二手房交易营业税征收新政：房屋满两年交易免营业税
【导语】：从3月31日起，二手房交易营业税征收开始执行新的政策，即二手房交易免征营业税的条件由购房满5年改为满2年。业内预计，反价潮或侵袭4月二手楼市，下半年均价或较上半年升一成。
　　业内预计，免征营业税将促使二手楼市成交量上升两到三成
　　卖200万元满2年的普通住房可少缴11万元
　　从今天起，二手房交易营业税征收开始执行新的政策，即二手房交易免征营业税的条件，由购房满5年改为满2年。
　　根据财政部、国家税务总局昨天下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(下简称“通知”)规定：从今天起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　而此前的政策规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　对于二手房营业税新政，中翰联合(北京)咨询服务有限公司业务总监王骏认为，将五年大限改为两年大限，实际上是一种住房税收政策的“量化宽松”。
　　至于有网友提及的购买房屋的时间如何计算问题，通知规定：“上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发z2005{26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发z2005{89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发z号)的有关规定执行。”也就是说，这些政策没有变化，仍和原政策一样执行。
　　同一套房子，可能明天就涨价了
　　业内预计，反价潮或侵袭4月二手楼市，下半年均价或较上半年升一成
　　昨日，楼市迎来一波利好政策，不仅个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售免征营业税，还将家庭购买二套房的首付比例下调至40%。业内人士分析认为，上述政策将使二手楼市成交量上升两到三成，并为此引发2013年三四月份曾出现过的大面积的反价现象。
　　业内预计二手楼或涨约4%
　　昨日，不少房产中介在接受羊城晚报记者采访时均认为，新一波政策利好将推动二手住宅量价齐升，其中交易量至少上升两到三成。“现在二手住宅一个月的成交量为4300套，预计第二季度广州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。”满堂红市场研究部高级经理周峰称。
　　对于二手房价格的走势，中城地产负责人刘小姐表示，第二季度会比第一季度上升4%到5%，周峰则认为会上升3%到4%。根据满堂红提供的数据，今年前两个月广州的累计成交均价为20397元/平方米，同比上升7.5%。
　　“如果‘穗六条’能放松，今年下半年的成交均价会比上半年上升8%-10%。”周峰分析表示，预计5月初“穗六条”可能会松绑。
　　位于新港西路一中介顾问小李昨晚告诉记者：“现在的业主对政策的关注度太高了，反应也特别快，新政刚出来不到两个钟，我就接到一个客户的电话，要求将放盘价从330万元提至350万元。”小李认为，随着新政的不断扩散，4月反价潮将会再袭二手楼市。
　　周峰也认为，清明节前后，不少小业主就会反价。事实上，在上周的采访中，记者发现已有业主开始提价。
　　满两年住宅买卖将增加
　　周峰透露称，该公司2014年全年促成的二手住宅买卖交易中，不足2年的比例占50.5%，满2年但不足5年的比例是11.7%，满5年的比例是37.8%。也就是说，成交中，至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠，而在整个市场上，起码有超过35%的比例是属于满2年但不足5年的，因此可以预计，未来一个季度，会有更加多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交。
　　据了解，原营业税政策规定，房产证登记时间或契税完税证填发日期未满五年，按5.6%征收营业税及附加。以一套售价200万元，不满五年的房子为例，仅营业税及附加就要缴11.2万元。
　　二手房营业税新政执行后，出售住房可以少缴多少税?这里可以分三种情况来看
　　第一种
　　转让成交价为200万元的普通住房，业主持有年限不足2年
　　营业税全额征收
　　应缴税额为：
　　200万元×5.5%=11万元
　　第二种
　　转让成交价为1000万元的非普通住房，业主持有年限超过2年但不满5年
　　营业税可差额征收
　　假设可扣减的原购房发票等合计为500万元，那么，
　　应缴纳营业税及附加的税款为：
　　()×5.5%=27.5万元
　　而按照原政策，要全额征收营业税，
　　即缴纳的营业税及附加高达
　　%=55万元
　　第三种
　　转让成交价为200万元的普通住房，业主持有年限超过2年但不满5年
　　可免征营业税
　　按照旧政策，则要全额征收营业税及附加，
　　即要缴纳11万元的营业税及附加
　　注：普通住房认定标准：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上;单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
　　免税或使囤房者抛售
　　30日，财政部联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限，将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。
　　据链家地产测算，目前北京二手房市场约有16%的购房者需要交纳营业税，营业税“五改二”政策将使交纳营业税的占比降低到8%，购房者负担将会有所降低。
　　不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为，买房也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。
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【导语】： 从3月31日起，二手房交易营业税征收开始执行新的政策，即二手房交易免征营业税的条件由购房满5年改为满2年。业内预计，反价潮或侵袭4月二手楼市，下半年均价或较上半年升一成。
【导语】： 经历过3月成交暴涨中介大赚的好日子后，二手房市场进入淡静时段。羊城晚报记者走访广州各大中介了解到，自4月起，由于二手楼市交易大降，中介佣金收入也骤减。
　　担心房产调控新政下周一实施，广州市民昨涌入登记中心突击递件
　　广州市房管局：未收到实施通知，今天不限号全员上岗应对“过户潮”
　　由于担心二手房交易税费? 　　
　　元旦期间广州新盘销售均不错。
　　三天网签426套，同比增15%;均价则比去年12月有所回落
　　2011年的首个小黄金周――元旦楼市并没有想? 　　为让二手房交易更加安全，广州市房管部门七月中实行新规，在收到中介公司递交的含公证书等所有资料后，房管部门再向公证处办理公证函，以证明公证书的合法。一来一回，导致原来只需半个月的二手交易? &&&&长期以来，二手房交易资金的安全问题一直为购房者所诟病，从而引起的交易纠纷也不断见诸报端。不过，以后购房者的这种担心将会消除。从昨天起，合富置按季度缴纳增值税纳税人享受小微企业政策时如何申报？_百度知道
按季度缴纳增值税纳税人享受小微企业政策时如何申报？
一、首先看一下享受优惠政策的小微企业的范围：　　根据相关文件，小微企业的定义有两个，分别是小型微型企业和小型微利企业，其中：　　1、小型微型企业的概念来自工信部联企业〔号《中小企业划型标准规定》，根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标标准进行划分。　　2、小型微利企业的概念源自于《企业所得税法实施条例》第九十二条，“企业所得税法第二十八条第一款所称符合条件的小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件的企业：工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。”
二、小微企业增值税优惠政策依据：《财政部国家税务总局关于进一步支持小微企业增值税和营业税政策的通知》(财税[2014]71号)、《国家税务总局关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》(2014年第57号)、《财政部国家税务总局关于对小微企业免征有关政府性基金的通知》(财税[号)，明确对月营业额不超过3万元的纳税人，免征营业税及政府性基金。其中，以1个季度为纳税期限的营业税纳税人，季度营业额不超过9万元的，免征营业税。三、纳税申报：满足小微企业增值税优惠政策条件的纳税人，申报时间按原来正常征期申报，销售收入填写到小规模纳税人增值税申报表第六行、第七行，第十四行、十五行填写本季度免缴的增值税税额。
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最新播报：
今起二手房满2年出售免营业税 80万房产过户可省4.48万
昨日下午，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之后，财政部和国家税务总局也联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，二手房营业税免征门槛“5年变2年”。业内预计两大新政将成为拉动省会楼市回暖的政策推手。
二套房贷最低首付比例降至四成
央行、住建部、银监会30日联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
同时，《通知》显示，住房公积金贷款购买首套普通自住房的，最低首付款比例为20%；首套房已经结清公积金贷款，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为30%。
营业税免征门槛由5年调为2年
昨日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
《通知》明确，上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发﹝号)的有关规定执行。
《通知》自日起执行。
80万房产过户最高可省4.48万
由于政策出台突然，昨日记者致电河北省地税部门时，相关人士表示还不知情。据该人士介绍，按照之前施行的政策规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
据记者了解，此前为了遏制房价过快上涨，二手房交易税曾多次进行调整。2005年，为了稳住房价，普通住房免征营业税的期限由1年调整为2年；自日起，免征营业税的期限再次调整，由2年调整为5年；2011年又一次调整，虽然免征营业税期限依然为5年，但二手房销售由差额计征营业税改为全额计征营业税。
营业税对于买房人来说，一直是二手房交易过程中的一笔大头支出。以一套成交价格为80万、房本未满5年的普通二手住房来计算，新政实施前，仅过户交易时的营业税就需要按照80万来全额征收（即：80万*5.6%=4.48万元）。新政实施后，同样是这套房子，过户交易可以直接享受到免交营业税的优惠。按照现行营业税税率5.6%来计算，仅此一项政策调整，交易双方最多即可省下4.48万元。
首付改四成 一下少了10万元
虽然对于二套房贷首付降低的政策，本地银行方面尚无明确回应，但是很多购房者听到这个消息都很雀跃。
已经在长安区看好一套120平方米学区房的张先生，最近正在为首付的事情发愁。为了孩子上学他打算换套离学校近的三居室，房价8300元/平方米。因为手中有1套房本了，只能按照二套贷款必须首付五成来执行。对于他这样的工薪阶层来说，在第一套房子暂时还要居住不能出售的前提下，要去筹集这49.8万的首付款还真是难度很大。现在按照房贷新政，可以最低首付4成，直接少了10万元的门槛。原本不可能的购房梦直接可以实现了。
采访中记者了解到,像张先生这种改善型购房需求正成为省会楼市一大主力。尤其是随着二胎政策的逐步放开，未来从两居换三居改善型购房的人群将越来越多。这部分人群无疑是二套房贷首付比例下降政策的最大受益者。
省会二手房市场
在央行下调二套房贷首付、营业税“5改2”利好正式出台前，石市二手房市场早已“春江水暖鸭先知”。
搜房网房天下石家庄二手房数据监控中心的数据显示，3月第四周（3.23-3.29）石家庄二手房市场“量价齐升”，市场向好。成交方面，上一周石家庄全市共成交二手房442套，环比上周上涨七成多。而房价方面，上周石家庄二手住宅挂牌均价为8654元/平方米，环比上涨0.44%，比之前一周每平米上涨了38元。受持续利好政策的影响，3月石家庄二手房市场持续回暖，从各行政区挂牌均价走势来看，各大主城区“全线上涨”。
而从成交情况看，按照石家庄市住房保障和房产管理局网站数据显示，日-3月29日这一周，石家庄全市共成交二手房442套，环比上涨79.67%，较前一周多成交196套，成交面积38027.38平方米，环比上涨71.84%。
分析近期石家庄二手房“量价齐涨”成交上涨迅猛的原因，省会业内人士称可能有三方面，首先是近期一系列政策的陆续出台给楼市正面信息；二是每年的三四月是二手房转租和转让的旺季，受石家庄楼市整顿持续的影响，一些新房消费者转移到二手房市场；另外，此前不动产登记政策出台时，曾有预期存量二手房会缓慢析出，目前市场的放量也符合这个预期。
新政或刺激房价上涨
资本市场的反应更加明显。昨日，受地产新政利好预期影响，地产股午后就快速拉升，掀起涨停潮，截至收盘，保利地产、金科股份、中天城投、荣安地产、招商地产、香江控股等10股涨停。
分析两大地产新政的影响，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为商业房贷放松力度超预期，宽松程度回到2010年4月“国十条”之前。而房贷放松属于大利好，将会刺激有效需求。他表示，此次放松主要受惠对象是二套房，这类需求已经成为近几年主力刚需，这类需求释放将有利房价上涨。
国大房产一位陈姓经理认为，营业税“5改2”的最大好处是，有利于改善型住房的人卖掉原来的房子，成交套现；而税收优惠政策最大的受益者就是买房人了，营业税少则省了两三万到十几万甚至更高的过户成本。而这部分因为受限于房本不满5年要交很高营业税的次新房源，占据相当比重。
最佳购房“窗口期”已至？
二套房贷首付最低降至四成，营业税免征门槛5年变2年政策的即刻执行，会不会对省会今年的房地产市场带来持续性的刺激？
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，“尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换”，他还认为“从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。”
一系列利好之下，一些业内人士认为，在目前价格还未“触底反弹”前夕，最近三年以来的最佳购房“窗口期”已至。虽然2015年石家庄房地产市场的主调依然是“去库存”，但是在第一季度即将结束的时候，楼市就被注入了降准、降息、二套房首付比例降低、营业税免征门槛5年变2年等多种利好政策，因此，预计二三季度省会商品房和二手房都将大范围出现量价齐涨、市场持续回暖的情况。
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来源：新闻热搜榜自11月申报期起，地税对符合减免条件的小微企业申报营业税数据进行屏蔽
根据财税[2013]52号和财税[2014]71号文件的规定，税款所属期自
2014年10月1日起，营业税纳税人月营业额不超过3万元（含）的免征营业税。其中，以1个季度为纳税期限的营业税纳税人（根据营业税暂行条例实施细则（财政部令第65号）第二十七条的规定：银行、财务公司、信托投资公司、信用社、外国企业常驻代表机构的纳税期限为1个季度），季度营业额不超过9万元的免征营业税。
为确保每个符合条件的营业税纳税人都能够享受到减免政策，自2014年11月1日起，北京地税申报系统对营业税月计税金额不超过3万元（含）、季度计税金额不超过9万元（含）的申报数据进行屏蔽，不再生成营业税税收缴款书。并提示符合减免条件的营业税纳税人进行减免税申报。
系统将对营业税税种下的所有税目进行汇总，因此，缴纳营业税涉及到两个以上税目的，如果每个应税项目月计税金额均超过3万元或季度计税金额均超过9万元的可以分别申报，否则必须汇总各税目进行一次性申报。（例如：某单位为按月申报营业税的纳税人，缴纳营业税的项目分别为：餐饮、住宿和娱乐业；10月份各应税项目的计税金额分别为：餐饮业15000元、住宿15000元、娱乐业15000元。如果各税目单独申报均不能生成缴款书，而实际营业税的计税金额为45000元，已超过3万元，不能享受免征营业税的优惠政策）
下面举例说明：
一、营业税纳税人进入地税综合申报系统，在“综合申报”界面，本月涉及营业税（建筑业计税金额3万元）、个人所得税。各项填写完成后，点击“保存并生成缴款书”按钮。
二、进入“申报维护”界面后，由于营业税计税金额3万元，符合营业税减免政策，最上方出现提示信息“对营业税纳税人中月营业额不超过3万元（季度为9万元，含本数）的纳税人，暂免征收营业税。请纳税人到减免税申报模块进行减免税申报”。点击“查看缴款书”按钮。
三、系统对符合减免条件的营业税进行屏蔽，税收缴款书中仅保留个人所得税。
四、返回到“告知事项”界面，点击“减免税申报”按钮。
五、点击“确定”按钮。
六、填写说明：
“减免分类”项选择“自行减免”；
“减免税种”项选择具体的税目（本例应选择“建筑”）
减免项目及代码：计税金额2万元（含）选择“财税[2013]52号”，
&&&&&&&&&&&&&&&
计税金额在2至3万元选择“财税[2014]71号”；
其他栏次依实际填写，填写完整后点击“保存”按钮。
七、系统提示“是否保存申报资料？”，审核无误后点击“确定”按钮。
八、申报完成后，会出现提示信息“减免税申报表保存成功！”（申报期内可以随时对申报数据进行修改）
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