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二手期房可以买卖吗,要注意什么
房产交易中开发商和购房者都是交易的两大主体。开发商都是出于优势地位,很多购房者由于缺乏相关法律常识,往往相关权益会受到损害。本文就二手期房可以买卖吗,要注意什么作详细介绍。希望您在购买房时能够主动遵循国家相关法律能,避免不必要的麻烦。一、期房买卖并不违法  一直有当事人纠结于期房尚未竣工、还没有办出产证,这样的房子是不是可以买卖?即使签订,会不会因为违法而无效呢?其实,我们通常所说的“期房限转”是指期房转让不能像一般的买卖那样去交易中心办理预告登记,至于期房买卖的法律效力问题,是没有任何影响的。高院曾有书面意见指出:不能仅因卖方尚未取得房地产权证而认定无效,卖方虽然没有取得产证而不享有房屋的所有权,但根据买卖合同享有,对债权进行转让是法律赋予的权利,因此期房限转政策并不影响买卖合同的效力,无非是不能办理预告登记而已。二、期房买卖要注意的问题  买卖双方签订买卖合同后,买方忌惮于卖方将来一房二卖或者干脆不愿意过户,所以往往会选择在公证机关的公证下签订买卖合同,认为公证过的合同卖方就不能违约了,即使违约买方也可以向法院要求强制过户。其实这是一个大大的误解,公证(包括见证)不过是对合同是否违法、是否是当事人的真实意思表示进行第三方证明,其不可能起到对合同将来履行情况产生任何约束力的作用,要违约还是要违约,避免不了。期房买卖,通常有两种交易模式:一是买卖双方直接与开发商办理更名手续,即买方直接与开发商签订预售,卖方完全退出交易,由买方取代原先卖方的地位——这是最保险的期房买卖交易模式,当然前提是开发商原因配合;二是由买卖双方签订合同,其名为买卖合同,实质却是债权转让合同——这是目前市场上最常见的交易模式。  由于期房本身的特殊性,建议买方务必在专业律师的指导下购置期房。以下文字围绕第二种交易模式中的常见法律纠纷展开讨论。三、重视《债权转让通知书》  买方如果与卖方签订期房买卖合同,首先要确认卖方是否已经付清了到期该付的房款,再在合同上约定将卖方对开发商的全部权利让渡给买方,同时卖方需要出具一份《债权转让通知书》送达给开发商,因为法律规定债权转让必须通知人,否则对债务人不发生效力。四、最大限度避免一房二卖  为防止卖方在与买方签完合同后,又将房子卖给他人,导致买方的置业期望落空,买卖双方可以约定:卖方将与开发商签订的预售合同、发票等正本交予中介公司或律师事务所保管,此举可以最大限度避免一房二卖情况的发生。五、税费承担需要及早了解  按照期房买卖的通常交易流程,开发商先将房子过户给卖方,卖家再将房子过户给买方,在这个环节中,房子交易了两次,契税也就要征收两次(卖方和买方各缴一次),营业税要征收一次(卖方缴)。买卖双方如果对税费承担没有事先约定,极易产生纠纷。如果约定税费都有买方承担,卖方只要一个到手价,那么买方一定要做好比买一般二手房缴纳较多税费的思想准备。总之,虽然说二手期房买卖的行为并不被法律禁止,市场上也多有成功操作的案例,但毕竟少了预告登记这个物权保障环节,卖方毁约的现实风险还是不容忽视的,再怎样精心布置的交易方式,也难免挂万漏一。所以,笔者建议买方在交易过程中,多与开发商沟通,多关注开发商那边的交易进程,一旦得知卖方已经取得小产证的消息,及时催促卖方办理过户手续。如果发现卖方有怠于履行的迹象,及时向法院起诉,并要做好财产保全工作。只有在事前策划和事后救济中都做到妥善设计,买方才能实现最终收房过户的目的。365小编为您整理,希望对您了解二手期房可以买卖吗,要注意什么有帮助,在遇到相关情形时,能够顺利购房,避免不必要的纠纷。
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买学区房要注意什么 二手学区房买卖注意事项
发布时间:&&来源:广州日报&&
  限贷松绑,最高兴的除了改善型买家,可能就要算那些想买高价学区房的买家了。买学区房要注意什么?目前大中城市市区在售一手学区房单价基本都高达4万元/m2以上,购买一套两房单位,在限贷时期需要支付七成首付,至少在200万元左右,很多人都凑不出这么大一笔现款,现在首付三成只需要几十万到一百万元左右,负担实在降下来不少。
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  首付问题解决了,但新的问题又来了:在学区房房价一直居高不下,房地产市场却出现下行趋势的当下,购买学区房还是适合的投资吗?购学区房注意事项有哪些?解决孩子读书问题,又该怎样购买学区房呢?
买学区房要注意什么 二手学区房买卖注意事项
  越秀区学区房
  均价已超4万元/m2
  东风广场均价5万多元/m2,淘金家园均价4.4万元/m2,骏文雅苑均价4.5万元/m2,目前学区价值最高的越秀区学区房均价都超过4万元/m2,在东风广场买一套一房单位至少都要两百六七十万元,两房单位都要四百多万元,而想买一套居住舒适的三房单位,投入至少在五百万元以上,这样的投入都可以实现出国移民,直接享受国外的优质教育资源,或是直接送孩子出国,接受全程国外优质教育,这样的高投入学区房还值得购买吗?
  为学区花260多万买下东风广场50多平方米小单位
  张小姐国庆期间在东风广场购买了一套260多万元的一房单位,买下这套50多平方米的小单位就是为了现在3岁的孩子的学区问题,原本她打算买一套两房单位,但总价四百多万元,支付首付后月供达到2万元,负担实在有点大,现在这样的投入则在承受范围内。
  在张小姐看来,为了孩子能接受比较好的教育,这样的投入还是值得的,因为移民、出国留学还需要考虑很多方面。目前,想获得优质教育资源还是买学区房最容易实现,现实激烈的竞争环境下,即使学区房价格高企也还是要出手的,而且,虽然楼市行情不如以往,即使学区房房产增值的空间变小,但保值还是没有问题的。
  入学孩童人数不断攀升,学区房将更受欢迎
  从广州的相关人口出生数据可以看到,2008年出生、今年入学的户籍人口数已经超过8万人,比2007年出生、去年入学的人数多了近九千人。据悉,今年,越秀、海珠、天河的多所小学仅地段生就已爆棚。而且根据户籍出生人口统计,除了2009年出生、明年入学的孩子数量将比今年略微减少外,2016年至2018年入学的儿童人数将连续三年攀升,到2018年将突破9万人。而今年开始实行的单独二胎政策,还会让今后一段时间的出生率继续增长。
  与此同时,教育部门在持续收紧&择校&名额,天河区去年开始已有多所小学实行&零择校&,海珠区的地段生人数与去年相比增加了1500多人,今年近20所小学实现&零借读&、&零择校&。若入读名校只能通过地段生实现,可以预见的是学区房将会更受欢迎。
  买学区房有讲究
  买竞争激烈地段学区房
  保证唯一房产或更稳妥
  近期,李先生很纠结,孩子已经5岁了,很快到了读小学的年龄,现在居住的小区附近没有什么太好的小学,他一直在谋划着买一套学区房,但手头的预算不算多,计划购房款是150万元,原来想买套小一点的二手房,现在首付门槛降低了,他发现要考虑的事情挺多的:是继续维持原计划还是应该将这笔预算当成首付款,买一套居住舒适度更高一些的一手学区房?为保证学区房学区稳妥,原有房产是否该出售处理?
  二手学区房买卖注意事项
  学位是否被占用
  对此,业内人士支招,如果想经济负担轻一点,可以保持原有的购房计划,在农林下路小学、朝天路小学、培正小学、文德路小学、小北路小学、华侨小学等越秀区优质小学附近买套带学位的二手房,但这样的预算能买到的多是楼龄比较长,居住舒适度差的楼梯楼小单位,另外,在购买时要特别注意房产的学位使用问题,六年内只可以使用一次学位,要注意学位是否被占用。
二手学区房买卖注意事项 降低购买学位房风险
  如果想要既解决学位又保持居住舒适度,可以考虑购买越秀区在售的一手楼单位,根据李先生的经济条件可选择两房单位,用手头的钱支付首付款,并尽量选择长时间的按揭贷款,以降低月供,不过要注意的是新房交付时间,要保证在孩子5月报名前,能将户口迁入新房地址。
  而值得一提的是,原有房产的处理问题。&今年学位紧张,名下唯一房产才能报读,有朋友已经急转名了&,几乎每年都能见到这样的议论和网帖。名校扩大招生的容量有限,如何解决逐年增长的生源?不断设置门槛减少符合资格的人数似乎是最大的可能,招生政策的调整和变化可能将会更多。
  降低购买学区房风险
  保证人户一致最重要
  每年教育部门基本是4月30日左右公布学校招生地段及招生政策,而5月上旬就是小学报名的时间,中间最多只有十多天供家长们应对突发状况。而买学位房一般要提前布局,随时可能面临学区范围划分的调整,或被调剂不能入读目标学校,让高额学位房投资竹篮打水一场空。
  怎样才能降低风险?除了尽量选择稳定的划分范围内的房子外,教育人士表示,保证人户一致最重要。据悉,目前需要&唯一住房证明&的主要是不完全房产,指房产证上除了夫妻双方以外,还写有其他人名字,即有两个或两个以上的权利主体的房产。
  只要&人户一致&,即适龄儿童与其父(母)或其他法定监护人同一户籍,适龄儿童与其父(母)或其他法定监护人的实际居住地与户籍地址一致,就是地段生,一般不会被划入调剂统筹。但现在越来越多名校地段生也超标,发生调剂的可能也不一定不存在,若购买了竞争激烈地段的学位房,保证唯一房产可能更为稳妥,建议李先生条件允许可以将房产出售,所得房款用于支付新房购房款,若出售顺利,也可以考虑买一套面积更大、居住更舒适的三房单位。若在目前市场环境下,出售不顺利,也需要及时考虑转名等其他后备方案,防范学位房的投资风险。
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