房地产去库存要多久？ 专家:供需齐发力或要５年 - 今日头条()
房地产去库存要多久？ 专家:供需齐发力或要５年
新华社上海１２月２２日电（记者王旺旺）刚刚闭幕的中央经济工作会议提出了２０１６年五大任务，其中房地产去库存排在第二位。当下我国房地产市场的主要矛盾集中在二三线城市库存压力巨大上。中央点题去库存，全国房地产库存到底有多大？未来有效需求有多少？库存又该如何去？国家统计局最新公布的数据显示，１１月末，全国商品房待售面积６．９６亿平方米，比一年前增加了１亿平方米，创下了历史新高。前１１个月，全国商品房销售面积为１０.９亿平方米。据此推算，６.９６亿平方米待售库存需要约７个月的消化时间。不过商品房待售面积只是整体库存的一部分。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，房地产整体库存还应包括上已竣工未销售的、在建的、待开发的。整体库存有多大呢？中国指数研究院提供的数据显示，截至１１月，全国在建未售面积约４８亿平方米，待开工面积为８.５亿平方米，加上上述待售的６.９６亿平方米，整体库存超６０亿平方米。数据显示，过去五年间我国年均商品房销售面积为１１.５亿平方米。陈晟预计，这一数据未来几年将回落至每年１０亿左右，整体库存消化时间不少于５年。“不过，未来五年，我国房地产市场还将有１００亿平方米的新增需求。”陈晟测算，当下我国城镇化率５５％左右，未来要达到７０％的城镇化率，将有１亿农民工变成市民，以１亿这样的新市民计算，以人均３５平方米计，就有３５亿平方米的新增住房需求。“此外，包括棚户区拆迁改造，１９９９年以前８０％的老房子都需要更新改造，还有政府保障房项目，居民改善性住房需求，这几部分需求未来几年合计有超过６０亿平方米。”在楼市去库存的主力军上，市场把目光投向了进城务工群体。中央经济工作会议指出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存。在７月３０日，国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》公布，提出到２０２０年努力实现１亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。而据人力资源和社会保障部的数据，目前全国农民工总量２.７４亿人，其中外出农民工１.６８亿人。复旦大学经济学院副院长孙立坚认为：“去库存从需求端来讲，一是刺激首套房需求，鼓励无房户买房，这是当前的政策选项。二是刺激改善性需求，鼓励居民换套房子，改善居住环境，提升居住面积，这也是当前政策选项；从供给端来讲，一方面严格控制供给，限制房地产开发投资，这显然会影响经济增速和地方财政，政策不是这种取向；另一方面侧重供给侧改革，包括减税降费、‘棚改’货币化安置、保障房货币化、增加公共品供给等，这些都是未来政策发力点。”上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰认为，我国城镇住房供应增量未来几年仍将持续高位运行，面临着长期去库存压力，但因城镇化、折旧拆迁、住房改善所带来的增量需求，有可能使得供给过剩现象在未来五年间得到改善甚至消除。“供给虽整体过剩，但供应形式较为单一，供给结构性不足，房地产业部分细分市场仍有机会。”他说。陈晟表示：“改善性二套房、高舒适度住房、适老住宅、青年公寓、季节性住宅，这些都是住房市场上的有效需求，对这些需求的供给也是有效供给，显然当下楼市的供给仍不够满足这部分需求，楼市供给侧改革要解决这部分的需求问题。”（完）
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那五年之后呢？
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/ 房地产定要去库存 五大方向房价会受影响吗
房地产定要去库存 五大方向房价会受影响吗
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& & 据报道，中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组会议中指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”只有18个字，但意义很大。去库存很容易理解，只要知道哪里库存多，释放政策红利即可，但促进房地产业的持续发展，到底有什么办法？& & 目前市场上库存状况普遍不乐观。数据显示，全国商品房待售面积持续增长，住宅待售面积略有减少。9月全国住宅待售面积较前期高位4月下降1.6%。在中原地产监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年。& & 库存问题是一个分化的数据：目前一二线市场在2014年“930”一系列刺激下，库存数据压力有所缓解，压力大的主要体现在三四线城市。& & 库存危机的另一大担心来自新开工降幅有所收窄。9月房地产开发投资额累计同比增长2.6%，其中住宅投资额仅增长1.7%。分地区来看，西部地区表现最弱，而东部地区表现相对较好，这主要由于东部地区房地产销售情况明显好于中西部地区。& & 基于此，房地产未来去库存应当在哪些方向上努力？& & 首先，信贷政策的继续宽松仍然显得必要。从去年以来，降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息后，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万。资金流动性的宽松对购房需求的提升有直接作用。& & 其二，直接购房减免税费和增加购房补贴。这一思路在部分城市已经实行，比如郑州市政府此前宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。& & 其三，降低房企融资难度。目前看，仅10月份就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿，国家在融资端为开发商释放流动性的节奏在加快，考虑到融资成本的逐步降低，预计越来越多的房企会进行债权类融资。& & 其四，棚户区改造为去库存提供了新的需求端。2015年“两会”政府工作报告中明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划。& & 其五，伴随全面二孩政策实行后加快户籍改革。户籍制度的优化将降低工作居住证转户难度，即使在限购执行严格的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化，也将有利于新增户籍人口的购房需求。
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　　楼市去库存并非是简单地向农民工卖房子,而是遵从城镇化规律,以市场化、以人为本为导向,发挥城镇化集聚作用、挖掘内需潜力,实现人口、产业、公共服务、住房发展的同步推进
　　中央经济工作会议提出了明年经济工作的五大任务,而这五大任务也是为“十三五”开局谋篇、为中长期的结构性改革部署。因此,五大任务体现了决策层稳增长、调结构与促改革平衡上的顶层设计。过剩产能和高杠杆早已成为我国经济的顽疾,其对于经济转型阻滞和财政金融安全的冲击已呈倒逼之势。高杠杆源于不断推高的过剩产能,产能一旦做大,杠杆继续加高就被绑架了,二者是一体两面的关系,去产能、去杠杆排在五大任务的前两位,显示中央高层锐意改革的决心。
　　笔者认为,楼市“去库存”效果如何,决定房地产行业发挥多大功效?事实上,五中全会、中央财经领导小组工作会议以及11月底的中央政治局会议,对于楼市去库存着墨较多,可见其寄予的厚望之大。
　　目前,去库存面临三大问题,首先是楼市供求错配。需求集中在一、二线城市,而70%的库存集中在三、四线城市;其次是外来人口本地化难以解决巨量库存。2.7亿外来人口中的70%集中在一、二线城市,即便外来人口在就业地入户并购房,也只是助推一、二线城市楼市继续繁荣,而无法去化三、四线城市的楼市库存;最后是地方财政承压。扩大公积金覆盖范围、财政补贴等措施,对于三、四线城市(特别是东北重化工业、西北能源产业)地方政府本已捉襟见肘的财政来说是不小的压力。
　　笔者认为,返乡置业潮如火如荼,反映了生产和生活上已经融入城市的农民工,将家乡所在三、四线城市或县城作为“最后一站”,这是农民工“自我城市化”的选择。因此,建议降低农民工在三、四线城市落户的门槛,全面落实“双挂钩”(财政转移支付和镇建设用地增加与人口市民化挂钩),加大中央转移支付、农村公共服务随迁投入,分担市民化成本,帮助农民工及其没有进入城市但收入来源主要靠城市的家属(6100万留守儿童、1000万留守妇女和5000万留守老人)实现市民化。
　　同时,加快实施跨地区建设用地增减挂钩、农业用地占补平衡。农民工市民化后,腾出的宅基地复垦为农业用地,置换出的建设用地指标可出售给大城市,建设用地指标卖给大城市后,农民工不仅分享土地资产化和大城市产业转型红利,也是对市民化和购房能力的极大扶持。
　　宅基地复垦为农耕地后,将与周遭耕地连片,形成农耕地的规模化,助推农业产业化、现代化,农民工既可将农耕地转让给农业企业,也可以入股。这不仅增加了农民工的持久性收入,也消除了农民工市民化后的社会保障顾虑。农民工及其家属在周边三、四线城市落户、购房和扎根后,三、四线城市的人口集聚能力大幅度提升,增加了对于农产品消费需求,这也提升了农业产业化企业的市场空间。另外,对于留守儿童的教育、留守老人的养老和医疗,具有非常明显的规模效应。人口集聚度提升以后,市民化公共服务(交通、教育和医疗)边际成本下降。
　　同时,人口在三、四线城市落户、购房并实现集聚的同时,要加强东部传统产业向中西部转移的力度。在东部和大城市,由于房价高涨、人力成本、物流成本上升,传统制造业优势丧失。因此,应该随人口流动,将传统制造业转移到三、四线城市,并形成与区域内大城市和中心城市在产业上的合理分工,比如研发与生产分工、销售与仓储配送分工、上下游产业链分工、核心产业与配套分工等等。
　　三、四线城市人口刚开始集聚,房价、人力和物流等成本都非常低,这是我国遵从产业梯度转移升级规律,迈向产业升级的现代化必由之路,也是为了避免传统产业“空心化”。综上,楼市去库存并非是简单地向农民工卖房子,而是遵从城镇化规律,以市场化、以人为本为导向,发挥城镇化集聚作用、挖掘内需潜力,实现人口、产业、公共服务、住房发展的同步推进。
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2015房地产去库存新政，房地产去库存要因地制宜
作者：周公编辑6   人气：      更新时间： 16:41
　　2015房地产去库存新政
　　中共中央政治局12月14日召开会议，分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作，审议通过《关于建立健全党和国家功勋荣誉表彰制度的意见》、《中国共产党地方委员会工作条例》、《关于实施全面两孩政策改革完善计划生育服务管理的决定》。中共中央总书记习近平主持会议。&
　　加快农民工市民化，化解房地产库存
　　会议指出，2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，做好经济工作十分重要。
　　会议强调，2016年经济社会发展要抓住关键点、打好歼灭战。要积极稳妥推进企业优胜劣汰，通过兼并重组、破产清算，实现市场出清。要帮助企业降低成本，包括降低制度性交易成本、企业税费负担、社会保险费、财务成本、电力价格、物流成本等，打出一套&组合拳&。
　　要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。要防范化解金融风险，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线。要抓好&一带一路&建设，促进国际产能合作，抓好重大标志性工程落地。要改善国内投资环境，保护外资企业合法权益，保护知识产权。
　　加快提高户籍人口城镇化率
　　会议强调，城镇化是现代化的必由之路，既是经济发展的结果，又是经济发展的动力。要坚持把&三农&工作作为全党工作重中之重，同时要更加重视做好城市工作。要认识、尊重、顺应城市发展规律，端正城市发展指导思想。要推进农民工市民化，要增强城市宜居性，引导调控城市规模，优化城市空间布局，加强市政基础设施建设，保护历史文化遗产。要改革完善城市规划，准确把握城市规划定位，加强对规划实施情况的监督。要提高城市管理水平，落实城市管理主体责任，改革城市管理体制，理顺各部门职责分工，严格安全监管，健全城市应急体系。
　　会议指出，党和国家功勋荣誉表彰制度是国家激励奖赏的一种制度性安排。一个人为党、国家和人民作出了功勋，具有崇高的精神风范，就应该给予很高的荣誉，得到全党全社会尊重。
　　《意见》对党和国家功勋荣誉表彰制度作了整体设计，明确由勋章、荣誉称号、表彰奖励组成，并对评选、颁授和待遇等作出了相应规定，为做好功勋荣誉表彰工作提供了依据和遵循。在实施过程中要严格标准，坚持宁缺毋滥，确保经得起实践、人民、历史检验。
　　依法组织实施全面两孩政策
　　会议认为，我们党高度重视人口和计划生育工作，坚持人口与发展综合决策，不断完善计划生育政策。经过长期努力，我国人口过快增长的势头得到有效控制，妇女儿童发展状况极大改善，人口素质明显提高。实施全面两孩政策、改革完善计划生育服务管理，是促进人口均衡发展的重大举措，有利于优化人口结构、增加劳动力供给、减缓人口老龄化压力，有利于更好落实计划生育基本国策，促进家庭幸福与社会和谐。要坚持计划生育基本国策，统筹推进生育政策、服务管理制度、家庭发展支持体系和治理机制综合改革。要完善生育登记服务制度，统筹好卫生计生、教育、社会保障、就业等政策措施，合理配置公共服务资源，加强妇幼保健能力建设，加强妇幼保健医护人员培养，全面提高计划生育服务管理水平。要加大对计划生育家庭扶助力度，解决好计划生育特殊家庭保障等问题。要落实责任、加强协作，做好宣传和舆论引导，严格控制政策外多孩生育，维护良好生育秩序。
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本网最佳浏览器为IE8屏幕分辨率为 国家信息产业部备案 京ICP备号房地产去库存要打组合拳
来源：证券时报
原标题：房地产去库存要打组合拳
　　中央经济工作会议对于房地产领域的描述虽然只有短短一段话，但在业内人士看来，已经代表了高层对于房地产去库存的高度重视，其中，户籍制度将在未来有所放松，以扩大住房消费需求，业内普遍认为，此次会议为未来房地产政策的走向定了调，即进一步宽松化。　　具体来看，会议提到，房地产去库存的措施之一即加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地购房或长期租房的预期和需求。　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，房地产去库存的直接途径是增住房消费需求，而农民转化为有购房资格和购房能力的新市民是住房制度的一大突破。这不只是允许其进城务工，而且支持其购房居住成为市民；至于“以满足新市民为出发点的住房制度改革”，肯定包括对他们原有住房的处置，要以制度改革解决新老住房的转换问题。这是比1998年城镇房改更加意义深远的重大改革。　　会议还提到，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。　　中原地产研究总监张大伟认为，三四线城市的高库存使得中央在房地产的政策上变得宽松，建立购租并举的住房制度，有利于惠及农民和农民工这部分新市民，租赁政策的鼓励也有利于城市中低收入者实现住房消费。　　此外，会议还认为，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。　　张大伟认为，房地产行业内部的产能过剩必然催生产业兼并重组，减少产能重复和浪费，产业集中度的提升也有利于信息对称，平抑房价的泡沫成分。当然，“取消过时的限制性措施”的表述说明房地产未来的政策走向应当是进一步宽松化。　　（蒙湘林）　　作者：蒙湘林
(来源：证券时报网)
(责任编辑：谢伟 UF030)
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