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成都规范公证收费 个人按揭50万元房子收1500元
　　以一套50万元的个人房屋按揭合同的公证费为例，原本应该是收取1500元的公证费，但多年来实际执行都不超过600～700元。从10月1日起，个人房屋按揭合同的公证费将依法依规收费。昨日，成都商报记者从成都市司法局获得证实，从今年10月1日起，成都市各项公证费的收取标准确实要发生变化，“的确可能比前几年要高，但这不叫涨价，而是规范收费。”
　　通知已下发 公证收费要规范
　　“ 主管部门已下发通知，从10月1日起规范收费标准。”昨日，成都市蜀都公证处工作人员告诉成都商报记者，早在1999年，省物价局就核定了各项公证费的收取标准，其中对个人房屋按揭合同的公证，贷款额在50万元(含)以内的，按3%。收取，不足200元的按200元收。但长期以来，各家公证处都没严格执行这个标准，这次司法局已强调，必须严格按照1999年的收费标准执行。在成都市公证处合同公证一科，一位工作人员表示，他们也听说了要严格按照物价部门核定的收费标准收取公证费用的消息。
　　昨日，成都市司法局公证工作管理处负责人称，今年9月15日，该局就向各区(市)县司法局、公证处都下发了《关于重申规范公证法律服务秩序有关规定的通知》，严禁违反物价部门核定的公证收费标准收取费用，“全市各公证处都应收到通知了。”
　　多年来 公证机构为何低收费？
　　成都市司法局公证工作管理处负责人昨日强调，公证收费是国家定价，而非市场定价。这次整顿规范公证法律服务秩序活动，要求公证机构“严禁违反物价部门核定的公证收费标准收取费用”，是让各项收费回归法定标准，“并不是涨价。”据称，1999年以来各家公证处执行的收费标准都严重偏低，这实际上都是不符合国家法律法规的规定。
　　据悉，成都市现有公证处25家，按照体制分为三大类：行政体制、事业体制和合作制。这些公证处有的归省司法厅管理，有归市司法局管理，还有的归区(市)县司法局管理。“体制和层级的不同，直接导致了各家公证处在业务竞争上的无序化。为抢证源相互压价，不正当竞争已严重影响到公证质量的提高，影响到老百姓合法权益的保护。”相关负责人表示。
　　市司法局重拳铲除五大“毒瘤”
　　“这次整顿规范公证法律服务秩序，就是要清除五大‘毒瘤’，首当其冲的就是恶意压价收费。”成都市司法局公证工作管理处负责人说，除了恶意压价收费，公证员助理单独办证也是不规范的。按照司法部相关规定，能够办证的只能是执业公证员，助理只能协助其处理一些简单事务，“助理单独办证，因其法学理论水平相对较低，造成公证书出错的可能性增大。”再者，就是回扣问题。为了抢到更多的证源，一些公证处便私下给回扣，“据说最高达到所收公证费的30%。”
　　最后两大危害，就是跨区域执业，以及乱设办证点。据称，乱设办证点可能导致公证书的审批、签发程序混乱，严重的可能引发公证书无效。
　　正调研 具体细则近期出台
　　据了解，公证有一项非常特殊的职能就是赋予债权文书强制执行效力。对于这次规范公证收费标准，不止一家商业银行个人金融部的相关负责人向成都商报记者表示，这很可能会影响到下一步个贷业务的开展。
　　成都市司法局公证工作管理处这位负责人表示，他们已预料到公证业务量在短期内可能会受到影响，但考虑到公证的依法依规执业和公证事业的健康有序发展，必须坚持按照国家物价部门核定的收费标准收取公证费用。该负责人表示，近期，针对即将实施的通知，成都市司法局也在调研，听取各方意见，最终的实施细则将于近期出台。
　　昨日下午，记者了解到一个最新的消息，由于合同公证靠自愿，成都已有不止一家银行表态，会考虑在房屋买卖中，不再强行要求客户对合同进行公证。同时，也有银行还是很坚持，甚至不排除不公证就不给贷款的合同。(责任编辑：周径)
沈阳男子曾令军在这不足20平方米的厕所小家生活了五年，还娶了媳妇，生了大胖儿子……
竟然是孩子的妈……
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近期热点关注　　1、户主在外地，卖房是先公证再找买家还是先和买家签合同再公证？中介公司说要先签合同，然后公证由户主授权给谁卖给谁，从法律上来说，是这样吗？　　2、婚前老公父母买房并还贷，我与老公两个人住，并未参与还贷，因本地要求房产证抵押在银行，所以也未能办理户口迁入，两人的户口均在父母家，未进行婚前个人财产公证，此房属于老公婚前个人财产吗？房子四年半，结婚证二年。　　3、如授权给老公父母办理卖房事宜，是不是代表不用经过我的任何签字就可以全权完成卖房事宜？还是我也要签字授权？
楼主发言：11次 发图：0张
　　因为从没买卖过房产，一窍不通，真心希望懂行懂法的朋友指教
　　坚决抵制高房价
　　谨防中介和炒房客勾结低买高卖
　　拒绝所谓公证卖房，是避免中介低买高卖有效手段，否则中介坑你没商量
　　会买不会卖？笑话啊！　　
　　@leying118 5楼
20:32:00　　会买不会卖？
啊！　　-----------------------------　　买房是一手房，直接到开发商处购买，需要找中介吗？卖房是二手房，哪笑话了？
　　又不是我签，是家里老人在卖，他们代签，我和老公都在外地，不方便回去，家里老人让我问问，这两天当官的不上班，就来天涯问问，我知道这儿空军多军多，可不要动不动笑话假的骗子，无知是我们不对，但并不代表我们是笑话骗子
　　@煜SC 4楼
16:53:38　　拒绝所谓公证卖房，是避免中介低买高卖有效手段，否则中介坑你没商量　　-----------------------------　　谁想让中介坑呢？可是房产局也说必须要户主本人授权加公证，否则不能当面签合同就不能卖房，你随便便便拿个签字不管买家中介还是房管通通不认帐，说你冒签
　　@jessicerx 8楼
10:55:55　　又不是我签，是家里老人在卖，他们代签，我和老公都在外地，不方便回去，家里老人让我问问，这两天当官的不上班，就来天涯问问，我知道这儿空军多军多，可不要动不动
假的骗子，无知是我们不对，但并不代表我们是
骗子　　-----------------------------　　你可以委托亲戚、朋友、同学，总之必须是信得过的人，到公证处办个委托公证就可以了，有了公证过的授权委托书，受托人就能代表委托人办房产交易有关的任何手续，当然你得把身份证复印件、房产证、结婚证等必要的资料交给受托人。委托人是谁对房产局等机构来说并没有区别，但对你区别可大了，别人拿着你的公证书和房产证等资料可以干很多坏事，比如去贷款公司抵押贷款等，你会吃不了兜着走，风险很大。　　从你叙述的情况来看，这家中介你能要了，这家中介明显是想和假买主（实际和中介一家）把你的房子低价收购了，然后让你通过公证“全权”委托他卖房，他就可以等找到出价高的真买主，然后利用你的委托直接将你的房产过户到真买家，避免了两次过户缴税。一般中介想吃差价都会和假买家要求所谓委托公证交易，目的是为了即能吃差价又避税，实际就是短倒不过户。
　　少打一个字，这家中介你不能要了，赶紧换中介，还有你的报价可能低了。
　　回复@煜SC　　少打一个字，这家中介你不能要了，赶紧换中介，还有你的报价可能低了。　　----------　　谢谢你的热心回答，报价确实低，因为老公重型再障贫血移植急需钱看病。公证要我老公与被委托人到公证处当面授权委托，如果公证为因病不能到场的话，怕房子卖不掉，不知能不能花钱公证为工作忙哪怕腿骨折不能走都好　　
　　@jessicerx 11楼
15:02:58　　回复
@煜SC　　少打一个字，这家中介你不能要了，赶紧换中介，还有你的报价可能低了。　　----------　　谢谢你的热心回答，报价确实低，因为老公重型再障贫血移植急需钱看病。公证要我老公与被委托人到公证处当面授权委托，如果公证为因病不能到场的话，怕房子卖不掉，不知能不能花钱公证为工作忙哪怕腿骨折不能走都好　　-----------------------------　　你委托中介不也一样要你夫妻俩当面授权委托吗，你丈夫如果不能到公证处，可以请公证员到家里去，可能费用高些。总之你一定要委托信得过的人。
　　回复@煜SC　　@jessicerx 11楼 2013-08......　　----------　　被委托人是老公父母，不存在信不信的过的问题，问题在公证员肯做假公证吗？房产证都是真的，就是不能到场原因要做假。不知要给公证员多少好处费　　
　　公证员不可能给你作假，否则造成问题，公证员要负法律责任的，甚至被判刑。只能是请公证员到家里让你夫妻俩当面委托，否则没有你老公的授权，没法交易过户。
　　回复@煜SC　　是啊，我也没信心，可是一旦公证为老公因重病无法到场所以才要授权，买家因此反悔的话，这笔救命钱就没有了…现在的人不会因为你等钱救命就愿意买你重病人住的房子　　
　　回复@煜SC　　再说不是请公证员到家，是到医院，我老公的病，要住无菌病房，否则就会感染发烧拉肚，现在移植后半月，还在净化仓观察，预计两周出仓，之后还要在病房观察一月才能出院回家。治病钱不够，等不到回家再卖房。　　
　　回复@煜SC　　到医院可以当面与我老公授权委托，是隔着玻璃窗，净化仓不让进。公证员只要更改不能到场原因就好，其他都是真的，目前家里在托人找公证员帮忙，我心里七上八下　　
　　合同，，，，，，，，公正。
　　@在压迫中爆发 18楼
08:36:55　　合同，，，，，，，，公正。　　-----------------------------　　是啊，就是公正难办，真公证买房人嫌有重病人不一定肯买，假公证吧又违法，光合同签字不认帐的，因为户主没有当面签字
　　@jessicerx
10:55:55　　又不是我签，是家里老人在卖，他们代签，我和老公都在外地，不方便回去，家里老人让我问问，这两天当官的不上班，就来天涯问问，我知道这儿空军多军多，可不要动不动
假的骗子，无知是我们不对，但并不代表我们是
骗子　　-----------------------------　　@煜SC 9楼
12:30:13　　你可以委托亲戚、朋友、同学，总之必须是信得过的人，到公证处办个委托公证就可以了，有了公证过的授权委托书，受托人就能代表委托人办房产交易有关的任何手续，当然你得把身份证复印件、房产证、结婚证等必要的资料交给受托人。委托人是谁对房产局等机构来说并没有区别，但对你区别可大了，别人拿着你的公证书和房产证等资料可以干很多坏事，比如去贷款公司抵押贷款等，你会吃不了兜着走，风险很大。　　从你叙述的情况来......　　-----------------------------　　刚办完购房手续的明确告诉你：　　1.先找买家，签合同。至于你说的公正是公正什么？　　2.在没结婚之前的财产属于你老公个人，婚后2年的还贷部分算共同财产。　　3.在你签委托书之后，他父母全权帮你卖房。不用经过通知你和你的同意。　　授权要你们夫妻双方都签字。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规房屋买卖协议没有经过公证在法律上有效吗？ - 相关问题 - 110网法律咨询
我是外地人在吉林市农村买了一处民房，因为不能更名只有买卖协议，但买卖协议没有经过公正，请问在法律上这份协议有效吗？
我的房子地理位置处于城区中心地段因单位规划要拆迁，但给的补偿太低没有谈成，但是有私人愿意用一套新楼房于本人交换，于是我与别人私下签订了一份房屋出售合同，签订时除甲乙双方签字外，还有第三方担保人签字，没有经过公证处公证，请问这样的协议具有法律效力吗？
买卖双方私下签订的房屋买卖协议，没有到公证部门进行公证受法律保护吗？当地对平房已经不办理变更产权所有人手续，对方是卖方已经签过字压过手印
我与卖方私下签订的二手房没有公正但是有证明人，已经付给卖方定金，在卖方同意后房屋进行了装修，现在卖方一直不办理过户，但是卖方也不说不卖给我，只是说等他的房屋公正办好了再过户，也不让我入住，什么时候能公正没有定期，我是否可以入住？是否可以起诉对方退还定金和房屋装修费？
我想买一套房子，但房主去了南韩（朝鲜族）委托她的父亲办理买卖协议，她父亲在当地有委托书，由于该房产证没有超过5年，要交6.5%的交易税，该房还有一年就满5年了，我想先签订购房协议，明年再办理过户手续，这样可以吗，有风险吗
我和老公写下协议，谁先出轨闹到过不下去离婚地步，出轨的那一方必须无条件让出孩子的监护权，并交出孩子的抚养费
我在绵阳看中了套房子，是单位分给员工的，今年刚分到，员工就退休了，到成都生活了，想卖，但是房产证和土地使用证还没有下来，我们想写个买卖房屋协议，到时候房产证下来了再过户，想去公证下，请问这个没有房产证可以公证吗，有没有法律保障，这个公司是国有的，所以房产证应该可以下来，还有，单位分的房子有没有规定分到员工手上后，要过了好多时间才可以买卖？？谢谢
别人用我的名字买车，车主都是我的名字，可是只写了一份书面的协议，没经过法律公证，这份协议有没有效，有何风险，我现在该怎么办？
别人用我的名字买车，车主都是我的名字，可是只写了一份书面的协议，没经过法律公证，这份协议有没有效，有何风险，我现在该怎么办？
房子有房产证，甲方转让给乙方，因乙方并非本地户口，所以双方只签了一份协议，也没到公证处公证，此协议是否有效？
顺便问一下，在异地购买商品房，却不迁移户籍，以后会有些什么麻烦？
夫妻双方签字　盖指纹　没有拿到公证处公证，这样有效吗？如果无效，应该怎么处理办理委托书公证 即可足不出户出售外地房屋_新浪房产_新浪网
办理委托书公证 即可足不出户出售外地房屋
&&李先生：我和我太太于婚后在湖北省购买了一套房屋，我们现在佛山南海工作和生活，想出售上述湖北的房屋，因工作的原因也无暇回去办理出售上述房屋的手续，我咨询过当地的相关部门，该部门称需要本人亲自回去办理售房的手续，如不能亲自办理，需要办理委托公证，请问我如何办理公证？
&&公证员答：根据你所说的情况，你和你太太可以办理委托书公证，但必须亲自到公证处办理。根据《公证程序规则》第14条第1款的相关规定：&公证事项由当事人住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构受理&。你们可以根据实际情况，任意选择一个有管辖权的公证机构提出申请。现你们在佛山南海工作，你们可以选择到我处办理委托书公证。同时，你们可以授权一人或数人代为处理，受托人可凭该委托书从事被授权的行为。
&&温馨提示：如果委托书中注明受托人有权收取房款的，受托人即有权以委托人的名义代收取房款，存在受托人不能如期足额把房款交付给委托人的风险，所以委托人需受托人代为办理的事项中，需谨慎委托。
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1均价：5000元/平米南海区215000元/平米禅城区35288元/平米南海区4待定顺德区5待定顺德区67000元/平米南海区76200元/平米南海区812000元/平米禅城区
18999元一口价26000元特价房38500元特价房47300元2万抵3万55000元一口价64000元98折77500元一口价85000元一口价96600元购房大礼
：学习这些技能可以给你的生活带来巨大的帮助？总结的很全面，收藏啦！| ：【电缆突然掉落 交警托举3小时】近日，南京一根电缆突然从天而降，最矮处离地面不足1米，交通顿时陷入瘫痪。两名交警在大太阳下托举电线3小时，直到中午用一辆过路的集装箱车当梯子才将电缆用铁丝固定住。其间交警联系了电力和电信部门，他们都说不是自己单位的电缆，没有过问…… (央视)| ：【你造吗？游泳池的水多是“千滚水”】近日，本报记者调查了广州9家游泳池，发现大多数泳池都采取24小时循环过滤和消毒剂杀菌的方式，有些一周换一次水，有些不定时换水，而有些甚至是一年换一次水。换水成本高是泳池换水频率低的一大原因。更多泳池"消毒主要靠泳客自觉"。http://t.cn/Rvkc3QG| ：巨蟹座容易相信别人，容易被骗。很在乎朋友亲人又常常懒得联系，很宅懒得走动。要不很沉默内敛要么high起来让人觉得很2B。喜欢很开心地笑其实很多时候不知道为什么而开心。要么很洁癖要么就是环境毁灭者。要么超勤快要么又小懒虫一个。吃软不吃硬喜欢装坚强。这就是巨蟹座。 | ：如果有一天，我突然疏远了你，不要想我们之间怎么了。你没有错，我只是突然犯病了，过一阵子就好。友情如此，爱情亦如此。（转）|关于商品房买卖合同买受人达到
根本违约的损失赔偿_律法网法律知识库
关于商品房买卖合同买受人达到
根本违约的损失赔偿
导读： 案例:商品房买卖合同纠纷 原告张某（合同中的乙方买房人） 被告大连xx房地产开发有限公司（合同中的甲方出卖人） 原、被告双方于2005年3月签订了房屋买卖合同，合同签订后，原告履行了第一笔款60万元，尚有60万元合同约定分两次支付，第一笔35万元、约定06年
案例:商品房买卖合同纠纷
原告张某（合同中的乙方买房人）
被告大连xx房地产开发有限公司（合同中的甲方出卖人）
原、被告双方于2005年3月签订了房屋买卖合同，合同签订后，原告履行了第一笔款60万元，尚有60万元合同约定分两次支付，第一笔35万元、约定06年3月31日前还款；第二笔款项25万元加5万元利息共30万元，合同约定于07年3月31前还款，到期如不能还款，一周之内腾房不返款。待全部房款交其后办理过户手续。第一笔款项原告违约120天，第二笔款项直道原告起诉之日（07年4月1日）仍然未支付。
原告起诉的理由，要求被告配合办理过户手续。
被告提出反诉，请求解除合同，并请原告支付使用费78万元。
下面是被告的代理意见：
一、因原告的违约，导致合同不能履行
原、被告双方于日签订了房屋买卖合同，合同中明确规定第二次付款时间，同时特别约定，“到期不能付款，一周之内腾房不返款”。
因为原告的一再违约，给被告造成了很大的经济损失。这期间被告曾经多次找到原告索要余款30万元，原告左推右拖，以种种理由拒不付款。到3月30日双方谈妥到公证处去付款，同时办理过户公证，被告早晨8点多即到了公证处，直等到近11半多，原告才给被告打来电话，称款项没有到位，不能去公证了。这次原告的违约，被告李经理明确告知原告明天是最后一天付款时间，否则我们就按着合同的约定执行，退房不返款。这次同原告的通话时间是五分钟合同中所约定的解除条件已再次明确告知原告。
这次的违约给被告造成更大的经济损失，因为被告急需这笔资金做买卖，因为原告的资金没有到位，致使被告白白损失了几百万元，虽然间接损失不受法律保护，但是，原告应该清楚没有履约能力，就不应该签订这样的买卖合同，最终因为自己的过错导致合同不能继续履行。即达到事实上，又达到法律规定上的解除合同的条件成就时。
二、达到法定解除条件
事实上原告从签订合同之初，一直在违约到今天原告已整整违约700余天，被告一直在作出让步，并且在合同中明且约定，最后一笔款项如不能按期交付，七日之内腾房不返款，这是双方所明确约定的解除合同条款。这种约定是双方的真实意识表示，没有被胁迫、被欺骗、显失公平等违背真实意思表示等都不存在。
通过事实和大量证据证明，原告根本没有付款的诚意，原告说3月就给被告付款，被告拒绝接款，不接电话，这不是事实，通过被告的电话记录即可证明原告在说谎，被告不单是接过多次原告的电话，而且在3月30日主动打电话或亲自上门找原告索要余款，通话记录、证人证言这些客观存在的事实，都充分的说明被告很有诚意的希望原告全面的履行合同，而且被告急需这笔资金周转生意。任何一个房屋买卖合同，分期付款都没有长达两年之久（当然不包括银行贷款）。两年的时间款项仍然不到位如果真的到位了，你可以到公证处去提存。
法律上，首先根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了五项合同解除条款，当事人只要具备了其中的一项，即达到了法定的解除合同的条件，本案原告的行为已具备了《合同法》第九十四条一款二项明确规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；”而本案原告在3月30日上午没有到公证处的行为，以表明了不履行到期债务的事实。本案原告的行为已具备了《合同法》第九十四条一款第二项的规定，以达到了法定解除合同的条件。原告的违约行为，，致使合同的经济目的已经尚失，违约行为严重影响订立合同所期望的经济利益，以达到乙方不能履约，合同必然解除的条款。因此被告有权请求桂圆依法解除合同。
其次、根据《合同法》第一百三十四条之规定，分期付款的买受人未支付到期价款的，标的物的所有权属于出卖人。其三、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原告从签订合同开始一再违约，被告有权请求依法解除合同和要求原告赔偿占用房屋的使用费。
三、请求原告支付占用房屋的使用费
原告在交付第一笔首付款60万元的同时，即日被告同时交房屋钥匙给原告，从这时起标的物的占有、使用全已转移给原告，原告两年来始终不能按着约定如期给付款项，是原告的违约，达到了合同的解除条件。根据《民法通则》第一百一十五条、《合同法》第一百六十七条第二款的规定，“出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。这一规定充分保护了出卖人的合法权益。是原告人的一再违约，就应承担违约后的法律责任，承担占用房屋的使用费（216平方米//5元//730天）元
四、诉讼请求中没有提到装修费
<font color='#、对装修问题本代理人有两点意见：原告对装修一事没有在诉讼请求中提起，只是在事实及理由中提起，这是规避法律逃避交诉讼费的行为，只能做抗辩理由，不能提起索赔；
<font color='#、是原告的过错导致合同不能履行，因此这项损失，应由有过错方来承担，那么本案谁有过错，是原告有过错才导致合同不能履行，被告方没有过错为什么要承担过错方的损失赔偿，此项要求没有法律依据。被告不能赔偿原告的装修损失费是有法可依的。
五、擅挖地基、使整栋楼构成危房
原告装修时改变整体结构，擅挖地基扩大约6延长米，退房时请求恢复原样，或承担恢复原样的损失赔偿费，或经评估鉴定后，方可交与被告。
综上所述，原告作为买受人，余款几次违约，长达两年之久，至今仍不能给付被告，致使合同不能履行，且以达到合同双方所约定的退房条件，既达到了法定合同解除条件，根据《中和人民共和国合同法》第九十四条一款二项、第一百三十四条请求解除原被告的房屋买卖合同；又据《民法通则》第一百一十五条、《合同法》第一百六十七条第二款请原告支付占用房屋使用费78万余元。上诉代理意见依法有据望贵院予以采纳！
此案一审判决支持了被告的反诉意见。原告不服上诉到中级人民法院，终审判决，驳回原告的诉讼请求，维持原判。
一、合同解除的含义及其法律特征（一）合同解除的含义对于合同解除的含义，合同法中没有作出明确的解释，无论是理论界还是实践中均存在不同的理解。有观点认为，合同解除是当事人之间对提前终止合同达成的协议。也有观点认为，合同解除是指使合同不继续发生法律效力。上述两种观点并没有揭示合同解除的本质和法律特征，因此是对合同解除的片面理解。笔者认为，合同解除，是指在合同有效成立以后，当具备合同解除的条件时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同双方当事人之间的权利义务关系消灭的一种法律行为。同时，合同解除也是民法所规定的一种法律制度。可见，合同的解除一般要具备当事人的解除意思和解除行为。在特殊情况下的合同解除情形，并不需要当事人的意思表示和解除行为，这就是裁决机关基于情势变更原则所作出的合同解除，笔者将在后面对这一问题进行论述。由此可见，合同的解除权是指合同当事人按照法律规定或合同约定享有的解除合同的权利。合同解除权的行使将终止合同当事人双方的权利义务关系，产生法律所规定或当事人所约定的法律后果。（二）关于合同解除的性质对于合同解除的性质问题，英美法系和大陆法系的学者存在不同的认识。有学者认为，合同解除是一种合同责任形式，是对违约者的一种惩罚，因此是违约责任形式之一。但笔者认为,合同解除应属于自救措施。 它不同于违约责任形式，合同解除除了违约所致外，还存在其他的情形。合同解除的实质是合同权利义务的终止，不需要等到合同期限到来之后实行违约补救。有人认为，合同解除就是合同的终止。根据合同法第91条的规定，合同权利义务的终止是基于合同履行、抵销、提存、混同、合同义务的免除等原因而发生。因此，笔者认为，合同终止是合同权利义务的消灭，不能等同于合同解除，它包含了合同解除。（三）合同解除的基本法律特征<font color='#、合同解除的前提是合同有效成立合同解除制度的设立，是因为合同有效成立后，由于主客观情况的变化，合同的履行成为不必要或者不可能，因而需要运用解除制度来终止合同双方之间的权利义务。合同解除制度是为了使有效成立的合同提前消灭，它不同于合同的无效和撤销。合同的无效和撤销都是因为合同缺乏有效成立的要件，自始不发生法律效力或经过当事人撤销之后自始丧失法律效力。合同的解除是针对有效成立的合同而言的。<font color='#、合同解除必须在解除条件具备时实施解除行为当合同具备解除的条件时，合同并不当然的解除，有解除权的一方还需实施解除行为才能使合同解除。这种解除行为表现为双方通过协商将合同解除或解除权人向对方发出解除的意思表示。
二、合同解除的类型对于合同解除的类型是否包括协议解除和约定解除，在各法系之间存在较多的分歧。笔者认为，合同解除包括以下三类：（一）协议解除协议解除在大陆法系中称为“合意解除”和“解除契约”，是指合同成立后，合同当事人通过协商一致的行为将合同解除，合同解除后双方权利义务终止。可见，协议解除是当事人意思自治的表现，并不需要有法律规定的特定的解除权的存在。合同当事人只要有双方一致的合意，就可以重新达成新的契约来解除前一个契约。这种合同解除形式是民法自由原则的行使所然。我国合同法中也规定了这一类型。合同法第93条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”（二）约定解除约定解除是指合同双方当事人缔约时在合同中约定合同解除的条件，当事人可以在条件成就时行使解除权。这种解除权可以约定由一方行使或保留给双方行使。可见，约定解除也是当事人意思自治的结果，是合同自由原则的体现。我国合同法中第93条第二款规定了合同的约定解除：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”对于这种合同解除类型，我们应将它同附条件的民事行为中的附条件相区别。附条件的民事行为中所附解除条件成就时，民事法律行为自动失效，不需要当事人作出意思表示。而合同解除则不同，虽然合同约定的解除条件出现，但是如果解除权人不作出解除行为，合同不能自动解除。而且，附条件的民事行为在条件成就时，民事法律行为一般向将来失去效力，而合同约定解除则可能具有溯及力。（三）法定解除法定解除是按照法律规定的解除条件行使解除权而解除合同。对于法定解除条件，有些适用于所有的合同，有些则只适用于特定类型的合同。我们把前者称为一般法定解除，后者叫做特别法定解除。世界各国都承认法定解除，我国合同法对一般法定解除和特殊法定解除都进行了规定。三、行使合同解除权应遵守的条件和程序（一）协议解除的条件和程序因为协议解除是双方当事人合意将合同解除，因此只需要双方当事人就解除合同的意思达成一致即可，不存在解除条件的问题。协议解除应当遵守合同的缔约程序，经过要约和承诺，达成新的契约，协议一致将原合同解除。对于新缔结的协议，应当遵守关于合同有效成立的要件，否则新协议没有法律效力，不能解除原合同。（二）约定解除的条件和程序约定解除的条件必须是出现了合同中双方当事人约定的解除条件，由有解除权的一方行使。根据合同法第95条、96条的规定，解除权人应当在约定行使解除权的期限内通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除。对于约定期限届满当事人不行使的，解除权消灭；对方对合同解除有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。对于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定（例如房屋买卖合同和土地使用权转让合同就要到有关的部门办理特别的手续）。如果当事人没有约定解除权行使的期限，不享有解除权的一方应该催告解除权人在合理期限内行使。超过合理期限未行使的，解除权消灭。如何理解合同法第95条规定的合理期限呢？由于合同法没有明确期限的长短，因此在实践中存在不同的理解。笔者认为，应当根据具体合同的性质、交易目的、交易习惯来综合判断合理期限。有一些法律、法规或规章、法律解释规定了特定合同的解除权行使的合理期限。例如，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。关于商品房买卖合同买受人达到
根本违约的损失赔偿湖南社保工资基数”从中可见，商品房买卖合同解除权行使的合理期限是三个月或一年。这里规定的时间，应当是除斥期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。如何理解合同法第96条规定的解除权人的通知义务？笔者认为，通知包括申明、要求、请求等意图的表达。通知原则上须采用书面形式通知对方当事人。当然，如果解除权人没有采用书面形式而是其他形式，只要能够证明其实施了解除合同的意思表达，应该也是允许的。协议解除和约定解除都是由双方当事人的自由意志达成一致来解除合同。但是二者存在如下差别：协议解除是达成新的合同形式解除原合同；约定解除则是在合同中规定合同解除的条件及解除权的归属。（三）一般法定解除的条件和程序合同法第94条规定规定了一般法定解除的五种情形：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的各国对于不可抗力致使合同目的不能实现时都规定合同权利义务的终止。但是采用何种形式来终止合同却规定不尽相同。我国合同法规定可由当事人行使合同的解除权。因为客观原因的出现，合同目的无法实现，履行合同已无实际意义，规定该种情况下可以解除合同，是有积极意义的。在不可抗力情形中，当事人可以通过直接行使解除权而将合同解除。其他的客观原因能否成为合同解除的条件呢？笔者认为，在情势变更的情形下同样可以解除合同。但是对情势变更原则应当加以严格的限制。情势变更必须是在合同成立之后履行之前，出现了合同当事人于订立合同时无法预料、无法控制的事由，使合同订立的基础发生了根本性的变化，如果继续履行合同则明显违背公平原则，在此情形下应当对合同作一些变动或是解除合同，以维护当事人的实质公平。与不可抗力不同的是，因情势变更而解除合同，应由法院来裁决，当事人不能自己单方解除。（2）预期违约根据合同法第94条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同。这种情形，债务人有能力履行却对债权人表示不履行，称之为拒绝履行或预期违约，日常生活中称为毁约。在此情形中，当事人的预期违约必须是重大违约，即不履行合同的主要债务。如何理解主要债务呢？笔者认为，应当根据具体的合同来判断合同的主要债务。一般而言，根据合同的性质和合同的约定，主给付义务就是主要债务。例如，货物买卖合同中，数量、品质、交货时间和地点通常构成合同的主要债务。对于预期违约的合同解除，不需要解除权人履行催告的要求，当事人可以直接行使解除权解除合同。（3）迟延履行迟延履行是指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行。根据合同法第94条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方可以行使解除权解除合同。在这种迟延履行的情况下，履行期限对于合同目的的实现不具有重要的意义，债务人在合同期限届满后履行也不至于使合同目的落空，因此合同解除要求解除权人作出履行合同的催告，经催告后在合理期限内仍未履行的，解除权人才能解除合同。当事人的催告可以采用书面或口头形式。无论采用哪种形式，只要当事人能够举证证明已经实施了催告行为，就应当认定催告的成立。催告的合理期限应当根据合同的不同情况而定。（4）根本违约违约的形式有很多，当事人一般的违约行为并不必然导致另一方享有合同的解除权。但是，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，对方当事人可以解除合同，我们把违约方的行为称为根本违约。对于根本违约的情形，各国一般都规定可以解除合同。《联合国国际货物销售合同公约》中也规定了根本违约作为解除合同的情形。由于当时人的根本违约致使不能实现合同的目的，在这种情况下，债权人可以不经催告的程序而直接行使合同解除权。但是如何判断违约行为是根本违约而非一般违约呢？笔者认为可以从以下两个方面来考虑：从违约的后果上看，违约行为是否使对方当事人根据合同可期待的利益丧失或失去订立合同的目的，构成根本违约；对于当事人不完全履行的，其不履行行为导致了应履行债务量的的短缺或质的缺陷，如果债务人不补充履行或即使补充履行也不能够达到合同目的，即构成根本违约。（5）法律规定的其他情形法律规定的其他情形，如果是对于特别合同适用解除条件，应当属于特别法定解除。如果是对于一般合同适用的解除条件，则属于一般法定解除。笔者认为，基于意外事件和不安抗辩权也可以行使合同的法定解除权。所谓意外事件，民法中认为是指由于发生了当事人意志以外的原因而导致合同当事人不能履行债务的情形。在这种条件下行使合同的解除权应该加以严格的限制。所谓不安抗辩权，是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者丧失商业信誉，以及其他丧失或可能丧失履行债务能力的情况时，可中止自己的履行行为；后给付义务人接收到中止履行的通知后，在合理的期限内未恢复履行能力或者未提供适当的担保的，先给付义务人可以解除合同。基于不安抗辩权制度的解除合同，当事人一方在中止履行后，对方合理期限内未恢复履行能力并且提供适当担保，才可以解除合同，否则应当恢复履行。（四）特别法定解除特别法定解除是合同法对于特别合同规定了其解除条件，当这些条件成就时合同可以解除。在合同法中规定了哪些特别法定解除呢？笔者认为，在合同法的买卖合同、租赁合同等分则中规定了许多特别法定解除的情形。例如：<font color='#、买卖合同的法定解除合同法第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”合同法第167条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”上述两种情形是在当事人不履行法律所规定的义务时，另一方当事人可以行使解除权。该解除权的行使不需要履行通知义务。<font color='#、租赁合同的法定解除合同法第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”合同法第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”上述两种情形是出租人在承租人违约的情况下 ，根据法定的条件实施解除合同的权利。四、合同解除后的法律后果合同解除后，当事人权利义务发生终止。尚未履行的不再履行，对此是无人存在异议的。但是，对于合同解除前已经履行的部分如何处理，这就涉及到合同解除的溯及力问题。另外，合同解除之后，当事人能否主张损害赔偿？赔偿范围如何确定？这些都是合同解除应解决的法律问题。（一）合同解除的溯及力问题所谓溯及力，是指溯及既往的效力，即对已经发生的事实或行为具有效力。合同解除的溯及力，是指合同解除之后，对于合同解除之前存在的债权债务是否能溯及既往的消灭。如果合同解除具有溯及力，则合同视为没有成立，对于解除前已经履行的部分，要发生恢复原状的法律后果。如果合同解除没有溯及力，则解除之前的合同关系依然存在，不发生恢复原状的法律后果。对于合同解除的溯及力，合同法当中没有明确的规定，因此法学理论和司法实践中存在较大的争论。大陆法系国家和美国法是承认合同解除的溯及力的，但是英国法却否定合同解除的溯及力。我国学者大多主张无溯及力，认为如果赋予合同解除的溯及力，必然会损害没有违约的一方。其实，为了保护当事人的合法权益，有的时侯应当赋予合同解除具有溯及力，有的时侯却不应让合同解除具有溯及力。判断的标准有两个:当事人的意愿；合同能否恢复原状。具体来看，合同解除的溯及力可以分以下几种情况讨论：<font color='#、对于协议解除和约定解除：由当事人的约定来决定溯及力，无约定的由裁决机关根据具体情况确定。<font color='#、对于法定解除：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的，原则上无溯及力。（2）对于因一方违约而引起的合同解除，非违约方在选择是否解除合同的同时，也可以决定解除的溯及力。非继续性合同的解除原则上有溯及力，继续性合同的解除原则上无溯及力。所谓非继续性合同，是指履行为一次性行为的合同，这种合同由其性质决定了合同解除后可以恢复原状，合同解除前作出的给付能够返还。所谓继续性合同，是指履行行为在一定的时间内持续，这种合同由其性质决定了合同解除后可以不恢复原状，这些合同具体包括：租赁、借贷等以使用标的物为内容的合同；保管、服务等以提供劳务为标的物的劳务合同；委托合同。当合同解除具有溯及力时发生返还产生的额外费用，应由谁承担呢？在违约解除情形中，合同解除是由有过错的违约方造成，因此由违约方承担责任。
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