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凤凰房产官方微信&主题：如果想提前还贷的话，等额本息与等额本金两种按揭方式那种比较好？
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等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？
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&浏览：47222&&回帖：42 &&
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看你的理财收益能力，能否超越贷款利率。
如果能超越，一直还利息，也无所谓啊
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hustbluefox 发表于
两种还款方式用的利率一样的，所以无论哪种方式从付利息的角度来讲都是一样的，不存在划算与不划算的问题，选用哪种方式只跟你以后几年的收入结构和偿还意愿有关！明白人，利率是相同的，利息取决于本金
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狄大人 发表于
我目前有三套房子在按揭，其中2套是商业贷款，1套是公积金贷款。
商业贷款的2套，有一套利率7折，有一套利率85折，都是采用等额本息的还款方式，期限20年。公积金贷款的那套，采用的是等额本金的还款方式，期限10年。假设我手中有一笔余钱，想提前还款，大婶们给我参谋参谋，我提前还款哪套房子比较划算？提前还款，不是考虑还款方式，是控制资金成本，当然还85折的了，最后还公积金。我是大叔
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不误正业 发表于
我现在最后悔的事就是没有借款买房可以把现在的房子卖了，再买。50%贷款，剩下的钱理财。
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吴二山 发表于
我现在最后悔的事就是提前还贷。我现在最后悔的事就是没有借款买房
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不误正业 发表于
财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。+1
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都一样，你借多少钱交多少钱的利息。没区别。
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我现在最后悔的事就是提前还贷。
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一样的，都是按照实际发生的利息算。所谓等额本金还的利息少那是表像，你把贷款年限缩短一半还的利息更少，不贷款一分利息也不给。
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提前还贷是等额本金好，因为每次还款都还了利息和本金，等额本息还款是先还利息而不是本金；
办理房贷时要注意看提前还款的相关条款与约定，条约一定要看仔细，否则提前还贷的时候可能会出现不能提前还贷、要缴纳提前还贷的手续费等等等意外情况
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狄大人 发表于
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？能借这么久，利息还不上浮甚至还有折扣，也就房贷可以了，应该理解为福利。为什么提前还。
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雪色黄昏 发表于
& &羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。那么干脆不借或者选三年期贷款，利率还更低。
本帖由 nubia NX503A 客户端发布
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我在工行的房贷写等本，等额本金，等额本息由工行自己说了算，真是无奸不商！反正按自己有利的靠！
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lzyspirit 发表于
对一个不关注货币时间价值的人，自然认为越早还越好。
多问一句，那你干嘛不从等额本金10年改为等额本息5年呢？前面写过了：打算用这笔置换资金的，可以选择最长时间的等额本金还款方式，兼顾长短期收益和支出平衡。如果你没有能力跑赢贷款利率，那还不如早还。
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雪色黄昏 发表于
羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。对一个不关注货币时间价值的人，自然认为越早还越好。
多问一句，那你干嘛不从等额本金10年改为等额本息5年呢？
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二月的火龙 发表于
两种算法的npv应该是一样的，所以，本质是一样的。&&羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。
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一样的，即使提前还，个人还是推荐等额本息
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雪色黄昏 发表于
& && &&&怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。...两种算法的npv应该是一样的，所以，本质是一样的。
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不误正业 发表于
财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。& & 其实等本金就是早期多还本金，后期本金少了，所以付的利息也少了。等额本息就是每个月还款都一样，开始还的本金少，利息多，后期还的利息少，本金多，还过一半期限就没必要提前还了。要是想提前还，就采用最长时间还款，比如能30年的，绝对不29年，反正也是提前还，每年多还10万，或者一下都还了。
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雪色黄昏 发表于
怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。
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阿次 发表于
多数人选择第一种，然后哭喊着自己是房奴。
确实会影响三到五年的生活品质。
而通常这三五年从在职公司的变化，到家庭状态的变化，
回头看看会失去许多机会。
而如果是长期投资性质的购买你会发现第二种里有很多亮点。
当把通胀，房价变化，房租变化，各变量融合成一个公式时
需要大量计算和统计。说自己是房奴的都是没有最初级财务知识的人
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多数人选择第一种，然后哭喊着自己是房奴。
确实会影响三到五年的生活品质。
而通常这三五年从在职公司的变化，到家庭状态的变化，
回头看看会失去许多机会。
而如果是长期投资性质的购买你会发现第二种里有很多亮点。
当把通胀，房价变化，房租变化，各变量融合成一个公式时
需要大量计算和统计。
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帖子: 11060
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怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。
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xmyyc 发表于
不对。正确的策略或说法应该是对于等额本息还款法，一两年之内提前还款是可以的，时间越长就相对越不划算；对于等额本金法，什么时候还款都不亏。对的，一两年就提前还款的话，两种方式负的利息差不多， 等额本息还是稍多一点；
要是时间越长，等额本息负的利息就越多。
反正相同的时间，等额本息付的利息要多余等额本金。
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本金少很多。
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狄大人 发表于
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？两种还款方式用的利率一样的，所以无论哪种方式从付利息的角度来讲都是一样的，不存在划算与不划算的问题，选用哪种方式只跟你以后几年的收入结构和偿还意愿有关！
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注册: 2005年01月
狄大人 发表于
我目前有三套房子在按揭，其中2套是商业贷款，1套是公积金贷款。
商业贷款的2套，有一套利率7折，有一套利率85折，都是采用等额本息的还款方式，期限20年。公积金贷款的那套，采用的是等额本金的还款方式，期限10年。假设我手中有一笔余钱，想提前还款，大婶们给我参谋参谋，我提前还款哪套房子比较划算？这个你该问元芳啊！
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贷款利率低于房价增长率的的，都是越后期还本付息越好。
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狄大人 发表于
目前我的问题是，如果要提前还贷的话，用那种方式按揭比较有利？提前还款当然是还等额本金的，等额本息的提前还款交的利息都白给银行了
&版权所有：&&桂ICP备号&增值电信业务经营许可证我要按揭贷款45万，30年的话，等额本金划算还是等额本息划算？以后每年都会提前还款5-10万不等。请专业人士_百度知道
我要按揭贷款45万，30年的话，等额本金划算还是等额本息划算？以后每年都会提前还款5-10万不等。请专业人士
30年的话。请专业人士解答，等额本金划算还是等额本息划算？以后每年都会提前还款5-10万不等。复制粘贴走开我要按揭贷款45万
提问者采纳
　　不过无所谓，考虑到将来生孩子：　　第一年 还本金15000　　第一年 还利息25613　　第一年 提前还贷100000　　那么第一年结束后你应还本金为=450000-第一年已还本金15000-提前还贷000　　---------------------------　　第二年 还本金11167　　第二年 还利息19067　　第二年 提前还贷100000　　第二年结束后你应还本金=67-833　　---------------------------　　第三年 还本金7461　　第三年 还利息12740　　第三年提前还贷100000　　第三年结束后你应还本金=1-372　　---------------------------　　第四年 还本金3879　　第四年 还利息6624　　第四年提前还贷剩余所有贷款112493　　---------------------------　　那么这四年一共偿还的利息=+=64044　　如果等额本息还款，提前还贷需要看你的贷款合同！（计算数据请参照网上的贷款计算器）　　如果等额本金还款。　　等额本息还款30年，比我的计算结果还要多，等额本金比等额本息在还款总额上都要节省。来不及了。也就是说我现在的房子提前还贷款是不需要手续费的.91元遥遥领先。如果不是每年都提前还款10万.8%，因此这里按照无手续费计算、上学。　　【两者在还款总额上的比较】　　假设你是首套房，所以无法断定你是否是首套房。整体趋势是一样一样的。　　等额本金还款30年、油钱：因为你给的前提是每年都提前还款。　　首先给你解释一下，希望采纳、自己现在身边同事朋友结婚是否很多（要随礼呀）等等。当然也可以按照5万元计算。比如我的贷款合同只注明提前5个工作日和银行打招呼即可，那么随着你还款年数的增加（比如每年只能提前还款5万元）。哦对了：因为你没有提供你的实际情况，等额本金获胜。但是不能光看总额是否节省，那么等额本金比等额本息省的钱，如果是按照基准利率或者上浮10%利率计算的话，执行85折利率，我就不给你按5万元计算了。。并且等额本金在总还款额上也比等额本息的总还款额少。　　以上，提前还款方式也有两种，首套房打85折利率为5，所以为了方便计算，就更要考虑进去了：　　第一年 还本金5757　　第一年 还利息25859　　第一年提前还贷100000　　第一年结束后你应还本金=7-243　　---------------------------　　第二年 还本金4404　　第二年 还利息19782　　第二年提前还贷100000　　第二年结束后你应还本金=4-839　　---------------------------　　第三年 还本金3068　　第三年 还利息13782　　第三年提前还贷100000　　第三年结束后你应还本金=8-771　　---------------------------　　第四年 还本金1750　　第四年 还利息7860　　第四年提前还贷135021　　---------------------------　　那么这四年一共偿还的利息=+=67283　　结论。因为合同不同。，还款期不变　　为了方便计算！必须做饭去了.78%，还款总额为元，选择b方式了，区别只是在于你的利率是多少：等额本金提前还款比等额本息提前还款要节省利息，只是计算次数较多，所以以上算出的金额都是理想化的。　　目前最新的利率5年以上基准利率为6，月还款额基本不变　　b减少月还款额，那么等额本金提前还款比等额本息还款节省的利息比我算出的还要多。，还要根据家庭收支情况来选择还款方式，但是还款额不等！　　【两者在提前还款上的比较】　　PS，那么你只需要在我计算的结果上加上手续费再进行对比即可。但是有一些地区的一些银行是收取提前还贷手续费的，如果最近还要买车：等额本金以低于等额本息107243、车贷，不管怎么说.75元、父母年纪大生病住院。，所以情况不同，希望对你有帮助吧，即等额本金提前还款比等额本息付的利息少。　　PK结果。停车位！　　结论。而且我是按照基准利率的85折算的：等额本金划算　　你没有提供更多信息。所以、孩子入托。如果你贷款的银行收取手续费，趋势还是一样的、保养都要计算一下下才合理哦：a缩短还款年限，还款总额为948477，我们按照你每年都能提前还贷10万元计算了。　　最后附加一句，太麻烦了　　我自己打了一个多小时，综合判定一下吧。毕竟等额本息前期还款压力要小很多。　　下面正式开始计算。　　另外
提问者评价
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两者所交利息相差将近16万元，产生的利息自然就更少，等额本息是每月还相同的金额。30年贷款45万元的话，因为你的第一个月的还款额不能低于你月收入的50%，有的地方六个月。而且如果想用等额本金的方式还款，以合同规定为准，一开始要还更多的钱，这样的话，等额本息的方式总共要交利息606118，以目前的利率（6，然后一个月比一个月少，如果你要提前还款的话。但选择等额本金的方式还款的话.8%），等额本金的方式总共要交利息460275元，等额本金也比等额本息要更划算，而等额本金是越还越少的.8元，一开始还款压力会比等额本息要更大。等额本金是优先偿还本金的，我们这是两个月利息，因为提前还款是会收取违约金的，违约金是按剩余的未偿还本金金额收取几个月的利息，你的收入证明上开的月收入也要比等额本息的更高当然是等额本金划算
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出门在外也不愁提前还房贷是否划算？
夫妻两人，房贷102万，贷款利率为5.764，30年，月供6000,还贷满一年，现在有20万存款，请问提前还贷是否划算？另外，两人的公积金一直没用，是选择公积金转商贷划算？还是公积金留着买二套房划算呢？请各位大神赐教。
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在大部分情况下，提前还贷都是不合算的。1、提前还贷可能需要交违约金，1%～3%各银行不等。而且在等额本息的情况下，你前面已经交了大量利息，是个很亏本的买卖。2、你在还贷的情况下，还能攒下钱来，说明贷款对你的生活品质影响不大，何不把那些钱用来改变生活。3、用那些钱来投资，就算买个傻瓜基金也应该能跑赢贷款利率。学习一下理财今后也能受益。4、问问你身边的朋友吧，大部分都不会建议你提前还款的。买过房子，很多人都会后悔：当初应该多贷点，买套更大的。
20万存款，给你拿去投资，投资收益率是否超过5.764%，超过的话，提前还贷不划算。以目前余额宝的年化收益率和银行理财产品收益率看，许多产品年化收益率都能达到或者超过5.764%。你月供6000元，如果你的家庭月收入超过12000元，那么你的收入负债比低于50%（忽略了基本生活支出，每个城市，每个家庭生活支出差异较大）。如果你手上的闲置资金的投资收益超过贷款利率，且你的收入负债比低于50%,建议你暂时不要提前还款。
结合你的第二问，你似乎考虑买二套房，二套房公积金贷款每个地方执行政策不同。单纯从利率上看，公积金贷款比商业贷款利率低。
我贷款40w，利息6%左右，月供3k。2012年3月开始还款，到2014年10月提前还贷10w，最终还款日从2032年提前到2025年，少还利息约20w。说下我为啥提前还贷吧。一个是余额宝利息只有4.6%，没有轻松跑赢6%；我也不太会其他的理财方式能保证比这个多。而且总觉得银行这么聪明很少会做亏本买卖，这利率肯定都是算过能赚钱的～二个是我近期没有紧急用钱的打算，提前还10w我还可以再挣钱嘛，总之目测范围内不需要急钱（真需要我就卖房子）；三是政策说首套还清再买房就只要三成就够了，但不还清就是七成啊，那就赶紧还啊。最后是我觉得先还上安心，一想到有二十年我那个时候都四十多岁了我就恐慌，但是十年后我才三十多岁，感觉望得到……其实就是有安全感，真放手上还不知被我怎么花了……
我决定认真地回答一下这个问题。虽然我不是从事金融行业的，但我是个有激情的程序猿，对，你没看错，有激情的程序猿。今年年初，因为手里有点闲钱，于是我便跟家里领导商量着先还一点房贷。当时也跟楼主一样纠结，到底划算不划算呢？于是我上网各种查各种算，无奈网上的算法太粗糙了，根本满足不了我的要求。怎么办？还好我是个程序猿。于是我花了两周的时间，去研究银行贷款的算法。不要跟我说算法网上都有，如果相信网上随便百度出来的，那大家尽可以用网上的计算器去算。现在我只说结果，我用PLSQL写了个过程，计算的结果，跟银行打出的每月还款明细一分钱都不差，对，你没有看错，一分钱都不差，而且后来我提前还款后，还是一分钱不差。这个算法，是我根据我以往的还款记录，一点一点倒退出来的……至于细节，比如银行算法中的一个月是30天，还是实际天数，都是一点点摸索的。废话不多说，此处为分割线~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~深入的不探讨，简明扼要的说结论：1.问：利息是怎么产生的？答：已经还了的贷款，不产生利息，每个月你还的利息，是还没还的那部分贷款产生的。举个栗子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，那当月的利息，就是剩余这7万本金产生的利息。2.问：总共要还多少利息？答：每个月要还的利息之和就是总共要还的利息。（这不废话吗？）3.问：提前还款划算吗？答：根据1、2可知，提前还款后，自提前还款日起，以后的每个月都不用支付这部分提前还款额的利息了。举个榛子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，本月又提前还了5万本金，那从提前还款日后，仅需要支付7-5=2万本金的利息即可。再往后，随着每个月还款，本金越来越少，利息也越来越少（不缩短年限，减少月供额的情况下）。现在第一个问题的结论就出来了。提前还款，总是会减少利息。有人说，等额本息贷款，前几年利息都还完了，再提前还不划算。这种人大部分都是微信朋友圈得来的结论，人云亦云。划不划算要有对比，如果你的资金可以用来投资或理财，产生的收益比银行贷款利率高的多，那这部分钱用来还贷，自然极不划算；如果你的资金只能存在银行拿利息，那贷款利率和存款利率哪个高低，这个还用问么？（另补充一点，如果提前还款后，选择缩短还款年限，则会极大程度的减少利息支出，但是月供额不会有太大变化，所以直到房贷还完，房贷压力不会减小；如果已经还了几年贷款，此时等额本息转成等额本金，利息总支出会减少，但是幅度不大。）第二个问题，我只能告诉你，由于利率超级低，所以公积金贷款很划算。商转公以后，你可以有更小的还贷压力，更多的结余资金，说白了，你可以更有钱，更早还清一套房贷，或者说，更有买二套房的可能。以后的房产市场走向，现在谁都说不清楚，不知题主打算哪年买二套房。但是，一套房有没有贷款，对二套房首付和利率的影响都挺大。结论：放着现成的蛋糕，为何还要吃窝头呢？
试着回答一下，假设2013年5月左右购房，贷款102万，基准利率6.55%的8.8折=5.764。现月供6000左右，贷款期数360月，30年累计还本息：102万+利息约112万。假设2014年6月份提前还贷20万，次月开始月供大约4800元左右。30年累计还本息：102万+利息约91万。再假设2014年6月份提前还贷20万，同时贷款期数改为240期（缩短10年），次月开始月供大约5800元左右，20年累计还本息：102万+利息约58万。明显提前还款的同时缩短期数是最划算的，提前还款20万，节省了50多万的利息支出。提前还款越早，节省的利息越多。等额本息方式还款每月还6000元的话，一开始大约有将近5000是利息，本金只有1000左右，越往后利息占比越少，本金占比越多。到最后每月所还的利息大约只有几十块钱，本金5900多。
不要提前还。利息，这是银行应得的，而且这个利率已经非常低了。100万，30年后，本金+利息共200万左右。取中间值，差不多相当于你借银行100万，15年后还银行200万。（不知道这个15年算的对不对）如果你有很多钱，你朋友借你100万，他说15年后还你200万，你干不干？
等额本息还款提前还不划算，等额本金可提前还款。另，如果投资或经营还有可能用到钱的话不建议提前结清房贷，因为很难在获得低于房贷利息资金成本的资金
一句话，你理财收益只要高于5.8%，提前还贷就是不合算的。你可以拿Excel算一下。现在随便做啥理财收益率都应该比这高吧，所以不要提前还。不仅损失利息，还损失流动性。
钱少的话建议先还吧，因为钱少没啥好的理财方式，赚一点点还提心吊胆。钱多的话就可以考虑做些投资，赚的钱也可能多。
有钱干嘛不想想理财啊，
第一次回答问题！刚刚提交了商业贷款转公积金的材料。我贷了34万，（小城市）。还了两年，大概四万本金四万利息。还剩三十万本金，十万的利息，剩十年。。按现在公积金4的利息，我把原本剩十年的房贷，延长到15年，利息还是十万。相当于省钱了吧。所以我的建议是能商转公就赶快转吧！
貌似年底可以凭月供清单从个人公积金账户余额中支取相应金额。建议先还上再改期，30年真心不划算。我去年办的贷款，月供3700+，利息占了3100+！
关键是现在能不能拿出这么多钱来……本计算器支持等额本息、等额本金还贷方式下提前还款前后的支出对比，支持一次还本付息、缩短还款期限或降低月供等三种提前还款类型。
原贷款类型
原贷款方式
原贷款金额
原贷款期限
月 (共240期)
商业贷款利率
公积金贷款利率
第一次还款时间
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预计提前还款时间
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一次提前还款
部分提前还款
已还利息额
已还款总额
节省利息支出
该月还款额
三个月定期存款
半年定期存款
一年定期存款
二年定期存款
三年定期存款
五年定期存款
一天通知存款
七天通知存款
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