哈尔滨杉杉奥特莱斯广场
义项指多义词的不同概念，如的义项：网球运动员、歌手等；的义项：冯小刚执导电影、江苏卫视交友节目等。
哈尔滨杉杉奥特莱斯广场（SHANSHAN OUTLET PLAZA）坐落于哈尔滨市利民开发区 ，项目由世界顶级设计公司精心设计，建筑立面时尚现代，充满艺术气息，整体注重景观及建筑的和谐统一，在营造自然景观的同时兼顾哈尔滨当地气候特色，率先在东北地区采用带顶封闭式设计，新颖的建筑结构，带给消费者四季恒温，舒适如春的购物体验。
外文名称 SHANSHAN OUTLET PLAZA
点 建筑立面时尚现代，充满艺术气息
于 哈尔滨市利民开发区
哈尔滨杉杉奥特莱斯广场--新城市中心
优越的项目位置
哈尔滨杉杉奥特莱斯广场坐落于哈尔滨市利民开发区，与拥有十余个国际品牌4S店的永达国际汽车城隔河相望，距哈尔滨闻名遐迩的中央大街仅12.6公里，距绕城高速入口仅2.6公里。根据省政府开发江北，再造一个哈尔滨的城市发展战略，项目地块必将成为哈尔滨最具发展潜力的新城市中心。规划中的地铁2号线延伸段，将市区与本项目有效连接。市区驾车至项目 20分钟火车站至项目 20分钟
项目商业动能可覆盖整个黑龙江地区，哈大高速公路便捷联通大庆、齐齐哈尔、牡丹江等主要城市。绕城高速、松浦大桥、公路大桥快速连接江南江北。项目至哈尔滨市中心 30分钟项目至齐齐哈尔 2小时项目至牡丹江 2.5小时项目至大庆 1小时
新模式新体验
中国最大的室内奥特莱斯
--建筑面积逾13万平方米
时尚现代建筑外观
动举办创造完美空间。国际顶尖的设计团队，打造时尚大气的建筑形态，独特的L型布局营造中心广场概念，为未来各类活动举办创造完美空间。
整体室内空间概念
景观环境设计汲取木、石、花、叶、水五大自然元素为设计灵感，相互呼应呈现，营造时尚与自然共生的新购物氛围;各个入口挑空区域及公共通廊，给予商场层次感并创造出有如户外空间之开放感，并利用不同素材及形态使消费者体验到各个主体空间的独特魅力之处,进而营造出令消费者愉悦、舒适、惬意的消费环境。
建筑美学与感官体验的完美融合
水木花叶石，乐享自然新主张花元素的愉悦、温馨，淋漓地绽放了女性品牌、亲子商品的缤纷与暖融;木之简洁亲和营造生活用品区精致和谐的家居氛围;叶元素的明亮、洁净，恰到好处地衬托出了男性商品、运动品牌的自然活力;水元素的流线性与丰富的层次，则被很好地运用于整个商场公共通廊畅通无死角的商业动线设计当中，每一位到来者，都仿佛徜徉在轻柔流淌的流水之中，随心体验时尚生活，感受人与自然的和谐共鸣;以石之沉稳宏伟烘托国际名品区内敛大气的力度。
商场动线规划特色
整个商场公共通廊畅通无死角的商业动线设计，有效引导人流，为商户带来数量稳定的商业时尚新业态客源。
商业时尚新业态
奥特莱斯广场共有250多间店铺，业态涵盖国际名品折扣、约1.4万方超市大卖场、5千方巨幕国际影城、以及超过总面积20%的餐饮配套，集购物娱乐休闲于一体，着力打造国内首创的一站式奥特莱斯购物中心，全新的业态形式，人性化的配套服务，为消费者带来极大的便利和享受。
全方位购物享受
新型城市综合体、人以自然和谐共鸣、随心体验 时尚生活、完善业态一站式享受、人性化配套 舒适快捷
开发商介绍
始创于1989年，历经二十多年的发展，旗下拥有杉杉股份和中科英华两家上市公司。产业涉及时尚产业，新能源新材料，金融投资，园区开发，国际贸易与物流，商业不动产六大板块。 2002年以来，连续入选中国企业500强。2013年销售额达280亿元，资产总额超过261亿元。杉杉集团作为国内最早提出&多品牌、国际化&战略的大型时尚集团，共管理和经营国内外知名品牌26个，以、、、Lubiam、、、S2等品牌为代表。 宁波杉井奥特莱斯广场--杉杉集团的奥特莱斯发展战略2011年，杉杉集团与日本三井不动产合资建设的宁波杉井奥特莱斯，以塑造国内首个购物加休闲的精致型奥特莱斯范本为目标，在开业后的极短时间内就强力吸聚人气，创下极佳的销售业绩，成功迈出了杉杉向以奥特莱斯为主体的城市综合体开发的第一步，标志着杉杉&奥特莱斯发展战略&正式启动。
黑龙江金马建设开发股份有限公司
哈尔滨市最大的建设集团之一，集房屋开发、路桥建设、科工贸商和各配套专业为一体的综合性开发建设公司，国家房屋建筑施工总承包一级资质单位。现有员工1100人，年施工能力150万平方米，产值10亿人民币以上。从1997年至2002年连续六年荣获六项&中国建筑工程鲁班奖&，创&全国企业新纪录&。
新起点新未来
凭借成功开发、管理、运营宁波奥特莱斯项目的经验，杉杉集团携手黑龙江金马集团，合力打造哈尔滨杉杉奥特莱斯广场项目--一个国内顶级的、以奥特莱斯业态为主体、集购物休闲娱乐于一体的&一站式&商业综合体，续写着宁波商业辉煌!
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查看全部 ${list.length} 期节目
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内容来源于
{{if list && list.length}}奥特莱斯---中国商业地产的领头羊
奥特莱斯介绍及发展史
什么是奥特莱斯？
奥特莱斯的由来诞生于美国的&奥特莱斯&(OUTLETS)英文原意是&出口、出路&的意思，是由&工厂直销店&逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称&品牌直销购物中心&。由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。商品折扣一般可低至5折以下。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为&奥特莱斯&，&但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。
奥特莱斯成长史
奥特莱斯的由来诞生于美国的&奥特莱斯&(OUTLETS)英文原意是&出口、出路&的意思，是由&工厂直销店&逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称&品牌直销购物中心&。由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。商品折扣一般可低至5折以下。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为&奥特莱斯&，&但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。
奥特莱斯业态的价值及特点
如果单一经营库存商品，就一定要找到一个平衡点，比如说一季货品，销售率达到５５％，就可以收回成本，那剩下的产品即使是卖１元钱也是赚钱，因此，在不影响品牌形象的时候，达到这一销售率，剩下的货就可以进行折扣销售，以快速收回资金进行再循环。这时候有品牌资源支持，有销售率支持，销售的库存商品就是利润。如果没有达到销售率的平衡点，只是为了变现，那奥特莱斯的变现能力也是非常强的。另外很多进奥特莱斯的供货商并不是销售库存，而是打着品牌名自己做货，比如说做&Ｆａｃｔｏｒｙ&Ｏｕｔｌｅｔｓ&的品牌，这些大品牌有自己的首席设计师、一线设计师、二线设计师，还有实习设计师，供给奥特莱斯的产品往往会用实习设计师的设计，或者是一线设计师淘汰下来的设计，并降低原材料的成本低价销售。有时候这类产品的倍率比正价店产品的倍率还高，那就是赚钱的。库存与特别设计同步进行，这样很容易发挥奥特莱斯渠道的特别价值。
首先，是人们熟知的名品折扣中心；第二，是二、三线品牌产品的展示直销中心，就是厂家的新品展示与大量的库存处理中心；第三，是中间商品牌。即是将符合某种风格定位的品牌厂家库存集中起来，变为自已的品牌来销售。Outlets的这三种业态所服务的消费群体，有着类似的心理诉求，向往名牌、讲究品位、都有一定的经济实力、休闲淘宝。事实上，在国外，二、三类业态的产品销量不比名品折扣的少，其中高档新品与名品折后价基本同档次，与陈年旧款的名品相比，这两种业态的服装即使是库存，时尚度也较高。
OUTLETS吸引顾客有三样法宝：&
驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；&
难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；
方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。&
奥特莱斯经营管理的内容
同其他零售业态一样，奥特莱斯的经营管理也是由采购、运输、验收、储存、盘点及销售六大环节构成。但奥特莱斯的业务基本可以分成两个部分：一方面是采购、运输、验收和存储；另一方面是盘点及销售。前一方面涉及：采购组织、商品计划、市场调研、货源管理、商品评估、谈判购买、处置商品等等。其重点应是采购环节。后一方面涉及：商店形式与规模、空间分配、人力资源管理、商店维护、能源管理、库存管理、安全管理、保险和信用管理、危机管理、计算机化等等。其重点应是销售管理。
与国内零售模式相比，奥特莱斯涉及海外采购、谈判、商品计划、商品评估等专业性较强的领域，对整体经营起到核心关键作用。
1、采购组织的建立
奥特莱斯经营首先是建立一个采购组织，以保证销售计划正常进行。组织内应有专门的人负责商品决策，保证商品采购的合理性和及时性。
对于国内的奥特莱斯运营商来讲，可以选择内部人员组成或通过外部机构负责。外部机构通常服务于若干无竞争关系的零售商，具有专业的商品知识，这是通用采购人员不具备的。但是内部人员构成的团队更能适合内部的企业发展策略，也更能将采购与商品经营相结合。
因此，如何构建奥特莱斯良好的采购系统，应是运营商重点研究的问题。
2、商品计划
奥特莱斯商品计划主要包括：商品品种、储存量、储存时间和储存地点。
A、商品品种&&
首先必须考虑商业的经营定位：高收入的消费者？低收入消费者？或者向中等和高收入消费者提供多种质量的商品，如中档的和高档的，努力占领不止一个细分市场？同时，还要思考促销性、季节性商品的品种？商品的经营品种在后续的经营中需要结合市场反馈来调整。
同时还要考虑如下几个因素：目标市场的消费水平和消费习惯。同其他业态的可竞争性。商品库存流转的速度和经营利润的平衡。管理人员与销售人员的培训。各品牌的附加价值在当地市场的支撑性。品牌制造商的可控程度。
首先评估所经营的每种新的品牌产品的增长潜力。三个有特殊意义的增长变量是：最初的销售速度、每段时期内的最大销售潜力和销售周期的长度。即一种新品牌产品销售的速度有多快？一个季度或一年内能够达到的最大销售额/销售是多少？持续销售的时间有多长？
其次，必须熟悉流行趋势及其相关理论。这种趋势可以分为垂直的和水平的两种类型。垂直趋势：流行产品首先被高档细分市场接受，其基本形式经历过变化后又销给普通大众，分为独特品、仿制品、廉价的仿制品。水平趋势：一种新的流行样式和款式保持其基本形式，一经引入期就被范围广泛的人群所接受。再次，存储商品的宽度和深度是下一步要计划的。品种宽度指零售商经营的不同品牌商品大类的数量。品种深度指任何一类商品多元化程度。
在制定经营品种的宽度和深度计划时零售商应考虑多种因素。销售额和利润是必须估测的。同时需要区分稳定品牌、时尚品牌、畅销品牌，应充分考虑三种类型的构成和相互转化关系。
C、储存时间
对新产品必须决定什么时候第一次陈列和销售。对已有产品必须计划一年内的商品流转规律。为恰如其分地订购商品，必须预测一年内的商品销量及其他各种因素，高峰季节、订货和送货时间、例行订货和特殊订货、库存流转率、折扣和存货处理的效率。一些商品和服务在一年内存在高峰季节。对这些商品，零售商店在高峰期内应备有大量存货。过季时则应减少存货。由于有些人喜欢在非季节期购物，零售商在季后不应完全撤摊这些商品。零售商应根据订货和送货时间计划采购。企业处理一份订单要花多长时间？订单被送给供应商后，多长时间才能收到送货？将两段时间加起来，零售商才能更好地确定再次充实货架的提前时间。
通常奥特莱斯的采购是集中在两季，这方面的决策看似相对简单，实际上更需要在实际采购之前有效而精确地预测出一年内商品的流转率，摸索当地的各种因素之影响，在每次商品计划中体现并考察实际效果。
D、储存地点
储存地点需要考虑集中储存和分散储存的各自特点。中心仓库的优点包括运输和储存的高效率、商品处理机械化、安全性商、商品标记的商效率、易于退货、平稳而协调的商品流，但是过度的集中化控制及潜在的订货处理延时。另外，由于增加了客外的配送阶段，集中化仓库可能降低快速反应的能力。
总之，奥特莱斯的商品计划是商场运营的前提条件，因此如何更为有效的评估商品组合计划、存贮方式和时间都需要进一步研究
当货源已经选定、购买前评估也已完成时，零售商开始就购买及其条款进行谈判。一次新的或特定的订货通常要求签订一份经过谈判的合同。在这种情况下，零售商和供应商将认真讨论购买过程的所有方面。另一方面，一次例行的订货或再订货通常只涉及签订一份格式化的合同。在这种情况下，条款是标准化的，或者已经为双方所接受，订货过程按例行方式处理。
不管是谈判的还是格式化的合同，都有许多购买条款需要具本磋商，包括送货日期、购买数量、价格和付款安排、折扣、送货方式及所有权转移时间。
首先需要考虑奥特莱斯商品的成本构成：厂家供货价、运输费用、保险费用、代理费用、报关费用、关税、增值税等。一般来讲，各项费用占供货价格的5%左右，关税平均为20%左右，增值税为17%左右。
其次，还要考虑商品之间的价格组成，测算出不同种类的利润水平，例如：高利润商品（售价高于进货总价的2-3倍）；正常利润商品（售价高于进货总价的1-1.5倍）；低利润商品（售价高于进货总价的0.5倍左右）。
在实际运营中，个别品牌、款式可能以3倍或2.5倍卖出，可能出现其它组合，这都是正常现象。只不过一旦出现异常情况，销势不好，就应及时采取应对措施，避免造成积压。一般情况下，正常价格销售比例不应低于70%—80%。（进货量比）。
综上所述，奥特莱斯的经营管理有其特有的程序和规律，对其经营管理的深入研究有利于提高我国奥特莱斯业态的运营水平。因此，对于奥特莱斯经营问题的研究需要零售专家、商业地产开发者和运营者共同参与。
奥特莱斯的经营模式
参与者：奥特莱斯的供货商也从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。
品牌企业青睐奥特莱斯主要有两个原因，一是品牌扩张度过快，产生库存压力；另外就是有些新品牌无法进门槛更高的正价店，需要借助奥特莱斯这一平台，在某个大品牌身边落户，提升自己的知名度与人气。&
奥特莱斯要必须具备以下几个要素：
奥特莱斯原本是错位于名品正规店而独立存在的一种商业业态，它有自己存在的特定市场需求。目前的经济形势似乎赋予了它另一个角色，即正规奢侈品市场的替代品，这就造成了它现在的发展势头格外引人注目，但对其运营者的要求比较苛刻
一、要有充足的一线品牌资源，这样才能产生集聚效应；
二、要有足够诱人的折扣，其与名品正规店的错位正在于价格优势上；
三、要有海外合作伙伴，或者自身就可做到品牌授权代理；
四、要有方便的交通，成功的奥特莱斯都是地处郊区而非大城市的中心；
五、停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500个免费停车位。
奥特莱斯的盈利模式
要做好奥特莱斯商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的经营实力，以保证项目的持续发展。对于奥特莱斯这样的业态，国内经营管理基本上是以收取租金为主要经营方式的。
对于奥特莱斯的销售商而言：商品都是名牌的尾货，进价低于当季热销正品许多，以进价50元销售价500元的名牌正价货品为例，普通商场进货价最低为4折，进价为200元，毛利率为150％；而按3折销售为150元，毛利润率为200％。再加上奥特莱斯的租金比起大商场要便宜八成左右，包括商场地价低、设施简洁、投入少、销售方式简单、无中间环节，因而超高的销售额必然带来超高的利润，具备非同一般的竞争力。
有经验的供货商在选择时都提到了两点：第一，运营方此前是否有成功案例，或者合作方之一曾经成功运作过奥特莱斯项目；第二，运营方有无百货业背景。真正的奥特莱斯，刨去固定硬件因素外，其实最重要的是品牌资源从哪里挖。比如说燕莎奥特莱斯，有燕莎集团在支撑，另外青浦奥特莱斯同样是有&百联集团&的支撑。因此，很多供货商都断言，类似大连大商、北京王府井集团等大型零售商参与的项目，只要地段好一定能迅速发展起来，如果只是商业地产需求，那么风险是极大的。
奥特莱斯出现的问题及发展前景
国外奥特莱斯
奥特莱斯在海外的发展情况
名品折扣店在国外称奥特莱斯（OUTLETS），最早起源于美国，如今在香港、韩国、日本、英国、西班牙、法国、美国、希腊、阿根廷等世界各地都拥有不同主题的品牌折扣店，日本横滨港码头的海滨商店拥有50余家OUTLETS分店，美国洛杉矶的OUTLETS拥有120家连锁店，西班牙迪亚折扣店目前在全球经营着3200多家连锁折扣店。
OUTLETS行销模式在北美、欧洲、日本等经济发达国家的发展趋势已形成一种全球化商业推广潮流。它吸引人的主要原因是定位准确，即品牌集中、价格低廉。未来品牌折扣店，这一新的零售业态将成为一个快速发展的大产业。
&&奥特莱斯之欧洲行
&&意大利大牌云集，聚集众多国际一线品牌。在米兰 Fidenza购物城的Chic Outlet, 全年都有超过70%折扣的换季流行产品出售。所有货品超值低价，Frette、Quiksil-ver、Furla、Coccinelle等70多个魅惑品牌均放低身价。米兰的奢侈品信息、流行趋势都值得品读。在一番血拼后还可以体验露天音乐会晚餐。意大利的OUTLETS，当然也要提下佛罗伦萨的The Mall。 Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Tod&s、Fendi等十几个一线名牌在这里自然少不了。
&&每个人都梦想着拥有几件来自巴黎的行头。在香榭丽舍过足眼瘾后就可以直奔近郊的La
Vallée购物城。从市区坐高铁RERA线快车，约40分钟就可到达。赶上法国一年两次打折季节（一次是1月中旬到2月中旬，一次是6月底至8月上旬），还能折上折。Burberry、Salvatore Ferragamo 这样的大牌有很多可供选择的款式，而且价格相当低廉。这时的巴黎，就是天堂。
&&在伦敦，什么东西都是众所周知的贵。但这里有传说中低过一折的Burberry。这家声名显赫的BicesterVillage Outlet曾被誉为&伦敦郊外最具时尚气息的街区&，又称为名店村，每年有很多欧洲游客圣诞节前专门到这里来买东西。位于Oxfordshire，地处London 与Birmingham之间。90 多个品牌在此设有outlet 专卖店，商品价格低于市场价60%左右。其中Versace、Burberry、Polo
Ralph Lauren的店都具有一定规模。 从Bally、Dior、PaulSmith等高档时装，到Puma，Diesel、Camper等休闲品牌，以及TAGHeuer、FolliFollie等钟表珠宝，约100多个世界知名品牌在此集合。
&&&德国的慕尼黑有 Ingolstadt购物城。Miss Sixty每一件都打到了四折，而Nike 、Adiddas大都在7折以下。这座购物城的OUTLETS有70多家精品店和20家设计师精品店，包括Gant、Hanro、Calvin
Klein、Donaldson、Venice Beach、Sportalm，还有著名的Helly Hansen。Ingolstadt购物城还分发以多种语言印制的旅游购物指南，为购物者提供了极大的方便。
&&西班牙的整体物价比北欧发达地区低，巴塞罗那的海关是欧洲最不严格的。所以，西班牙也是值得血拼一番的地点。来巴塞罗那买什么？首当其冲当然是买Burberry！全世界最便宜的Burberry不是在英国，而是在巴塞罗那的工厂折扣店。这里的货品又新又全，基本上都是5折以下。郊外的OUTLETS位于Le
Roca小镇，Burberry、Loewe、Polo都值得一逛。而这里的顶级手表和珠宝肯定也是欧洲最便宜之一。
&&& 另外，还有McArthur Glen。这是一家遍布全欧洲的连锁Designer outlets，在整个欧洲大陆有5家，英国三岛7家，分布在Livingston、York、Cheshire Oaks、Swindon、Bridgend、Mansfield和Ashford。价格比市场价格低50%左右，每年两次的打折月还会有更大优惠。
&&& 奥特莱斯之美国街牌胜地
&&美国的OUTLETS大致有两种形式。一种是店中店的形式，各家商店在同一屋檐下。而更多的是开放式的，每个购物中心的面积从几万乃至几十万平方米不等，一般坐落于大城市边缘或近郊，车程大约40分钟到一个小时，并且都在高速公里边上。
&&加州和佛罗里达州的OUTLETS很老牌，很多人都会去那里的Nike factory store，美国街牌比较多，像GAP、LEVIS，高档成衣牌子也很多，而且折扣也比较大。除了这两家，美国全境的Outlets很多，很容易找到。圣诞前通常有超大型的SALE。
&&到了纽约，时尚购物点Woodbury Premium Outlets也是非去不可的,那里是世界上最大的工厂直销店之一。据说Chanel全球只有这么一个工厂直销店，里面有名牌220家，因为是厂家直销，所以都是正品。相对那些mall里卖的过季的产品，价格却相对便宜很多。
&&在美国西南方，有本地最大的名牌大卖场卡巴松大卖场(Cabazon Premium
OUTLETS)，共有130家商店，各种名牌应有尽有，价格低于市场3 折。午餐后还可自费搭乘高空旋转缆车(Aerial Tramway)，登上圣加西图山(Mt. San Jacito)， 3棕榈泉美景全部尽入眼帘。
&&& 奥特莱斯之亚洲邻居
&&韩国2007年在京畿道骊州郡开了一个OUTLETS购物城。拥有Armani、Bean Pole、DKNY、Gucci、Hugo Boss、Ermenegildo
Zegna 、Salvatore Ferragamo、Valentino、Vivienne Westwood、Marks & Spencer、Max Mara以及Nike、Adidas一百二十多个品牌。购物城还有配套酒店，可以住下来慢慢淘。韩国相当多的购物中心都自称OUTLETS。从所售品牌的知名度还有折扣的优惠度而言，最好的是Premium
OUTLETS, 是美国的Chelsea集团开的。
&&日本的OUTLETS发展较早。在枥木县、静冈县、佐贺县、北海道、千叶、横滨、大阪府、长野这些地方都有。比较有代表性的是静冈县御殿场的 Premium OUTLETS。静冈有富士山，风景美，御殿场的OUTLETS购物环境也一流，而且这是日本最大的OUTLETS，折扣低，交通也比较方便。
奥特莱斯在海外的重点案例分析
美国加利福尼亚州的奥特莱斯
这个是美国纽约州的,这个是非常高档的,无论是硬件,还是里面经营的拍拍都是顶级的,另外还有一个娱乐的地方,完全是一个SHOPPING
MALL的形式。这个MALL,是从洛杉矶到拉斯维加斯的中间搞了一个,这个奥特莱斯的主要的特点是广告非常好,大家可以看,他的四周有很多的广告,面积也是非常大的,而且非常漂亮。
但是他是厂房式的,这种在远离城市是比较多的,占的地也是比较大的,大家可以看,这个厂房式的直销购物中心,四周围的停车场几乎要比他大。
作为一个奥特莱斯,他的选址是非常重要的,选址要有三个特点：第一,要远离城市,虽然美国的奥特莱斯最近这几年越来越离城市近,但是也没有改变；第二,是交通方便,便于开车；第三,要有大的停车场,才能够适应这种奥特莱斯业态的运作。
美国的奥特莱斯运作方式是什么样的呢？
美国的奥特莱斯运作方式,我特别想给大家做个介绍,跟我们国家不同,在美国,都是商业房地产开发商来选址,他来进行设计和建设,然后再通过招商、招租的形式就把物业租赁给主力的百货公司,或者是品牌代理商,或者是品牌制造商,也就是说,在国外的奥特莱斯,商业房地产商作为经营商来讲,是有决然的分工的,也就是说,商业房地产商负责了他产业的所有的经营和管理,屋子里由经营商自主经营了,这种有什么好处呢？就使得我们奥特莱斯有一个非常完整的、整体的建筑设施规划,完整的交通道路系统,也能够满足我们停车场的需要,多元化的商业业态以及他服务的业态。
商业开发商在建设的过程中,他要想到我要有一个美丽、完整的形象,整个的建筑要管理好、经营好。作为经营商品的企业讲,他就在他所租的屋子里,我怎么管理好、经营好,这种分工是非常清楚的。
换句话说,商业房地产商是奥特莱斯的发起者和管理者,品牌经营商是经营者。
这个是群体式的直销购物中心,他的设计有红的,有黄的,有蓝的,是一个群体式的购物中心。在美国，他们给我们介绍的时候,就是选址是非常重要的,他们的选址、市场调研做的非常详细。比如说在一个马力兰州的奥特莱斯的时候,分别按照十公里,三十公里,100公里的距离进行排查调研，不放过任何一个细节，例如通过停车场调研
,（一般规律为：一千英尺就要有五个停车位）,他们按照这个比例进行的,因此上在马力兰州经营的奥特莱斯,他们当地人去的是10％,旅游者25％,附近的城市购物的要占65％,消费客流量还是非常大的。
美国的这种奥特莱斯的管理,一般分工是比较明确的,商店外全部由开发商管理,商店内全部由经营者管理,每个商店全部是自主经营的,这与我们国家也是不一样,这与我们国家不能有更多的生产商或品牌商进入奥特莱斯有很大的区别,无论是什么样的品牌,即便是纽约第五大道有专卖店的,仍然在奥特莱斯占有了很重要的位置,在国际上知名的品牌,在奥特莱斯都会存在,当然由于公司距离的远近,有的由于面积的大小,可能有的品牌多一些,有的品牌少一些。
总体经营主题上,奥特莱斯有点像MALL,用&主题&来吸引消费者的,所以在这点上,可以说,商业房地产商和经营者一个密切的配合非常默契。
米兰 Fidenza购物城的Chic Outlet
意大利大牌云集，聚集众多国际一线品牌。在米兰 Fidenza购物城的Chic Outlet, 全年都有超过70%折扣的换季流行产品出售。所有货品超值低价，Frette、Quiksil-ver、Furla、Coccinelle等70多个魅惑品牌均放低身价。米兰的奢侈品信息、流行趋势都值得品读。在一番血拼后还可以体验露天音乐会晚餐。意大利的OUTLETS，当然也要提下佛罗伦萨的The Mall。 Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Tod&s、Fendi等十几个一线名牌在这里自然少不了。
Outlet引领欧洲九大购物中心，云集了最先进的购物直通车设置和网络购物平台，成为奥特莱斯有一步踏入新领域的台阶。
日本Premium
静冈县御殿场的 Premium OUTLETS。静冈有富士山，风景美，御殿场的OUTLETS购物环境也一流，而且这是日本最大的OUTLETS，折扣低，交通也比较方便。
国内奥特莱斯
国内各个奥特莱斯迅猛发展
中国迈入世界第二大奢侈品消费国的数据，同时也可以证明中国消费市场的时尚化程度在不断提升，而品牌数量也是以倍数增长，这一切都给了奥特莱斯发展的机会，也给了服装品牌企业另一条&掘金之路&。
2002年,北京燕莎奥特莱斯购物中心开业,盛行于欧美的奥特莱斯商业模式正式在中国落地。2003年,多家奥特莱斯抢滩上海。2004年,西班牙迪亚专业折扣店进入北京。2005年,南京迎来第一家先锋奥特莱斯。2006年,上海服装城打出&做中国最大的奥特莱斯&的口号;日,郑州亚星奥特莱斯购物广场正式开业……奥特莱斯以迅雷不及掩耳之势抢占各大城市,北京、上海、宁波、苏州、成都、长沙等地都弥漫着奥特莱斯的硝烟。据不完全统计,目前国内已经有200多家奥特莱斯。作为国内零售业的一种新兴业态,其发展前景受到了业界的广泛关注,正成为最有竞争力的零售业态。
　　北京燕莎奥特莱斯位于北京东四环路，由燕莎友谊商场于2002年创办，年营业额已达10多亿，是中国奥特莱斯的先锋。北京活力东方奥特莱斯位于北京市朝阳区姚家园路甲一号，由北京东方基业投资有限公司于2009年创办，是新成立的奥特莱斯商场，还有很大的提升空间。
上海奥特莱斯 （1）上海青浦奥特莱斯由上海百联集团于2006年创办，位于青浦区，采用别墅式建筑，目前有品牌商家130多家，amani、杰尼亚等国际顶级品牌都有入驻。（2）上海美兰湖奥特莱斯于2009年初在上海宝山区美兰湖成立。目前还在进一步扩大之中。
郑州康城奥特莱斯，位于郑东新区&宝龙城市广场&是一家以销售国际、国内知名品牌服装、服饰、鞋、皮具、箱包、儿童用品、家居等折扣商品为主，集购物、休闲、娱乐、餐饮等诸多商业业态为一体的名品折扣购物中心，总营业面积80000平方米。
杭州奥特莱斯奋起直追，借着休博园的人气，开了一家省内最大的奥特莱斯,目标人群是江浙地区的自驾车族以及旅行社团队。由于杭州存在太多的特卖场、折扣场、减价场，所以好多人听到&奥特莱斯&这个字眼都一身汗，奥特莱斯里面到底卖啥货色。根据官方说法，奥特莱斯其实就是工厂直销店，专门处理工厂尾货，主要以打折的形式经营剩余或过季产品。要说和一般折扣场最大的不同，奥特莱斯卖的都是一些知名的品牌，店内装修虽然没有正品店那么华丽，但至少干净宽敞，和那些短期促销、一班人疯狂选购、满地垃圾的&特卖场&有着本质区别。杭州奥特莱斯正处于刚起步的阶段，目标是至少要引进200个以上品牌，而上海奥特莱斯目前是250个品牌。休博会结束后，他们做了3个月的市场调查，发现浙江的奢侈品市场真的很大，&银泰百货单平方的销售额在全国名列第一，而那些奢侈品专卖店65%的单是浙江人买的&。
合肥凯斯茂奥特莱斯位于合肥市新站区胜利路与琅琊山路交汇处，处于新站区的人流旺区，元一时代广场旁边的国生电器对面，乘坐1、11、111、119、129路等公交车在元一时代广场站下车都可直达。凯斯茂商场KOSMALL，一至四层总13000平方，是安徽最早的奥特莱斯购物广场。它是以销售国内外著名服装品牌折扣商品组成的购物中心，以&休闲&、&运动&和&女性&的品牌服饰为主，荟萃世界顶级和国内外知名商品，拥有低至1-6折的销售价格，满足了人们高品牌低消费的购物需求。
南京先锋奥特莱斯位于中央路417号,成立于日。乘游1、8、15、28、30、33、35、38、45、56、117路公交车到中央门南站下,地铁路线：1号线新模范马路站向北步行10分钟可到达该店.
张家港香港城奥特莱斯是中国第一个三级市场奥特莱斯，位于张家港东二环路香港城内，有杰尼亚、hogo
boss等国际顶级品牌入驻。
南通奥特莱斯购物广场占地245亩，总建筑面积28万平方米，总投资10亿元。该项目拟分三期滚动开发，系南通市推进北翼新城建设的重点项目。一期工程建筑面积7万平方米，由7幢商业建筑、2幢高层写字楼、下沉式广场及大型停车场组成，采取工厂直销、名牌折扣的主力业态，兼具购物、休闲、餐饮、娱乐功能，将成为&长三角&北翼的超区域购物中心。
长春金街奥特莱斯品牌折扣广场于日开业，在长春火车站西南方向200米处的杭州路上，是国内少有的位于市中心位置的奥特莱斯卖场。金街奥特莱斯品牌折扣广场共有两千多平的经营面积，汇聚了国内外上千种精品服饰，秉承&拒绝平庸，挑战品质&的经营理念，为大家呈现了高品质、低价格、多品牌、多款式的奥特莱斯商业模式。
青岛春天奥莱是中国春天百货集团继成功运作闻名遐迩的北京赛特奥莱后，在山东倾力打造的第一家大型奥特莱斯业态购物休闲娱乐中心。位于青岛市城阳区文阳路269号，是一家集奥莱业态与流行精品百货于一体的综合高端百货折扣店。青岛春天奥莱借力中国春天百货集团十几年在中国经营国际一流品牌的丰富经验和强大的品牌号召力，集结众多国内外知名品牌，在与国际前线品牌精品店无差异的品牌氛围中，令青岛及山东地区的消费者畅享超低惊喜折扣，真正体验到&大品牌，小价格，平价享受高品质奢华生活&的&奥莱&时尚新生活。
奥特莱斯在中国的重点案例分析
奥特莱斯在北京
位于别墅密集的朝阳区香江北路，通过三期的发展计划，项目总开发面积15万平方米，拥有5000余个停车位。作为北京第一家纯欧美式outlet，赛特奥莱以欧美小镇建筑风格打造最纯正的美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型、超完备的商业空间。
作为最早引入国际名品的高端百货，赛特凭借17年资深的高端品牌市场运作经验，以及无可取代的强大品牌号召力，为拥有杰出品位的消费者打造出一个时尚购物天地。全新开幕的赛特奥莱，则在与精品店无差异的品牌氛围中，令消费者畅享超低惊喜折扣，真正体验到&大品牌，小价钱，平价享受高品质奢华生活&的十分满足感。
奥特莱斯在大连
项目建筑面积33万平方米，集居住、购物、休闲娱乐、酒店餐饮于一体，预计总投资额超过25亿元。该项目包括11.5万平方米的住宅式公寓，3万平方米的酒店式公寓，3.5万平方米的海滨酒吧餐饮一条街，1.5万平方米的酒店，6万平方米的奥特莱斯购物中心，将在我市第一次引进IMAX影院、室内真冰溜冰场及国际流行的时尚文化休闲购物街区的建筑形式。 项目聘请世界知名的美国ARQ建筑事务所创始人Bernardo Fort-Brescia担纲项目总设计，商业街区建筑高度3层，住宅高度100米，整体建筑与海湾完美融合；空中连廊将整体购物街区融为一体；多彩的外墙颜色为城市增添了更多的时尚韵味。百年港湾·奥特莱斯（OUTLETS）将于2011年下半年营业。
奥特莱斯在天津
佛罗伦莎小镇——京津名品奥特莱斯
9日开业的&佛罗伦莎小镇——京津名品奥特莱斯&由RDM公司与美国威特公司共同投资10亿元人民币建设，建筑面积6万平方米，租用面积4.2万平方米。
据RDM亚太区董事总经理、佛罗伦莎小镇董事长包毅方介绍，这里设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，提供近200家门类的奢华及时尚精品。
RDM公司董事长雅各博·马切说：&中国是世界奢侈品市场发展最快的地区。很多研究表明，中国将很快超越日本、美国成为世界第一大奢侈品消费大国，我们和品牌盟友们都认可这种发展速度。&
他表示，中国消费者日益成熟，对奢侈品的欲望快速提升，进军中国是RDM公司的长期战略，而现在正是投资中国的最佳时机。
2011年5月一期项目将开业
据悉，海西奥特莱斯项目全称为海峡国际奥特莱斯世界名牌折扣城现代旅游服务业产业园项目，选址闽侯县八房洲、金洲和马腾山地块，规划总用地面积3000亩，香港奥特莱斯名牌折扣城控股有限公司投资50亿元。今年&5·18&期间，奥特莱斯与闽侯县政府签订了投资意向协议书。16日，双方正式签订了商务合同。据介绍，商务合同签订后，接下来就是土地报批等程序。
奥特莱斯世界名牌折扣城控股有限公司大中华区投资总经理陈勇介绍，目前项目将开始启动征地等程序，工程预计明年元旦正式动工，2011年5月，一期项目将开业。
打造新型旅游、购物&天堂&
据悉，项目净用地约2500亩，将由国际最顶级专业机构统一进行规划设计、建设，总投资约5亿美元。其中大型公共免费配套停车场约500亩。项目以独特的欧洲风情小镇的模式进行建设，功能大致分区为：
国际世界品牌专卖店约450家；
海峡商贸半岛国际酒店；
海峡游艇快捷码头、海峡游艇俱乐部、异域风情的世界品牌VIP温泉会所、世界品牌CEO公馆、世界品牌时尚研发中心；
世界风味的餐饮以及台湾美食一条街；
世界品牌酒吧一条街；
购物中心、品牌超市，海峡商务大厦写字楼；
海峡旅游商品以及台湾商品一条街；
仓储中心以及配套的职工公寓和宜居社区的住宅建设；
在马腾山建设奥特莱斯城堡主题公园，拟建设世界最高的（海上女神）妈祖神像或福州当地最能带动旅游的民间信仰宫殿，作为海峡两岸旅游圣地和信徒朝拜圣地。
陈勇介绍，之所以称为城市综合体项目，因为海西奥特莱斯项目是购物、旅游和度假等综合项目，周边水资源丰富，这里将打造最著名的游艇俱乐部，另外项目将结合温泉等资源，打造异域风情的世界品牌VIP温泉会所。
建成后每年可带动 千万人次购物
奥特莱斯总部设在法国巴黎，是大型商业中心的独立建造商和全球顶级名牌商品折扣销售的专业管理公司。它拥有全世界最著名的500个outlets销售的独家特许营运权，折扣城所售名牌价格通常为1至3折，深受追求时尚人群的喜爱热捧。目前，香港奥特莱斯计划建设5处国际奥特莱斯城市综合体项目，广东佛山和湖南长沙的项目已动工建设。
目前，福州市存在着高端商业和新型旅游消费的空白，福州科技园区、闽侯县、大学城、金山板块等周边也没有高端配套设施，奥特莱斯的落户将填补这项空白。项目投产后，预计每天的车流量为3000辆至5000辆，直接带动旅游购物人次每年约在1000万以上。项目建成后，上街、南屿和南通组团的整体土地将升值。
中国及外国奥特莱斯情况及案例分析
中国奥特莱斯---中国商业的大跃进
中国消费者对于国际一线品牌的热情令奥特莱斯如雨后春笋般在全国范围内遍地开花，上海、杭州、北京等多个城市涌现出一批又一批的品牌折扣店。
&&但除了北京燕莎奥莱、天津福罗伦萨小镇以及上海青浦奥莱、杭州下沙奥莱等少数几家能取得极高利润回报的，多数经营情况并不如人意。据业内人士介绍，一线品牌资源是否足够、折扣力度是否诱人成为奥特莱斯能否成功的关键因素。
&&昨日，&百联武汉&盘龙奥特莱斯开业。该项目由&百联集团&与&纵横集团&共同合作开发，纵横集团负责项目建设，百联集团则负责品牌招商与日常运营，项目占地面积13.6万平方米，商业经营面积5.93万平方米，比上海青浦店略大，汇集了包括Hugo&Boss、Armani、Burberry等250多个国际一线品牌专柜。除了折扣店外，DQ、必胜客等多个配套餐饮品牌亦入驻其中。此外，广场还拥有能够停放1200辆机动车的大型停车场。
&&整个奥特莱斯广场整体采用了典雅宁静的欧陆建筑风格，偌大的广场被分成8大区域和12个景观组团。为提高消费者购物体验，广场特地设计了供游客休憩的长椅，并播放轻松优雅的音乐。多数品牌折扣力度均在五折以内，部分品牌甚至推出低至一折的特价商品。
&&随着消费者购买力的增长，奥特莱斯业态已成为不少开发商商业眼中的香饽饽，商业航母百联力争在&十二五&末期形成十家左右的奥特莱斯，布局全国中心城市，而上海米岚城市奥莱企业管理有限公司亦将在今年上半年在上海五角场地区开出上海奥特莱斯时尚生活馆，将奥特莱斯的概念引入城市主要商圈。
&&经查阅公开资料发现，据不完全统计，2010年5月至2011年5月这短短一年间，在中国开业的奥特莱斯至少达到7家，而在2012年春天前，新开张的奥特莱斯估计将达8至12家。
&&据百联集团招商部负责人介绍，近两年国内奥特莱斯店发展迅猛，多家房地产开发商都欲在其中分一杯羹，但多数奥特莱斯店经营并不如人意。有些奥莱并非直接与国际品牌合作，而是通过团队去欧美市场买货的方式进货，这样很可能导致货品品类短缺，难以引起消费者持续性的购买。
此外，选址、折扣力度、国际一线品牌资源等都成了决定奥特莱斯是否成功的关键因素。据悉，百联青浦奥特莱斯店去年一年的营业额已达到了20亿元，而杭州下沙奥特莱斯店开业一年多营业额已达到了7亿元。
中国奥特莱斯9成山寨 意在圈地资金缺乏
据自美国最大的奥特莱斯运营商西蒙地产集团因盈利预期悲观而黯然离场之后，2011年10月底，宁波奥特莱斯也因难以维继被法院查封。
与黯然退场相伴的是，国内多个领域的企业为兴建奥特莱斯依然乐此不疲。中国商业地产联盟秘书长王永平通过调查发现：&除了打着奥特莱斯旗号营销外，更多的则是以神化奥特莱斯来低价圈地。&
奥特莱斯(OUTLETS)的本质是名品+折扣。
然而，这个舶来品在国内并没有叫好又叫座。&奥特莱斯已经被丑化，无论是否有名品，只要是卖不出去的尾货店甚至卖场，都挂上了奥特莱斯的名。&中国商业地产联盟秘书长王永平表示:
按照业内共识，国内能称得上奥特莱斯的仅有四家，但开业和在建的奥特莱斯目前已超过200家，打着奥特莱斯旗号的超过400家，九成以上是赝品或山寨版。
醉翁之意在圈地
低价圈地正是目前许多企业热衷于奥特莱斯项目的醉翁之意。有业内人士认为，首创置业芭蕾雨项目的运作有圈地嫌疑。
日，首创置业宣布与中国基建集团合作成立奥特莱斯(中国)有限公司，打造以芭蕾雨为名的奥特莱斯。奥特莱斯(中国)则计划未来5年再投资600亿元，在中国内地所有直辖市及省会打造15个芭蕾雨项目；未来10年再投资800亿元，打造30家奥特莱斯风情小镇及度假购物村。
众所周知，建设运营一家奥特莱斯需要具备相当强的奢侈品牌号召力。与此同时，也要承受相当大的资金压力。在种种不确定下，首创置业喊出要建设30家奥特莱斯显得很不现实。
而目前在建的芭蕾雨项目有广东佛山、北京房山、浙江湖州、江西九江以及海南万宁、辽宁铁岭，前三者总建筑面积合计近300万平方米，业内保守推算总体投资可能高达180亿元。
据首创置业董事长刘晓光预计，奥特莱斯芭蕾雨项目将于2012年开始为公司提供现金流，预计每年产生30亿元收入，2015年后，每年收入超过50亿元。
美好的愿望背后，则是残酷的现实。通常，商业地产项目需要3年左右的市场培育期，目前芭蕾雨项目正处于前期投入建设的烧钱阶段，要在2012年实现30亿元收入，这一预估显然过于乐观。
有业内人士认为，首创置业等企业有圈地嫌疑。据了解，首创置业首个奥特莱斯芭蕾雨北京房山项目17万平方米，原计划2011年4月开业，但截至目前因为招商问题仍然没有开业，而住宅项目芭蕾雨·悦都的平均单价卖到了16000元/平方米，成交量排到了长阳板块的前列。
业内一位不愿具名人士表示，奥特莱斯即使建好，是否投入资金培育，开发商不关心，因为住宅开发已经回笼了资金。&但地方政府要的是商业，所以在武汉等地已经否决了类似借奥特莱斯之名圈地的行为。&
据了解，首创长阳奥特莱斯芭蕾雨所在地楼面价只有3151元/平方米，而相邻的万科长阳半岛楼面价为5700元，不仅仅是在北京房山区长阳的项目，首创在其他地方的奥特莱斯大多以超低的价格拿到了土地。
资金缺乏将引发倒闭潮
2011年10月，宁波奥特莱斯广场因为资金链断裂倒闭，该事件也给热火朝天的奥特莱斯投资浇了盆冷水。&这会不会意味着奥特莱斯的发展将面临转折点？&一业内人士表示担忧。
实际上，奥特莱斯的商业模式有三大特征：一是通过&买断&名牌商品的方式缩短供应链，做到&零库存&；二是开发自有品牌提升利润率；三是自营经销品牌来避免同质化。
这就意味着奥特莱斯需要大量资金投入。昭邑零售商业咨询首席分析师刘晖长期关注奥特莱斯运营，他曾算了一笔账：以5万平方米估算，年销售额可达5亿元，若批次货物周转的频率为4次/年，则备货的资金至少就要一个多亿元。
万文英通过多年运作奥特莱斯发现，奥特莱斯在前期需要经过3到5年的培育期。&除了名品加折扣外，没有充足的资金做支撑，也无法成功运作奥特莱斯。&
而万文英所经营的中国第一家燕莎奥特莱斯就是经过5年时间才扭亏为盈的。据了解，2010年销售额虽突破25亿元，但净利润率却只有3%左右，2011年销售额达30亿元。
根据黄文杰的统计，另外运作比较成功的3家奥特莱斯，在2011年，上海青浦年销售额接近20亿元，重庆西部接近8亿元，赛特超过10亿元，但是&利润都非常少&。
一边是赢利艰难，一边是山寨围城。美国最大的奥特莱斯运营商西蒙地产集团就因为对中国奥莱项目赢利预期悲观，而不得不黯然离场。
奥特莱斯经营现状较大差距
奥特莱斯逐渐成为商业地产关注焦点。根据国际物业顾问戴德梁行统计，作为面对高端客群消费的&品牌折扣中心&，奥特莱斯开始被复制到全中国各个城市。尽管以奥特莱斯为概念或&名头&的企业大大小小共计几百家，但并非每家都经营火爆，很多奥特莱斯都是惨淡经营。
现象 &奥特莱斯&涌现
据不完全统计，全国大约有200多家以&奥特莱斯&命名的商场。这些奥特莱斯既分布在北京、上海等一线城市，同时也分布在杭州、成都等二、三线商业氛围浓厚的城市。而今后几年，奥特莱斯还将如雨后春笋般涌现。
今年年底，首创置业房山&芭蕾雨&奥特莱斯项目即将开业，其高调宣布全国计划投资将超过数百亿元启动&芭蕾雨&项目，未来五年，百联奥特莱斯计划至2014年形成10家奥特莱斯连锁规模。
在长沙，建筑面积12万平米、谋划5年之久、投资数亿元的友谊阿波罗奥特莱斯购物公园，也预计将赶在今年年底竣工。
目前势头最为强劲的，要数由奥特莱斯(中国)投资运营的&芭蕾雨&系列。目前其在北京、广州、浙江的三大&芭蕾雨&奥特莱斯正在紧锣密鼓地兴建之中。
外资企业也不甘示弱，纷纷加入到中国开发奥特莱斯的热潮中。意大利FINGEN 集团在亚洲的房地产公司RDM Asia，曾成功经营了诸如CK Jeans、Calvin Klein、Jean Paul Gautier、Guess等国际时尚名品，其计划在未来五年内将以佛罗伦萨小镇品牌在中国开办一系列奢侈品品牌奥特莱斯中心。将于本月开幕的佛罗伦萨京津名品奥特莱斯是其迈向中国市场的第一步。
原因 大量需求在支撑
业内专家研究表明，作为对消费市场成熟度有较高要求的奥特莱斯业态，将在未来五年进入发展高峰期。
&经济的发展为开发奥特莱斯创造了很好的条件。随着全球经济回暖与零售市场的大举发展，国际一线品牌在中国的开店数量在过往三年的环比增长均达到20%以上。国际品牌店铺数量增加，产生过季货品的几率亦随之提高，而这会为奥特莱斯提供更多可招商资源。&业内专家如是评论。
从消费者角度看，在收入提升、自我价值感增强以及消费者对外交流增多等多元因素影响下，越来越多的中国消费者对品牌需求呈现加速度增长态势，为奥特莱斯的发展奠定了日益深厚的基础。
此外，作为目的性消费，奥特莱斯更适合在新兴区域或者郊区发展，虽然&生&在远郊，但得益于城市车辆及高效率交通支持。
奥特莱斯主力客源为自驾车到达的人群，城市车辆的迅速提升将对其发展起到有力的支持。同时，高铁及城市轨道在中国大量城市筹划或建设，也有助于奥特莱斯形成更大的辐射能力。
发现 经营参差不齐
&奥莱&这种始于美国的商业形态，经过100多年的发展，已由最初的&工厂直销店&逐步发展为Shopping Mall形式的购物中心，成为国际商业中迅速发展的新趋势。东亚新华营销中心总监贾玉鹏认为，奥特莱斯在中国还处于起步阶段，全国成规模的奥特莱斯屈指可数。
据调查，目前北京的奥莱主要有东四环燕莎奥特莱斯、首都机场附近的赛特奥特莱斯、熊猫环岛附近的爱家奥特莱斯折扣商店、姚家园的北京活力东方奥特莱斯工厂店。
根据全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波等专家的介绍，奥莱有两个核心概念：一个是名品，另一个就是折扣。调研走访东四环燕莎奥特莱斯和爱家奥特莱斯发现，两者存在较大的差距。
&地方很大&、&有很多的大牌商品&、&有点贵&、&配套设施比较完善&，周末随机采访多位在燕莎奥特莱斯消费者的反应。
爱家奥特莱斯，距离北土城地铁较近，交通相比燕莎更方便，但地方不大，品牌不多且高端品牌不多，价格也并不便宜。
经过大量数据分析对比，国内&奥特莱斯&大多名不符实。北京正在营业的只有燕莎奥特莱斯与赛特奥特莱斯可以冠名为真正的奥特莱斯，这两个项目，不论是经营理念、受众人群，以及各种软硬件条件都达到了奥特莱斯标准。此外，上海青浦的奥特莱斯，也是业内人士颇为认可的奥特莱斯项目。
奥特莱斯在中国发展，似乎水到渠成。不过真正将奥莱业态成功经营，并非易事。
难题 引入品牌存制约
针对北京奥特莱斯业态急剧升温、群雄逐鹿的局面，张家鹏认为，奥特莱斯发展受到品牌的刚性制约，是其最大挑战之一。&首先，Louis Vuitton、Hermes等部分高端品牌在全球奥莱都无开店先例，也不会单独在中国开店；而另外一些如Gucci、Dior等品牌虽然在国外奥莱开设了店铺，但为维护自身在中国高速增长的奢侈品市场中的高端形象，在中国奥莱设专门店铺的意向亦不积极，因此使中国奥莱在高端品牌选择方面会受到局限。&
目前部分国际一线品牌及大量国际中档品牌是由代理商经营运作，与公司直营相比，代理商存在更高的进货成本，且品牌越高端通常代理商的成本越高，所以，即使他们入驻奥特莱斯，也难以提供富有吸引力的更低折扣，而这种代理制度下的高成本便为城市奥莱的运作制造了更大挑战。
中国奥特莱斯为何折戟沉沙
2002年建成的中国第一个奥特莱斯——北京燕莎奥特莱斯的成功，让为数众多的地产商、渠道商、品牌商看到了新的掘金地。2006年以来，
奥特莱斯在全国各地如雨后春笋般建起。据调查，目前中国奥特莱斯数量业已超过200余家。随之而来的则是奥特莱斯的各种变质与不适应症状，特别是中国二、三线市场的奥特莱斯处境尴尬。
在这背后，其实是一些人将之视为新的地产概念的炒作思维，非专业的运营商、开发商的急功近利让这个本充满希望的新兴业态陷入了&高开低走&的怪圈。而宁波奥特莱斯则种种失控的集中体现，又因为招商公司的潜逃使得性质更恶劣，矛盾爆发得更集中尖锐。
进场发现，经营&琉森个人护理用品连锁店&的楼赢颗在宁波奥特莱斯里转悠。
一些门店上ＧＵＣＣＩ、阿玛尼、ＢＯＳＳ、ＢＡＬＬＹ等大牌的字样仍在，但店铺内已经人去楼空，玻璃大门紧锁。透过玻璃窗能看见店铺内衣架、收银机、假人模特等乱成一团，地面也有不少灰尘……这情景正对应他手上报纸的标题《江北奥特莱斯被&清场&店铺人去楼空》。看着这样颇为清冷的情况，楼赢颗也无法置身事外，因为他的店就开在这个奥特莱斯里面，还没有完全歇业。
楼赢颗是在2010年7月的时候接到宁波江北奥特莱斯招商部的入驻邀请的。早在两三年前各地兴建奥特莱斯热潮的时候，宁波也未落后，江北奥特莱斯筹备的消息在2007年曾一度占据当地报纸的版面。
楼赢颗经来人介绍，知道了奥特莱斯购物广场的商铺由浙电房产开发建设，建成后，浙电房产将广场底商租给了宁波财富广场购物有限公司，进行奥特莱斯项目的招商营运。
看到宁波奥特莱斯广场地处宁波大剧院与日湖之间，旁边有高档写字楼和周边的新兴小区，常住、流动人口大概40多万人，环境条件应该说十分不错，楼有点动心。
于是楼赢颗当年8月便与财富公司签订了合同。不想才过了一年，江北奥特莱斯竟冷清收场，还因招商公司潜逃，拖累作为商户的楼赢颗与&大房东&浙电集团陷入&清场&的纠纷。
楼赢颗正式入驻奥特莱斯是2010年10月，他发现奥特莱斯的招商情况并不像工作人员介绍的那么好，品牌入驻绝对没达到70%，二楼都是空置着的，还有些店是财富公司自己开的专卖店。新兴的商业广场需要&养&。何况古琦、阿玛尼等一线品牌的专卖店也开了，人气定会慢慢聚集的。楼赢颗这样安慰自己。
说到这些一线品牌，宁波奥特莱斯还为此惹上官司。宁波奥特莱斯早和古乔古希公司在意大利米兰的总经销商洽谈，签订了供货合同。宣传的时候奥特莱斯便用上了
&2009GUCCI即将开业&、&GUCCI正在装修中……&等字样。
古乔古希公司发现后便把事情闹到了法庭。宁波市中级人民法院判定宁波奥特莱斯不正当竞争。
这事发生在奥特莱斯正式开业前，也是楼赢颗入场前。他隐约听到一点消息，但没太注意，何况他后来也去看过，是正品。但是他没想到，因为奥特莱斯方面未作多少危机公关，给一些消费者从此留下&这家奥特莱斯被告了、输了，所以他们卖的是假货&的印象。
虽然一线品牌退得七七八八，楼赢颗还是觉得事情是有转机的。考虑到宁波的消费能力，其实用不着去拼奢侈品，那些大众所熟知的品牌，比如百丽、阿迪达斯、李宁、耐克等更能贴近消费者的需求。去过青浦奥特莱斯的朋友也告诉他，那边就是靠一线品牌点缀，大众品牌拉人气做起来的。
可惜财富公司早失了先机。一开始他们就把宁波奥特莱斯定位为高端的国际知名餐饮、国际ＳＰＡ中心、国际名品中心为一体的国际化购物商区，不肯&自贬身价&。有意前来洽谈的大众品牌被谈不下来的条件拒之门外。待到财富公司意识到一线品牌经营不下去想回头的时候，大众品牌反而为这个商场久久做不起来的人气犹豫。那么此时就连便利的交通优势都一定程度上转成了劣势：一些品牌怕这里冲击了正店的生意，不肯来。
奥特莱斯商户最苦恼的停车场问题也是品牌们不愿意入驻的原因之一。宁波奥特莱斯停车位太少，很多人只能把车停在路两边，但这又能停多少呢？地下倒是有停车场，可是居然要收费，到后来交钱也不一定能进了。
财富公司对商户的解释是，最初财富广场不是按照奥特莱斯业态规划的，所以停车位并不多。浙电是同意把地下停车场拿出来的，现在是对方变卦，想把这些车位卖出去，财富公司也无计可施。
不管怎样，最后耐克等品牌还是入驻了，但未形成气候的奥特莱斯拼不过经常做促销活动的百货公司，不方便停车又继续让顾客望而却步，人气仍然做不起来。
财富公司也有点慌了。他们和浙电签的合同租期是10年，第一年租金是每天2.481元/平方米，每年按比例递增，现在这样惨淡的经营怎么能支付租金？
所以这第三阶段的招商颇为仓促。条件可以谈、可以让步、店家看上哪块地方不用顾忌原来的功能规划先进驻再说。一时间，似乎店铺多了起来。
楼赢颗的朋友逛了之后向他抱怨，逛了一家店，要走过好几间空门面才有第二家店，而且衣服、皮具、护理用品也没有专门的区域，感觉乱七八糟的。
在各种喧扰中，时间一晃到了2011年，宁波奥特莱斯门前依然冷落，品牌继续流失，只剩一家耐克撑门面。楼赢颗则算看到了一点曙光，经过苦苦坚持，店里培养出了一批会员来消费，没想到纠纷就开始冒头了。
因财富公司拖欠浙电房产租金加上违约金就超过1500万元，早在日，浙电房产向江北法院提起了诉讼，以及资产保全请求。日，江北法院的判决支持浙电房产。
财富公司提出上诉赢得一些时间，并向商户们隐瞒了这个消息，同时还以极为便宜的价格，提前收取租金，甚至还向商户借钱，并承诺从往后的租金里扣除。收到一些钱之后，老板便消失了。
浙电房产和商户们的矛盾由此爆发。
浙电希望早把这个烂摊子收拾好，清空奥特莱斯广场，重新招商，重新开业。他们认为，商户和财富公司签的合同与自己无关，商户提前缴纳的租金也和自己无关，所以商户要继续经营，需要重新签合同付租金。
商户不理解的是，浙电作为房东将房子转给二房东分租，二房东跑了，房东都不负责任吗？浙电的条件也让大家不能接受。楼赢颗说浙电只肯与自己签一年的过渡合同，那么一年后他还是得离场。
浙电和留守的商户们不能达成共识，现在正在僵持中。在采访过程中，浙电拒绝透露下一步计划。
本希望自己的店能搭上奥特莱斯这个新兴的业态一起做大做强，没想到却成为其失败的见证者和受害者，楼赢颗说，他也不知道这次出路在何方。
欧洲奥特莱斯是这样做的
欧洲是奥特莱斯发展最为成熟的地区之一，多数欧洲国家的重要城市周边都设有奥特莱斯，其诸多现存项目已经过时间及市场的检验，表现成熟并趋于稳定；同时，各地区在未来几年仍将有诸多新项目出现，这些新项目亦显露出一定新的特征。
中国在未来几年将逐步进入奥特莱斯的发展高峰期，欧洲奥特莱斯的市场特征可作为一面镜子，为我们提供借鉴及修正的参照。
对较小的单体面积
依据DTZ数据统计，无论是已经开业还是未来即将开业的项目，欧洲奥特莱斯项目绝大部分体量不超过3万平方米，主要集中在1万~3万平方米之间，具体如在法国计划2012年开业的Le Village des Alpes项目，面积为215278平方尺。与中国需借助大体量来形成优势不同，因欧洲靠近一线品牌原产地，品牌折扣力度大，再加上欧洲的人均收入普遍较高，对中档品牌的折扣不够敏感，使得奥特莱斯需聚集偏高端的品牌，不必将本身商业体量做得太大。
　　一小时的车程距离
欧洲多数奥特莱斯选择距中心城区约为1小时车程的市郊，这是因为欧洲各国汽车保有量较高，有条件支持相对较远的项目存在；同时，在选址远离一个城市的同时，亦使得项目会更靠近另一个城市，可形成更大的辐射范围。英国比斯特奥特莱斯位于伦敦市郊，驱车约1个小时即可到达，其同时还可辐射到牛津等几个城市，合理的选址为其成功经营奠定了良好基础，多年间客流量获得稳定持续增长。
　　强调折扣、体验感及品牌
在欧洲，奥特莱斯能够吸引客群的原因在于三点，即折扣、体验感及品牌吸引力。部分品牌在欧洲奥特莱斯的折扣力度可谓&全球之最&，以较低价格购买一线奢侈品牌，令消费者获得了&超值&的满足感。同时，欧洲的奥特莱斯亦强调顾客对场所的体验感，不少项目在建筑及氛围营造上形成了自己的独特风格，创造了商品之外的附加值。另外，欧洲的奥特莱斯的品牌档次与品类都做到了相对的高标准，令消费者可选择购买的空间较大，亦提升了项目吸引力。
　　物业形态日趋丰富
奥特莱斯最早是以工厂店的模式出现，店铺形式较为简单，更多依赖折扣来吸引消费者，但随着消费者对于&购物体验&的要求越来越高，奥特莱斯也由工厂店模式逐渐演变成为购物中心模式及街区形态。购物中心模式的奥特莱斯业态相对丰富，但封闭的空间与市区的Mall难做区别，而街区型奥特莱斯可借助建筑围合创造更具特色的空间风格，亦可满足消费者到&野外&休闲购物同时亲近自然的需求，成为新的吸引要素。
　　尝试多元业态
奥特莱斯在大多数国家都是单一的服装业态，配有部分小面积的快餐品牌，但随着部分地区竞争的加剧，奥特莱斯亦开始考虑借助多业态的融入来提升竞争优势。如意大利的&mantova&奥特莱斯正是加入了影院、主题公园及休闲娱乐等业态，使其年销售额的增长率比之前提升了11%，并且吸引了大量的德国及法国游客的光临。
中国奥特莱斯的真正兴起还需三年
奥特莱斯作为一种衍生的商业形态，不仅具备零售商业的特点，且比零售商业的运营更具难度，经营奥特莱斯首先需要考虑好以下几个要素。
　　选址四要素不可或缺
首要的问题就是选址。黄文杰认为，奥特莱斯选址要满足四个要求：其一，位于离市中心一小时左右车程的城郊；其二，交通比较发达，一般在高速公路旁边；其三，具有足够的辐射能力；其四，物业成本较低。
以国外纽约Woodbury Commons为例，距纽约市一个半小时车程，加州Desert Hill离洛杉矶也是一个半小时车程。&都符合上述四个条件。&
这四个方面缺一不可。如果离城区太近，奥特莱斯就会影响城区的正价店销售，同时较高物业成本也会增加运营成本。如果交通不便利并不能辐射周边人群，也无法获得消费人群。
以北京燕莎奥特莱斯和赛特奥特莱斯为例。前者位于东四环，在2002年建设之初，该地就属于城郊，而赛特奥特莱斯之所以很快赢利，是因为赛特业主拥有土地。
　　苛刻的品牌
品牌支撑则是奥特莱斯持续经营下去的关键。业内人士均认为，要做好奥特莱斯必须背靠大型零售商或者国际品牌代理商。
根据资料显示，国内称得上奥特莱斯的燕莎、青浦、赛特和重庆，背后的零售巨头为燕莎、百联、赛特以及太平洋百货。&背靠正主零售商，才能便利地获取品牌尾货。&万文英表示。
如果在没有与品牌商达成供货协议之前，就盲目投资奥特莱斯项目，最终的结果往往会因为难以招到商而以失败告终。据一位为多家奥特莱斯招商的内部人士介绍，通常情况下国际一线品牌为了保持品牌的神秘感，很少介入招商活动。&而且，他们进入奥特莱斯非常慎重。一方面担心奥特莱斯冲击正价店，另一方面担心影响品牌价值。即使有1%的风险，他们也不愿意去冒，因为他们知道即使当这一项目培育多年后成熟了，在100%没有风险的时候，其运营商还是会隆重邀请他们。&
这个规律已经得到实践。当下积极进军奥特莱斯的首创置业、杉杉集团等等，均在寻求与国际品牌代理商合作，至于能否成功招商，只有时间能回答。
　　难以保证的低价和货源
销售环节同样重要，其中包括要关注团队运营以及销售价格。
奥特莱斯的优势说到底就是商品的经济性。这就要求，团队在运营之初就要关注建筑成本和运营成本，从而降低品牌专柜的成本负担，以换取较大的折扣。
据了解，奥特莱斯的内部专柜主要分为三种：与品牌合作，双方分成；租赁；自营。
无论哪一种方式，奥特莱斯要呈现给消费者的是优质的品牌和低廉的价格。但相比较国外，5折的均价依然远远高于国外，这也是国内消费者纷纷到国外购物的原因。
同时，国内奥特莱斯因为无法与国际一线品牌直接合作导致无法拿到最新款式的品牌，这也影响了国内消费者光顾奥特莱斯的频率。
需要国内奥特莱斯运营商继续努力的是，国外一些品牌有专门为国外奥特莱斯供货的工厂，这样既保证了货量，也保证了与正价店的差异性。