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　　近日，北京市高级人民法院公布了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(试行)。对常见的二手房纠纷作出了明确规定。在实际生活中，哪些案例可以运用这些规定?本报邀请北京中允律师事务所合伙人商宏冬进行了细致解答。
　　无房产证
　　买卖合同也有效
　　2013年，王先生将自己名下的一套房屋出售给张女士，张女士在办理过户时发现，该房屋的房产证尚未办理下来。张女士起诉至法院，要求判定合同无效，终止交易。法院驳回张女士的诉讼请求，判定合同有效，但王先生需承担因房屋无法过户而对张女士造成的经济损失。
　　律师：房子合法就能买卖
　　发生上述案件最多的情况是期房的买卖，原因是期房获得房产证的时间较长。在此类案件的判定中，有些法院会依据《城市房地产管理法》中第38条规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”为由判定合同无效。但由于《城市房地产管理法》系行政管理性法律，因此合同是否有效，须以《合同法》的规定进行判定。
　　在《合同法》中，违反法律、行政法规的强制性规定的属于才属无效合同。尚未拿到房本仅属于违反管理性规定，因此不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。
　　但值得注意的是，没有房产证的房子并非意味着房子在交易过程中就是安全的，如果房子被法院押扣或是房产证已被抵押，则一样存在交易风险。
　　共有房屋
　　单方卖房算有效
　　王女士与胡先生婚后共同贷款购买一套住房，房产证上只写了胡先生姓名。在王女士不知情的情况下，胡先生将该房以市场价出售给黄女士。王女士起诉至法院，要求法院判定此次交易无效。法院驳回王女士的诉讼请求，判定合同有效。但要求胡先生将所售房款的50%交还给王女士。
　　律师：单方反悔无济于事
　　近年来，房屋增值较快，不少卖房人反悔出售房屋，于是便以夫妻单方出售共有住房为名起诉到法院，要求确认买卖合同无效。但只要购房人是善意购买，法院就会认定购房合同有效，无论房子是否已经过户，都将无法被追回。
　　只有房价过分低于市场价时，追讨方可以以恶意串通、损害原告利益为由要求法院判定合同无效。
　　未满5年
　　经适房买卖无效
　　王女士将2010年购买的经济适用房出售后，认为所售价格太低，希望买方再加些钱，被拒后起诉至法院，要求法院判定此次购房合同无效。法院以经济适用房未满5年不能上市交易为由，判定购房合同无效。
　　律师：不足5年可终止合同
　　此次《指导意见》规定将经适房买卖分为了两种情况：在日后购买的经适房，未满5年便出售的，如果买卖一方起诉主张买卖合同无效，法院可予支持;但在日前签订购房合同的已购经适房，取得房产证满5年，如果出现买卖纠纷，应认定买卖合同有效。
　　一房多卖
　　谁办房本谁得房
　　李女士将名下的一套房分别卖给了三人，均签订了购房合同。房子最终过户到了其中一人名下，另外两人起诉至法院，要求将房子过户到自己名下。法院驳回两人的诉讼请求，判定他们的购房合同无效，但要求李女士偿还两人的购房款及损失。
　　律师：“一女多嫁”只认房本
　　《指导意见》规定，一房多卖且与买房人签订的购房合同均为有效的情况下，按照以下顺序决定谁最终获得该房屋的所有权：一是已经办理房屋所有权转移登记的;二是虽未办理房屋所有权转移登记，但已经实际合法占有房屋的。合法占有房屋的界定，通常以是否已经正常居住作为参考。
　　对于未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，法院应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
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“房子，不是普通的商品，它承载着全家人一辈子的幸福。”非常朴
&3室2厅&2室2厅&3室2厅&3室2厅&3室2厅&2室1厅&4室2厅&3室2厅本期访谈Current GUEST
张辉，广东晋元律师事务所执业律师，毕业于北京大学法律本科。先后在北京、上海、广州等知名企业和上市公司从事法务；在合同、侵权、婚姻家庭等法律领域经验丰富。主要擅长：合同纠纷
以我之专业，解您之困惑！
张辉律师电话：
中顾高端访谈
现实生活中，很多朋友因为积蓄不够但又迫切想要买房，所以将目光房子二手房上，但是二手房交易手续相当复杂，所以一不小心就会出现合同纠纷。为了避免出现二手房合同纠纷问题，我们应该注意什么?出现合同纠纷之后我们又该怎么办?...
1、中顾法律网司南：非常欢迎您的到来，首先请张律师为我们简单介绍一下在现实生活中二手房买卖常见的几种类型?
张辉律师：近年来，随着二手房交易数量的增多，二手房屋买卖合同的纠纷也越来越多，笔者综合办案实践，就二手房交易过程中容易出现的纠纷简单总结为几种常见类型：一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同引起的纠纷;以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷;一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系;买方逾期支付房款;卖方逾期办理所有权转移登记手续;因中介行为引起的纠纷;房屋买卖合同对定金性质约定不明确;因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷;因房屋质量引起的纠纷;因&阴阳合同&引起的纠纷等等。
2、中顾法律网司南：二手房买卖交易不可避免的牵涉到过户的问题，那么房屋买卖合同签定后，迟迟未办过户，责任应当由谁承担?
张辉律师：房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的，属于违反买卖合同约定义务的行为，卖方应承担相应的违约责任，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
3、中顾法律网司南：一房多卖的情况已经变得很常见，尤其是在二手房买卖交易过程中，如果在一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，这种情况应该怎么处理?
张辉律师：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记;( 2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
4、中顾法律网司南：在二手房买卖交易过程中，经常看到这样的情形，买家以他人名义购房，此情形如果借名人与登记人之间发生的，应该如何处理?
张辉律师：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
5、中顾网司南：张律师上面讲了这么多，按照您多年的经验来看，在现实生活中二手房买卖交易签订合同时，作为买家应该注意哪些问题?
张辉律师：笔者认为，二手房屋买卖合同的纠纷的起因源于合同，一些纠纷可以通过买卖双方严谨的合同约定来避免，或可以通过合同约定使纠纷简单化，给遵守合约一方带来最大利益。
二手房买卖时，三个合同特别重要，第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担心你会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让你跟他签一个中间合同。
第二个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。
如果买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
6、中顾网司南：如果在二手房买卖交易中，卖家违约，作为买家是否有权解除合同?应该怎么处理?
张辉律师：为了维护市场经济的交易秩序，合同解除权不能任意行使，即使卖方违约，买家要行使解除权仍需要具备合同解除权。解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权即双方协商一致在合同内约定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约情况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使己方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上情况之一的，才可以解除合同。
7、中顾司南：关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?
张辉律师：定金在二手房交易中经常涉及，我就定金的相关问题简要补充几点：定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前，为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付一定数额的金钱作为订约或履约的保证金。《合同法》第八十九条规定&当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。&该条通常也称为定金罚则条款。
1)定金交付越多，是否赔偿越多?《合同法》第九十一条&定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。&以及最高人院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条&当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人院不予支持。&定金数额最多不能超过房屋价款的百分之二十。如果一方违反订金合同约定，多交的定金部分，另一方需要退还或不需要双倍返还。因此，超过法律规定数额的&定金&，不是法律意义上的&定金&，不适用定金罚则。
2)买卖合同未能达成一致协议，定金罚则是否适用?双方因买卖合同条款没有达成一致意见，而未能签订买卖合同，即使交付了定金，&定金罚则&也得不到适用。因此，不一定交付了定金，就一定能够合同的顺利签约，或适用定金罚则。在此，笔者建议：双方在签订定金合同或交付定金时，应先就买卖合同条款达成一致意见，并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内。以避免日后一方以买卖合同未能达成一致意见为由，不签订买卖合同，发生定金罚则条款不能适用的情形。
3)&定金&与&订金&的区别。&定金&与&订金&只有一字之差，&定金&是法律上的概念，法律对定金有明确的规定，具有担保性，适用定金罚则，但&订金&法律没有明确的加以规定，一般视为预付款，且不具有担保性，不适用定金罚则。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定&当事人交付留置金、担保金、金、订约金、押金或者订金等，但没有约定性质的，当事人主张权利的，人民法院不予支持。&笔者建议，双方在合同中应当明确所付款项为&定金&，并约定付定金的一方违约，无权要求返还定金，另一方违约，应双倍返还定金。
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二手房买卖纠纷 买家要合同里并没有提出的家具！
　　房屋买卖纠纷是十分常见的纠纷之一。那么房屋买卖纠纷如何解决：　　1、房地产买卖合同无效纠纷　　违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。　　2、房产证延迟拿到，请问如何维权　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：　　由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　3、二手房买卖中，面积发生误差怎么办　　除非你们在合同中有明确的约定：“该房屋按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”否则你不能要求退还面积差价款。二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等，其影响价位的因素比新商品房买卖要多得多。而且，二手房买卖合同中，也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。　　根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平米单价出售，因此不存在补交面积差价款的问题。当然，如前所述，如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。
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提问者采纳
那么现在他不继续履行合同，这个到底属于什么性质？如果你不要违约金的话，理论上应当返还，所有产生的合同违约责任，你没收，都将由其负责，那也无所谓。因为对方主张家具赠送给他的主张没有任何依据，要迅速解决问题。对方就是不履行合同，是否对于家具赠送有特殊约定。至于2万元的押金，若无，很困难？如果是定金，可以使用定金罚则，建议可以采用《催告函》的书面形式作为将来可能发生的诉讼做好准备。 至于你不想走法律程序，你怎么办？是定金还是意向金，你可以搬走家具。你现在可以联合中介向其主张继续履行合同。现在买方因为此理由不履行买卖合同请仔细翻看买卖合同。如果是意向金的话
提问者评价
感谢你们很有回答问题的人，此翻解释让我更能了解。谢谢！
来自团队：
其他2条回答
不包括家具。合同未约定的话你可书面通知对方最后期限，也不在交易范围。
一般中介参与的房屋买卖应当会在合同中写明定金约定及罚则，2万元定金可不返还。
你不必走法律程序。买方的要求并没有法律或交易习惯的支持，就应当返还对方了；如果不是定金而是押金，按照一般交易习惯。
买方到期不付款属于违约，会及时找你协商的。没有约定的话，对方会去起诉的总的原则是，可从押金里扣，过期书面通知对方解除合同。房屋买卖的交易习惯是只交易房屋本身，对方有钱扣在中介，如果协商不成，买方延迟多久卖方可以解除合同。因此即使看房子的时候房内有家具。但你的损失对方应当赔偿，中介提供的买卖合同中应当有约定，合同有约定的从约定
1，仔细看看合同里的约定2，找中介，让中介协商。
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