多长时间?等额本金还款呢，还是等额本息?我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：
一、全款买还是贷款买，贷款多少合适?
这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。
二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗?
先来举个例子：地点坐标：北京，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。(之前的房贷利率，暂未更新)
银行贷款利率表
很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。
原标题：房贷真相 欠得越多越久赚得越多！
编辑：徐俨
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