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购房宝典：提醒“换房族” 不一定越换越好
按照传统的观念，换房通常是由小房换大房，由偏远地区换到中心区，换房意味着越换越好，但房价高企下，不少“换房客”只能让换房需求在残酷的现实中选择退而求其次。
　　按照传统的观念，换房通常是由小房换大房，由偏远地区换到中心区，换房意味着越换越好，但房价高企下，不少“换房客”只能让换房需求在残酷的现实中选择退而求其次。 　　现实案例：为孩子从三房换成两房　　王小姐10年前为了结婚买了套白云区的三房单位，当时的她完全没有学位房的概念。如今，孩子大了，因为周边没有好的小学，王小姐想在越秀买套学位房。她看中了一个新楼盘，但超过4万元/m2的价格让她觉得难以承受，原想买套120平方米的三房，但总价要差不多五百万元，而七成首付就要支付三百多万元，如果把现有的房子卖掉，到收楼差不多有两年的空档期无处居住，而且卖房也不是立即就可以实现的，无奈之下，她只好购买了一套两房单位。想到要从三房换到两房居住，王小姐感叹，“怎么换房越换越小了？”　　而在水利部门工作的张先生，原来居住在天河北。饱受堵车之苦的他，考虑到如今居住的楼盘已经有十多年楼龄，不仅设备比较陈旧而且小区租客越来越多，出入人员也比较杂，想找套更舒服的房子居住。在天河生活了多年让他习惯性地想在本区域内换房，但想找到小区环境好、户型好、交通又便利、价格合适的房子真是不容易，符合他需求的房子基本集中在珠江新城，但换房成本在800万元左右，尽管人到中年家境不错，有一定购买力，但张先生还是觉得成本太高。考虑到孩子现在在学校住宿，他将置业目光投向了外区，最终选择了白云区一套160多平方米的新房。张先生表示，他这种情况并非特例，他们单位有不少居住在天河北的同事现在换房都换到周边区域了，比如金沙洲。　　调查显示：房价高企延长换房周期　　这些现实的案例告诉我们，在高房价下，换房需求也在“打折扣”。在一项换房周期的调查中，数据显示，约80%的被访者选择居住“5年~10年”换房，15%左右的被访者选择“10年~20年”，5%左右的被访者选择“20年以上”。尽管普遍被访者认为“5年~10年”是理想的换房周期，然而，在实际换房周期中，66.7%的被访者用了“10年~20年”才实现换房。导致换房周期延长的原因，普遍被访者认为，资金实力是的影响因素，其次是住宅产品等其他因素。　　广州市社科院日前发布了“广州蓝皮书”系列之一——广州经济发展报告（2014）。报告显示，2013年，全市90平方米以下户型住宅供需均有所增长，90~144平方米户型住宅供应量有所增长，但成交量出现回落，144平方米以上住宅供应量受调控政策影响大幅减少。90平方米以下户型住宅供应占比小于需求占比1.5个百分点，90~144平方米户型住宅虽然供应量有所减少，但供应占比大于需求占比2.5个百分点。很明显，当下滞销的重灾区在改善型这一部分。　　业内人士：真正改善才能卖得动房　　记者在采访中看到，天河某楼盘小区规模不大，周边环境较嘈杂，均价在27000元/m2左右，项目两房和四房已售完，剩下的主要是90~130多平方米的三房。分析一下就可以理解这种状况，两万多元的价格购买三房至少要270万元左右，这个价格对“刚需”而言太高，但对改善型买家而言，户型面积改善却不多，而且小区环境也不尽如人意。对于换房客而言，有了居住体验，对房产的需求也更明晰，当然希望能换一套面积更大、更完善居住功能区、规划更合理、配套更完善、生活环境更好的理想房子。　　有业内人士表示，因为房价高企，与购买力下降相反的是，人们在换房的需求中要求实际上是更高的，而当前基本上所有开发商能理解的“改善”，都还停留在视觉层面。在这个时候，开发商能给客户的生活提供怎样的改善，成为是否卖得动房子的关键。
10000元/㎡
均价 : 3000元/㎡
位置 : 杨林工业园区空港大道旁
热线 : 400-869-1111 转 26560
均价 : 7500元/㎡
位置 : 东临银河大道
热线 : 400-869-1111 转 26356
均价 : 7800元/㎡
位置 : 龙泉路旅游学校对面
热线 : 400-898-3060
均价 : 8800元/㎡
位置 : 晋城工业园区
热线 : 400-869-1111 转 26780
均价 : 4380元/㎡
位置 : 太平镇、连然镇
热线 : 400-869-1111 转 26289
均价 : 8300元/㎡
位置 : 西二环与滇缅大道交汇处（黄土坡立交桥旁）
热线 : 400-898-4080
均价 : 10000元/㎡
位置 : 江川县抚仙湖西岸九龙湾(阳光海岸以北3公里)
热线 : 400-869-1111 转 26285
10000元/㎡
均价 : 8000元/㎡
位置 : 白云路中段
热线 : 400-898-4033
均价 : 8500元/㎡起
位置 : 小康大道与红云路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 38894
8500元/㎡起
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购房故事:中产家庭纠结换房路 买学区房要趁早
　　中产家庭纠结换房路　　满先生换房的念头，是在孩子一周岁之后萌生的。　　同大多数在这个城市打拼的白领阶层一样，70后的满先生，受过良好的教育，在单位做到管理层，家庭和事业都处在上升期，而上升期，往往也是压力的时期。　　在结婚之前，满先生和妻子各有一套房产。结婚之后，一家人住在满先生位于南二环那套80多平方米的房子里，另外一套位于东南三环的60平方米的房子则用于出租。由于夫妻俩工作都很忙，岳父岳母前来照顾外孙女，三代五口，80多平方米的房子就显得局促了。　　于是，夫妻俩开始商量换房。首先考虑的，当然是钱的问题。两套房子都卖掉，加上积蓄，首付款能凑到600万元。夫妻俩的年收入在50万左右，但生活压力、育儿压力摆在面前，月供也不希望太多，贷款100万差不多。　　除了预算之外，夫妻俩对于新房的要求主要有几个方面：起码是个三居，满足三代同堂的需求;如果可以做成四居，有一间书房，自然是最理想的。教育配套，孩子马上要上幼儿园，幼儿园要离家近，小学也不希望孩子去寄宿，所以，附近有良好的教育配套也是他们一家的“刚需”。位置，自然不想太偏远，离家1公里之内有轨道交通。　　从今年4月份开始，夫妻俩一边把老房子挂出去卖，一边开始了找房、看房之旅。本以为预算已经比较充足，结果看了一圈发现，似乎符合预期的新房都在五环外了。他们首先去了位于亦庄的某新盘，170平方米的精装洋房，四居，小区环境不错，房屋也安装了新风系统、恒温恒湿。小两口对新房颇为动心，但老人却坚决不同意，“旁边都是荒地，买的话你们去住，我们不去。”　　一家人又去了附近的某低密“小镇”，项目规划很不错，也有商业街的设计，但实质配套却没有进驻，最主要的教育资源也没有，遂放弃。　　通过同事推荐，满先生又去了通州台湖某刚刚开盘的项目，叠墅，妻子看好一套200平方米的复式，但满先生却对这个位置不大满意，“交通不方便，目前看来附近啥都没有。跃层也是个问题，看起来很美，但实际生活中，老人孩子很不方便。”　　“我已经不打算在五环外看房了，配套有待完善不说，自己每天上班也太远了，太辛苦。遇到限号、或者加班应酬，往返太不方便。”于是，上个周末，他又到朝青板块看了几处二手房。与朝阳大悦城邻近的几个小区，满先生感觉太嘈杂，密度大，人群也比较复杂。“一层的窗子上都贴着家政、托管班、足疗。”　　最近刚刚看好的一处，是姚家园路附近的一个高档社区二期，虽然也是二手房，但是毛坯，没有住过。140平方米，4.4万元/平方米。房子、小区都不错，虽然离地铁远点，但交通也勉强能接受，可只有小区内一个国际幼儿园，一个月六七千元的托费，附近也没有理想的小学。　　“唉，实在不行，就在东城这边买个老一点的二手房?毕竟户口在东城，孩子以后上学没问题。可毕竟我们还年轻，还想兼顾生活质量……”满先生仍然在纠结。　　■ 经验之谈　　买“学区房”要趁早　　“这几天大家都在谈论《虎妈猫爸》。仅就买学区房而言，我们比‘虎妈’还虎。”家住丰台、女儿1岁9个月的曲先生说。　　两年多前，在妻子怀孕几个月时，他们就开始考虑以后孩子到海淀上学的问题。　　曲先生说，一开始自己看上的是海淀五路居附近的一个新入市楼盘，交了定金抢到一个购房名额。“但因为是‘学区房’的原因，吸引了很多关系户，最后购房名额被悄然顶掉了。”随后，他只好又和妻子分头寻找新的合适房源。“我们也考虑过海淀中关村三小附近的小区，但那边多数是回迁房，面积、质量、环境都不太好，价格还超过10万元/平方米，超出了我们的承受能力。2013年，我们选择了西直门今典家园的这套小户型，就是为了女儿以后能够进入划片的今典小学就读。”
曲先生说，当时这房子单价是5万元/平方米，总共花费310多万元。西拼西凑才凑齐了七成的首付。每月还有1.5万元左右的月供和贷款，相当于家庭总收入的2/3，压力非常大，幸亏在孩子出生后父母在经济上给予了一定的支持。　　别错过“友情价”房源　　到北京工作已8年的李亮，从去年年初开始，每个月都在东五环周边寻觅自己的婚房。　　李亮说，去年年底，常营附近的房价已经接近均价3万元/平方米。常楹公元、万象新天、像素、柏林爱乐等小区，每当有合适的房源时中介就会打电话给他，80-100平方米的大两居、小三居，都要300多万。李亮总觉着还会碰到性价比更高的。“去年12月份，我表弟兴冲冲地告诉我，他妻子单位的同事打算卖一套万象新天的房，到国贸那边置换一个学区房。80多平米的房子想卖310万元，还说朋友最多便宜5万。唉，就在我考虑的3天里，房子被别人买走了。”　　“或者不能再挑剔了，只要符合我设定的条件，即五环外、有地铁，八九十平方米，300多万，我就买了吧。”李亮说。
【延伸阅读】
3488元/㎡起
均价 : 5700元/㎡
位置 : 七厂十字
热线 : 400-869-1111 转 96419
均价 : 4700元/㎡
位置 : 沣东新城二号桥南路东
热线 : 400-869-1111 转 96408
均价 : 3800元/㎡
位置 : 咸阳市秦都区毕塬西路与秦皇路交汇处东北角
热线 : 400-869-1111 转 96523
均价 : 5000元/㎡
位置 : 人民中路
热线 : 400-869-1111 转 96517
均价 : 4100元/㎡
位置 : 西咸新区沣西新城世纪西路
热线 : 400-869-1111 转 96412
均价 : 5500元/㎡
位置 : 抗战南路
热线 : 400-869-1111 转 96406
均价 : 3488元/㎡起
位置 : 西咸新区世纪大道西段三号桥南西南角
热线 : 400-869-1111 转 83928
3488元/㎡起
均价 : 3400元/㎡
位置 : 珠泉路北侧
热线 : 400-869-1111 转 96415
均价 : 5221元/㎡
位置 : 咸阳市人民中路3号
热线 : 400-869-1111 转 82576
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号当他们加入“刚需”换房指标也被刷新了
　　摄影记者王博
&&爸妈的年纪大了，他们住的那些上世纪八九十年代单位福利分房或大连最早期的商品房，现在多是被主人们“看不上”了——这些房子或是户型不好，或是没有成熟物业，最重要的一个共性是，对于上了年纪的父母来说，没有电梯是最难以接受的毛病。这种情况下，换房就成了儿女们为爸妈思考最多的问题。而随着儿女们结婚生子，两代人之间对居所的近距离需求，也让为父母换房成为子女们不得不思考的话题。&&&&本版撰稿/孙霞&&微调查&&近和便利成为首选&&为爸妈换房，这的确是一个很现实的选择题。小长假期间，记者在微信朋友圈里发起了一个小调查，没有想到的是，这成为记者朋友圈里回复最多的一条记录，足见其关注度之高。调查结果显示，超过98%的参与者有父母换房的想法或者已经换房成功。&&此次调查的参与者为119位，年龄全部在25-58岁之间。他们中只有3人暂时没有为父母换房的计划，其余均表示有计划，或已经为父母换完房子。而记者注意到，在回答第二个问题的116位参与者中间，有66位将价格作为首选选项。“大连的房价高，换房子如果要考虑位置，就一定得考虑价格，手里有多少钱是‘换多大房子’、‘换哪里的房子’的基础。”有几位参与者这样留言。&&另外，参与者的父母是否在大连居住，其选项也有明显差异。记者注意到，一般来说，父母在大连本地有住宅的，参与者的换房可能就会显得轻松一些，相对考虑的因素更倾向于A、C、D这样的选项，即离得近、便利性好、电梯房等要素。在父母在大连本地有住宅的参与者中，首选项为“近”或者“便利”的占比达到76%。&&换房故事&&换出来的幸福和纠结&&四年前，34岁的张鹏宇和父母商量，把两位老人在葵英街附近的一处60平的房子换到了自己附近。现在，学区房和父母换房成为张鹏宇需要面对的两个问题。&&张鹏宇自己住在西山水库，五年前，他的爱女嘟嘟出生之后，住在葵英街的父母就来帮忙看孩子。“那时候父母总夸这里空气好、环境好，小区配套也好，”张鹏宇告诉记者，父母原来住的房子是上世纪80年代的房子，房子采光不好、楼道昏暗、卫生不好这些都不说，关键是他们住在6楼却没有电梯，爸爸妈妈年纪大了，有一次母亲傍晚回家还因为楼里昏暗摔了一跤。当时，张鹏宇和妻子都琢磨着，应该在自己的家附近给父母换一套房子，这样以后照顾起来也方便。“这个提议也得到了爸爸妈妈的强烈支持，”张鹏宇告诉记者，他清楚地记得，当年提出希望父母把房子换到自己身边时，爸妈二话没说，就两个字——“同意”！&&就这样，张鹏宇很快在隔壁新建的小区为父母选购了一套新房子。“父母的房子卖了56万，新房子是71平，当时的价格是64万，加上装修，我们添了十三四万就搞定了。”张鹏宇介绍说，新房子是两室一厅的格局，有一个明亮的客厅，母亲经常会在午后，躺在客厅上的沙发上晒太阳，暖暖地睡上一觉；小区里环境很好，周围还有山有水，父母经常会推着嘟嘟在西山水库的木栈道散步；晚上下班，回到父母家吃完晚饭看完电视再步行七八分钟就可以回到自己的家里……这些，都让张鹏宇夫妻俩和父母非常满意，享受这次换房带来的幸福。&&但是最近一段时间，张鹏宇却有点开始发愁了。“嘟嘟明年就要上小学了，”他告诉记者，由于自己家所在的区域没有什么太好的学校，距离自己上班的地方中山广场附近也太远，因此他打算在中山或者西岗区买一处学区房，以便孩子以后上学。“但现实的问题是，我们要搬到市内，父母要不要跟着换房？”张鹏宇说，为了这件事自己跟爸爸妈妈商量了好几次了，的确很纠结。“他们对现在的房子很满意，一方面实在不想放弃刚刚稳定下来的生活，而另一方面，他们又考虑孩子上学，舍不得离我们太远。”张鹏宇告诉记者，自己和妻子刚刚看了一处中山区的学区房，83平，售价大概要在190多万。而如果买了这个房子，恐怕也没有能力再为父母在附近换一处房子了。&&张鹏宇说，现在想想，有孩子的家庭，在考虑为父母换房子的时候，还真的需要长远打算一下。&&换房建议&&分分合合&&各取所需&&“老年人换房这几年的确是房屋置换中非常重要的一部分，”提起老年人话题，大连海滨房屋置换有限公司董事长杨海滨很有发言权，在该公司最近的一项调查中，老年人换房在大连房屋置换市场中的需求占比已经达到20%以上。而“分分合合”则成为近年来大连老年人换房的一些新特点。&&杨海滨告诉记者，以往，老年人换房时提出的主要要求是换楼层、换位置。“这些都比较容易理解，老年人岁数大了，希望换个低楼层，另外，也希望离子女近些，方便互相照顾。”杨海滨说，因为价格的关系，在具体操作中，老年人换房会出现并户的需求。所谓“并户”，就是老人和子女会把名下的两套房子出售，换一套大户型的房子一起生活。“这种情况多以解决第三代的学区、从相对老旧的房子换成房龄较新的房子为主，”杨海滨向记者介绍，因为一般来说这种换房需求，新旧房子之间的差价往往比较巨大，比如中山区的一套学区房可能卖到每平方米2万元以上，而如果旧房子位置较偏、房龄较老，其间差价太大，换房之后只能选择用两套旧房子换一套新房子。“在我们所做的调查中，老年人换楼层、并户两大需求，占据大连房屋置换市场的16%。”&&另外，分户也成为近年来老年人换房的一大趋势。所谓的分户，就是老年人将名下的大户型房子，出售之后，购买两套较小户型的房子。“这种需求是老年人为自己未来养老设计的方案，”杨海滨说，由大房子换来的两套小房子，一般情况下老人会选择一套自用，另一套出租，用租金作为比较稳定的收入来确保自己的养老。
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