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合作开发房地产合同研究
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房产项目合作开发协议书
　　项目合作开发协议书
　　甲方：
　　乙方：xx房地产投资有限公司
　　甲、乙双方依据国家和xx有关法律、法规的，本着平等协商，互惠互利的原则，就甲方位于　　　　　　　合作开发事宜，经协商一致，达成如下协议，以兹共同履行。
　　一、合作开发地块范围及现状
　　甲方所有的地块标的物(以下简称为：开发地块)　　　　　　　　　　　　该宗地面积约　　　　　　万平方米，其所有地的坐标为：
　　x：y：
　　x：y：
　　x：y：
　　x：y：
　　总占地面积约为　　　　　　　万平方米。(详见宗地图及房产证)。
　　二、合作开发地块的权属
　　土地性质为　　　　　　，其中地块于　　　　　　　　　　　　　。以甲方提供的xx市国土资源局发放的房地产证及相关证书为准。
　　三、合作开发方式
　　1、甲方提供上述开发地块与乙方进行合作，开发建设商住房，即甲方出地获取固定物业回报，乙方负责办理规划国土相关手续并负责项目全部开发建设资金。本项目合作中，甲方不再投入任何资金用于该项目的开发建设，但甲方必须提供开发地块的权属证明及宗地图，负责拆迁赔偿及将场地建设移交给乙方。
　　2、甲、乙双方约定以项目公司的方式开发上述地块的房地产项目，项目公司中，甲方占xx股权，乙方占xx股份。项目公司的组建及日常经营由乙方负责，甲方不参与项目的日常经营，不享有项目公司的利润分配，也不负担项目公司的其它对外债务。但甲方有义务在项目开发完成后，协助乙方办理项目公司的结算，注销等手续。
　　四、利益分配
　　双方议定在项目容积率不少于xx的前提下，甲乙双方按x：x物业比例分配，容积率大于xx部分由乙方单独拥有。
　　五、双方的权利和义务
　　1、甲方应保证该开发地块没有进行买卖、赠予、没有涉及及抵押及第三者权益，并免遭第三者(包括政府、抵押权人、债权人等)的追索。今后因该开发土地的权属争议等原因产生纠纷，由甲方承担全部的法律和经济责任。
　　2、本协议签订生效后，甲方不得就上述地块的转让、改造、合作、租赁等与任何第三方签订或协议，不得设置第三者权益。
　　3、甲方负责上述地块上建筑物的搬迁赔偿等费用，并负责自身员工的安置。甲方保证在上述地块取得用地规划许可证后三个月内完成所有拆迁赔偿工作。
　　4、甲方应全力配合协助乙方办理该项目的报批报建手续，提供并签署(加盖甲方公章)的证明文件和资料。
　　5、在该项目报批报建手续完成并符合开工条件后;该项目设计方案必须甲乙双方协商同意后，方可以进行开工。
　　6、乙方在合作开发此开发地块时应取得合法的有关开发手续，如因开发手续不符合所产生的相关责任由乙方负责。
　　如果乙方在中途出现资金不足或无能力开发，而需要将项目转让，乙方所发生的债权与甲方无关，转让时必须经甲方同意确认，但本合同条款不变。若工程停工一年时间，乙方仍无能力复工又无转让接受方复工，甲方有权终止合同，没收所建物业，并有权与任何第三者另签订合作开发合同。
　　六、违约责任
　　1、若甲方提供的开发地块的产权确认出现争议;或甲方违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益;或甲方未能及时向乙方提供甲方加盖公章的证明和文件，致使乙方无法履行合作开发土地的报批报建手续，实现土地开发目的时，乙方有权终止本协议，并赔偿乙方经济损失。
　　2、乙方违约或在政府审批规定的期限内未能办理出完备的报批报建手续，及不能按期开工，甲方有权终止与乙方的合作协议，乙方不得依据任何理由追究甲方的经济和法律责任。
　　3、任何一方不履行义务或履行义务不符合规定的，在本协议终止前，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　4、任何一方对由于不可抗力(如战争、地震等自然灾害)造成的部分或全部不能履行不用承担责任，但应该在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。
　　七、争议的解决
　　双方在执行本协议过程中若发生争议，应通过友好协商解决，若协商不能解决时，可向当地人民法院提出诉讼。
　　八、协议的生效、修改与终止
　　1、本协议壹式肆份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签字(盖章)后生效。
　　2、本协议为合作开发地块项目的框架协议，各方应根据本协议的内容和规定，并参照国家和深圳市的有关合作开发房地产的相关规定，进一步完善并补充签订《项目合作开发合同》，以保证合作项目开发建设的工作的顺利进行。本协议未尽事宜，可由甲乙双方另行签订补充协议或在《项目合作建房合同》中予以明确。补充协议、《项目合作建房合同》与本协议具有同等法律效力。
　　3、甲乙双方就上述项目完成改造建设后本协议即自动终止。
　　年月日
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执业感言：正心，正身，正人，维护当事人的利益，永远不是口号，而是行动。
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房地产项目合作开发协议书（适用于包括联合竟买土地的合作开发）
发布时间：日
立本协议当事人：　　甲方：　　乙方：　　丙方：　　目录　　第一章、总则：　　第二章、机构的设置和职责分工　　第三章、费用的分担　　第四章、会计财务制度　　第五章、房屋的分配　　第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式　　第七章、土地竟买：　　第八章、工程前期：　　第九章、工程营造：　　第十章、房屋销售：　　第十一章、竣工材料报批：　　第十二章、工程保修：　　第十三章物业管理　　第十四章本协议的变更和终止　　第十五章、违约责任　　第十六章、合同管理　　第十七章、其他约定事项　　第一章、总则　　1.1根据青岛市国土资源和房屋管理局等单位发布的青国土资房（预）告字[200×]×号储备国有土地使用权拍卖预告的规定，青岛市国土资源和房屋管理局定于200×年×月×日公开拍卖×宗储备国有土地使用权。经本协议本协议当事人当事人（以下简称本协议当事人）充分协商，本协议当事人决定联合参加青岛市×区×路×号地块(以下简称×号地块)的竟买，拍买购得宁夏路×号地块后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。　　1.2项目部是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。　　1.3土地竟买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造（本协议当事人按整楼座取得房屋的除外）、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。分得房屋的销售由本协议当事人自行负责。　　1.4本协议当事人通过联合竟买的方式取得合作项目的土地。　　1.5本协议当事人通过竟买方式竞得开发土地，实行土地按份共有。根据经审批的施工图分配房屋。按照各自分得的房屋，分别办理《商品房预售许可证》，本协议当事人各自销售其分得的房屋。　　1.6合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。　　1.7根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。　　第二章、机构的设置和职责分工　　2.1为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立“”项目部（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。　　2.2项目部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。项目部设总经理1人,副总经理人。　　项目部的职责：　　全权负责和决定合作项目的一切事宜。　　项目部的议事规则：　　项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定，达不成一致的，按每方缴纳竟买保证金数额比例予以表决，其重要事项按占竟买保证金数额的三分之二方的意见办理，一般事项按占竟买保证金数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分，届时由工程部另行确定。　　经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。　　副经理的职责：副经理协助总经理的工作。　　2.3综合部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。综合部设经理人。　　综合部的职责：　　　　综合部经理的职责：　　2.4工程前期部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。工程前期部设经理人。　　综合部的职责：　　　　综合部经理的职责：　　　　2.5工程部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。工程部设经理人。　　工程部的职责：　　　　工程部经理的职责：　　　　2.6销售部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。销售部设经理人，销售部经理的人选由项目部决定。　　销售部的职责：　　销售部经理的职责：　　　　2.7财务部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。财务部设经理人。　　财务部的职责　　：　　财务部经理的职责：　　　　2.8工程予决算部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。工程予决算部设经理人。　　工程予决算部的职责：　　　　工程予决算部经理的职责：　　　　第三章、费用的分担　　3.1合作项目的配套费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。　　本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。　　3.2工程款在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。如本合同当事人是按整楼座取得房屋的，房屋工程价款、税费由各自负担。　　本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。　　3.3合作项目发生的竟买保证金、拍卖佣金、出土出让金、行政性事业性收费，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。　　3.4项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。　　3.5售楼处的建造费用和售楼处经理的工资，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊，分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊，房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。　　3.6项目部下设各部实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额，届时由项目部确定。　　3.7本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。　　3.8除销售部经理外，其他销售人员的工资、福利、保险以及在销售工程中发生的全部费用均由派出方负担。　　3.9本协议项下合作项目的贷款利息按比例予以分摊。　　3.10项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用,在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。　　第四章、会计财务制度　　4.1合作项目所涉的会计、税务各自进帐，分别处理。　　4.2合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留不少于两方法定代表人的印鉴。资金的支出由项目部书面决定后，由财务部实施。　　4.3主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。　　4.4财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。　　4.5通过银行贷款解决合作项目建设资金的，不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款，本协议其他当事人应为此提供有效担保。　　4.6　　第五章房屋的分配　　施工图通过审批后，由项目部确定分房方案。协商不成的，由项目部根据本协议当事人缴纳竟买保证金的比例，将房屋划分为若干份，通过抓阉的方式分配房屋。任何一方拒绝抓阉的，视为拒绝抓阉一方接收本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋。　　第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式　　6.1竟买保证金的缴纳日期按7.4项办理。　　6.2拍卖机构佣金的缴纳日期按7.5项办理。　　6.3土地出让金的缴纳日期按7.8项办理。　　6.4竟买土地不成的,其竟买保证金的退还按7.6项办理。　　6.5工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人支付。　　6.6合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定各自缴纳。　　6.7项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳。　　6.8根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。　　6.9根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。　　6.10根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。　　6.11其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。　　第七章、土地竟买：　　7.1本次拍卖会及本协议当事人共同拟竟买的地块的简介：　　根据《青岛市储备国有土地使用权拍卖公告》青土资房告字[200×]×号，200×年×月×日，青岛市国土资源和房屋管理局等单位将在青岛市房地产交易中心（巫峡路9－11号）五楼拍卖厅举行青岛市储备国有土地使用权出让拍卖会。本协议当事人决定参加上述×号拍卖地块的竟买。　　7.21号地块的基本情况和规划设计主要指标　　1.地块位置:　　2.地块总面积:　　3．土地用途：　　4．土地面积:　　5．容积率：　　6.建筑密度：　　7、绿地率：　　8.规划建筑面积：　　7.3本协议当事人一致同意，竟买×号地块的楼面地价的竟买应价不超过人民币元/平方米。　　7.4竟买保证金人民币元，甲方支付元，乙方支付元，丙方支付元。前述保证金应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前支付给出资最多的一方，由其代本协议其他当事人转交青岛市国土资源和房屋管理局。　　7.5拍卖机构的佣金，在拍卖机构规定日期的×日前向出资最多的一方支付，由其代本协议其他当事人缴纳。本协议当事人按竟买保证金的比例分摊拍卖佣金。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按照每方分得房屋的确权面积具实结算。　　7.6土地竟买的有关手续，由出资最多的一方负责办理。竟买不成的，应在拍卖机构退还保证金到帐后×日内退还本协议当事人。　　7.7每方派员一名参加拍卖会，由出资最多的一方派员负责举牌。竟买成交的，由负责举牌人签署成交确认书和拍卖笔录。　　7.8拍卖成交后,本协议当事人最迟应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前备齐土地出让金,并通过出资最多的一方转交青岛市国土资源和房屋管理局。　　7.9《国有土地使用权出让合同》由出资最多的一方代本协议当事人签订。　　7.10拍卖成交后至《国有土地出让合同》签订前，任何一方毁约导致其他方将竞得土地再行拍卖的，违约方应支付前次委托方和本协议当事人的佣金，如再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，违约方负责补足差额。　　7.11应价超过7.3项约定的，其他本协议当事人有权予以追认，也有权单方终止本协议。选择终止本协议的，负责举牌的一方，应在拍卖结束后三日内退还其支付的保证金。　　7.12除竟买不成的，任何一方已支付的竟买保证金和佣金不再退还。　　7.13竟买不成的，除4.9项外,本协议的其他条款自动失效。　　第八章、工程前期：　　8.1合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策，工程前期部具体负责经办,本协议当事人应予以积极协助。　　8.2工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项：　　1、报批建设项目的立项和可行性研究报告　　2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案；　　3、规划设计单位招标（或确定规划设计单位），签订《规划设计合同》；　　4、规划方案设计和规划方案的报批；　　5、申领《建设用地规划许可证》；　　6、建筑设计单位招标（或确定建筑设计单位），签订《建筑设计合同》；　　7、方案设计和施工图的审批；　　8、申领《建设工程规划许可证》；　　9、施工单位招标（或确定施工单位），签订《建设工程施工合同》；　　10、监理单位招标（或确定监理单位），签订《工程监理合同》；　　11、委托质检工作；　　12、申办开工计划和《施工许可证》；　　13、办理规划验线，开发项目开工。　　8.3办理上述事项向有关部门缴纳的相关费用,本协议当事人应在缴纳费用的×日前支付给财务部。　　第九章、工程营造　　9.1合作项目工程施工单位的选择，应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致，本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。　　9.2合作项目工程的监理单位的选择，通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。　　9.3《建设工程施工合同》应具备下列条款：　　1、工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式：　　2、工程材料由施工单位总包，未经本协议当事人协商一致，任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。　　9.4工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。　　9.5工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。　　9.6工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。……　　第十章、房屋销售：　　10.1根据本协议当事人分得的房屋,分别办理《商品房预售许可证》。　　10.2分得的房屋由本协议当事人独自派员销售。以各自的名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同，各自出具收款收据。收取的购房款进合作项目设立的独立帐户。　　10.3售楼处房屋建设费用、营销费用、购置办公家具和销售部经理的工资按分得的房屋的面积分摊。待工程竣工测绘后，按确权的建筑面积据实决算。　　本条约定的售楼处房屋建设费用是指建设售楼处发生的土建和安装费用。　　本条约定的营销费用是指为销售房屋通过媒体进行广告宣传所发生的费用。　　10.4房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。《商品房买卖合同》文本的起草由合作项目聘任的法律顾问负责。　　10.5本协议当事人选派的销售人员，应经过培训后方能上岗。　　10.6本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。　　第十章、竣工验收和竣工材料的报批：　　11.1工程的竣工验收工作,由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合。……。　　第十二章、工程保修：　　12.1房屋交付后,其保修单位的确定由本协议当事人协商的方式确定。协商不成的，由出价最低的一方承担，或由本协议当事人共同委托第三人承担。　　12.2房屋的保修金按工程结算值的%计算，每方按实际分得的房屋面积予以分摊。除工程出现严重质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。　　12.3保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。　　12.4工程保修金在工程保修合同签订时一次付清。　　12.5保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任。如一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。　　第十三章物业管理　　13.1房屋交付后,实行统一的物业管理。　　13.2物业管理单位的确定，由本协议当事人协商一致的方式确定。协商不成的，本协议当事人共同委托其他的物业管理单位，并与之签订物业管理合同。　　第十四章本协议的变更和终止　　14.1经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。　　14.2未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。　　14.3竟买土地被有关部门收回的，本协议自动终止。　　14.4因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。　　第十五章、违约责任　　15.1任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的,每逾期1日,按应交金额的׉支付违约金。　　15.2任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的，逾期超过30日，视为违约方放弃本协议的一切权利和权益。其已支付的费用作为违约金。违约方已交的费用不足以赔偿其他守约方损失的，违约方应足额赔偿其他方的全部损失。　　15.3财务人员未经项目部同意擅自支付费用的，由派出单位按实际支付费用的×倍承担违约责任。……。　　第十六章、合同管理　　16.1合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发，由本协议当事人共同聘请法律顾问。　　16.2合同的洽谈根据合同所涉内容，由项目部牵头，所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目部行使。　　16.3本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。　　16.4洽谈部门在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况；验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格；审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性；审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。　　16.5洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、往来函件等。　　16.6合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。　　16.7各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。　　16.8土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。　　第十七章、其他约定事项　　17.1合作项目完成后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金按比例分配。　　17.2本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。　　17.3本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。　　17.4履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。　　17.5本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。　　17.6本协议书一式份，其中正本份、副本份。正本本协议当事人各方各执份，副本各方各执份。每份协议书均具有同等法律效力。　　甲方（盖章）：乙方（盖章）：　　法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：　　委托代理人：委托代理人：联系电话：联系电话：丙方：　　法定代表人（签字）：　　委托代理人：　　联系电话：　　本协议书签订日期：二00×年×月日　　本协议书签订地点：
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