2016年换物业需要多少业主同意,怎么换物业
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发表时间： 16:12:45 文章来源:
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2016年换物业需要多少业主同意,怎么换物业如何更换物业公司？根据我国《物业管理条例》相关规定：业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果马先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。若李先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。那更换物业公司到底该如何操作呢？下面一起来学习一下，具体操作流程。一、提出申请物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：&&(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；&&(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。&&二、成立筹备小组&&街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。&&三、筹备小组开展筹备工作&&(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。&&(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。　　筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。&&(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。&&(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。&&四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。
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本版文章标题：
酬金制：让物业在阳光下运行
&&&&现在大部分小区的物业管理是包干制形式，酬金制的最大特点是业主可以掌握物业费的用途，物业对每一笔钱的使用都必须经过业主同意，所有的账目都是公开透明、有单据可查。
&&&&走进祥云天地家园，门口有全自动的道闸、每个单元门装了崭新的门禁、墙角有新换的高清监控摄像头、花园里有新栽的树和草坪……然而，在8月以前，这个小区还是另一副光景：没有道闸和门禁，大部分摄像头失灵，花园里杂草丛生、垃圾遍地。
&&&&祥云天地家园的业主在2005年7月入住小区，9年来，因为不满意物业服务质量已经更换了4家物业公司。
&&&&2014年8月1日，北京阳光助业物业管理有限公司（以下简称“阳光助业”）正式进驻该小区，成为管理该小区的第5家物业公司，小区逐渐“改头换面”。
&&&&祥云天地家园和前4家物业公司签订的都是包干制合同，而这次换成了酬金制。所以小区与其说是换了一家物业公司，不如说是尝试一种新的物业管理模式。
&&&&小区一共有住户469户，根据小区业主委员会的统计，之前缴纳物业费的业主不到30%。9月13日，阳光助业开始在小区收物业费，目前已经有100多户主动交了物业费。在物业公司的公告栏里，公示了已缴纳物业费业主的名单。
&&&&阳光助业的目标是，一年内让90%以上的住户交物业费。
业主当上物业费主人
&&&&路军港认为，酬金制的最大特点就是“公开透明”，业主可以清楚地知道自己缴的每一分钱用在了什么地方。
&&&&从8月份以来，每天都能看见一个身高1米90的小伙子在祥云天地家园忙碌的身影，他就是物业管理专家、阳光助业祥云天地家园经理人路军港。
&&&&两个月来，路军港安排阳光助业的工作人员给小区更换道闸、门禁、监控，清理垃圾，改善绿化……小区的这些改变，并非物业单方面做主，装一道门、摘一棵树都征求了业主的意见。
&&&&在阳光助业的服务台上，现在还可以看到两份问卷。一份是“祥云天地业主基本情况调查表”，涉及了房屋是否出租、是否饲养宠物、需要车位数量、车位排整方法、对物业的建议等。另一份问卷是“北京市通州区祥云天地家园业主大会表决书”，问卷列出了9个小区需要改造的项目，包括道闸、门禁、监控、绿化、消防、车位、电梯内置按钮电话、洗车房等，业主可以选择“同意”或者“不同意”来表决。
&&&&多位小区业主证实，问卷统计工作由业委会完成，物业所有动工的项目都超过了半数业主的同意。一个项目的实施需要有物业和业委会共同盖章才能生效。
&&&&祥云天地家园的物业管理采取包干制时，小区业主向物业公司支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业公司享有或承担。这样一来，物业对于资金使用具有完全主导权。一业主说：“感觉自己交了物业费没有得到好的服务，不知道物业费花在了哪里。”
&&&&路军港说：“包干制的主要问题就在于让物业自己约束自己，这是没有办法办到的。”比如物业费收了200万，180万用于小区的管理和服务，剩下的20万就是物业公司的正常利润。实际上，物业作为营利性质的企业，为了获得更多的利益，就可能留下三四十万元的利润，结果就只能降低物业服务质量。
&&&&与之相比，酬金制会在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取佣金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
&&&&路军港认为，酬金制的最大特点就是“公开透明”，业主可以清楚地知道自己缴的每一分钱用在了什么地方。他将公司取名为阳光助业，“阳光”寓意公开一切；“助业”即帮助业主委员会、帮助每一个业主。
&&&&每年的第一季度，阳光助业会列出小区各个服务项目的预算交给业主委员会，然后按照预算进行项目，有余额则返还给业委会，经费不足则由业主补齐。
&&&&阳光助业接手祥云天地小区后，路军港每天都给业主委员会和业主提供财务报表，保证业主及时了解物业当月的工作计划和财务支出情况，业主在工作时间随时可以到物业查账。&
物业费不是越低越好
&&&&小区的所有共有财产收益，比如宽带、广告、停车费等会完全交给业主委员会管理。
&&&&祥云天地家园的业主入住小区时物业费是每平方米1.68元，而9年过去物业费是1.5元。路军港告诉记者，现在北京市各个小区的物业费平均在每平方米1.5元到2元。“这是一个很不正常的现象，大家都感到十年来物价涨了多少倍。”
&&&&物业费过低，物业服务不到位，业主不满意，因此业主以不交物业费来对抗，导致物业的设施维护缺乏经费，服务质量越来越差，业主越发不愿交物业费……恶性循环由此形成。
&&&&物价上涨，而物业费没有涨，为了获取更多的利润，物业公司就只能想“花招”减少支出。比如人员安排上，减少保洁、保安的数量或者降低其工作频率，以降低工人工资；设备的使用上，天黑尽后再开路灯，减少开监控的时间和数量；设施维修方面，把电梯的日常保养从半个月延长到一个月……
&&&&当业主忍无可忍轰走物业公司时，很多物业干脆就毁坏设施，拿走一切能拿走的东西。祥云天地家园的前物业带走了物业管理处所有的办公用品，理由听起来底气十足：“东西都是物业买的”，实际上花的都是业主交的物业费。
&&&&路军港接管小区两个月来，主要工作是在整修公共设施。因为小区大门没有封闭，单元楼没有门禁，五个水泵坏了三个，消防设施年久失修，路灯也坏了不少。
&&&&“小区的物业管理只有将财权、人权、物权掌握在业主委员会手里才能做好。”路军港说。阳光助业运行的酬金制下，物业的所有办公用品都是由业主出钱，换物业后不能带走任何东西，这样物业就没有办法要挟业主委员会。
&&&&以物业费不足为由，将小区的共有财产收益据为己有，是物业获取利润的普遍做法，为了逃税而报花账的情况也普遍存在。祥云天地家园的前任物业一直不交接相关的资料，交接资料的条件是业主不再追要共有财产收益。
&&&&“共有财产收益是业主的，用共有财产收益补足的物业费缺口的做法，法律应该不予支持。因为物业费本来是让物业管理小区的，现在却成了物业公司的纯利润。”路军港说。
&&&&酬金制下，物业公司从各个项目中收取相应的佣金。而小区的所有共有财产收益，比如宽带、广告、停车费等会完全交给业主委员会管理。
&&&&祥云天地现在的物业费是每平方米1.5元，路军港表示，明年通过预算后，将会涨到1.8元或者2元。小区业主陈力生说：“业主并不针对物业，只要干得好，涨点物业费是可以接受的。”
&&&&小区业主张德成说：“这一个月来小区的改变大家都是看得见的，我给新物业打90分以上。业主要的是服务，涨物业费可以理解，而且酬金制会让业主的固定资产越来越多。”
确立模式是关键
&&&&物业每天都会给业主报账，出示相关的票据，业主可以查银行记录。
&&&&路军港实地考察过全国100多个小区。因为他曾经做过自己所在小区的业委会主任，现在转做物业公司，让他能够以一个相对公正的态度来看待业主和物业的关系。
&&&&“我不建议换物业，没有好的制度和正确的观念，换十次八次物业还是一样的状况。”路军港说。因为新物业接管小区后就得更换新设施，最终担负成本的还是业主。祥云天地家园换过四次物业，业主们却感到服务质量越来越差。
&&&&路军港认为，物业的收入和支出应该要达到一种平衡，形成一种长期良性循环的模式。“酬金制的模式正常运行了，谁来管理小区都没有关系。”
&&&&物业公司本质是企业，是企业就想要赚钱。酬金制下，物业公司的收入来自两方面：一是物业费，二是从每个项目中获得的佣金。例如阳光助业管理祥云天地家园，物业除了业主按照所属面积分摊的物业费，还可以在每个项目抽取12%的佣金。这样就保证了物业公司有固定的收益，不会因为超出成本而降低服务。
&&&&“酬金制可以使业主得到好的服务，收入也不见得少。”路军港说。他曾经帮助宏大北园小区建立了酬金制，收入并不比包干制的少。
&&&&对于业主来说，实行酬金制，可以让业主对小区的花费和收益都真正享有知情权和决定权。因为物业会给出详细的预算，服务标准也比较细致，比如需要雇用多少保洁人员和保安、种几棵树、安装多少摄像头，加多少椅子……大小事宜都必须经过业主同意。
&&&&为了做出一个酬金制的典型，阳光助业与祥云天地家园签了一个“不平等”的合同。合同规定：业主委员会如果对物业不满意，可以更换经理人，并有权推荐合适的人选接任。合约签的是三年，如果物业中途退出，需要赔违约金；但如果物业服务让业主不满意，业主可以随时解约。
&&&&“因为一切按照制度来运行，我就可以向业主保证没有偷他们一分钱。”路军港说。
&&&&阳光助业一直强调培养业主的监督意识。物业欢迎业主查账，甚至赠送一些小礼品作为鼓励。小区内更换的所有东西的物品清单、发票等都有详细的记录。如果业主有疑问，可以通过记录上的商家地址和电话去核实。物业每天都会给业主报账，出示相关的票据，业主可以查银行记录。
共赢需要共同努力
&&&&业主的权利受到侵害，才会想到组建业主委员会跟开发商、物业打官司，然而现在政府对于组建业委会是不支持的态度。
&&&&祥云天地家园的业委会主任让路军港给业委会当起了顾问。路军港笑着说：“你听说过物业公司的人给业委会上课的吗？其实，物业管理不是做不好，而是很多物业公司没有能力做好。”
&&&&物业想得到认可，最重要的还是把小区的服务做到位，这样才不会有“物业拿钱不做事”的流言蜚语。阳光助业接项目一般会先考察市场现状，采取外包形式，找厂家至少是“货比三家”。然后物业公司提出候选公司，业主也可以推荐相关公司，进行报价，约定项目进行过程中不能加价，否则就无条件解除合同。最后，通过对价位和服务质量的综合考量，由物业、业委会、业主共同商议，投票选择最佳方案。
&&&&业主不交物业费，很大程度上是感觉自己缴费却没有享受到服务。实际上，部分物业公司做事了，但业主没有看到。路军港认为，物业要履行好责任，“做事要学雷锋，但是不能不留名。”阳光助业进驻小区以来，换了哪些设施、每天做了什么事情，都会留下照片或者文字材料，让小区业主随时可以在网上或者通知栏上知晓。
&&&&当然，物业管理良好运转，业委会、业主、政府的努力也必不可少。
&&&&除了修复基本设施，阳光助业一个多月来，还有一项重要工作就是给小区居民宣传物业和居民各自的权利和义务，以及帮助业委会进行一些指导工作。
&&&&刚进小区，一些业主造谣、听谣来阻碍物业工作。比如路军港拿着尺子在水池边上测量，一个阿姨看见就说“物业要拆喷泉了”。路军港跟她解释，测量是为装护栏，因为喷泉周围没有护栏，小孩子玩耍时容易掉进去。过了两天，阿姨又说：“装护栏花了好几万，你在乱花业主的钱。”路军港哭笑不得：“装护栏就花了4000元，你可以看单据。而且这是我找朋友装的，你找不到另一家更便宜的。”
&&&&业主为了私利而阻碍管理也是物业工作的难点。有的业主长期霸占小区公共资源，在消防通道停车、在楼道堆满自家物品，把自行车停在公用车棚几年不动……有的业主长期不交物业费，害怕新物业服务好再不交物业费被树立为典型。路军港说：“这就需要业主明白自己的权利和义务。”
&&&&同时，路军港表示，酬金制运行的一个问题是大部分业委会没有专业知识，容易被物业牵着鼻子走。现在有些物业就打着酬金制的幌子，实际仍然是包干制，账目不对业主公开。所以，他希望业主委员会主动学习法律知识，并给业主普及相关的法律知识，成为业主和物业之间良性沟通的桥梁。
&&&&政府方面，路军港认为政府应该对物业管理提供帮助。业主的权利受到侵害，才会想到组建业主委员会跟开发商、物业打官司，然而现在政府对于组建业委会是不支持的态度。路军港说：“政府不支持是怕业主委员会对社会和谐有威胁，但其实政府不能‘堵’，应该疏导，帮助业主解决正当诉求，自然更有利于小区的和谐。”
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如此物业，让业主寒心!!!
人气：41610 回复：98
以下是引用城阳区物业办的帖子：针对该网友反映的问题，8月28日区物业办、小区物业公司及小区业主代表进行了现场座谈，对物业管理情况进行了现场查看并征求了业主意见，现场要求物业公司对业主反映的问题逐一整改，对小区安保、卫生等外包项目加强监督，对小区内配套不完善问题尽快协调开发建设单位制定解决方案。整改期限为一周，区物业办已要求物业公司整改完毕后再次征求小区业主代表意见，进一步提升物业服务水平。TAHA时区业主公开信 TAHA时区,&&Take all happiness anytime世界公民，快乐住区 三年前，我们怀着无比激动而又自豪的心情购买了青啤地产在城阳的首盘青啤TAHA时区（青啤海都园），2012年10月，我们怀着更加激动的心情收房，憧憬着在TAHA美好的生活：香港物业、九孔天幕泳池、五星级酒店、高级私人会所、羽毛球场、网球场、老年活动中心，哎…。现在，我们怀着无比难受的心情发出这封公开信。从交房到现在的近两年时间里，业主们“忍辱吞声”，默默“享受”青啤地产当初宣传的香港物业服务：<font color="#、交房已近两年，基础设施配套还未完善，车辆无处停放。地下立体车位还是废铁一堆,不少业主只能选择停在小区外马路两侧，这是在逼着业主去买这奇葩设计的立体车位？前期某公司对立体车位做了部分拆除，请问拆除后是否还能满足配套车位的比例要求？如果不拆，立体车位到底能不能用，能用的话为何拖了快2年未启用？部分业主去询问买房时加钱购买的的立体车位问题，一直没有正面回答。庆幸的是，前几个月地下车库利用车行通道画出的平面车位终于出炉了，可当这部分业主提出退车位钱或者加钱换平面车位，仍没有回复。<font color="#、小区安保、卫生等服务打包外包是否合理合规，是否取得了业主的同意？我们的知情权何在？相关岗位的专业人员是否持证上岗？物业经理是否达到物业资质等级要求的从业经历？工作人员无责任心，看不出物业有任何监管体制。保安人员无资质、不作为、无责任心，对待业主态度蛮横。小区大门都无人清扫，脸面活都不干了。小区人员、车辆进出管理混乱，随意出入！<font color="#、北门的无障碍通道设计严重缺陷。面对由台阶改造的三十公分45°无障碍通道，时常能看见抬着婴儿车上下台阶的女士和老人，扛着自行车出入的业主，而我们询问物业给出的答案是“走南门”。小区南门，是车辆出入小区的唯一通道，小区垃圾桶的聚集地，挡车占道，而且栅栏门经常罢工。<font color="#、业主报修难，配备的门禁对讲机、太阳能热水器等频繁故障，今儿修明儿修后日还得修，而且还修不好，此外保修期内违规乱收维修费。<font color="#、监控盲区过多，没有达到覆盖率，存在多处死角！盗窃事件频频发生！一夜连丢六辆电动车的事件到现在没有处理结果。<font color="#、小区内野狗乱窜，半夜狗吠严重影响业主休息，近日更是出现有野狗在小区安家下崽，狗狗们一窝7口在TAHA 过着幸福的生活，严重影响业主的正常生活。<font color="#、青啤物业有何权利在未通知缴费情况下，将门禁卡停用，导致业主有家不能回，无奈在外住宾馆。<font color="#、硬件设施的日常维护本就是物业的基本义务，施工单位保修内的维修应是物业出面协调，而物业屡次把维修电话公示，让业主自己联系？当维修人员不及时到位、乱收费时，物业的监督何在？地下潜污泵集水坑里的污水提升泵都安装调试完毕了？上次大雨地下车库、储藏室和电梯间雨水泛滥，没有一个集水坑里的污水提升泵是工作的，这样的人防工程通过验收了？<font color="#、物业收支预决算明细从没公示过。物业费的中高端收费标准从何而来？物业服务如此业余水准，物业费是否应该该全额缴纳？难道我们就只有缴纳香港级别的高端物业费的义务，却只能在城阳，青啤物业收取的物业管理费已然达到中高水平，与其提供的业余水准的物业服务形成鲜明对比。相比较其他小区（比如中冶圣乔维斯、时光里等），人家小区收费低管理好，青啤物业自己也觉得颜面无存了吧？不然近期青啤物业公司更名为永安达，为何？<font color="#、幼儿园作为小区公共配套设施，青啤未经业主同意私自出租给小哈佛，租金去哪了？如果幼儿园未作为小区公共配套，未列入每户业主公摊面积，是青啤投资建设，青啤当然有权出租，如果我们每户都对此买单了，青啤无权单方面出租。& &11、部分业主多次自发组织与青啤物业进行交涉，提出诸多合理意见，物业经理也作出书面承诺，为何一直未予实施？我们不得不对物业公司的执行力以及物业经理的威信持怀疑态度！ TAHA时区,&&Take all sadness anytime世界公民，永远悲剧 ……字里行间各种血泪史，太多问题这里就不一一详述。我们最终的目的是创造美丽和谐的家园，购买配套完整的房产，缴纳与服务相匹配的物业管理费，这就是我们的最简单的心声！希望城阳区相关职能部门能够引起充分的重视，以前多次书面、电话投诉，都无疾而终。这就是民生，请关注我们，解救广大的TAHA民众，给与援手！ 谢谢！& && &&&& && && && && && && && && &---生活在永远悲剧中的TAHA业主
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这就是我！
青啤的项目就是这么糊弄人！！！！！！！！！！！！！
支持！！！
说说你自己的真实想法，得到有关部门的关注，积极解决问题，这才是正道
回复：【小薇qw】
确实如此，物业做事太让人寒心！换个灯泡都得向青啤总部申请一个月。单元门坏了保修了一个月都没人管!交房2年多了，配套到现在没齐全，车辆没地停放.更奇葩的是路灯坏了人家不修 直接给拆除，喷泉里的水臭的冒白泡！购房时承诺的游泳馆网球场都不见踪影，物业费定在每平方1.8元 说什么香港物业公司来管理，可是我们见到的就是邻村的几个妇女在办公！小区现在唯一一个开放的大门，一进门迎接你的却是20多个臭味熏天的垃圾桶！！唉 我真的不知道该拿什么来爱你，我的青啤大物业！！！
回复：【小薇qw】
补充几点：买房时承诺的以老带新的活动 介绍去一个客户给我们免一年的物业费，到现在没有兑现，不兑现不说到现在很多都彻底不承认了，这就是你们青啤干出来的事？？交房时每家交了1000的装修押金，至今讨要无果。其实我们的要求很简单，欠我们的给我们，该配套的配套齐全，让我们实实在在的享受到1.8元的服务。
坑爹物业，扯淡服务，还想一直横行下去？
如此物业，让业主寒心!!!
相关部门及领导都在群众性路线实践教育活动，青啤时区群众反映问题不少，百忙之中实在应该关注一下。
坑爹物业，无良地产
｜｜引用｜
就这物业还好意思收钱 ？1.8的标准是什么，
天朝子民情何以堪啊~
这物业是几级资质，有没有服务资质，希望物业办的要严查。
回复:青啤也这么烂
太让人寒心了，以后青啤盖的房子还敢买吗？
来关注一下
零服务，还敢收1.8的物业费，能不能再不要脸点？
顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶
青啤地产确实坑人，买房子的时候承诺的游泳池，健身馆在哪里？现在莫名其妙的青啤物业变成了永安达物业，很多业主都被蒙在鼓里。劝那些想入手青啤房子的人，果断放弃吧。买了青啤的房子，保准你后悔的肠子都青了
回复：【】
监控盲区，交房当天就已经深受其害，交房的时候车被刮了，被通知这是监控拍不到的地方，所以没有办法查看，天天通行的地方没有监控可以吗？有什么安全可言吗？买房的时候看中的是青啤是大品牌，所以坚信后期物业肯定会很好，可是我们的高大上都被哪些没有良心的吃了？游泳池呢?网球场呢？你这是拿着我们的血汗钱做你们的那些见不得人的事，也不怕吃饭噎死，睡觉憋死
啊？都上城阳论坛了？俺也是受害者，说的都是事实，青啤地产买房子的时候吹的天花乱坠，香港专业的物业公司，什么万科，什么龙湖，都是狗屁，到今天我发现让青啤耍成了傻X，1.8的物业费你好意思要啊，我们享受的是什么服务？还赶不上三毛五的林溪美地物业。配套了个狗屁的小哈佛幼儿园，弄得周边的公办幼儿园以已经配套幼儿园为由不收我们小区的孩子，我们要忍受小哈佛每个月2650的学费，占用我们的公摊面积还损害我们的利益。再说说你们的破地下车位，简直就是一堆堆的废铁，稍微大点的车停不下，即使能开上去旁边有车也打不开车门下不来人，这是哪个脑残设计的？害的我们每天四处找地方停车。其他的罪恶都罄竹难书……唉，不说了，眼泪哗哗的，物业我等着你起诉我！
物业，你如此无赖！TAHA公民造吗？
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