广州商铺回暖滞后 餐饮业租金承受能力高零售业低
14:21:56 来源：广州日报
作者：林琳
核心提示：近日有研究数据表示商铺空置率增多，租赁议价空间也变大，主要原因是零售业租金承受能力下降，但是另外一些店铺，像鱼蛋粉店、生果店成为租赁主力军，专家表示，在购房商铺时候，最好选择社区铺、临街铺，不要轻易投资商场铺。
广州二手住宅&升温&，商铺回暖滞后。近日中介研究报告显示广州商铺相比去年成交均出现回调。&即使是上下九、北京路的商铺，空置率也提高了。&一个专营商铺的销售人员告诉记者，这些传统商圈的商铺租赁议价空间增大了，业主不降价就难成交，主要原因是零售业的租金承受能力下降。不过，&鱼蛋粉&店、&生果店&成为新的租赁主力军，业内人士预计&五一&过后广州商业地产有可能加快回暖。
广州商铺回暖滞后 餐饮业租金承受能力高零售业低
1、运动用品店 压价30%续租
在上下九，一个本来租金可达到20多万元/月的商铺近日无奈以10多万元/月的价格续租给原来的客户。原来，这个100~200平方米的大面积商铺本来租给一个运动品牌商，但是租客续租时对原来的租价不满意，要求降价，业主按原价放盘几个月后仍租不出去，最后只能同意降价30%续租。
2、&鱼蛋粉&店铺租每月7万元
刚刚签下东川路一间100多平方米商铺的&鱼蛋粉&店被业内人士称为&租铺很勇&。原来，这间商铺的租金高达7万元/月，而租客竟然&追着租&，令经手的中介销售人员大跌眼镜。据了解，&鱼蛋粉&店成为目前广州市区租铺承接力比较强的租客。
3、&生果档&高租金进大社区
五羊新城、华景新城等大型社区成为&生果店&竞相进驻的对象，有些100平方米左右的水果店租价已达4万~5万元/月，而普通50平方米的铺租为200~300元/平方米/月。
中原地产商铺部区域营业经理洪韵告诉记者，成熟的连锁&生果店&因为考虑盈利，所以对租金比较&苛刻&，而刚刚成立的企业相对进取，租金承受能力更强。
数据：商铺成交价量双跌
据中原地产最新数据，一季度前两个月广州商铺市场成交不景气，回暖速度缓慢，3月下旬市场才开始复苏，第一季度市场成交量为近三年最低：广州市一手商铺市场新增供应万平方米，成交万平方米商铺，市场供销比收窄至1.52，但相比去年同期，市场供求量双双下跌，同比跌幅分别为26.3%、30.9%。
价格方面，自去年一季度开始，在市场库存消化速度转慢和成交外延性加强的影响下，广州商铺市场价格同比累计增幅开始收窄。2015年第一季度同比增幅呈负增长，跌幅为16%，市场均价为26486元/平方米。
&目前商铺市场&走货&确实不如前几年。&洪韵发现，年的商铺消化速度极快，而目前价格相当的商铺成交较难，所以无论是发展商还是业主的心态都受此影响而做出较大空间的让利，&当然从另一方面说，目前的商铺价格相对理性、回报率较高，比前几年更&优质&。&
现象：二手商铺盘量增多
虽然住宅市场升温，商铺市场却没有&水涨船高&，有业内人士用&回暖难&形容目前的商铺市场。不过洪韵还是持比较乐观的态度：&相比年前，这两个月的商铺市场算是有点起色了，市场需求有所增加。&她认为原因是很多商家想赶在五一前后的节点开业。
据她观察，餐饮业目前的租金承受能力较高，而零售业的承受能力&大打折扣&。这也影响了向来主打零售的传统商圈上下九和北京路，这两个地方的租赁需要减少，租赁换手率和空置率增加，议价空间也随之增大。不过，早期投入这两个板块的业主相对成熟，而且入市成本不太高，至今已经获得较大的利润空间，不会急于放盘。
至于商铺的成交，洪韵提供的数据是一个部门一个月仅能成交一两宗，而目前有增加的迹象。除此之外，市场出现一手商铺转名的现象，即有买家大批量买入一手商铺散卖，获得一定的空间就出售，市场仍然有接盘者令业内人士认为商铺市场依然有机会：&预计五一之后商铺市场会加快回暖。&
不要轻易投资商场铺
目前，大部分一手商铺远离市中心，需要一段时间的&守候&，而不少成熟的二手商铺回报率稳定、周边配套完善。&如果投资者希望获得较大的盈利空间，当然首选一手商铺，价格相对实惠，但要看好周边的规划和前景。& 洪韵说，如果资金量较大、风格较保守，就选择价格较高但稳定的二手商铺，&现在放盘量相比前三四年增加了，买家选择多了，所以也能淘到好货。&
另外她建议投资者投入商铺的资金量占资金的比例不能太大：&比如自己有2000万元资金，全投入到一间1500万元的商铺，当然太冒险。&不过她提醒投资者，有投资价值的商铺的资金门槛约为300万~500万元，最好选择社区铺、临街铺，不要轻易投资商场铺。
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餐饮店铺租赁合同范本
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　　商铺是指出租房与承租方就商铺租赁所达成的书面合同，围绕着商铺使用权所形成民事租赁关系。投资的客户无需买断商铺产权，只需签订一定时间的租赁合同，并交纳一定的押金作为履约保证；如在租赁期限内允许转租，投资客户方可享有完整的转租权、收益权。
　　餐饮店铺租赁
　　出租方（甲方）
　　身份证号：
　　联系电话：
　　承租方（乙方）
　　身份证号：
　　联系电话：
　　甲、乙双方经过友好协商一致订立本合同，以资共同遵守。
　　一。建筑地址：
　　1.1甲方将其拥有合法所有权的位于 的房屋出租给乙方作商业经营使用。
　　二。房屋面积：
　　2.1 甲方对其所出租的房屋拥有合法出租权且无争议。
　　2.2 该房屋的面积为 平方米（以产权证为准）
　　三。租赁期限：
　　3.1 租赁期为 年，自 年 月 日起至自 年 月 止。
　　3.2于 年 月 日前将房屋腾空交给乙方使用。
　　四。定金：
　　4.1 乙方应付的定金为人民币 元（大写 ：），于 年 月 日以现金方式支付给甲方。
　　4.2 在本合同签订之后自租期开始之前如甲方违约，则上述定金由甲方双倍返还乙方，如乙方违约则定金由甲方没收。
　　4.3 租期开始之后，上述定金将自动转为。
　　五。租金：
　　5.1 租金年度数额及支付日期，详细如下列表。
　　第一年租金为人民币 元（大写： ），支付日期为 年 月 日。
　　第二年租金为人民币 元（大写： ），支付日期为 年 月 日。
　　第三年租金为人民币 元（大写： ），支付日期为 年 月 日。
　　第四年租金为人民币 元（大写： ），支付日期为 年 月 日。
　　第五年租金为人民币 元（大写： ），支付日期为 年 月 日。
　　甲方指定银行名称：
　　银行帐号：
　　收款 人：
　　5.2 支付方式：
　　租金按 为一期支付，首期租金于 年 月 日前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前 天支付，先付后用（若乙方以汇款形式支付租金，则支付日期以付出凭证日期为准，汇费由汇出方承担）甲方收到租金后应予以书面签收，但甲方收取的租金不提供正式发票。
　　5.3 如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的万分之二点一向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过 日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止合同，并按本合同11.1款追究乙方违约责任。
　　六。保证金：
　　6.1 乙方同意支付给甲方保证金共计人民币 元（大写： ），甲方在收到保证金后应予以书面签收。
　　6.2 除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋完好的向甲方交割清楚、并付清所有乙方应付费用后二天内将保证金全额退还乙方。
　　6.3 如乙方拖欠水、电、通信、物业管理费等费用或者租金，甲方有权自保证金中予以扣除。甲方扣除后的保证金，乙方应在两日内予以补足。
　　七。其他费用：
　　7.1 租赁期内的水、电、通信等费用由 承担，并按单如期缴纳。
　　7.2 物业管理费由 承担，并按按单如期缴纳。
　　八。甲方的义务：
　　8.1 甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用，并确保水、电、通信的正常使用，以及房屋内外结构、设施等处于良好的使用状态。
　　8.2 甲方提供的房屋设施如因质量原因、自然损害而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担有关的费用。
　　8.3 在租赁期内甲方不得擅自收回该房屋。
　　8.4 甲方应确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此而遭受损害的，甲方应负全赔偿责任。装修费用按每平方米 计算。
　　8.5 甲方同意乙方租赁该房屋的经营使用性质为 餐饮 、饮食行业。
　　九。乙方的义务：
　　9.1 在入租时应检查甲方所配备的设施是否完好。如发现问题应及时向甲方提出，由甲方负责修复和配置。
　　9.2 甲方同意乙方在不破坏承租房屋整体格局的情况下进行适当的改装及装修。
　　9.3 乙方应按合同的规定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用。
　　9.4 乙方可以在本合同租赁期内，将该房屋进行转租、分租、转让给第三方使用。但须提前书面告知甲方，甲方应当允许并提供相应配合；并对承租的房屋及设施有爱护，保管的责任。如因乙方的过失或过错致使房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任。
　　9.5 乙方应按本合同的约定合法使用承租的房屋，不得擅自变更使用性质，不应存放危险物品，转让合同。如因此发生损害，乙方应承担全部责任。
　　十。合同终止及解除的规定：
　　10.1 乙方在租赁期满后，如需续租，应提前 天通知对方，且在同等条件下享有优先租赁权，续租事宜由双方另行协商。
　　10.2租赁期满后，乙方应在 年 月 日将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视放弃，由甲方处置。
　　10.3 本合同一经双方签单后立即生效，未经双方书面同意，不得任意中止，如一方擅自中止合同则视其为违约，按本合同11.1款追究其违约责任。
　　十一。 违约处理：
　　11.1 甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币 元（大写： ）若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部份支付赔偿金。乙方的装修费用按每平方米 元计算。
　　11.2 凡在执行本合同或与本合同有关的事情时双方发生争议，应首先友好协商，协商不成，可向有管辖权的人院提起诉讼。
　　十二。其他
　　12.1 其他
　　12.2 本合同的附件是合同的有效组成部分，具有同等效力。
　　12.3甲方需提供给乙方房产证、土地证、身份证复印件（只能用于办理各类证件）
　　12.4 本合同一式 两 份，甲、乙双方各执 壹 份。由甲、乙双方签字盖章后生产。
　　甲方签字： 乙方签字：
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　　出于对一定收益的看好，很多开发商常&看碟下菜&，宣称自己推出的产品具备了开设的优越条件。然而，不少以&餐饮商铺&为噱头吸引投资者的项目在被购买后，总或多或少地存在着一定的隐患。因此，无论是对于投资餐饮店铺的业主还是经营餐饮业的承租人，怎样选择合适的商铺就显得至关重要。
　　规避政策风险
　　面对市场上推出的各种商铺，投资者首先需要有一定的法律与政策意识。我接触的投资餐饮店铺的人群当中，不少人由于忽视餐饮业相关政策而栽了跟头。例如，我知道的一位姓李的先生，两年前，他购买了北京CBD区域一个很有名气的楼盘底商打算长期用于餐饮店铺出租。虽然李先生购买的商铺所在楼盘是住宅立项，原本是限制餐饮行业在此营业的。但因该底商全部处于整栋住宅楼正投影以外，所以据当时政策，还是可以经环保部门审批后，到工商机关领取营业执照的。
　　购买后不久，李先生便和某餐饮公司签了两年的租赁合同。然而，去年6月份北京市工商局第&14号文&对住宅商用下达了禁令，禁止在以住宅立项的楼盘内进行商业经营活动。随后，北京市环保局经过综合考虑，颁布了一条新的政策法规，规定凡是所有住宅立项的楼宇底商均不得开设，而无论该底商是否位于住宅部分正投影以外。
　　这两项政策的实施，让李先生感受到商铺出租的压力，他购买的商铺很可能要面临租金水平下滑的局面。因为该餐饮公司已经表示不会续租。李先生和它的租约在今年4月份就到期了。而餐饮公司不愿续租主要是因为李先生购买的商铺是住宅立项，已经被明令禁止不得开设餐厅。况且在&住宅禁商令&的影响下，餐饮公司已经不可能从北京市工商局拿到营业执照了。
　　通过李先生选择购买商铺的例子，我们发现，对于致力于投资餐饮店铺的&房东&在选择购买商铺时，了解相关的政策变化至关重要。
　　硬件要&过硬&
　　或许人们会发现这样的现象：很多居民楼下面的餐厅将烟和气没有经过任何处理便直接向空气中排放，使得餐厅周围油烟味浓厚，严重影响了楼上居民的生活。实际上这种类型的商铺根本不具备开设餐饮的条件，随时都面临被查封的危险。
　　除了排烟管道的特殊设计，是否具备燃气、电力供应的具体指标、上下水的位置如何设计等方面也是投资餐饮商铺必须考虑的因素。
　　再给大家讲一个真实的例子。我有一个姓王的朋友，当初他看中位于长安街南侧某办公区内一处面对即将开业的世界顶级酒店的底商，看完后便很快买了下来，并租给了某餐饮公司。但后来发现，该商铺并非如开发商当初承诺的那样完美，在许多硬件上严重不合格，如排烟管道与燃气管道不标准，电力供应只有50千伏安，远低于餐饮业要求的230千伏安的标准等。前后交涉了半年多，最终协商解除了合约。我这位朋友不仅没赚到钱，还赔了不少。餐饮公司也在这件事上浪费了很多时间和精力。
　　这个例子告诉我们什么呢？无论投资什么物业，投资者应该以&求证&的心态，去充分了解项目的全部信息，包括项目立项及整体楼宇和房屋的结构等。中国吃网温馨提示：版权所有，转载请注明出处1
责任编辑：中国吃网
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