住房公摊面积过大该咋办_新闻中心_新浪网
住房公摊面积过大该咋办
　　洛阳市民
　　我是洛阳富阳佳苑的业主，我们的房子是95平方米的，富阳佳苑开发商当初签合同的时候定的公摊面积是房屋面积的9.9%，但是现在交房之后我发现，房屋的使用面积只有74平方米，公摊面积超过了20平方米，这样合理吗？希望住房办能给个回复！
　　洛阳市住房办回复
　　房屋以实测面积为准，负责富阳佳苑小区测绘的是洛阳恒宇房地产测绘队，具体请咨询该单位，电话：。一键分享到热门城市：
A - B - C - D - E
F - G - H - I - J
K - L - M - N - P
Q - R - S - T - W
[问答]公摊面积过大能用赠送面积补回来吗?
　　购房案例：小刘近日在购房的时候遇到了一个头疼的问题，他看中了后湖某楼盘的一个小三房，但是这套房子却有一个致命的缺点，公摊33%。小刘向笔者解释道：“由于这个房子是一梯一户的，所以公摊特别大，90平米的房子，公摊就占了33%。”既然公摊如此大，那么小刘为何要纠结买不买呢?原来，置业顾问告诉小刘，这个户型虽然公摊很大，但是赠送面积也不小，整个户型加上入户花园、阳台、储藏间，一共赠送了12平米，相当于赠送了一个房间。因此，小刘非常纠结，用赠送面积把公摊面积补回来，到底靠谱吗?　　值班编辑：小刘之所以有这样的烦恼，源于他对两个问题没有弄清：1、什么是公摊面积。2、赠送面积能否写进购房合同。　　首先，来看第一个问题，什么是公摊面积?　　所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积包括仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;以及为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。如今武汉的商品住房，公摊面积一般在25%左右，至于小刘说的33%公摊，显然是比较大的。　　其次，赠送面积能写进购房合同吗?　　为了弥补公摊面积过大带来的缺憾，开发商将赠送面积作为一种“让利”，与公摊面积形成互补，这看上去看完美。但是，值得注意的是，赠送面积是不能写进购房合同的。这意味着赠送面积部分出现问题，开发商也不用承担任何责任，如果有一天房屋面临拆迁，赠送面积也不会列入补偿面积当中。　　弄清楚了这两个问题之后，赠送面积能否补充公摊面积，就要看购房者是否愿意接受“编外”赠送面积了!　　上期回顾：
【延伸阅读】
12500元/㎡
均价 : 12500元/㎡
位置 : 关山大道与南湖大道交汇处（光谷创意大厦旁）
热线 : 400-898-1582
12500元/㎡
均价 : 待定
位置 : 精武路1号（新华路体育馆对面）
热线 : 400-898-1113
均价 : 240万元/套
位置 : 江夏大道特77号（武汉外校美加分校旁）
热线 : 400-819-1293
240万元/套
均价 : 待定
位置 : 汉口北大道（四季丰华食品城对面）
热线 : 400-869-1111 转 17222
均价 : 12500元/㎡
位置 : 黄陂盘龙城经济开发区盘龙大道特8号
热线 : 400-898-1436
12500元/㎡
均价 : 7580元/㎡
位置 : 金银湖环湖三路（奥林匹克花园旁）
热线 : 400-869-1111 转 17268
均价 : 6400元/㎡
位置 : 盘龙城经济开发区盘龙大道（奥特莱斯旁）
热线 : 400-869-1111 转 17163
均价 : 9800元/㎡
位置 : 后湖大道与塔子湖东路交叉口（塔子湖体育中心旁）
热线 : 400-898-1561
均价 : 4300元/㎡
位置 : 庙山金龙大街
热线 : 400-869-1111 转 35739
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号社区广播台
查看: 4829|回复: 6
公摊面积变大如何维权？
马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。
才可以下载或查看，没有帐号？
& && &&&本文介绍公摊面积变大如何维权?当遭遇公摊面积变大，业主应该如何维权?本文详细介绍公摊面积的相关法律规定，公摊面积怎么算以及公摊面积多大才合适。当遭遇公摊面积变大纠纷时，可以咨询专业律师进行维权。
　　公摊面积变大如何维权?
　　如果业主发现收房时房屋的公摊面积变大，而开发商却要求业主买单时，业主可根据买卖合同中双方约定的计价方式不同，具体的解决途径不同。一种是购房时是以建筑面积(包括套内建筑面积和公摊部分面积)为依据进行面积确认及面积差异处理，若买卖合同对面积误差有约定的，按照约定处理;合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理。
　　认购书签订时的公摊面积，在合同签订或交房时却变大，但由于套内使用面积未变，开发商称总价未变，城南某知名品牌开发商开发的楼盘正是如此。
　　据该楼盘业主李先生反映，他签订认购书时，置业顾问告诉他房屋建筑面积为136.95平米，折前单价7320.52元，按此价格计算，折前总价1002545元，加上优惠后总价为962931元。然而，当签正式的购房合同时，房屋建筑面积却变成了136.46平米，而房屋总价却依然没有变。问其原因，原来是因为公摊面积变大所致。
　　公摊面积相关规定
　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。
　　公摊面积怎么算【请看本帖回复2楼、3楼、4楼】
　　疑问：公摊面积怎么算出来的?
　　问题1：当初所签购房协议是112.84平方米的房子，现在拿到的住房通知书上的是112.86平方米。其中公摊面积是14.12平方米。这公摊面积是怎样计算出来的?
　　解释：公摊面积的计算有章可循。
　　(1)共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。以及为整幢服务的公共用房管理用房的建筑面积，以及水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积...
　　买房公摊面积到底该多大
　　一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11-0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 住宅楼公摊面积计算方法为： 分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和)。其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。
　　“公摊面积成为业主与开发商纠纷的焦点，主要问题在于一直以来我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据建设部的《房产测量规范》和一些省市出台的地方性测量原则意见。” 著名房地产纠纷律师孟宪生表示。
　　那么究竟商品房公摊面积应该多大，公摊面积的大小对购房者有什么影响呢? 【请看本帖回复5楼、6楼、7楼】& && && && && &&&
{:soso__:}
& && &“在买房时会多分担其他人的公摊面积吗？”“户型大小差不多，为什么一期和二期的公摊面积会有那么大的出入呢？”“房子要拆迁，在计算拆迁费时是否包括公摊面积？”下面法律快车小编为您详细介绍公摊面积的知识。
　　最近楼盘交房的多了，“公摊面积”倒成了最让人糊涂的问题。对买房子的人来说，在同等单价的前提下，使用面积越大，就越合算，反之则亏，这笔账谁都能算得明白。
　　而目前市面上房子的买卖，一般都是以建筑面积来说话。一般来说，房子的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积(以下简称公摊面积)。套内建筑面积由三部分组成，即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。
　　光听这些名词已经头晕，自己再去较真地计算一遍有多困难就可想而知。于是，有人说了，按使用面积来销售不是省事多了嘛。争议由此而起，有关人士认为，如此算法，公摊面积也并非白送！
　　一、疑问：公摊面积怎么算出来的？
　　问题1：当初所签购房协议是112.84平方米的房子，现在拿到的住房通知书上的是112.86平方米。其中公摊面积是14.12平方米。这公摊面积是怎样计算出来的？
　　解释：公摊面积的计算有章可循。
　　(1)共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。以及为整幢服务的公共用房管理用房的建筑面积，以及水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
　　(2)共有建筑面积的计算方法；整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室，车棚，车库，为多幢服务的警卫室，管理用房，以及人防工程等建筑面积。即为整幢建筑物的共有建筑面积。
　　(3)共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，按以下计算公式：
　　每套房的公摊面积=本幢楼的共有建筑面积÷本幢楼套内总面积×每套房套内面积。
　　问题2：虽然买的是小区第一期的房子，但户型大小和后期其他户型也差不多。公摊面积怎么会有较大出入呢？
　　解释：出现同一小区，不同期房公摊面积的不同。一般情况下是正常的。公摊面积计算因楼而异，住宅楼的公摊面积计算应以幢为单元。国家有明确的条文规定。由于建筑的各异，不同幢的公摊面积会有较大不同。
　　问题3：在买房时会多分担其他人的公摊面积吗？会出现有的人和房地产商关系好而少分或不分摊公摊面积吗？
　　解读：公摊协议一视同仁，公摊协议必须遵守一视同仁原则。具体表现在房地产商和某购房者达成的购房协议不得损害另一购房者的利益。不得把某购房者应该分担的公摊面积分摊到其他消费者名下。
　　问题4：产权证上房屋的建筑面积是66平方米。公摊面积是9平方米。现在房子面临拆迁。在计算拆迁费时是否包括公摊面积？
　　解释：公摊面积属于建筑面积范畴。拆迁补偿在计算面积时是以房产证上的建筑面积为标准的，而建筑面积包括室内面积和公摊面积，因此拆迁补偿包括公摊面积。
二、争议按建筑面积还是按使用面积算？
　　有人建议用使用面积代替建筑面积
　　打算买套房在苏州安家的章先生对买房时的计价方法提出了疑问。他说，前不久他看中了高新区一处楼盘，开发商是以120平方米的建筑面积来计算房价的。他当时就对此提出疑问：“这个面积准确吗？”于是，开发商拿出房屋图纸给他看，可是面对着如此专业的建筑构图，章先生实在是有点眼花缭乱。其实，碰上这种问题的购房者还真不少。为此，章先生建议道，能否用使用面积计价来代替建筑面积计价。
　　章先生认为，用使用面积计价的优点在于便于购房者测量、核对，购房者一关上门就能用尺把房子的使用面积量个清楚。章先生介绍说，现在一些地方已经实行使用面积计价的办法，购房者能自个儿轻轻松松地把面积量个清楚，在购房时，心里再不会是一笔糊涂账了，买卖双方都弄个明白，何乐而不为？而这也令一些不法房产商的“小动作”无机可乘。
　　主管部门回答三种选择具有可操作性
　　章先生的建议是否可行呢？记者采访了市房屋局的有关负责人，该负责人表示：这种建议具有可操作性。
　　据该负责人介绍，理论上来说，购房者可在3种计价办法中任意选择：以使用面积计价、以建筑面积计价、以成套房子计价。其中，套内面积是指，把门关上后的这一整套房子的面积，包括过道、厨房和卫生间等；使用面积是指，比套内面积范围小，不包括过道、厨房和卫生间等，仅指卧室、客厅等；建筑面积是指，比套内面积范围大，包括门外走廊、共用部位等的测算面积。
　　专家认为按建筑面积算更有保障
　　业内人士认为，以建筑面积计价对消费者可能更有保障。“房子的价值其实是由整个建筑构成的，它应该包括公用部位的设施等等。一味追求使用面积而不顾及整栋建筑的情况，对购房者也有危害。”此外，对于“暗箱操作”的说法，业内人士认为这一说法并不准确，因为所有房产商的建筑面积并不是自己说了算的，都须经过权威部门的检测。所以从理论上来说，应该是可信的。
三、揭秘公摊面积不会白送
　　“总价其实不变，或者变化很小，只是用了一个概念，买房人并不实惠。”说起以使用面积销售，一位来自上海的开发商道出了其中的奥妙。
　　这位开发商表示，如果现在将按建筑面积售房改为按使用面积售房，这种变化对于大多数开发商来说，仅仅是变换了“度量衡”的标准，就像以前卖布按“米”计量，现在按“尺”计量了。两种算法虽然在住宅单价计算上存在明显差异，但是同一套住宅按使用面积计价，计算出的总房款应该相当于按建筑面积计价得出的结果。举个例子来说，一套商品住宅，以前单价计算办法是按照建筑面积执行，以建筑面积61平方米的户型为例，售价是每平方米5300元，按原规定计算总价为32.33万元，如果按使用面积来计算，只要适当提高单价，仍能得出总价32.33万元。
　　“商品房销售按使用建筑面积计算不等于白送公摊面积。”一家专业房地产代理公司负责人陈先生告诉记者，以使用面积计价，并不意味着购房人放弃了共用建筑面积分摊，而是将可以分摊的共用建筑面积计算随着使用面积权利份额一并转让。这样从商品房单价上看，表面上是房价上涨了，但由于计价面积减少了，购房人实际承担的总房款并没有变化，实际上公摊面积的钱也已经包含在房价之中。陈先生还特别强调，在北京等地的操作经验中，即使按使用面积售房，在购房合同中仍然要写明公摊面积，因此，按使用建筑面积售房并不影响购房人对公共面积部分设施的使用。
　　采访中，记者发现，开发商不赞成按“使用面积”售房的理由还有如下几点：法律没有规定按使用面积销售；产权登记是按建筑面积进行登记的；物业管理费等其他费用也是按建筑面积收取的；标准合同没有写明；如果按使用面积购买房屋，则可能使开发商降低公摊面积的数量，使消费者居住环境受到影响。
　　对此，一家律师事务所秦律师认为，开发商的上述理由站不住脚，理由是：政府并没有在面积选择方式上有禁止性的规定；可将建筑面积用于产权登记，以符合政府规定；收取物业费时，可以测算一个成本，然后按使用面积分摊；标准合同虽只提供了一个范本，但没有禁止大家签订补充合同，如果双方按使用面积销售，完全可以通过补充协议来完成；消费者不光购买使用面积，还要考虑到环境因素，降低环境质量与使用面积销售之间没有必然联系。
　　对于开发商为了增加使用面积，会不会减少公共面积，业内人士认为，理论上说确实存在这种可能。但随着楼市竞争越来越激烈，购房人越来越成熟，社区配套服务和设施也已成为购房人的关注点，配套和公共部分的品质将是目前各个楼盘吸引购房人的新卖点。大多数开发商都不会为了增加使用面积，增加一点“小”利益，而砸了自己的牌子，失去“大”利益。
买房公摊面积到底该多大？
30层以上的住宅公摊面积通常都占购房面积的
多数点式的楼盘公摊面积约占购房面积的
18层以下板式住宅公摊面积约占购房面积的
一般多层住宅公摊面积约占购房面积的
（以上是《通知》出台前计算公摊面积比例的数据）
前日，北京市建委颁布《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》。本报以《北京新建楼盘取消楼栋外公摊》为题对此进行了独家报道，引起广大读者及业界广泛关注。
一石激起千层浪。有业内人士认为《通知》的出台是政府再一次刺激市场的政策，同时也有购房者担心，开发商会不会还是算计着“羊毛出在羊身上”，将原本抹去的公摊面积转移。那么在新政出台前，公摊面积怎样计算的？新政出台后，在公摊面积的计算上，购房者、开发商又将面临怎样的新问题？在新政正式执行后，位于楼体外部、原本业主拥有公共产权的车位又将归属何处……
今日，本报将继续为您解读此项房产新规。
北京市建设委员会关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知
京建权（号
第二条规定 房地产开发企业使用未竣工的预测面积数据计算分摊系数、测算成套商品房面积的，应将有关情况如实书面告知每个购房人并自房屋面积实测工作开始至初始登记前在售楼处和已竣工楼栋内予以公示。公示内容包括：未竣工的分摊部位、使用未竣工分摊部位或楼栋的预测面积数据、全部房屋实测后面积差异的房价款结算办法、实测面积与登记面积有差异的应申请面积变更登记、公示起始日期等内容。房地产开发企业应将公示内容及张贴公示的现场照片分别交房屋测绘成果备案部门办理房屋面积测绘技术成果报告备案、房屋登记部门进行初始登记。
第三条规定 办理转移登记时，申请人应提供房地产开发企业与购房人签订确认公示内容的补充协议或购房人出具认可公示内容的书面文件。登记部门应在房屋登记簿记载或档案中注明登记面积为暂测面积，最终面积以实测面积为准；房屋所有权证附记中应注记登记面积与实测面积不符的，以实测面积为准并应申请变更登记。
第六条规定 自本通知下发之日起，新申请预售许可的开发项目，原则上不得再分摊建筑楼栋（相互连通的为一个建筑楼栋）外的公用部位。使用同一个分摊方案、分期办理预售许可的开发项目，本通知下发之前已取得预售许可证的，再申请预售许可时，可继续沿用原分摊方案。
纠纷频现 公摊面积成焦点
一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11-0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 住宅楼公摊面积计算方法为： 分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）。其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。
“公摊面积成为业主与开发商纠纷的焦点，主要问题在于一直以来我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据建设部的《房产测量规范》和一些省市出台的地方性测量原则意见。” 著名房地产纠纷律师孟宪生表示。
那么究竟商品房公摊面积应该多大，公摊面积的大小对购房者有什么影响呢？
孟宪生告诉记者，目前国家在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内。而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。
根据北京市建委2003年颁布的相关规定，要求商品房在计算住宅公摊面积时，采取“谁用谁分摊”的原则，一般在计算公摊面积时，只计算栋内分摊面积，不计算栋外分摊面积。以住宅为例，其公摊部分主要包括电梯厅、电梯井、楼内走廊楼梯、水井、泵房等。而如公共停车场、绿地等全不计入住宅的公摊面积内，此外配建的学校、邮局、运动场属于代建项目也不算入购房者的公摊。如购买地下停车场，还要承担停车场内的公摊面积，购买商业用房需承担商业用房的公摊面积。
孟宪生指出，从2003年开始，北京市房屋销售一般全以套内面积为主，已经不再按照建筑面积计算了，他认为最合理的方式是购房者只按照套内面积支付房款，而栋外因为公用部分，全体业主享受所有权。
追求利润 开发商在公摊上“动手脚”
著名物权法专家舒可心向记者介绍，在商品房兴起之初，几乎所有的楼盘都不存在“设计”的问题，清一色按照国家相关的设计样板进行建筑，而楼与楼之间、小区物业空地等地方都不存在楼外建筑。但随着房地产市场的兴起，开发商为了追求最大限度的利润，开始在公摊面积上做手脚。
举例说明，有的开发商增加每套住宅的公摊面积，将不应计入每套销售面积的部位计入销售面积，如自行车库等；有的以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同中，在实际交付时，使用系数大打折扣，这是利用了买房人很难确切测量整个小区的公摊面积；还有的开发商在预售时，暂定每户分摊面积很小，但在实际入住时在允许的误差范围之内增大分摊面积，按规定购房者无理由退房，只能增加房价款。此外，按套内建筑面积卖房时，开发商更容易加大公摊比例来赚取利润。
孟宪生表示，开发商在公摊面积上做些手脚是很容易的事。比如小区内建设一个配电房，只为A栋楼服务，但在计算公摊面积时，不仅A栋楼的消费者需要负担，甚至连B栋、C栋楼的消费者也要承担。例如阳台，密封后的阳台究竟算不算公摊面积、怎么算，也是“公说公有理，婆说婆有理”，有的开发商算一半面积，有的开发商则不算面积。
另一种情况是，开发商提供给消费者的住房面积在建设过程中发生变化，消费者通常不知情，此前就发生过客厅面积转移到阳台（阳台的建设费用比客厅低）的情况。还有一些开发商根本不提供具体的计算方法，只有一个粗略的公摊系数，消费者往往就在不明不白中签下了合同。
此外测绘部门测量公摊面积时，也有开发商自愿承担一些国家允许摊入销售面积的共用部分，这种做法买房人可以一时受益，但未来由开发商分担的公共建筑部分的产权归属却成了问题。
购房者：会不会“羊毛出在羊身上”
开发商：关注政策出台后市场反应
究竟购房者和开发商们是怎样看待此次市建委出台的“公摊新政”呢？在某网站针对此项政策的调查中，仅有8%的购房者认为自己将获得的实际面积更大；11%的购房者认为建筑形式本来就复杂，公摊面积历来就说法不一，对购房者不会有什么实质的改变；其余大部分购房者则担心“羊毛出在羊身上，开发商完全可以用涨价的形式挽回这部分成本”。
在看似利好的新政面前，购房者却表示出了另一种担心。
相比于购房者“羊毛出在羊身上”的担心，开发商们显然更关心政策出台后的市场反应。
对于北京市建委的最新规定是否会对消费者产生刺激消费的作用，北京二环某项目销售部经理向记者表示并不乐观，他认为目前北京市大部分商品房项目都采用建委统一的计算软件，在普通商品住宅销售的过程中一般很少有项目计算栋外公摊面积，只有少数项目把一些公用设施建在栋外的才计算栋外公摊面积，例如配电房、保卫房、泵房等。而购房者基本上对公摊面积的计算也知之甚少，因此不会对购房者产生多大影响。
对于新政策对楼市销售刺激是否会产生利好作用，这位开发商表示否定，因为一般住宅项目不涉及楼栋外公摊面积，而且这一政策是针对新项目，但不排除有开发商将一些栋外部位移植到楼内，以加大购房者的公摊面积，从而弥补自己的损失。
购房合同需标明公摊面积
孟宪生建议消费者在购房之初应该熟悉公摊面积的计算，在购买商品房签订合同时应同开发商约定好公摊面积。要求开发商在合同中约定公摊面积的数字，并在合同中详细约定公摊的具体部位、面积大小。
其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，建议购房人在附件中最后要明确约定“上述分摊规则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20%向买受人支付违约金”等字样，这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同。消费者只有在实际消费过程中充分利用国家颁布的行政规定，才能最大程度地保护自己的合法权益。
无车业主将不再为有车业主的公摊面积“买单”
对于此次建委公布的《通知》是否会造成车库等业主公用房屋归属不明的情况，北京大成律师事务所刘世杰律师表示，根据《物权法》一物一权的规定，每件物品只能有一个人对其享有所有权，但是对于建筑物的所有权是个例外。
因为现代社会大量高层或多层楼房的出现使业主不能对整座建筑物享有所有权，而只能对其中的一套房屋享有专有权。对于享有专有权的房屋，业主可以直接占用、使用。
《物权法》明确规定规划用于停放汽车的车位、车库应优先满足业主需要，如果规定未经业主大会同意，不得向非业主出售；未经业委会同意不得由非业主使用等，便可在相当程度上杜绝开发商垄断车位资源牟取暴利的事件屡屡上演。
与房屋享有专有权不同的是，《物权法》规定：业主对于建筑区划内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分享有共有权，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。
“建委的规定与《物权法》是不存在冲突的。”刘世杰说，此次市建委公布的《通知》实际上是将车库的所有权也作为建筑物进行了所有权区分，也就是说，按照市建委的规定，小区内的无车业主将不再为有车业主分摊面积，而有车业主则通过购买的方式取得车库里车位的专有权。（作者： 齐琳 赖大臣 郭莹/文 王晓莹/图）
30层以上的住宅公摊面积通常都占购房面积的
多数点式的楼盘公摊面积约占购房面积的
18层以下板式住宅公摊面积约占购房面积的
一般多层住宅公摊面积约占购房面积的
（以上是《通知》出台前计算公摊面积比例的数据）
前日，北京市建委颁布《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》。本报以《北京新建楼盘取消楼栋外公摊》为题对此进行了独家报道，引起广大读者及业界广泛关注。
一石激起千层浪。有业内人士认为《通知》的出台是政府再一次刺激市场的政策，同时也有购房者担心，开发商会不会还是算计着“羊毛出在羊身上”，将原本抹去的公摊面积转移。那么在新政出台前，公摊面积怎样计算的？新政出台后，在公摊面积的计算上，购房者、开发商又将面临怎样的新问题？在新政正式执行后，位于楼体外部、原本业主拥有公共产权的车位又将归属何处……
继续为您解读此项房产新规。
北京市建设委员会关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知
京建权（号
第二条规定 房地产开发企业使用未竣工的预测面积数据计算分摊系数、测算成套商品房面积的，应将有关情况如实书面告知每个购房人并自房屋面积实测工作开始至初始登记前在售楼处和已竣工楼栋内予以公示。公示内容包括：未竣工的分摊部位、使用未竣工分摊部位或楼栋的预测面积数据、全部房屋实测后面积差异的房价款结算办法、实测面积与登记面积有差异的应申请面积变更登记、公示起始日期等内容。房地产开发企业应将公示内容及张贴公示的现场照片分别交房屋测绘成果备案部门办理房屋面积测绘技术成果报告备案、房屋登记部门进行初始登记。
第三条规定 办理转移登记时，申请人应提供房地产开发企业与购房人签订确认公示内容的补充协议或购房人出具认可公示内容的书面文件。登记部门应在房屋登记簿记载或档案中注明登记面积为暂测面积，最终面积以实测面积为准；房屋所有权证附记中应注记登记面积与实测面积不符的，以实测面积为准并应申请变更登记。
第六条规定 自本通知下发之日起，新申请预售许可的开发项目，原则上不得再分摊建筑楼栋（相互连通的为一个建筑楼栋）外的公用部位。使用同一个分摊方案、分期办理预售许可的开发项目，本通知下发之前已取得预售许可证的，再申请预售许可时，可继续沿用原分摊方案。
纠纷频现 公摊面积成焦点
一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11-0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 住宅楼公摊面积计算方法为： 分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）。其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。
“公摊面积成为业主与开发商纠纷的焦点，主要问题在于一直以来我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据建设部的《房产测量规范》和一些省市出台的地方性测量原则意见。” 著名房地产纠纷律师孟宪生表示。
那么究竟商品房公摊面积应该多大，公摊面积的大小对购房者有什么影响呢？
孟宪生告诉记者，目前国家在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内。而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。
根据北京市建委2003年颁布的相关规定，要求商品房在计算住宅公摊面积时，采取“谁用谁分摊”的原则，一般在计算公摊面积时，只计算栋内分摊面积，不计算栋外分摊面积。以住宅为例，其公摊部分主要包括电梯厅、电梯井、楼内走廊楼梯、水井、泵房等。而如公共停车场、绿地等全不计入住宅的公摊面积内，此外配建的学校、邮局、运动场属于代建项目也不算入购房者的公摊。如购买地下停车场，还要承担停车场内的公摊面积，购买商业用房需承担商业用房的公摊面积。
孟宪生指出，从2003年开始，北京市房屋销售一般全以套内面积为主，已经不再按照建筑面积计算了，他认为最合理的方式是购房者只按照套内面积支付房款，而栋外因为公用部分，全体业主享受所有权。