企业应该如何做好应对“营改增”的准备工作？_百度知道
企业应该如何做好应对“营改增”的准备工作？
做好会计核算　　要有效控制成本，就必须设置相应的增值税核算科目，对收入和成本费用进行价税分离核算　　作为一项覆盖面大的减税政策，多数试点企业受惠于营改增。今年一季度,全国因营改增减税达到375亿元。但是，具体到每家企业，营改增在收入和成本上的影响是不同的。　　“主要体现在会计核算上。”必须设置相应的增值税核算科目，对收入和成本费用进行价税分离核算。　　就收入而言，由于营业税是价内税，营改增前营业收入即为营业税税基。而增值税为价外税，营改增后的收入为不含增值税的收入。因此，在不考虑其他因素的情况下，要将增值税转嫁给客户才能维持收入水平不变。沈瑛华表示，试点企业要审阅相关合同，确保其凭借法律和商业上的谈判和议价权利来调整价格。　　就成本而言，营业税税制下采购的服务成本为价税合计数。营改增后，需要进行价税分离，一部分确认为采购成本影响损益表，另一部分确认为进项税额进入资产负债表。营改增后试点企业的流转税税负，部分取决于能够获得多少可抵扣的增值税进项税。因此，企业应当审阅即将签署合同购买商品和服务，对已经存在的跨期合同，应与供应商协商在未来取得增值税专用发票，以抵扣进项税。调整业务模式　　要使税负最小化，需要财务部门和业务部门共同探讨，逐一对业务流程和收入进行梳理　　营改增试点过程中，不少企业抓住税制改革、税率调整的机遇，调整业务模式。比如京东商城集团将配送服务、仓储服务和研发业务从贸易板块中分离，单独成立专业化公司，推进集团内部的专业化分工。中税网税务事务所主管合伙人王冬生表示，业务模式的调整除了优化架构，还有就是将以前全部由自己完成的业务对外分包或转包，优化业务流程。　　中国联合航空有限公司的做法属于后者。为适应税制变化，该企业逐步将物流辅助业务，转移到北京南苑联合机场管理服务有限公司核算，联航仅保留航空运输主体业务。将传统运输业与现代服务业分离，11%税率收入与6%税率收入在不同纳税主体间核算，机场管理公司真正承担起了场站服务的职能。　　上面两家企业的做法已经表明，试点企业只有充分考虑营改增改革的影响，调整业务模式，才能使税负最小化。“这需要财务部门和业务部门共同探讨，包括逐一对业务流程和收入进行梳理。”试点企业还要考虑如何完善供应商及客户信息管理，以及是否需要改变现有的客户管理、采购、合同签订及开票业务模式。　　值得注意的是，营改增对试点企业的影响是全方位的，远远超出企业财务部门的职能范畴，需要法律部门、采购部门、销售部门、IT部门、人事部门等各相关部门的深度参与和配合，更需要企业最高管理层的理解和支持。加强税收管理　　面对纳税流程的变化，企业要做好从登记、申报、发票管理、稽核分析和统计及风险管理等全方位的准备　　营改增让企业须面临着纳税流程的转换。这也就意味着，从登记、申报、发票管理、稽核分析和统计及风险管理等方面，企业要做全新的准备。　　目前，我国增值税发票管理主要依靠金税工程，而金税系统开具增值税专用发票的过程中，从领购税控机到开具发票均须人工参与。比如，纳税人须持税控IC卡领购发票；开具发票时，人工设置输入信息并打印；纳税人对进项纸制发票扫描后，将扫描件送至税务机关认证等等。因此，增值税专用发票的管理与营业税相比复杂得多。　　“电子发票应用并不广泛，对账问题也是试点企业在改革中面临的重大实施性问题。”比如，一些试点行业交易数据具有高度敏感性，试点企业要确保员工具备专业知识来处理税务问题，确保发票的合规性。对此，试点企业可以提供专业培训，并设定相关内部政策和程序明确岗位的分工和职责。　　所以企业须加强与财税部门的沟通，就增值税发票的开具和使用等具体问题寻求业务指导，也可编写企业内部使用的增值税操作指南等。
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全面实施营改增 商业地产的春天要来了吗？
来源：地产中国网综合 日 08:31
近日，国务院总理李克强在作政府工作报告时提出，&适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
消息传来，商业地产界眼看一派喜大普奔的气象，&企业有望加入购房大军&成为不少新闻主题。那么，这条政策真的是专门针对楼市商业地产去库存的利好，商业地产春天来了吗?企业即将会大量买房?
其实并没有那么简单。多位业内人士分析认为，这条新政将会对商业地产市场去库存起到一定的积极作用，推动一部分企业新购写字楼，然而影响程度有限。
据悉，这条新政出台的背景是，营改增是我国&十二五&时期财税体制改革的一项重要任务，2015年是&十二五&收官之年，原本是要到2015年为止力争全面完成营改增改革目标的。今年1月，李克强总理召开座谈会时提出，今年要全面推进营改增，并加大部分税目进项抵扣力度，进一步较大幅度减轻企业税负。
由此，多位资深业内人士分析认为，新政出台是缘于我国财税体制改革的重要内容，目前实现营改增的时间窗已明确为今年5月1日;&将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围&，其初衷应该是不动产涉及金额较大，将其纳入增值税抵扣范围，符合李克强总理提出的&加大部分税目进项抵扣力度，进一步较大幅度减轻企业税负&这一操作原则。总而言之，这跟财税体制改革密切相关，而并不是专门针对楼市中商业地产高库存而出台的政策利好。
同时，目前只是明确了营改增的完成时间窗和减轻企业税负的方向，一应税收政策细则尚未出台，最终增值税如何计算仍是未知，&新增不动产增值税纳入抵扣范围&，到底能够让企业减少多少的税费，也还并不清楚。
[责任编辑：黄银]
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贴数:2&分页:ccdh2016发信人: ccdh2016 (ccdh2016), 信区: SDU
标&&题: 营改增到底给企业带来哪些影响
发信站: 水木社区 (Thu Apr&&7 15:16:58 2016), 站内 && 1、税负管理以后成为热词：这次营改增后，只有一种税：增值税啦，很多企业将成为一般纳税人，一个重要的变化就是交多少税和管理有关，因为税负的高低和你取得的增值税发票多少有关，还有就是时间取得是否及时，这就要求财务从每个月20日左右就要测算本月还缺多少发票，交这么多税领导是否认同等。
2、营改增后全员的税务意识要多培训：从某种意义上说，税负就是企业的成本，多交一分税就意味着企业利润少一分钱，而税务不交又违法，所以业务避税的概念会走进千家万户，甚至到我买一个东西要考虑，如果对方是小规模纳税人或者不能给我提供发票，我们公司要损失多少税收，少多少利润，做好有一个税收管理利器来解决这些问题，这就是一种税收成本控制意识。
3、对企业组织结构调整有影响：营改增的出发点就是规避营业税的重复征税的弊端，促进从综合生产到专业化生产，带动产业转型升级，这里面就涉及到企业组织结构的调整和重新设计的概念：分公司、子公司、项目部、异地部门和承包人、挂靠人等这些围绕着如何使税负最低、税务风险最小的目标来重新整合可能会很快提上日程，特别是一些大型企业集团，这种需求更突出
4、营改增将改变企业的商业模式：这次营改增后，哪些企业受影响比较大，就是成本密集型的中游企业，你们要面对的是上游的轻资产税率低的压力，下游又存在增值税专用发票的刚性需求的压力，两头受压，只有自己去突围，那就是调整自己的商业模式，现在出现的无车运输、网络平台的资源整合将是企业持续的热点，类似的知识财务人员一定要关注、去学习，然后回来运用，带动税务管理的业务化
5、营改增带来强强联合:本次营改增后，全部缴纳增值税，增值税不同营业税，它要分一般纳税人和小规模纳税人，这里面就是大家无论是从购买和消费都愿意选择一般纳税人作为合作对象，那种小微小小微企业很多都是小规模纳税人，他们要生存就得降价让税，这样是不利竞争的。
6、利润分配机制要发生根本的变化：营改增后，开具增值税发票，增值税发票我国向来实行高压管理，要求合同、资金、物资和发票四流合一，否则虚开发票的处罚不是开玩笑的，这样将来挂靠、拿票套利润将成为违法犯罪，这样公司如何将这些人的利益捆绑在一起，就要改变现有的利润分配机制，项目股份化将成为趋势，共同控制、共同经营等又将成为热点。
营改增到底产生何种影响，要靠时间去检验，但有一点是事实就是赶紧先培训，了解各行业的营改增政策变化是前提。
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 123.172.67.*]
a95955发信人: a95955 (a95955), 信区: SDU
标&&题: Re: 营改增到底给企业带来哪些影响
发信站: 水木社区 (Fri Apr&&8 08:09:21 2016), 站内 && mark，学习一下
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 123.130.129.*]
文章数:2&分页:
抽奖到手软！将狂欢进行到底！当前位置：&&正文
“营改增”利于商业地产去库存 商住倒挂要逆转？
进入2016年，佛山住宅市场一路走红，广佛交界处等热点区域住宅房价更是步步“高升”。与之相反的是，市场持续低迷。俗话说“淡季买地，旺季卖铺。”近期，开发商加大了商铺、公寓等商业地产的供应，售价却一路走低，个别区域写字楼售价甚至不及住宅的一半，商住楼价出现倒挂现象。即使楼市火爆，但商业地产要借助楼市东风走出困境，难度依然不小。比一比成交量中心区商业产品成交量仅是住宅的一成左右虽然公寓、写字楼以及商铺等商业产品在走低价策略，但整体成交方面没有明显起色。来自佛山市住建局的统计，在刚刚过去的2月份，全市成交5023套新建住宅，成交面积47万平方米，环比下跌约六成。从价格来看，2月全市新建住宅成交均价为8646.36元/平方米，比1月略有下跌。与商业产品的成交情况相比，住宅市场的成绩单漂亮多了。根据佛山中原的统计数据显示，上个月佛山中心区公寓产品成交3.7万平方米、写字楼成交仅0.2万平方米、商铺成交0.36万平方米，共计成交约4.2万平方米。同样是中心区，禅城、南海上个月住宅成交量达到了29.4万平方米，可见，商业项目的成交量仅占住宅的14%左右。来自佛山合富辉煌的数据显示，去年佛山中心区商铺成交量约9万平方米，写字楼成交量约11.4万平方米，公寓相对活跃，成交量约33万平方米，合计佛山中心区商业市场成交量约53.4万平方米，不及南海区住宅去年全年成交的8%。比一比价格同一片区公寓、写字楼卖价低于住宅春节之后，佛山住宅市场涨声一片，不少项目价格比春节前上涨约10%。作为佛山楼价的标杆区域，该片区整体楼价已普遍达到元/平方米以上，最高的报价达到19500元/平方米。同样在广东金融高新区，商业市场（包括公寓、商铺以及写字楼）则显得暗淡些。该片区公寓的主流售价约10000元/平方米，如桂城新凯广场售价约10740元/平方米；万科金色领域售价约10200元/平方米，与该片区主流的住宅楼价有约5000元/平方米的价格差。只有个别项目售价保持在住宅产品之上，如华南国际金融中心公寓产品目前售价约2.7万元/平方米。写字楼的售价差距则更大一些。桂城核心区5A级甲级写字楼的售价仅元/平方米左右，非核心区有个别项目的售价低至6字头、7字头，几乎只有住宅房价的一半。相对而言，该区域商铺的售价均在2万元/平方米以上，高于同区域的住宅售价，尤其是地铁上盖商铺售价更是企稳在2.7万元/平方米左右。禅城中心区同样存在商住倒挂的情况，但倒挂的情况不如桂城显著。商业产品整体进入去库存阶段根据房地产市场的惯例，一般来说，商业地产无论是建安费用、装修成本，还是运营维护的复杂度，都远远超过住宅，所以商业产品的价格往往比住宅贵1.5倍左右。但如果反过来，住宅价格高于同地段商铺和写字楼价格，这形成了商住倒挂。出现倒挂的情况，一方面是由于经济增速放缓，投资者不会轻易投资。另一方面跟楼市政策息息相关。出现商住倒挂的其中一个原因是库存过大。保守估计，佛山全市非住宅商品房的库存量至少在1000万平方米以上。根据汇诚鸿图的数据显示，仅仅在禅桂，以公寓、写字楼和商铺为代表的商业地产，库存量就达到294.04万平方米。其中，写字楼和商铺的库存量分别达到102.2万平方米、117.43万平方米。按照佛山去年公寓、写字楼以及商铺的月去化能力计算，禅桂公寓现有库存未来需要至少2年才能去化完毕； 写字楼库存需要将近10年的去化周期； 商铺需要至少7年才能清库存。在近日广东省政府印发《广东省供给侧结构性改革总体方案(年)》中，佛山去库存的重点落在了商业地产商，三年内商业地产的去库存任务要达110万平方米。也就是说，佛山需在3年内除了消化新增供应外，还要在现在的基础上减少库存110万平方米。这个难度有多大？仅仅以写字楼为例，根据戴德梁行的预计，今年佛山的写字楼将步入交付高峰期，计划交付的佛山优质写字楼供应量约147万平方米，写字楼的去化压力将进一步加大。可见，商业地产堆压起来的高库存一时半会难以缓解，商住倒挂的现象还将持续很长一段时间。利好来袭“营改增”将利于商业地产去库存近日，正在举行的两会上传出“营改增”将从5月1日起全面实施的消息，建筑和房地产业将进入“增值税”时代，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。据悉，能否纳入抵扣的不动产只有三类：厂房、写字楼、商业地产。佛山中原认为，此举是鼓励企业购买或投资不动产，对房地产行业（尤其商业地产）的去库存起到促进作用。在关于减少商业地产库存的措施上，政策方面会引导减少商业土地的供应，同时，对已经建成的非住宅类商品房，也会出台相应的刺激政策出台，如把库存商品房改造为商务居住复合式地产、以租代售等。畅所钰言商住倒挂 投资机会到来了吗？“6字头”、“7字头”的写字楼；总价仅30万元、40万元的公寓；市中心商铺也仅50万元起……与动辄上百万元的住宅产品相比，低调的商业产品确实是“笋盘”，这是否意味着投资的机会到了？既然是投资，就一定要搞清楚收益。以写字楼为例，虽然写字楼有“6字头”、“7字头”的低价，但面积大，通常去到300平方米以上，总价要去到200万~300万元以上。据戴德梁行的统计，佛山优质写字楼平均租金约65元/月/平方米。而2016年交付的佛山优质写字楼供应量约147万平方米，超过高峰期2014年的3倍，尽管和2015年一样，部分项目可能由于各种原因延期交付，但激烈竞争在所难免，预计供应井喷仍将推至空置率至42%。但写字楼目前的售价确实处于近3年来的低位，再加上佛山产业的转型升级，服务业的比重越来越大，写字楼具备升值的潜力。再看商铺，目前中心区繁华地段铺位售价约2万~3万元/平方米，以一个100平方米的商铺为例，按照主流商圈150元/平方米的租金回报计算，该商铺的租金投资回报率可达9%。公寓目前的主流价位在10000元/平方米左右，总价30多万元就可以入手一套公寓。再看住宅投资，以桂城一套120平方米的三房为例，目前总价需200万元左右，租金能达4500元~5000元/月，投资回报率约3%。由此可见，从投资的角度来看，商业产品的投资回报还是高于住宅产品。事实上，商住倒挂越严重的区域，说明住宅楼价已经追高，投资的风险就越大。所以，在商住倒挂严重的区域，投资住宅需谨慎。但是，如果你是刚需买家，住宅产品还是首选。（来源：广州日报）
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