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“去库存”成重中之重 2016年房地产政策面将趋向宽松
2015年房地产市场加速分化，北京等一线城市供小于求，房价持续领涨。部分二线及三四线城市市场恢复缓慢，滞销严重。开发企业之间，利润率普遍下调，大房企集中度进一步增加；中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型。业内分析认为，2016年楼市在“去库存”基调下，政策面将趋向宽松；化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件，而房价也可能出现普涨局面。
分化 不同城市供需情况天差地别
夏菲是我国中部省份一个地级市的房地产销售人员，由于地处四线城市，他所在的项目存在着严重的积压现象。为了能开发更多客户，这段时间他每天打出的电话数量已经上升到之前的3倍之多。“但得到的回应更多是对方瞬间挂断电话，有时甚至会受到责骂。”
“您现在看到的已经是现房了，交钱三天后就能拿到房。”接待完这个月的第二个客户后，他告诉记者，“现在房地产销售市场和天气一样，没有一丝暖意。很多同事都离职去了省会，那儿市场还相对好些。”
夏菲所描述的情形是他所在的三四线小城的普遍现象，也是今年房地产市场疲软的一个缩影。当地有关负责人在接受《经济参考报》记者采访时表示，今年卖出的土地也大幅减少，卖掉的几个地块还是降价卖出的。“而之前土地财政最高时可以占到总财政收入的60%以上。”
同样是三四线城市，河北省廊坊市因为紧邻北京，加上京津冀一体化政策的带动作用，当地房地产市场的行情已经开始向房价领涨全国的北京市靠拢。
今年5月份，陈琛在廊坊市燕郊镇看中了一套单价8000元的二手房，回老家辽宁和父母商量了一周后，这套房子单价已经涨到12000元。不仅如此，当地的房价在短时间内纷纷提价。像陈琛这样已经交了定金的先期认购客户被中介公司大量毁约，当地的房地产中介为了提价愿意向他赔付双倍的违约金。最终，陈琛做了妥协，在总价上追加了近40万元后买下了这套房子。
受陈琛影响，他的一位女同事李萌也看中了北京周边几个河北省县级市房地产市场的升值潜力，首付5万元后认购了廊坊市固安县内一个期房项目。李萌告诉记者，签约一个月的时间，该楼盘的销售均价已经上涨了1000元，这甚至超过了国内大部分三四线城市一年内的房价涨幅。
根据中国房地产城镇化联盟针对2016年市场的预测，未来阶段一二三四线城市的房价将出现普遍、差别化上涨现象；具体表现为：一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌；另一方面，城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。
发力 促需求政策有望继续加码
供需关系决定了区域内的房地产市场是“买方市场”还是“卖方市场”。近日，同海咨询发布《35个大中城市商品住宅投资价值》报告显示，重点监测的35个城市中，超过80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。
全联房地产商会执行会长任志强指出，目前去库存难度仍然较大。以2亿平方米左右的商业地产库存为例，只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量，而这一难度可想而知。
清华大学教授江忆接受《经济参考报》记者采访时表示，房地产行业目前面临着严重产能过剩问题。与此同时，在房地产行业下滑的影响下，建材行业更是出现了全行业过剩情况。
针对国内房地产市场大范围库存过剩的情况，中国指数研究院分析认为，在经济增速下行和高库存压力下，今年以来，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。
中指院方面认为，在中央提出化解房地产库存、促进房地产行业持续发展的背景下，短期内政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件。而长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业、吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。
克而瑞方面认为，2016年政府会通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存，恢复楼市信心。而农民进城购房、租房所对应的需求恰恰是刚需产品，在这样的情况下，刚需产品占比上升应是大概率事件。
调整 房地产行业内部洗牌加速
中国房地产测评中心副主任回建强在接受《经济参考报》记者采访时表示，近年来，受调控、经济下滑等因素影响，不少非房地产企业在涉足房地产后，发展情况不容乐观，部分企业甚至出现主业受损的情况，因而陆续剥离了房地产业务。此外，部分以房地产为主业的企业由于近年来经营欠佳，也萌生退意，放弃房地产业务，转而向全新的业务方向发展。
事实上，近年来多个上市房企更名，以改变投资方向，今年这种现象尤为明显。具体来看，2015年，有10余家房企更名，其中国兴地产更名为财信发展，亿城控股先后更名为亿城投资和海航投资，转而进入金融资本类。华业地产更名为华业资本，运盛实业更名为运盛医疗，进入医疗健康行业。同时，莱茵置业更名为莱茵体育，方兴地产更名为中国金茂。
对此，回建强表示，企业更名是十分慎重的事，现阶段更名多代表着企业的发展方向正进行转型或扩展。
在业内看来，房企加速去房地产化的主要原因是利润的大幅下滑。根据WIND资讯近期的数据统计显示，申万一级行业下房地产类142家房企三季度销售毛利率为28.4%，净利润率仅为9.66%，较2014年同期的32.92%与11.31%分别下滑4.52个百分点和1.65个百分点。142家房企中，67家净利润下滑，占比高达47%。而净利下滑的企业中，下滑幅度超过100%的多达28家。
任志强表示，“房企核心盈利能力下滑，财务风险加剧，融资难度加大，库存高企难消，这种种迹象表明，房地产不再具备过去高增长的能力。”他认为，在长期去库存压力下，未来对于房地产行业来说，7%至8%的利润率将成为常态。
“中国房地产整个市场进入了深度调整。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕日前在由长富汇银主办的2015金融领袖高峰论坛上表示，房地产行业正面临着利润覆盖不了资金成本的窘境。在此背景下，自有资金将被逐步侵蚀。因此部分中小房企选择退出。
张民耕认为，未来在3至5年的深度调整中，百强房企集中度可达市场份额近半。
河南建业集团董事长胡葆森日前也表示，开发商洗牌仅剩三年时间。他认为，作为资金密集型产业的房地产行业，资金流向将决定企业的去留。因此，未来2至3年时间内，整个中国每年都有新开工项目的开发商数量可能会减到10000家以内，甚至5000家。
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房地产去库存成国家任务 房价会降吗？
来源：作者：
根据中国指数研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”预测，未来5年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米以商品住宅的形式供应。中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告》显示，截至目前，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。
制图：李姿阅(1 /3张)
原标题：楼市去库存“两条腿”走路
　　刚刚闭幕的中央经济工作会议指出，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。
　　化解房地产库存成为2016年经济工作的五大任务之一，也让外界对房地产市场的发展平添信心。专家指出，此次中央定调“去库存”，可谓指明了未来房地产市场平稳发展的关键问题。而在“去库存”基调下的诸多具体举措，也将推动房地产行业转型，为经济发展增添新的动力。
南方日报记者 牛思远
　　农民工购房租房需落实配套政策
　　中央经济工作会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
　　“房地产库存量大是产能过剩的重要表现，尤其表现在三四线城市房子过剩。”合富房地产经济研究院院长龙斌表示，不少城市商品房库存量大，去化周期高达四五年之多，需要化解可能出现的税收、财政、金融、就业的风险。
　　事实上，目前房地产市场的库存状况较为复杂，既存在全国总量规模过剩的问题，也存在各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品之间的库存情况差异也较大。
　　中国指数研究院最新报告通过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，发现约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。
　　“镇江、锦州、余姚等土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出;常州、台州、涪陵等库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇;廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑强，存在发展机遇。”报告分析道。
　　“加快农民工市民化”作为去库存的策略成为此次会议最受关注的表述之一。上海易居房地产研究院院长杨红旭表示，要想更好更快地去库存，鼓励农民进城定居，确实是一个路径。
　　杨红旭指出，近几年在三、四线城市当中，约有三四成的购房需求确实来自于周边中小城镇和农村。如果在信贷、税收和宅基地流转(或质押)方面加大政策支持力度，确实能释放出较大规模的刚性需求，有利于促进三、四线城市去库存。
　　事实上，在落实户籍制度改革方案方面，中央经济工作会议已经明确提出：允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
　　克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱认为，中央不仅要有政策方向，更要让配套政策尽快落实，比如说将农民工纳入公积金缴纳体系、个别城市对农民工购房给予税费优惠等。以上政策一旦实施，对增加有效需求、推动楼市中长期稳定有较大作用。
　　编辑：小微
　　打通保障房与商品房之间通道
　　在明确深化住房制度改革方向上，中央经济工作会议提出，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。与此同时，会议还提出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
　　根据中国指数研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”预测，未来5年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米以商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占39.2%;因居民生活水平提高带来的改善型需求占26.4%;拆迁改造需求占比34.4%。
　　中指院报告分析，政策调整将有助于市场需求持续释放，二孩政策全面放开为市场拓展需求空间;棚户区改造、货币化补偿政策将刺激中低收入群体的住房需求;随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提高为主的改善型住房需求将稳步增加。
　　“化解房地产库存，既是当前的现实问题，也是供给侧结构性改革的重要方面。”《人民日报》援引国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲的观点指出，中央经济工作会议无疑给楼市去库存开出了一张“近期与远期统筹结合、供给与需求双向发力、多措并举”的药方。
　　打通供需通道是消化库存的“另一条腿”。任兴洲认为，目前我国住房市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，包括棚改在内的住房保障政策也应适时调整和转型，有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道，实现住房存量资源的优化配置。
　　“在高库存城市，通过货币化安置方式，以商品房库存来解决非常现实。现在很多地方楼市去库存压力很大，再建实物保障房，实际上是给市场加压，不如盘活存量资源。”任兴洲说。
　　杨红旭则认为，将农民工纳入公租房等住房保障体系理所应当。公告中提到的“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”，是近些年来政府首次提到“鼓励投资购买商品房”。未来不排除出台优惠措施推动住房租赁市场涌现出一批以住房租赁为主营业务的专业化企业。
　　编辑：小微
325个字论述房地产“去库存”
　　近期，决策层多次提及房地产“去库存”，引发各界关注。11月10日，中央财经领导小组会议提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议又提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。
　　中央经济工作会议则以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述。作为规格最高的年度经济会议，每年的中央经济工作会议历来被视作第二年宏观经济政策最权威的风向标。相较去年中央经济工作会议只字未提房地产，今年史无前例的325个字的篇幅论述房地产去库存的重要性与主要着力方向。
　　国家统计局的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米。
　　“如果在目前的建设基础上，每年再增加10%的供给，未来5年，商品住宅的总供给将高达88.2亿平方米，去库存压力可想而知。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
　　中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告》显示，截至目前，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月;期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。
　　中国房地产业协会原副会长朱中一在接受媒体采访时指出，虽然2015年全国商品房成交量有望接近甚至超过2013年的最高水平，但2011年以来的5年中几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积，这还没有包括全国大批在建项目，以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大，使得楼市库存去化艰难。
　　编辑：小微
　　合富房地产经济研究院院长龙斌：
　　明年房地产政策或继续宽松
　　本次中央经济工作会议明确要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略。而尤其值得注意的是，会议提出“要取消过时的限制性措施”。这让外界普遍预期2016年的房地产市场将迎来持续且较为宽松的政策。
　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，2016年房地产政策去库存是主旋律，拉动房地产开发投资是主要任务。总体来看，2015年房地产宽松的政策在明年应该会继续保持，甚至会采取更有力度、更为宽松的措施。
　　“例如按揭贷款利息抵扣个税、首套普通住房首付比例继续下调、鼓励农民进城买房、放宽户籍限制、鼓励购房入户、打通房企上市融资发行债券渠道、推进公积金或房贷证券化、继续回购商品房作为棚户改造保障安置房或保障房、购房税费减免等政策都很有机会出台。”龙斌说。
　　但龙斌强调，从去库存的背景来看，2016年不同城市的政策宽松程度也会有所不同。二三四线城市直接受惠，一线城市政策全面放开的机会不大，但存在微调机会。
　　编辑：小微
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