楼市步入低谷　商铺市场却意外红火　商铺投资强人：十余间商铺每年净回报20%他是如何做到的？
楼市步入低谷，人们购买住宅的意愿非常清淡。但是，商铺市场却意外红火，据日前公布的数据显示，今年1—10月杭州商铺市场表现不俗，挂牌量比去年增长了7.3%，求购的意向客户则增长了10.7%。这是因为商铺的出租回报率非常高。一些地区的商铺租金比去年上涨了3%—5%左右，商铺投资者的回报率上升到8%左右。
楼市步入低谷，人们购买住宅的意愿非常清淡。但是，商铺市场却意外红火，据日前公布的数据显示，今年1—10月杭州商铺市场表现不俗，挂牌量比去年增长了7.3%，求购的意向客户则增长了10.7%。这是因为商铺的出租回报率非常高。一些地区的商铺租金比去年上涨了3%—5%左右，商铺投资者的回报率上升到8%左右。商铺，由“市”演变而来，《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。商铺自古就是红火之地。《清明上河图》中描述的就是古代商铺的缩影，热闹程度可见一斑。据历史记载：北宋时期的首都东京东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。在改革开放初期，杭州曾经流行过“破墙开店”，临街一楼的居民敲掉了自己的墙门做生意，一夜暴富也是常有的事情。俗话说，“一铺养三代”，商铺的利润不仅高而且影响深远。商铺的发展也让一部分人成为了“隐富”一族。“大隐隐于市”，真正的民间高手通常隐藏在城市中。据说在杭州城西就有这样一位阿姨，表面看不出来，朴实地“一塌糊涂”，手上却握着7间店铺，5套商品房，市值超过1500万。这还不算什么，又听说有一位在杭的温州老太仅仅是商铺的年净利润就达到了600多万，还是保守估计，打打麻将喝喝茶就是她一天的生活。这样的故事还有很多，在四季青做服装生意的程先生就是其中一个。别看他每天在店里跑进跑出，忙碌地进货出货。在全国许多城市，他都有自己的商铺。以至于每当被人问起“到底有几间”的时候，他还要板着手指算一算，然后笑笑，轻描淡写地说一句：也就十几间吧。程先生中等个子，温州人，做了近20年的服装生意，和商铺打了15年交道，经验丰富。10年来，他商铺每年净回报率平均达到20%。那是因为他挑选商铺很有一套，多年的经验告诉他哪里的商铺最赚钱。高回报率萌生买铺心愿15年前程先生与朋友一起去西安做服装生意，人年轻头脑也灵活。当年的他就知道只有一间旺铺才能把生意做起来的道理，于是和朋友一道千挑万选，找了一间市中心人流大的“金铺”。但天不遂人愿，商铺早已有了人家，对方的租约还有3年才到期。可是生意不能等。细心的程先生观察到，尽管这是一间人气旺、地段好的“金铺”，但对方做的生意始终不对路，与市场不对口，再好的位置也难形成一个良好的市场。实在有些可惜。于是，他千方百计找到了商铺的房东，经过协商付出5000元让租客提前结束租约。20平方的店面，一年付给房东4万的租金。4万的租金，放在现在的武林路可能只是一个月的租金，但是放在上世纪九十年代初的西安，确实是一笔不小的数目。更何况对一个刚刚起步的年轻人来说。久而久之，程先生就觉得如果可以省下这笔租金，一年的净利润就会增加很多。“如果有一天拥有一间属于自己的商铺，那会是怎样？”渐渐的他意识到商铺的升值空间很大，每年的利润也很客观，一个想法在他的心底滋长，程先生对自己说，将来一定要买一间自己的商铺。熟铺要比新铺可靠得多没想到要实现这个愿望，一等就是多年。1997年，在外漂泊的程先生想家了，觉得还是在家乡的土地上才更有劲头，于是他收拾包袱从西安来到杭州打拼，以8万一年的价格租了四季青二楼的一个10平方米的商铺。从浙江走出去，再回到浙江，他依旧继续着服装生意。毕竟已经不是当年的毛头小伙，凭着前几年打下的基础，生意也越来越好，越做越大。在资本积累到一定程度的时候机会也降临了。终于2002年买下了人生第一个商铺。纵使英雄也有气短时，没想到的是第一次买商铺的程先生亏了。2002年四季青意法服饰城2000个商铺公开招商，对原来四季青老商铺租赁价格了如指掌的程先生对新开的市场产生了浓厚的兴趣。他认为四季青有这样的人气不愁没生意，而且老的商铺已经接近饱和，新开的商铺说不定就是个机会。假设实在没有人租，自己用来做生意也是好的。加上目前已经达到20万-40万/年的净利润的诱惑。抱着试试看的心情，程先生投下了自己的积蓄。23万买断一间商铺4年的使用权，面积为9平方米。这时，又一个机会紧跟着而来。意法服饰城开业之初，有人愿意出58万向程先生购买。商铺的价格在短时间内就翻了1.5倍，程先生没有想到第一次投资就能赚那么多。可程先生的经验不足导致了这次投资的失败。他一口回绝了买家，因为他觉得如果把商铺出租或许下一个买家会有一个更好的价格。程先生的如意算盘没有打响，反而把自己套住。后来四年时间内，由于市场是新开的，没有人气，加上受全国SARS的影响，惨淡经营。花8000元就能租下整间商铺一年，这些都让程先生始料不及。“买商铺一定要买熟铺，不要轻易尝试新铺，熟铺要比新铺可靠得多。”这句话是程先生事后总结的经验教训，也是多年来他买商铺的金科玉律。选“7”字不选“死穴”在第一次投资失败之后，程先生显得有些不甘心，在后来的三年内他一连在同一个地方买下5个商铺。2002年末北京大红门商贸城，他一口气买了两个商铺，次年又去北京同一个商场再买了两个，又隔一年，依旧是这里，他第三次投资买了一个。事实证明，自从第一次失败之后，以后每次他都赢了。在程先生投资北京大红门商贸城之前，它已经有七八年的成长期，而他出手时正好是向熟铺的转型期。目前，每个商铺每年的回报率都在17%-20%之间不等。一般来说，像程先生这样的，收益是可以计算得出来的。年租金收入=(税后月租金-每月物业管理费)×12，年投资收益率=年租金收入÷购买商铺总价。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。据相关部门的数据统计，商铺的年回报率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。而程先生的每一间商铺的年回报率至少也有17%。这样的利润十分可观。“除了选熟铺，在同一平面里选择位置也是很重要的。北京的5间商铺都是这样选来的。”程先生建议，在同一幢大楼里选的时候，假设整幢都是卖同一种物品，选择一楼和二楼的利润要比其他楼层来得高。“两者租金的差距可能达到25%。”如果在同一层中选位置，最好选扶梯口周边一圈，和四个方向的“7”字型商铺，这样无论走哪边都能一眼望见。另外，洗手间边上的铺位也是非常不错的选择，别看这地方空气不好，人流可是超多的，这个指标也是不能忽视的。死角的商铺可以说是“死穴”，能避则避。“我做了这行那么久，还没看见过有‘死穴’变“金铺”的情况出现，除非你的牌子已经十分响当当，否则选死角的商铺是不明智的。”程先生告诫道。挑选期要长：年底是最佳入货期最让程先生得意的是济南的一间商铺。四年前，程先生带够了买三个商铺的钱，结果去了之后，只买了其中一个商铺。就这一个商铺，四年的租金收益基本上全部回本，第五年已经可以实现赢利，大大缩短了成本回收的时间，而且回报率极高。程先生建议每一个商铺都要精挑细选。“买商铺急不来，要给自己足够多的挑选时间。”程先生说，挑选商铺是门技术活，最好的时机是每年9月份去挑，年底再去入货。年底通常是个关键点，许多房东可能为了资金回笼而便宜卖铺。有些商铺的期限也通常在这个时间结束，这个时候比较容易买到“金铺”。而同一个市场有时也会出现“旺街不旺铺”的情况。“不要以为人流多的地方就一定生意好，如果他们仅仅是走过，旺的只是街而不是铺位。”程先生对此颇有心得。每一次挑选商铺，程先生最起码要在当地住一周的时间。每天商铺开门他就进去观察，每天商铺关门他才离开，比保安还敬业。他说只有这样才能真正了解商铺的客流，站在那里一天，程先生会仔细观察来往的客流，以及他们对铺位的关注。记得几年前的一个晚上，一个朋友带程先生去看一个商铺。大街上人流川流不息，可就是没有人进附近的商铺去逛一逛。“这样的铺位也是不能选的。”程先生回忆道，“如果商铺前有阶梯或者柱子也是很要紧的。”如果阶梯超过3级，按照人们走路的习惯一般不会再往上走，那么进店铺的几率也就大大缩小了。而门口如果有大柱子容易挡住商铺的展示空间，这样的铺子很容易就被忽略。除了地段之外，程先生还看重区域的影响力，凭他多年经验，他觉得在杭州有四处商铺值得投资：武林路、下沙（学校附近）、钱江新城和老四季青。这四处的市场与他选商铺的标准十分接近。另外，在省外，程先生比较看好北京、沈阳、西安、兰州、上海、广东和昆明的商铺市场，相信可以选到升值潜力大、回报率高的“金铺”。
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