（2013）闸民二(商)初字第872号
――上海市闸北区人民法院()
（2013）闸民二(商)初字第872号
　　原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行。
　　负责人胡岩。
　　委托代理人徐姝妮。
　　委托代理人刘邦桢。
　　被告满静。
　　原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行与被告满静金融借款合同纠纷一案，本院于日受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘邦桢到庭参加诉讼。被告满静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行诉称，2009年3月，原告和被告签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定：被告向原告借款人民币320,000元(人民币，下同)，期限从2009年4月至2019年4月，还款方式为等额本息还款法，利率6.534%，被告以上海嘉定区安亭镇泽普路XXX号XXX室房产抵押给原告。2009年4月，双方向上海市嘉定区房地产交易中心申请办理抵押登记，原告于2009年4月收妥抵押登记证明并依约放款。被告在贷款期间，经常无故不按时、按额归还贷款，截止日已逾期本息合计15,100.97元。原告催款未果，故涉讼，请求判令：1、被告偿还原告截至日到期贷款本金8,888.31元；2、被告支付截至日的到期利息6,212.66元；3、被告支付截至日的罚息334.99元；4、被告支付自日至实际清偿之日止的到期本金及到期利息合计15,100.97元的罚息，按合同约定的贷款利率水平上加收50％计算；5、被告偿还原告截至日的未到期借款本金205,818.18元；6、被告支付未到期借款本金205,818.18元的逾期利息，截至日至实际清偿之日止，按合同约定的贷款利率水平上加收50％计算；7、如被告不能归还上述款项，原告有权将被告提供的担保物即上海市嘉定区安亭镇泽普路XXX号XXX室的房产依法进行处分，所得价款由原告优先受偿；8、本案诉讼费由被告承担。
　　原告为证明其主张，提供了以下证据材料：
证据1、《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，证明原告与被告之间的权利义务关系；
证据2、个人贷款支付凭证，证明原告依约付款；
证据3、上海市房地产登记证明(预购商品房抵押)及上海市房地产登记簿信息，证明抵押房地产已经办理了预告抵押登记；
证据4、贷款账户基本信息、对账单、拖欠清单，证明被告欠款情况。
　　被告满静经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票后，未应诉。
　　经审理查明，日，原、被告签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定：被告向原告借款320,000元，借款期限为120个月，借款期限起始日以首次放款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准；还款方式为等额本息还款法；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下贷款的利率调整日于起息日次年起，每年1月1日调整；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息(包括放贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息)，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告以位于上海市嘉定区安亭镇泽普路XXX号XXX室房产抵押给原告，抵押担保范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、公告费等等)。日，原、被告就上述抵押房地产办理了抵押预告登记手续。日，原告向被告指定账户发放了320,000元借款。被告在借款期间，未能按时足额归还借款，截止日，被告拖欠原告到期借款本金8,888.31元、到期利息6,212.66元、罚息334.99元，未到期借款本金205,818.18元，已连续拖欠本息5期，原告因多次催款未果，故涉讼。
　　以上事实，由《个人住房(商业用房)抵押借款合同》、个人贷款支付凭证、抵押登记信息、贷款账户基本信息、对账单、拖欠清单及庭审笔录、谈话笔录等证据证明。
　　本院认为，原告与被告签订的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》依法成立且有效，各方当事人应恪守。原告按约向被告发放借款，被告未能按时足额还本付息，已构成违约，理应承担清偿债务的民事责任。原告现依据合同约定要求被告偿付截至日止的到期借款本息、逾期利息并提前收回未到期借款本金，以及要求被告按照逾期贷款罚息利率计付自日起至贷款本息实际清偿之日止的全部贷款本金余额及到期利息的逾期利息，于法有据，本院予以支持。被告未到庭应诉,视为放弃抗辩权。被告满静虽以其预购的本市嘉定区安亭镇泽普路XXX号XXX室房产为上述借款作抵押担保，并办理了抵押预告登记手续，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故原告对上述房产没有现实抵押权，对其关于行使抵押权的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第(一)项、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告满静应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行截止日的已到期借款本金8,888.31元，到期利息6,212.66元，逾期利息334.99元；
二、被告满静应于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行借款本金及期内利息合计15,100.97元的逾期利息(自日起至实际清偿之日止，按照合同约定的贷款利率水平上加收50％计付)；
三、被告满静应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行截止日的提前到期借款本金205,818.18元；
四、被告满静应于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行提前到期借款本金205,818.18元的逾期利息(自日起至实际清偿之日止，按照按照合同约定的贷款利率水平上加收50％计付)；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行其他诉讼请求。
　　本案案件受理费4,619.50元(原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行已预交)，由被告满静负担，应于本判决生效之日起十日内支付给原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王美娟
人民陪审员 何柏琴
二一四年六月十一日
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按地域分类央行2016年首次降准 申请房贷会更加容易
07:11信网-半岛都市报
2月29日中国人民银行决定，自日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
这是2016年央行首次实施降准。而在2015年央行共5次下调存款准备金率，其中最后一次是在日。此次央行&降准&消息一出，专家普遍认为在预期之中，主要是对冲外汇占款下降的需要，为实体经济发展提供充裕的流动性。
此次降准能够释放多少流动性?据专家测算，截至1月末，人民币存款余额137.75万亿元，降准0.5个百分点将释放约5000亿元至6000亿元的流动性。
青岛市委党校教授刘文俭认为，流动性的改善可以缓解企业资金面压力，有利于进一步降低企业融资成本，促进实体经济发展。他说：&持续宽松的货币政策下，企业贷款会更加容易，同时，资金供应量的增加，将降低企业贷款利率。&
其实，1月份货币信贷增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元，创出史上单月新高。信贷增长如此之快，为何还要释放流动性?
央行相关人士此前表示，1月份的数字往往受传统中国新年因素较大，商业银行也往往倾向于年初多放贷款，央行一般不对此作过分的反应，而是倾向于节后稳定一段后再适度引导。
&今年中国经济面临去产能等五大任务，以及实现供给侧改革的要求，需要货币政策的支持，特别是流动性的支持。&昆仑银行战略投资与发展部总经理助理李建军认为，需要利用降准这种长期的、没有资金成本的流动性多向企业提供长期的信贷支持，确保经济的平稳增长。
&供给侧改革需要在平稳的经济环境和良好的货币环境下才能推动，如果需求侧得不到合理适度的发展，供给侧改革也难以推行。&中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。
楼市：申请房贷会更加容易
最近国内一线城市和一些二线主要城市房价暴涨受到普遍关注。此次降准会对楼市产生怎样的影响呢?根据央行最新发布的《金融机构贷款投向统计报告》显示，截至2016年1月末，个人购房按揭贷款余额14.18万亿元，同比增长23.2% 。根据国有四大行披露出的房贷余额占总贷款余额17%估算，此次降准可以释放巨量资金进入个人房贷市场。
对此，海通证券青岛湛山一路营业部首席投资顾问孔力前认为，降准释放更多的资金进入房地产市场，同时也将增加银行的可贷资金，个人申请房贷会更加容易，两方面共同作用下有望继续助力房地产市场。同时降准后银行可能会提供更优惠的房贷利率，首套房贷款利率可能继续下调，二套房贷款利率有望松动，一二线城市楼市短期内成交量将明显增加。
股市：作用有限难改整体趋势
2月29日A股市场继续此前的弱势行情，沪指大跌2.86%，失守2700点大关，创业板更是暴跌近7%，创5个月来新低。不少股民希望，此次央行降准能够扭转A股的颓势。在降准消息宣布后，新加坡富时中国A50指数期货快速走高，恒生国企指数和恒生指数期货也随之上涨，不过业内人士对A股市场仍不乐观。
中泰证券青岛香港中路营业部投资顾问丁永升认为，受降准推动，3月1日A股在权重板块带动下，高开可能性较大，但具体当天A股能否持续走高，还需看市场自身的趋势。丁永升说：&从历史上降准后首个交易日的A股走势来看，高开后回落的可能性较大，目前A股持续低迷，降准后预计大盘会持续此前的下跌趋势，形成自然底部。&丁永升认为，降准更多的是对实体经济注入资金，对股市作用有限，而且政策存在边际递减效应，而去年央行已连续5次降准。操作上，丁永升建议投资者最好不要在开盘时追高，对于大幅反弹，涨幅过高的个股，在目前不太好把握的行情下，不妨及时出货。
海通证券青岛湛山一路营业部首席投资顾问孔力前也认为，造成目前A股市场持续下跌的主要原因并不是资金面紧张，而是市场信心不足，因此降准带来的只是短期刺激，无法改变A股目前的整体趋势。
从行业角度来看，降准对金融、地产等资金密集型行业无疑将带来积极作用。华林证券青岛延吉路营业部总经理王建林分析称：&近期市场走势低迷，投资者情绪普遍悲观，两会临近央行紧急时刻出手，目的在于维稳市场。&他预测降准短期内能够对股市形成正面维稳作用，尤其对金融蓝筹是长远利好，&周一尾盘银行股反弹，说明市场对降准有预期判断。后市投资者可以密切关注金融大蓝筹动向。&孔力前则认为，在目前一线城市楼市异常火爆的背景下，降准将给房地产企业继续提供资金支持，建议投资者关注在一线城市及周边有土地储备的地产股。
理财产品：收益率恐继续下行
降准对银行理财的可配置资产会产生重要影响，会导致理财可投资资产的减少和资产收益率的下降，反过来会倒逼银行理财收益率的下降。从过去两次降准的经验看，在降准启动3个月之后，银行理财收益率会出现明显下降，1年平均降幅在1%左右。
岛城一家股份制银行理财经理告诉记者：&银行理财产品投向主要有两个，一个是企业贷款，一个是债券市场，而降准后企业贷款供应量增加，因此，理论上看，将使理财产品收益率大概率下行。&
大宗商品：有色金属机会来了
降准往往意味着以有色金属为代表的大宗商品价格将上涨。中大期货青岛营业部分析师黄新岩说：&大宗商品，尤其是有色金属，主要受两个因素驱动，一个是实体经济的需求端，另一个则是对于流动性的预期。有色金属很难趋势性走强，但降准预期的出现会使有色金属，尤其是背靠新兴产业的稀有金属的脉冲性机会增加，有色金属的波段投机频率会有所增加。&(记者 乔秀峰 )&
[编辑：亚麦]
3月16日下午，记者联系了青岛市国土资源和房屋管理局政策法规处，一位工作人员称已经“关注此事”，目前此事仍在调查中，尚未有进展。
3月12日，市民徐女士到杭州路派出所报警称，遭遇家庭暴力，被其丈夫王某打伤，民警初步检查发现，徐女士颈部多处挫伤、面部淤青，伤情较重。
2010年5月，原胶南市几个居民小区连续发生多起盗窃摩托车案件，由于犯罪分子作案后迅速逃离，在现场留下的痕迹物证很少，给侦破工作带来很大难度。
3月12日，中国第三支赴利比里亚维和警察防暴队圆满完成了为期一年的国际维和任务后凯旋。在济南短暂停留后，3月16日，来自青岛边防部队35名维和队员顺利返回青岛
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> 怎样还房贷最省钱之商业贷款操作篇
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怎样还房贷最省钱之商业贷款操作篇
“出来混，总是要还的”，对这句话，小T同学在近期有了更深刻的领悟。2009年底因为买房，他向银行申请商业贷款，额度为100万，还享受利率七折优惠（按照最新商贷利率5.15%计算，利率为3.6%，公积金利率是3.25%，有种赢在起点的感觉有木有?!）从2010年1月开始首次还款，截止到日，一共还款70期，5年半的时间怎么也该长舒一口气了吧！结果血淋淋的事实摆在面前，接下来剩余还款总额为：100万+6391元。“有种青春不复返，负债还不减的疲惫感。”小T说，尽管享受着传说中的七折利率优惠，但人算不如银行算，先还的都是利息，要想花得少，还得还得早。那么问题来了，究竟哪种贷款方式更适合提前还款？这需要从买房之初向银行伸手借钱说起。目前商业贷款的还款方式有两种：等额本息or等额本金等额本金的特点是：本金不变，利息逐月递减，每月的还款月供都不同，呈现逐月递减的状态，但前期对于现金的要求比较高，压力较大。等额本息的特点是，每月还款额度相同，本金逐月递增，利息逐月递减，由于还款额度每月均等，因此还款压力比较小。是不是跟之前所说的公积金贷款很像。以小T的贷款为例：贷款100万，利率七折优惠，贷款期限20年等额本金：首月还款7166.67元每月递减：12.5元总支付利息：361500元本息合计：1361500元等额本息：每月还款：5851.11元总支付利息元本息合计：元综上可以看出，从利息支出的角度考虑，由于等额本息最初几年还款中付给银行的利息要远远多于本金，以等额本金的方式进行提前还款，会节省更多的利息。问题又来了，我怎么知道到底适合哪种还款方式？如果你手头资金充裕，就可以考虑用等额本金的贷款方式，方便未来进行提前还款。特别注意的是，如果还款时间已经超过总还款期限的三分之一，实际上你已经还了一半左右的利息，如果选择提前还款更多偿还的是本金部分，所以这个时候已不适合用等额本金进行提前还款。如果你收入稳定，家庭正常开支较平均，就可以选择等额本息；如果需要提前还款，不会影响正常的开支，而且想要缩短贷款年限提前还款，用这种贷款方式更加方便。怎么感觉跟公积金一样，那为啥还选商贷？要知道，他俩看着差不太多，实际各有优劣，满足的也不是同一个群体。公积金贷款优势：利率低、提前还款设置灵活。缺点：额度受限制，审批流程复杂、时间久。商业贷款优势：额度灵活，审批快。缺点：利率高波动大，提前还款受约束条款多，且需要精打细算。比如因贷款额度不同，选择的产品就不一样。贷款额度100万以下可以选公积金贷款，公积金贷款的最高额度现在能够达到120万，所以适用人群就是这类首次买房的人群，即此前从未买过住房，名下没有房产首次贷款置业的。而且如果首次购买的房屋在90平米以下或房屋为政策性住房，个人单身缴存在840，夫妻双方缴存额累计达971元，使用公积金贷款的额度即可达到90—120万，所以如果是首次置业而且按月缴纳公积金的人群，不妨通过公积金贷款来买房，节省贷款利息。贷款额度100—200万如果贷款额度超过了120万，在贷款方式上最好选择使用商业贷款或组合贷款，贷款的年限选择在20—30年较为适宜，组合贷款的办理流程比商业贷款长，所以如果选择商业贷款更为保险。（而且小编听说，好多楼盘都不接受组合贷款的。）贷款额度200万以上因为所贷款的额度高，所以在贷款方式上选择纯商业贷款最为合适，如果购房人用组合贷款，公积金部分最高额为120万，受办理时间的制约，所享受的利息优惠并不多，所以用纯商业贷款在办理时间上更加有优势。写在最后也是最最重要的一点：之于商业贷款每一家银行都不一样每一家银行都不一样每一家银行都不一样所以，根据自己的情况，多去问几家，仔细比对后再选择,同一个银行，各个支行也存在差异（虽然是明令禁止的），有时候差异还很大！！还有看清合同看清合同看清合同重点为以下几项，折扣有多少固定了多长时间内不能提前还款一年可以提前还款几次（貌似现在2次是主流）有没有其他限制项（要在该银行买理财产品/定期存款等）最后附两个表给你吧，分别是《各大银行房贷提前还款条约》，《各大银行商贷折扣及其条件》。各大银行房贷提前还款条约一、中国银行 &1、供楼不足一年的罚息三个月； 需提前一个月申请方可赎楼。2、供楼满一年不足二年的罚息二个月；约5个工作日后拿房产证注销过户。 & 3、供楼满二年不足三年的罚息一个月； & 4、供楼三年以上的已抵押合同为准。二、农业银行 1、供楼不足一年的罚息六个月； 需提前一个月申请方可赎楼。2、供楼满一年不足三年的罚息三个月；约7个工作日后拿房产证注销过户 & 3、供楼满三年以上的罚息一个月。三、工商银行 &没有供满3年的都要罚3个月，满3年无罚息 需提前一个月申请方可赎楼。约10个工作日后拿房产证注销过户。 & 四、建设银行 &1、供楼不足一年的罚息三个月； 需提前一个月申请方可赎楼。2、供楼满一年不足二年的罚息二个月；1个工作日后拿房产证注销过户 & 3、供楼满二年不足三年的罚息一个月； & 4、供楼三年以上的无罚息。 & 五、招商银行 &1、提前一个月申请，暂无罚息，个别支行要求预存。 需提前一个月申请方可赎楼。 & 2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚。 约10个工作日后拿房产证注销过户。六、 北京银行一年内不能提前还款，一年后提前一个月申请无罚息；约10个工作日后拿房产证注销过户。七、交通银行 &1、供楼不足三年收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可赎楼。2、供楼满三年预存十天到一个月的不收罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户。八、 华润银行 &1、供楼不足三年的罚息一个月， 需提前一个月申请方可赎楼。2、供楼满三年无罚息 约10个工作日后拿房产证注销过户。九、 邮政储蓄 &不满1年的罚剩余本金的1%，1年后就要提前一个月申请，无罚息 需提前一个月申请方可赎楼。 约10个工作日后拿房产证注销过户。十、 光大银行 &供楼不满1年罚3个月，满1年不满3年罚1个月，满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去； 需提前一个月申请方可赎楼。 约10个工作日后拿房产证注销过户。十一、 华夏银行 &二年内罚2个月,二年后不到三年罚一个月,三年后不用罚息 需提前一个月申请方可赎楼。 约10个工作日后拿房产证注销过户。十二、 深发展银行 &供楼不足一年的收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可赎楼。 供楼满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户，供楼满二年以上收取一个月罚息。十三、 浦发银行 满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息。不满一年罚合同金额1% 需提前一个月申请方可赎楼。约10个工作日后拿房产证注销过户。十四、 平安银行 &1、一年内罚贷款余额1%，二年内罚贷款余额0.5%，二年后罚一个月需提前一个月申请方可赎楼。2、“新一代”业务按剩余本金的5%收取罚息，约5个工作日后拿房产证注销过户。各大银行商贷折扣及其条件以上内容，仅供参考，以银行最终公布为准。
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其实怎么还都一样，短期还清利息差不多
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银行一般给办的的是等额本息的
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