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时间:2016-04-29 13:58
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罗湖区文锦中学
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地&&址:罗湖春风路文锦北路1010号
交通状况:公交:14路、242路、382路、214路、104路、205路
地铁:2号线.5号线(黄贝岭站)
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27000元/平
地址:罗湖-人民南丨人民南路与建设路交汇处
物业类型:普通住宅
建筑年代:1983年
400-608-6969转721197
小区房源分布
主要户型分布:
主要价格分布:
100-150万()
150-200万()
主要户型分布:
主要租金分布:
|1983年建造
产证满二年
37234元/平
|1983年建造
34146元/平
小区地址:人民南路与建设路交汇处,物业公司:深房物业管理有限公司
幼儿园:向西幼儿园中小学:北斗小学、南湖小学、丽晶幼儿园、文锦小学、文锦中学、菁华中学、向西小学大学:加拿大伦敦国际学院中国校务处商场:沃尔马、百佳超市、春风万佳、新一佳超市医院:流花医院、一致药店、中联大药房、罗湖人民医院邮局:春风路邮政局、建设路邮局、市邮政局赤湾邮政支局、深圳海关驻邮局办事处银行:华厦银行、招商银行、农业银行、深圳发展银行、光大银行、工商银行、广东发展银行
小区户型图:
小区实景图:
位置及配套
罗湖大厦 地址:
人民南路与建设路交汇处
罗湖大厦价格走势
本月均价:27000元/平
房源价格分布
100-150万(1套)
150-200万(1套)
4月均价:33836元/平
数据来源:百度二手房
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深圳龙华房价过高透支 罗湖二手房跑输大市
南方都市报日 09:45
&&如果2013年的深圳楼市如果用两词来形容,就是&全面反弹&和&量价齐升&。这一年,深圳一手住宅均价创下历史新高,同比上涨了14.39%,达到21626元/平方米,成交量也达到了2008年以来的次高水平,同比增加19.44%。二手房市场更是表现出了调控之下的非理性的繁荣,至年末二手住宅均价突破30000元/平方米大关,全年均价也飙升至27323元/平方米,较2012年同比上涨19.7%,超过新房涨幅。
&&详细分析新房市场发现,随着全市供应转向龙岗、宝安等关外区域,福田、罗湖等中心区因一房难求,间接促进了新楼盘的成交热,在价格上,福田、罗湖两区也领涨全市。尤其福田区价格涨幅达到38.22%,与南山区一起进入&4字头&时代,罗湖次之,上涨22.59%。除盐田出现房价下跌外,其余各区的新房价格上涨幅度也均在14%以上。
&&若从更全面的二手市场看,与各区的新房市场表现有所不同。2013年南山、宝安、龙岗的二手房均价涨幅均在20%以上,宝安涨幅居全市之首,但龙岗下半年表现出涨速加快。而罗湖和福田房价由于基数较高,且缺乏利好因素,两区房价涨幅反倒低于全市涨幅。
&&二手市场,随着交通瓶颈的打破、生活配套设施和环境的改善,关外部分片区已大有追平原关内片区之势。南都联合中联二手房研究院综合对比目前二手房十大热点片区显示,发现原&特区&外片区与关内房价差距正在迅速缩小,甚至有的已经实现反超。而去年成交、涨幅最旺的二手楼盘除了利好非常明显的南山外,也多分布在以往起步较慢的&价格洼地&,如龙岗中心城、布吉、西乡等片区。
&&而中联二手房研究院总经理肖小平建议,龙华、前海、南山等热点片区,开发商和小业主心态都比较强硬,愿意降价不多,在全市房价普涨,&关内外房价一体化&的前提下,置业者也不妨多关注横岗、西丽、布吉、梅林等冷门片区。
&&龙岗(含坪山新区)
&&地铁开通令房价开始提速
&&新盘主流售价:1万-2.7万元/平方米
&&二手房主流成交价:0.7万-2.5万元/平方米
&&深圳龙岗、宝安、龙华一直都是深圳楼市供应的主力,但在2013年,龙岗独占鳌头的趋势愈发明显。持续居高不下的新盘供应量令龙岗房价上涨一直相对较慢,目前仍是全市价格洼地。但随着交通状况的改善,去年下半年龙岗二手房价格上涨加速。尤其是原来配套较差起步较晚的片区,在2013年有了一个集中的爆发,表现最明显的是坪山、平湖两片区的新房定价同比涨幅达到了20%-30%,布吉片区的二手房也突然成为深圳的置业热点,成交量达到10003套,在全市50个片区中排名第一,同比上涨了约30%。
&&&其实对刚需来说,龙岗是比较好的选择,2万以下的物业基本只有在龙岗才能找到,但对投资客而言,龙岗快涨的效果略输一些。&中联地产二手房研究院总经理肖小平分析。中原地产副总经理贺晓丽也认为,龙岗与宝安相比,受中心区辐射的能力比较弱,本身的产业基础经济活力未及宝安,新房供应也一直比较多,上涨速度和空间可能不及西部的片区。
&&宝安(含光明新区)
&&借&前海&东风 房价快涨且仍被看好
&&新盘主流售价:1.8万-3.5万元/平方米
&&二手房主流成交价:1.6万-2.6万元/平方米
&&由于大前海规划、T 3航站楼的启用、地铁开通等系列利好,宝安已经成为最受刚需关注的热点区域,也是楼市供应成交的大区。规划国土委数据显示,2013年宝安区一手住宅成交19342套,均价21398元/平方米,占比仅次于龙岗。
&&而宝安楼市目前主要分为宝安中心区、西乡和福永三大板块,产品供应丰富,别墅、洋房、公寓都有。根据美联物业和港置地产统计的数据,目前宝安中心区在售的一手楼盘有华盛盛荟、中洲中央公园、曦城等,楼价从2.8万-5万元/平方米不等。而西乡片区刚需盘居多,而且客户就以关内为主,特别是南山科技园一带的客户占据了50%的份额。福永的前海湖山一号在售别墅,售价5万元/平方米左右。同时,光明新区也在崛起,去年光明大第、深房传麒山等项目推出,市场成交都保持畅旺。中粮地产在该区域还斩获了新的城市更新项目。
&&在二手楼市方面,宝安区成为全深圳楼价涨幅第二高的区域,均价一举攀上2万元/平方米大关,达到20252元/平方米,环比上涨24.84%。
&&&其实前海对宝安楼市的推动作用,比对南山的作用还要大。&肖小平预测前海规划对宝安楼市的推动将在2014年继续释放。同时,宝安楼市也有了更多期待,壹方中心、宝安25区大悦城、香港新世界名镌、领航城&领翔等多个综合体大盘将作为宝安楼市升级型产品面市。
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&&福田一二手房价都上&4字头&
&&新盘主流售价:3.5万-5万元/平方米
&&二手房主流成交价:2.5万-4万元/平方米
&&在2007年初,福田房价大都还在&1字头&,但由于新增供应锐减,2007年底就到了&2字头&,随后更是加速上涨到而今的普遍&4字头&。目前新盘供应相对集中的片区仅香蜜湖北,山语清晖、万泽云顶香蜜湖和兰江山第在售,均价都超4万元/平方米,而比它们更近香蜜湖的合正香蜜原著和天御香山花园,都在5万元/平方米以上。临近莲花山、笔架山两座公园的深业上城( 详情 图库 团购 点评 )和占据深南大道核心地段的东海国际公寓,更是卖到了&6字头&、&7字头&房价;2014年即将面市的深圳中心天元,业内预计售价将到8万元/平方米。
&&但是,因为价格门槛高,福田新盘销售速度较慢,整体来说二手房市场比一手房市场更为活跃。据规土委数据,福田二手房成交量在2013年排名全市第二(龙岗第一),以19657套,远超2011年、2012年,但还是远不及2010年的26024套。另外,带学位的学位房也受到市场热捧,例如合正香蜜原著,开盘即销售九成。但&香蜜湖北&这个自成天地的小片区,因为地段缺乏公共交通和配套,再加上大户型单套总价高,都令其竞争力有所减弱。
&&盐田(含大鹏新区)
&&楼市好&淡定&坐等地铁来&解套&
&&新盘主流售价:2.5万-4万元/平方米
&&二手房主流成交价:1.6万-2.6万元/平方米
&&距离市中心区偏远、公共交通欠发达,盐田楼市一直不温不火,也一直有着泾渭分明的高端别墅市场和普通住宅市场。去年底,南都记者曾经做了一个盐田区楼市调查,早在年就开始经历第一波开发高潮的大梅沙住宅,从2008年就开始步入下行通道,因此&套牢&了一批投资客,甚至有人表示&6年前买的房,如果现在出手,还要亏30万元。&这在大势上涨的深圳楼市,属于特例。
&&而相比之下,沙头角和盐田港区域的发展要好一些,随着壹海城、君临海域、佳兆业旧改、鹏广达广场等大体量综合体项目陆续开工及入市后,区域市场预期更被推高。中介反映,去年沙头角房价有了较大涨幅,二手房价从2007年的元/平方米水平,快速跃升到了现在的普遍2万元/平方米。
&&盐田港板块,环境相对嘈杂,农民房较多,但随着佳兆业旧城改造的推进,未来也同样可期。大鹏新区则作为滨海生态度假区的定位,吸引了佳兆业、华侨城、招商、宝能、京基等房企大鳄进军开发。
&&二手房价涨幅跑输深圳大市
&&新盘主流售价:3.5万-4.5万元/平方米
&&二手房主流成交价:2.5万-3.7万元/平方米
&&近年罗湖房价跑输大市,世华地产数据显示,2013年罗湖区二手房成交均价22935元/平 方 米 ,环 比 上 涨1 3 %,低 于 全 市19.82%的涨幅。
&&罗湖在售的一手房屈指可数,仅新世界四季御园、兰亭国际和淘金山二期,接近尾盘,售价从3万-4.3万元/平方米不等。缺乏新盘带动,二手楼市表现平平,其中莲塘片区价值去年受到挖掘,二手楼价涨到2.5万-3.5万元/平方米;东湖片区房价高位修整,在4万-4.5万元/平方米。
&&当前罗湖交通问题严重,但商业配套丰富,物业租金回报相对较高。中联地产二手房总经理肖小平介绍,目前人民南区域租金回报率可以达到4%,而全市的租金回报仅2.3%。若想买总价150万左右小户型,关内首选的就是罗湖的布心等片区。随着&2500亿罗湖再造计划&的推进,未来罗湖约1/4建成区将要进行旧城改造,城市更新涉及到45个项目,改造面积达1439.1万平方米。由此长期看来,罗湖楼市仍值得期待。
&&龙华新区
&&当前几无新盘可卖 中介直呼价格透支
&&新盘主流售价:2.1万-2.5万元/平方米
&&二手房主流成交价:1.9万- 3万元/平方米
&&经历年的推盘高峰后,龙华新区新房供应进入休整期,当前几乎是&无新房可卖&,而且此局面预计将要持续到2014年5月前后。也就是在前三年里,龙华新盘开售单价从普遍的1万多升级到2万多,去年底面市的大户型单价接近3万元,直逼福田、南山主流二手房价。但回顾近三年龙华各新盘开售场景,几乎场场爆满,甚至距离深圳北站偏远的清湖楼盘&幸福城( 详情 图库 团购 点评 )&,一次开盘也吸引上千客户抢购。
&&二手房价也跟着水涨船高。龙华标杆大盘水榭春天目前二手房价大都已超过3万元/平方米,周边带社区的小区二手价格也都在2万-2.5万元/平方米徘徊。中介反映,龙华中小户型成交较多,两房尤其稀缺,锦绣江南的两房户型基本是出一套就卖一套。
&&2014年龙华可能有4个新盘开卖,包括红山地铁站附近的华业玫瑰四季和润达园庭以及龙胜地铁站附近的港铁天颂和特发和平里( 详情 图库 团购 点评 )的公寓单位。各大中介直呼目前区域价格有透支嫌疑,但该区域受惠于关内供应少,且龙华新区整体规划利好,待配套逐渐完善,优质房源仍被看好。一位计划在深圳北站附近置业的购房者告诉记者,她担心明年开盘的润达圆庭定价肯定比相邻的水榭春天和中航天逸高,因为九方购物中心即将面市,商业配套的成熟直接会带来片区内新房的价涨。
&&今年房价或将高位盘整
&&新盘主流售价:2.8万-6万元/平方米
&&二手房主流成交价:2.2万-5.5万元/平方米
&&南山新盘均价已然领衔全市。从&2字头&的山海津、水木丹华到&3字头&的山海美域、4万上下的香格名苑再到&5字头&的恒裕滨城、翡翠海岸。以及一平方米卖到8万、10万的鲸山觐海、华侨城纯水岸、深圳湾一号、伍兹公寓)等,网罗了刚需、改善型需求以及顶级置业需求,而且开发商普遍反映销售速度超过预期。
&&受到追捧的同样还有片区二手房。前海卖地和后海超级总部基地计划的成型,为片区二手房价上涨带来了强劲动力,南头和蛇口的名校学位房更是独立鳌头。南头片区全年涨幅高达43.33%,在2013年的南山,房价没涨个20%您都不好意思跟别人打招呼。
&&&今年南山的市场表现很有可能类似2013年的福田,处于高位盘整阶段,会更为沉寂,数据上涨放缓。&中联二手房研究院总经理肖小平认为,南山成交量受到制约的原因主要是价格门槛已经很高,隐藏的非楼市因素风险较大,投资客对高位市场的兴趣不大。当然,名校学位房片区还是会火爆。
&&资深投资客反映,最不看好的反而是前海。房价已高企,交通尚不便,且从东滨路以南的前海路上,目前都没有大型购物中心,居住氛围2-3年内难见改善,&更关键的是,除了向中央要政策之外,看不到片区发展的清晰方向,未来房价能在这个基础上再走多远只能说静观其变。&肖小平在受访时也表达了类似观点,&前海卖地的利好目前已被市场消化,必须要有更重磅的消息才能刺激有些麻木的市场。这更多取决于政府是否有&甩开膀子&的决心,这一点目前还很难预测。&
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