房地产将迎重大利好 房贷利息可抵扣个税_新浪房产_新浪网
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房地产将迎重大利好 房贷利息可抵扣个税
来源：丁祖昱评楼市
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近日有媒体报道，个人所得税改革方案有望年内出台，改革方案的基本思路已经敲定，将分四步走，包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等。其中，完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。
近日有媒体报道，个人所得税改革方案有望年内出台，改革方案的基本思路已经敲定，将分四步走，包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等。其中，完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。
对地产行业最欢欣鼓舞的，是看到了住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项，这对按揭购房者来讲，特别是中高收入的按揭购房者来说，这当中差异巨大，相当于利息支出中有15%-45%由政府来买单了。举个例子，假设购房者A在上海购买总价250万元的普通住宅，首付50万元，剩余八成用商业贷款贷20年，月均还款额将达13927.74元，其中5594.40元是利息支出。购房者A的税前月收入是2万元，按照现在的个税政策来算，扣除四金、税基等应纳税2459.02元，但是如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣，那么其他条件不变的情况下，购房者A的应纳税额为1097.42元，减少1361.6元，相当于利息支出的24%。再假设购房者B在上海购买1000万元的住宅，六成商业贷款20年，月均还款额约41783.21元，其中16783.21元是利息支出，假设购房者B的税前月收入为15万元，那么按照上面的算法每月将少缴税7552.35元，相当于利息支出的45%。
当然这个政策在国外一点都不稀奇，大多数国家征收个税前都有大量的可抵扣项，其中购房贷款利息基本都是作为抵扣项的，这也是国外按揭贷款比例高的很主要原因，一方面利息率低，一方面利息支出中很大一部分可以抵税。应该讲中国的个人所得税改革实在是拖了太长时间了。中国的个人所得税法是1994年颁布的，2006年免征额从每月800元提高到1600元，2008年提高到2000元，2011年提高到3500元，并将工资、薪金所得税税率由9级超额累进修改为7级超额累进。这么多年来整个中国发生了天翻地覆的变化，而个税这块却是铁板一块没有变化，实在匪夷所思，今天最应该马上调整的就是个税改革。
如果该项改革能够在今年实施，消费者购房需求将放开，对大家的购买力也有巨大的支持，因为大家更愿意用按揭了。2014年底中国个人购房贷款余额11.52 万亿元，比2013年底净增加1.72万亿元，而2014年全年中国商品房销售额7.63万亿元，个人购房贷款余额净增加值占全年销售总额比例达23%，同比增加2个百分点。改革实施后，相信该比例将会迅速上升，有助于激活需求，提升消费者的购房能力。
当然，个税改革政策推出还有很多的事情要做，比如之前的贷款算不算数，如果算的话，能不能追溯。还有别又搞出二套房三套房区别对待的狗血事情，要搞就直接参考西方发达国家关于购房贷款利息支出抵税的相关法律法规，别人已经搞了很多年了，完全是成熟的，拿来用用未尝不可。
据说该项改革最早有望在2015年出台，我们还是希望这次政府不要让大家等得太久。
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新出台的房贷新政，既然是落实政治局和中央经济工作会议的精神，那么为什么这么简单的政策，过了这么长时间才出来呢？
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房贷款利率首次跌破5% 房贷100万利息可省45万
作者：佚名&&&
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　　广州首套房贷款利率首次跌破5%
　　暂未现优惠收紧现象，稳中微降仍是趋势
　　8月26日，央行年内第四次降息，5年以上贷款基准利率降至5.15%。同时，自9月6日起降低存款准备金率0.5个百分点。受此轮降息影响，全国首套房平均利率降至4.90%，首次跌破5%，创历史新低。而广州的首套房利率也继续下行，平均利率折扣降至9.16折，平均利率降至4.72%，首次降至5%以下。然而，近日有媒体称，有股份制银行上海分行出于额度或利润考虑，收缩房贷折扣力度优惠悄然从严。新快报记者从按揭公司了解到，广州并未出现这种情况，暂时没有变化。
　　贷款100万，今年利息同比可省45万
　　融360数据显示，35个城市和地区中，共有20个城市和地区首套房利率跌破5%，占比近6成。其中，广州首套房利率继续下行，平均利率折扣由9.31折降至9.16折，平均利率降至4.72%，首次降至5%以下。广州9月共有9家银行下调了首套房利率，分别是汇丰银行从8.6折降8.2折，邮储银行从9折降至8.5折，工商银行和中国银行从9折降至8.8折，农业银行从8.9折降至8.8折，光大银行从9.2折降至9折，兴业银行从9.5折降至9折，中信银行从基准利率降至9折，恒生银行从9.5折降至9折。
　　同比来看，去年9月全国首套房贷款平均利率为6.86%，相当于当时基准利率6.55%的1.05倍，9月同比下降1.96个百分点，降幅高达28.57%。以一笔总额100万元、30年期的贷款为例，如果购房者分别在2014年9月和2015年9月申请贷款，按全国平均房贷利率来计算，今年9月申请贷款的话总利息约可节省45万余元，月供减少1252元。对于刚需买房族来说，减负效果显著，相当于节省出一辆豪车的钱。
　　融360统计的全国35个大中城市共530家银行数据还显示，停贷的银行百分比也降至今年新低，仅为3.96%。这说明，基于对房贷市场回暖的判断，越来越多的银行都开展或重启了首套房贷款业务。
　　融360分析认为，银行加大房贷利率折扣，也是一种“以价换量”的表现。在降息之后，银行为了扭转低沉的房贷市场，出让部分房贷利润，换来更多的客户。加大折扣，尤其是一些外资银行抢占优质客户的意图非常明显。伴随着金九银十楼市回温，不愿意加大折扣的银行为此也不得不采取跟随的策略，未来或将在房贷市场上演利率大战。
　　城市分化，楼市越火优惠越多
　　数据显示，9月广州以9.16折的平均折扣排第8位。融360分析认为，8月26日的降息给经历传统淡季(7-8月)的楼市增添了一把旺火，而金九银十的到来，更直接触发了一些银行迅速布局房贷市场，致使各城市首套房平均折扣均有所下调。
　　从一二线城市的全国首套房平均利率对比来看，除深圳以外，一线城市的优惠力度依然具有优势。三线城市的平均利率则普遍要比一二线城市更高一些。城市分化现象依然存在。
　　9月30日晚，人民银行、银监会发布关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，称在不“限购”的城市，对首套房最低首付款比例调整为不低于25%。不过，有读者向新快报记者反映，在肇庆等一些省内城市，首付比例不降反升，首套房贷即要求四成首付。
　　“楼市比较火热的一线城市，各银行间竞争更加剧烈，各银行针对房贷客户推出的各种优惠层出不穷。而在一些楼市成交不太火热的城市，银行出于风险控制的考虑，利率则相对较高。”融360分析师对记者表示，但唯独深圳是例外，上半年房价暴涨的余热尚存，房贷利率一直居高不下。
　　二套成风控对象，利率上浮10%是主流
　　此外，9月二套房平均利率为5.65%，环比上月的5.92%降了0.27个百分点。从同比来看，去年同期二套房利率高达7.41%，9月同比降低1.76个百分点。
　　同样以一笔总额100万元、30年期的贷款为例，如果购房者分别在2014年9月和2015年9月申请二套房贷款，按全国二套房平均房贷利率来计算，则今年9月申请的话，利息约可节省41万余元，月供减少1158元。这对于改善性住房需求来说，减负效果也相当明显。
　　不过，广州二套房政策没有任何变化，23家银行二套房全部执行7成首付政策。广州仍是唯一一个未执行二套房新政的城市，利率也未出现松动迹象。
　　融360数据显示，除停贷银行外，共有468家银行执行基准利率上浮10%，比上月增加8家，是当前二套房贷款的绝对主流利率。其分析认为，虽然少数银行利率下调导致9月二套房利率继续下行，且下行幅度略高于降息的基点，但从收紧二套房贷款利率的银行数量上可以看出，在因连续的降息致使银行贷款利润空间被压缩的背景下，二套房贷款已成为银行风险控制的主要对象。未来，如果没有进一步的政策刺激，二套房贷款将会继续维持基准利率上浮10%的主流利率。
　　部分银行首套与二套房首付利率情况
首套房首付利率 二套房首付利率 备注
　　汇丰银行 3成 8.2折 7成上浮10% 优质客户首套二手房最低8.2折
　　邮储银行 3成 8.5折 7成上浮10% 优质客户首套房最低8.5折
　　工商银行3成 8.8折 7成上浮10% 优质客户首套房最低8.8折
　　农业银行3成 8.8折 7成上浮10% 优质客户首套房最低8.8折
　　建设银行3成 8.8折 7成上浮10% 优质客户首套房最低8.8折
　　中国银行3成 8.8折 7成上浮10% 优质客户首套房最低8.8折
　　光大银行 3成 9折 7成上浮10% 优质客户首套二手房最低9折
　　兴业银行 3成 9折 7成上浮10% 优质客户首套房最低9折
　　中信银行3成 9折 7成上浮10% 优质客户首套房最低9折
　　恒生银行 3成 9折 7成上浮10% 优质客户首套二手房最低9折
　　广州农商 3成 9折 7成上浮10% 优质客户首套二手房最低9折
　　招商银行3成 9折 7成上浮10% 优质客户首套二手房最低9折
　　民生银行3成 9折 7成上浮10% 优质客户首套房最低9折
　　渤海银行 3成 9折 7成上浮10% 优质客户首套房最低9折
　　广发银行 3成 9折 7成上浮10% 优质客户首套房最低9折
　　花旗银行 3成 9.2折 7成上浮10% 优质客户首套二手房最低9.2折
　　平安银行3成 9.2折 7成上浮10% 优质客户首套二手房最低9.2折
　　交通银行3成 9.3折 7成上浮10% 优质客户首套二手房最低9.3折
　　浦发银行3成 9.5折 7成上浮10% 优质客户首套房最低9.5折
　　渣打银行 3成 9.5折 7成上浮10% 优质客户首套房最低9.5折
　　东亚银行3成基准利率 7成上浮10% 优质客户首套房最低基准
　　华夏银行3成基准利率 7成上浮10% 优质客户首套房最低基准
　　广州银行 4成上浮10% 7成上浮15% 优质客户首套二手房利率最低上浮10%
　　(注：数据来自融360，仅供参考。)
责任编辑：cnfol001
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现行贷款利率是日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率4.50%,月利率为4.50%/12，五年及以下公积金贷款利率为年利率4.0%，全国都一样。 五年还清,月利率为4.0%/12 20万,5年(60个月), 月还款额: %/12*(1+4%/12)^60/[(1+4%/12)^60-1]=3683.30元总额：-98说明:^60为60次方10年还清，五年以上公积金贷款利率4.50%,月利率为4.50%/12 20万,10年(120个月), 月还款额: .50%/12*(1+4.50%/12)^120/[(1+4.50%/12)^120-1]=2072.77元利息总额：-32.4说明:^120为120次方 如果月还能力足够，当然是5年合算，代款利率相对较低，总利息支付少。
住房公积金贷款，不定期提前还款还是最后一块提前还款利息少？
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原月还款额： ? ?2429.88 元 ? ?原最后还款期： ? ?2025年3月 ? ?已还款总额： ? ?145793 元 ? ?已还利息额： ? ?37733.4 元 ? ?该月一次还款额： ? ? 元 ? ?下月起月还款额： ? ?0 元 ? ?节省利息支出： ? ?13412.8 元 ? ?新的最后还款期： ? ?2020年04月 ? ?一次还款额： ? ? 元
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　　2014房屋贷款计算器计算方式　　将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。　　等额本息：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。　　等额本金：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。　　部分城市公积金最高贷款额度说明(详细规定请参考各地政策)北京：市管公积金最高贷款80万元，国管公积金AA级最高贷款92万元，AAA级最高贷款104万元上海：个人公积金最高贷款30万元，家庭最高贷款80万元深圳：2012年或出台公积金贷款细则，目前不能使用公积金贷款广州：个人公积金最高贷款50万元，夫妻双方最高贷款80万元　　6.55%(贷款年限大于5年)　　6.40%(贷款年限3到5年，含5年)　　6.15%(贷款年限1到3年，含3年)　　6.00%(贷款年限6个月至1年，含1年)　　5.60%(贷款年限0至6个月，含6个月)　　最新房屋贷款计算器 /calculator/house_loan
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