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　　2015年《中级会计实务》高频考点：资产预计未来现金流量现值的确定
　　[小编“娜写年华”]东奥会计在线中级职称频道提供：本篇为2015年《中级会计实务》高频考点：资产预计未来现金流量现值的确定。
　　本篇知识点关系：中级会计实务 && 第八章 资产减值&&& 第二节 资产可收回金额的计量和减值损失的确定&&& 资产预计未来现金流量现值的确定
　　【考情分析】
　　考频星级：★★
　　历年真题涉及：2013年、2011年单选题
　　【高频考点】：资产预计未来现金流量现值的确定
　　资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，需要综合考虑资产的预计未来现金流量、资产的使用寿命和折现率三个因素。其中，资产使用寿命的预计与固定资产、无形资产准则等规定的使用寿命预计方法相同。
　　（一）资产未来现金流量的预计
　　1.预计资产未来现金流量的基础
　　预计资产未来现金流量时，企业管理层应当在合理的有依据的基础上对资产剩余使用寿命内整个经济状况进行最佳估计，并将资产预计未来现金流量的估计，建立在经企业管理层批准的最近财务预算或者预测数据的基础上。出于数据的可靠性和便于操作等方面的考虑，建立在财务预算或者预测基础上的预计未来现金流量最多涵盖5年，企业管理层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。
　　对于最近财务预算或者预测期之后的现金流量，企业应当以该预算或者预测期之后年份稳定的或者递减的增长率为基础进行估计。企业管理层如能证明递增的增长率是合理的，可以递增的增长率为基础进行估计，所使用的增长率除了企业能够证明更高的增长率是合理的外，不应当超过企业经营的产品、市场、所处的行业或者所在国家或者地区的长期平均增长率，或者该资产所处市场的长期平均增长率。在恰当、合理的情况下，该增长率可以是零或者负数。
　　在经济环境经常变化的情况下，资产的实际现金流量与预计数往往会有出入，而且预计资产未来现金流量时的假设也有可能发生变化，因此，企业管理层在每次预计资产未来现金流量时，应当分析以前期间现金流量预计数与现金流量实际数的差异情况，以评判预计当期现金流量所依据假设的合理性。通常情况下，企业管理层应当确保当期预计现金流量所依据的假设与前期实际结果相一致。
　　2.预计资产未来现金流量应当包括的内容
　　（1）资产持续使用过程中预计产生的现金流入。
　　（2）为实现资产持续使用过程中产生的现金流入所必需的预计现金流出（包括为使资产达到预定可使用状态所发生的现金流出）。该现金流出应当是可直接归属于或者可通过合理和一致的基础分配到资产中的现金流出，后者通常是指那些与资产直接相关的间接费用。
　　对于在建工程、开发过程中的无形资产等，企业在预计其未来现金流量时，应当包括预期为使该类资产达到预定可使用（或可销售）状态而发生的全部现金流出数。
　　（3）资产使用寿命结束时，处置资产所收到或者支付的净现金流量。该现金流量应当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行交易时，企业预期可从资产的处置中获取或者支付的、减去预计处置费用后的金额。
　　3.预计资产未来现金流量应当考虑的因素
　　（1）以资产的当前状况为基础预计资产未来现金流量。
　　企业资产在使用过程中有时会因为改良、重组等原因发生变化。在预计资产未来现金流量时，企业应当以资产的当前状况为基础，不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量。但是，企业未来发生的现金流出，如果是为了维持资产正常运转或者资产正常产出水平而必要的支出或者属于资产维护支出，应当在预计资产未来现金流量时将其考虑在内。
　　企业已经承诺重组的，在确定资产的未来现金流量现值时，预计的未来现金流入和流出数，应当反映重组所能节约的费用和由重组所带来的其他利益，以及因重组所导致的估计未来现金流出数。其中，重组所能节约的费用和由重组所带来的其他利益，通常应当根据企业管理层批准的最近财务预算或者预测数据进行估计；因重组所导致的估计未来现金流量数应当根据或有事项准则确认的因重组所发生的预计负债金额进行估计。
　　（2）预计资产未来现金流量不应当包括筹资活动和与所得税收付有关的现金流量。
　　预计资产未来现金流量不应当包括筹资活动产生的现金流入或流出，主要是因为筹资活动与经营活动性质不同，筹资活动产生的现金流量不应当纳入资产的预计未来现金流量，与此同时，筹集资金的货币时间价值已经通过折现因素考虑在内。预计资产未来现金流量现值采用的折现率是建立在所得税前的基础上，预计资产未来现金流量也应当以所得税前为基础，从而可以有效地避免计算预计资产未来现金流量现值过程中可能出现的重复计算等问题。
　　（3）对通货膨胀因素的考虑应当和折现率相一致。
　　企业预计资产未来现金流量和折现率时，应当在一致的基础上考虑因一般通货膨胀而导致物价上涨等因素的影响。如果折现率考虑了这一影响因素，预计资产未来现金流量也应当考虑这一影响因素；如果折现率没有考虑这一影响因素，预计资产未来现金流量也不应当考虑这一影响因素。总之，在考虑通货膨胀影响因素问题上，预计资产未来现金流量和确定折现率，应当保持一致。
　　（4）对内部转移价格应当予以调整。
　　在部分企业或企业集团，出于整体发展战略的考虑，某些资产生产的产品或者其他产出可能供企业或者企业集团内部其他企业使用或者对外销售，所确定的交易价格或者结算价格建立在内部转移价格的基础上，而内部转移价格很可能与市场交易价格不同。在这种情况下，为了如实估计资产的可收回金额，企业不应当以内部转移价格为基础预计资产未来现金流量，而应当采用在公平交易中企业管理层能够达成的最佳未来价格估计数进行估计。
　　4.预计资产未来现金流量的方法
　　预计资产未来现金流量，通常应当根据资产未来期间最有可能产生的现金流量进行预测，即：使用单一的未来每期预计现金流量和单一的折现率计算资产未来现金流量现值。
　　在实务中，如果影响资产未来现金流量的因素较多，不确定性较大，使用单一的现金流量可能并不能如实反映资产创造现金流量的实际情况。此时，如果采用期望现金流量法更为合理，企业应当采用期望现金流量法预计资产未来现金流量，即：资产未来现金流量应当根据每期现金流量期望值进行预计，每期现金流量期望值按照各种可能情况下的现金流量乘以相应的发生概率加总计算。预计资产未来现金流量时，如果资产未来现金流量的发生时间不确定，企业应当根据资产在每一种情况下的现值乘以相应的发生概率加总计算。
　　（二）折现率的预计
　　在资产减值测试中，计算资产未来现金流量现值时所使用的折现率应当是反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。该折现率是企业在购置或者投资资产时所要求的必要报酬率。预计资产未来现金流量时如果企业已经对资产特定风险的影响作了调整，估计折现率时不需要考虑这些特定风险；如果用于估计折现率的基础是所得税后的，应当将其调整为所得税前的折现率，以便与资产未来现金流量的估计基础相一致。
　　企业确定折现率时，通常应当以该资产的市场利率为依据。如果该资产的市场利率无法从市场获得，可以使用替代利率估计折现率。在估计替代利率时，企业应当充分考虑资产剩余使用寿命期间的货币时间价值和其他相关因素，如资产未来现金流量金额及其时间的预计离散程度、资产内在不确定性的定价等。东奥中级职称编辑“娜写年华”发布。如果预计资产未来现金流量已经对这些因素作了有关调整，应当予以剔除。企业在估计替代利率时，可以根据企业的加权平均资金成本、增量借款利率或者其他相关市场借款利率作适当调整后确定。调整时，应当考虑与资产预计现金流量有关的特定风险以及其他有关货币风险和价格风险等。
　　企业在估计资产未来现金流量现值时，通常应当使用单一的折现率。但是，如果资产未来现金流量的现值对未来不同期间的风险差异或者利率的期限结构反应敏感，企业应当在未来不同期间采用不同的折现率。
　　（三）资产未来现金流量现值的确定
　　在预计资产的未来现金流量和折现率的基础上，企业将该资产的预计未来现金流量按照预计折现率在预计期限内予以折现后，即可确定该资产未来现金流量的现值。
　　（四）外币未来现金流量及其现值的确定
　　预计资产的未来现金流量如果涉及外币，企业应当按照下列顺序确定资产未来现金流量的现值：
　　首先，应当以该资产所产生的未来现金流量的结算货币为基础预计其未来现金流量，并按照该货币适用的折现率计算资产预计未来现金流量的现值。
　　其次，将该外币现值按照计算资产未来现金流量现值当日的即期汇率进行折算，从而折算成按照记账本位币表示的资产未来现金流量的现值。
　　最后，在该现值的基础上，将其与资产公允价值减去处置费用后的净额相比较，确定其可收回金额，再根据可收回金额与资产账面价值相比较，确定是否需要确认减值损失以及确认多少减值损失。
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商业地产价值评定新解：未来现金流量现值
提要：近日某财经报纸撰文报道国内某著名商业地产开发公司，指出其2010年租金收入未及营业额的百分之一，并以此评价其商业地产持有计划陷入了难题。　　(评论员/高岗) 近日某财经报纸撰文报道国内某著名商业地产开发公司，指出其2010年租金收入未及营业额的百分之一，并以此评价其商业地产持有计划陷入了难题。　　先抛开结果不谈，笔者认为用住宅的思路来评价商业地产价值，其本身就不科学。而在当前，用这一思路和方法的还不仅仅是媒体，甚至绝大多数正在转型或者有计划转型商业地产的开发企业也在普遍使用，而如果这些企业用这样的思路来开发商业地产，将会给企业和行业带来极大的危机和资源浪费。　　评价商业地产价值的核心是未来现金流量现值。　　在成熟经济体，地产商分为两类，即地产开发商和商业地产运营商。地产开发商与国内绝大多数的开发商相似，像制造业一样不断的生产产品、卖出、获取价差；而商业地产运营商则是通过策划、融资、招商、建设、运营等一系列运作，使商业体具备稳定的、持续增长的租金收益，以获取长期性的现金流、或者现金流贴现收益。　　可以看出，住宅开发其获利模式是一次性的，交易完成后双方权利和义务即宣告终结；而商业运营则是持续性的，在这个过程中商业体所有者、经营者始终发生着利益联系，只有各方利益达到一个平衡点，才能持续下去。从这个意义上讲，住宅开发与商业运营不应该以产品来区分，而应该以是否持有并产生稳定现金流来区分。而衡量商业地产价值的核心则是未来现金流量的现值。以此标准来看，媒体中所报道的某著名商业地产开发商其本质并非是商业地产运营商，而仅仅是以商业为幌子的“类住宅”开发商。　　商业地产要想成功，须解决三大难题。　　到目前为止，做住宅开发的只要解决了土地、人才、资金三个问题，还有就是别碰上太差的行情，基本都能赚钱。而这三要素对于商业地产而言，只是必要而非充分条件，商业想要成功，须另解决三大难题。　　专业运营。运营能力的高低，在一定程度上决定了租金水平的高低，在固定的贴现率下，租金直接决定着商业地产价值的高低。即商业地产价值不是以成本计的、也不是以交易价计的，而是以租金贴现计的。　　利益分配。商业地产运营是长期性的、多主体的，特别是对于部分出售返租、要求统一经营的大型综合体商业，不仅仅需要平衡持有者与承租者间的利益分配，还要平衡小业主的租金回报率，其实质是开发商在定价时不能一味追求短期最高价，而要以合理的租金回报率为定价依据，给其他主体留下利益空间。　　退出机制。这是困扰国内商业地产发展最根本的因素，成熟商业地产的逻辑是由果导因的，资本市场提出收益率要求，商业运营商根据这一要求整合土地、投资、经营者等资源提出方案，当项目收益率高出资本市场要求时，方案执行。而目前国内，缺少成熟的、以获取稳定收益为目的的资本市场主体和形式。　　企业资讯　　【土地】　　北京城建(北京)：首城置业低价竞得平谷商业地块　　(地产中国)北京城建今日发布公告称，其子公司北京首城置业有限公司以63,900万元，竞得北京市平谷区马坊镇A03-02、A03-03、A04-01、A04-02、A05-02地块居住、商业金融、社会停车场库项目国有 建设用地使用权。根据公告显示，该项目总用地面积217,340平方米，其中规划建设用地面积128,770平方米，代征城市公共用地88,570平方米。项目规划建筑面积183,372平方米，其中住宅171,034平方 米，商业12,338平方米。　　碧桂园(开平)：开平再夺一地约42万O 将开发江门地区第十一项目　　(新浪房产)5月19日，鹤山市碧桂园物业发展有限公司(拟成立新公司开发)竞得位于开平市长沙街道爱民村委会鳅鱼潭1、2、3号地块(挂牌编号GP-1103、GP-1104、GP-1105)，三地块总面积41.7999万O，三地均以挂牌起始价合共2.9235亿元成交，土地用途为住宅用地，出让年限住宅70年，容积率1.0≤容积率≤1.2，建筑密度≤30%。这也成为碧桂园在江门地区开发的第11个项目。　　金隅(北京)：7.7亿夺北京朝阳区限价地　　(和讯网)金隅公布，以7.743亿元人民币，成功投得北京市朝阳区东坝乡单店村光华木材厂限价房国有建设用地，总用地面积逾9.5万平方米，规划地上总建筑面积达20.6万平方米，折合楼面地价每平米3813元。该地块投标底价为7.74亿元。　　中海外(成都)：14.52亿拍得成都178亩土地　　(一财网)5月20日上午10点，中海地产以14.52亿的总价竞得成都高新区南部新区仁和片区内锦程大街以南、成汉南路以西178.45亩地块，成交楼面价为每平方米3300元。交易资料显示，该地块净用地拍卖起叫价为每平方米3245元，这意味中海地产以较低成交溢价竞拍下该地块。成都市国土资源局在5月20日共有3宗土地公开拍卖，3宗土地净用地面积共计289.3亩。其中，中海地产竞得地块净用地面积平方米 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，即将开盘。即日起，开始接受VIP卡的办理。　　金科(无锡)：金科地产携3名盘5业态抢滩春交会　　(365地产家居网)至23日，一年一度的无锡春季房产交易会将在无锡太湖国际博览中心举行，金科地产为了答谢锡城人们4年来锡城人民的支持和厚爱，特携3名盘5业态于春交会闪耀登场。本次房交会，金科地产携三大名盘参展，有倡导街区城市街区生活的金科世界城，位于崇安第二商圈核心的格调综合体――金科新大陆以及位于新区的金科米兰米兰项目。产品的地域不仅涵盖南长、崇安、新区，产品的业态更是多样化。洋房、高层、商业、公寓等业态更是应有尽有。满足不同客户对金科置业的差异化需求。　　金融街(北京)：昌平金融街金色漫香苑5月21日起日减300元　　(新浪房产)金融街金色漫香苑5月21日开始排卡，持卡客户可享受日减300元优惠，截至开盘当天。项目待售户型为97平米两居，120平-140平三居，176平-188平四居及五居，产品为洋房。项目位于昌平区北七家镇，售楼处位于朝阳区大屯路224号北苑路，融华世家2号楼2-1底商。　　金隅(唐山)：嘉业携手拓之林为金隅山墅定制IPAD销讲系统　　(中国经济网)5月19日下午14：00，在金隅嘉业落户唐山之际，享誉中国的金隅山墅迎来了“金隅嘉业,礼遇唐山”尊荣的品牌产品发布会。此次发布会活动在唐山锦江贵宾楼拉开帷幕。金隅嘉业常务副总经理庞宏垣先生及中房协王平副秘书长等领导、携同北京世联房地产顾问有限公司、华高莱斯国际地产(北京)有限公司、华通设计顾问工程有限公司、AECOM(易道)公司等嘉宾领导8人共同为金隅山墅全球首发精彩揭幕。　　龙湖(无锡)：龙湖滟澜时光交易会交5万诚意金即可在签约时享受3个点的优惠　　(无锡e房网)5月23日消息，2011年无锡春季房地产交易展示会期间，龙湖滟澜时光特推出79、90、160O房源，在交易会上交5万诚意金即可在签约时享受3个点的优惠！龙湖滟澜时光位于无锡市太湖新城板块中心，10分钟畅享繁华城市生活；这里是城市发展的中心，是无锡的浦东；随着无锡市市政府南迁，太湖新城的发展日新月异，作为无锡未来的门户，现有的成熟以及未来的规划，使得龙湖?滟澜时光拥有了一个繁华便捷的10分钟城市生活圈；商业、购物、美食、学校、轨道交通，甚至政府商务一应俱全。　　融创(天津)：融创王府壹号媒体见面会隆重举行　　(新浪房产)5月20日，“府纳天下 世家大宅”融创王府壹号天津媒体见面会在金泽大酒店融创王府壹号外展场举行，融创中国天津公司总经理迟迅、天津融创名翔公司总经理范昀松、融创中国天津公司规划副总徐迈、融创中国精装部总监王宏光和天津融创名翔公司营销总监孙玲等天津融创的领导团队集体亮相，为融创王府壹号项目揭开了神秘面纱，从产品定位、细节设计、会所配套和后期管理等方面，为天津媒体进行了详尽的解答，并展现出融创王府壹号别具风采的豪宅特质。　　融创(重庆)：融创博爵堡倾情打造 《加勒比Ⅳ》首映震撼登场　　(华龙网)5月20日，全球观众翘首以盼的暑期档超级大片《加勒比海盗4》登陆重庆，值此机会，融创博爵堡盛邀业主观赏有最先进的REALD立体放映设备放映的3D版《加勒比海盗4》，率先领略了杰克船长带来的席卷全球的惊涛怪浪。　　融科(天津)：贻锦台：现阶段购房贷款99折 全款97折　　(爱房网)日讯：融科贻锦台景观示范区21日耀世绽放，两大主题精装样板间引领人居典范。在售8层电梯洋房B户型，130-150平米，一二层均享有私家庭院。低密高层舒适两居约98平米Ka户型，全阳设计。现阶段购房贷款99折，全款97折。　　融科(无锡)：融科玖玖城 房交会期间认购享2万抵10万　　(房地产门户网)5月20日消息，融科玖玖城在售主力户型约130-350O，均价15000元/平。18+1层高层在售，户型为82平、121平和131平，均价10000元/平。房交会期间认购享2万抵10万。融科玖玖城坐落于太湖新城CBD、五湖大道与观山路交叉口，总占地面积约10万O、总建筑面积约27万O，涵盖地中海花园洋房、高层景观公寓、地铁商铺等物业。　　世茂(武汉)：世茂龙湾游艇俱乐部开放　　(四川新闻网)5月15日，“世茂龙湾游艇俱乐部开放暨华中天价岛居别墅鉴赏会”在武汉世茂龙湾会所隆重举行。据悉，世茂龙湾游艇俱乐部作为华中首个欧洲游艇会属第一次开放。世茂龙湾项目为世茂集团首开“中国原创双栖生活”，让城内城外、陆地生活与水上生活、西方建筑理念与东方居住哲学等多重截然不同的巅峰生活兼容并蓄一一实现。　　万科(武汉)：齐聚万科金域蓝湾寻真爱　　(新浪房产)5月21日，由东风汽车公司工会举办的“倾城之恋”首届东风车城相亲大会在万科金域蓝湾盛大举行，近万人挤爆活动现场，热闹非凡。相亲大会于早上9点正式开始，大会分为活动环节和相亲环节两个部分，分别在外场和内场同时举行。万科金域蓝湾大门广场作为活动外场，吸引大量人驻足围观，一环扣一环的精彩游戏展现了在场东风青年热情、活泼的精神风貌，整个现场氛围热烈、欢悦。和外场热闹的场景不同，作为内场的穹幕大堂和香奈儿花园正在开展浪漫的“8分钟相亲”活动，不少青年在8分钟内成功配对，情定蓝湾。　　万科(合肥)：金色名郡周末玩偶彩绘DIY乐不停　　(新浪房产)5月22日，位于合肥市蜀山区望江路与石台路交口东侧的万科金色名郡举办了“玩偶爱演戏惟妙惟肖大集合”活动，邀你一起进行卡通玩偶总动员，和现场嘉宾一起DIY玩偶彩绘乐不停。万科金色名郡目前在售14#楼，户型有89、92、136O，均价9000元/O，共272套房源；12#楼89O仅剩1层房源在售，其他还有132O户型，均价9500元/O；11#楼还有少量顶层和底层房源在售，89、92和136O，大户型均价9500元/O，小户型9000元/O；5#186O户型，均价元/O，所剩房源不多。一次性付款98折，按揭99折。　　万科(唐山)："BMW7系客户南湖别墅体验之旅"落幕　　(焦点房地产)5月21日晚，唐山宝琳宝马BMW7系客户应邀参加了在南湖别墅示范区现场举办的“BMW7系客户南湖别墅体验之旅”活动。本次活动是万科与宝马联合为唐山高端人士献上的一场顶级座驾品鉴盛典，是南湖区域最大规模的一次名车豪宅夜宴。万科希望通过借此类活动的举办，加深与唐山优秀企业之间的合作与交流，整合更好的资源为唐山服务。 　　万科(天津)：柏翠园 名仕品鉴会华丽启幕　　(房地产门户网)5月20日，万科柏翠园在天津万丽泰达酒店举行了盛大的“心境大赏”名仕品鉴会，这是该项目继启幕天津媒体发布会后，携某国际知名服装品牌在滨海的又一次惊艳亮相。　　栖霞建设(无锡)：无锡瑜憬湾交10万送10万　　(365地产家居网)5月21日，2011无锡春季房展会，本次春交会栖霞建设旗下的瑜憬湾项目以参展为主，并且带来了优惠的措施，瑜憬湾推出了交10万送10万的活动，同时还有1万元的购房券，仅限10套，所以一套房子可以节省11万，优惠的力度非常大的，新项目预计10月份问世。　　招商地产(珠海)：“招商地产杯”珠海少儿钢琴大赛开场　　(新浪房产)5月21日，由招商地产冠名赞助的第四届ZHTV珠海少儿钢琴大赛在招商花园城售楼部正式开场。众多少年琴手在家长的带领下，身着盛装礼服前来参加比赛，宽敞明亮的招商花园城售楼部人头攒动，热闹非凡，华丽的招商花园城让钢琴的高雅气质得到了充分的演绎。　　【人事】　　大连亿达：前三星中国发言人邹积凯加盟亿达　　(CCTIME飞象网)随着自身不断的做大做强，许多中国民营企业已经具备了跟跨国企业在包括人力资源在内的全方位竞争的实力。本报记者获悉，跨国企业三星公司前中国总部新闻发言人邹积凯近日离职，并旋即加盟民营企业亿达集团，出任品牌总经理。作为急速多元化、产品链丰富的大型民营企业集团，亿达正致力于打造和完善与企业战略同步推进的品牌管理体系。　　绿城：委任曹舟南为执行董事　　(财华网)绿城中国公布，委任曹舟南为执行董事，7月1日起生效。曹舟南为公司执行总经理，主要负责公司及其附属公司的整体运营管理工作。曹氏於集团的1000万份购股权中拥有实益权益。　　【公司经营】　　碧桂园：降价 碧桂园先走一步　　(华夏时报)就在全国楼市都僵持不下的局面下，碧桂园或许成为了2011年楼市降价“先锋”。进入5月之后，碧桂园在多地开始了楼盘“降价推货之旅”。5月1日，碧桂园广州凤凰城推出千套房源，均价约7000元/平方米，较上一期的元/平方米总体下降约15%。五一期间，碧桂园广州清远及肇庆的另外两个项目也因降价千元，引发抢购。“碧桂园广州项目降价，主要还是因为4月底增城市限价令的出台。”碧桂园集团一位内部人士告诉记者，根据限价令，新推楼盘的定价不得高于该盘2010年销售均价的105%。5月8日开始认筹的碧桂园南京项目，将于本月15日正式开盘，推出第一期总建筑面积54.32万平方米，共约4253套房源。而据业内人士表示，这相当于南京全市所有楼盘接近2个月的销售量总和。而据记者了解，此次碧桂园南京项目推出的房源，部分最低价格仅为5800元/平方米，主力房源均价元/平方米，别墅房源均价8000元/平方米左右，另外还将有9.2折、9.4折等优惠措施。此次房源总体均价为6000元左右每平方米，仅为当地市区房价均价的一半。碧桂园集团内部人士向记者表示，在目前的政策环境下，碧桂园求稳不弄险，未来的政策走向并不明显，所以碧桂园的销售将尽量往前赶，根据不同项目的特点制定价格策略。　　恒盛：恒盛地产委任姜永进为公司首席财务官　　(观点地产网)5月20日，恒盛地产在股东周年大会上宣布，副总裁姜永进获委任为该公司首席财务官及戴咏群获委任为公司秘书及法定代表。董事会同时宣布，鉴于获公司委任其他工作，程如龙已辞任公司首席财务官、公司秘书及法定代表，自股东周年大会结束起生效。　　恒盛：今年销售目标150亿 偿还60亿贷款　　(观点地产网)5月20日，在恒盛地产股东周年大会上，恒盛行政总裁程立雄表示，内地自过去两年起开始收紧银根，但集团一直与银行关系良好，故融资方面不用忧虑。集团今年需偿还60亿元债务，资本开支约78亿元，而截至去年底持有现金逾60亿元，加上计划今年销售面积约300万平方米，销售目标150亿元，故将有资金回笼，整体财务状况未见紧张。副总裁姜永进表示，至今年3月长短债比重分别约60%及40%。内地启动加息周期，令集团今年利息支出增加，冀未来可降低长债提高短债比重，以减少利息支出。　　万业企业：公布股票交易异常情况公告　　(凤凰财经)万业股份有限公司股票于日-20日连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属股票交易异常波动。公司目前生产经营正常。董事会确认，截至本公告发出之日，公司没有任何根据相关规定应予以披露而未披露的事项，或与该事项有关的筹划、商谈、意向、协议等和对公司股票价格产生较大影响的信息。　　招商地产：违规发放福利 77万无法追回　　(地产中国网)17户央企遭遇审计风暴。5月20日，审计署发布公告称，2007年至2009年，招商地产及其所属企业在这三年期间采取凭员工个人旅游费用单据报销并在成本费用中列支的方式，向员工发放旅游费507.15万元。审计署于2010年对招商局地产控股股份有限公司(以下简称招商地产)年度财务收支进行了审计，本次重点审计了招商地产本部及所属4家企业，涉及资产量325.50亿元，占招商地产资产总额的67.96%。审计指出上述问题后，招商地产已从在职员工工资中扣回2007年至2009年发放的旅游费388.97万元，正在追缴41.21万元，其余76.97万元因离职和退休原因已无法追回。　　招商地产：审计署：中粮招商存违规行为　　(观点地产网)5月20日，审计署发布公告显示，中粮和中海油两公司存在土地闲置违规的问题，招商地产则因未如期缴纳土地金而被收回土地。招商地产联合九龙仓2007年共同竞得的南京G82地块，由于未如期缴纳土地出让金和签订土地出让合同，南京市国土局于2009年12月取消了其对G82地块的竞得资格，并没收竞买保证金1.225亿元港币，招商地产因此造成损失1.08亿元。　　【收并购项目】　　万科：疯狂收购清远房企　　(新华网)位于清远市银泉南路新人民医院南面，原属于锦龙地产的一块面积为11万余平方米的商住用地，如今其围墙上改成了万科的广告。据了解该地块在今年初已被万科正式收购。据知情人透露，今年一季度，万科、碧桂园三巨头不约而同通过二级市场收购了总计至少 225万平方米的土地，相当于去年清远一级市场土地出让总面积的84%，是今年第一季度一级市场土地出让总面积的1.84倍。相较而言，碧桂园是这一轮收购潮中的最大赢家，收购土地面积约为120万平方米。　　【其他】　　滨江集团：向子公司增资3.3亿元　　(搜狐)杭州滨江房产集团股份有限公司昨日发布对外投资公告称，日，公司第二届董事会第三十三次会议审议通过了《关于向杭州万家星城房地产开发有限公司增资的议案》，决定向杭州万家星城房地产开发有限公司增资人民币3.3亿元，本次增资完成后，万家星城公司的注册资本为12.8亿元。公司在公告中表示，本次增资将进一步充实万家星城公司的资本金，使万家星城项目按计划顺利实施。　　复地：复星收购复地要约获67.19%接纳　　(新浪财经)5月20日消息，复星国际及复地集团发表联合公告称，复星国际收购复地集团H股的要约已于5月19日截止。H股收购要约获得有效接纳709,228,772股H股，占本公告日期附带投票权的H股面值约67.19%。连同要约人及与其一致行动人士已拥有的H股，该结果使要约人及与其一致行动人士持有附带投票权的H股面值约98.05%。要约人未延期或修订H股收购要约。　　世茂(苏州)：沧浪世茂广场二期动工 将建新地标　　(新华网)5月20日，由世茂股份杭州子公司开发打造的世茂广场二期项目举行了奠基仪式，该项目为苏州市沧浪新城城市综合体重点项目。占地约8万平方米，总建筑面积约40万平方米。北区商业以六幢精装修商务酒店式公寓及高档写字楼为核心，裙楼构成了苏州城南高端化商业群体，建成后将成为苏州沧浪区的新地标。　　首开(太原)：山西首个"健康住宅"--首开国风上观盛大启动　　(搜狐焦点网)5月22日，山西省首个健康住宅项目启动仪式在太原迎泽宾馆盛大举行。本次启动仪式的主办方是北京首都开发股份有限公司，与会嘉宾包括建设部领导，太原市政府领导，龙城新区领导，首开股份领导及相关部门领导，多位专家人员以及山西省、太原市各大媒体等。“健康住宅”是在满足住宅建设基本要素的基础上，提升健康要素，以人类居住健康的可持续发展的理念，保障居住者生理、心理和社会多层次的健康要求，进一步完善和提高住宅质量和生活质量，为居住者营造出舒适、安全、环保、健康的居住环境。 “健康住宅”首先是跨学科、跨领域的标准，包括建筑学，生理学、医学、心理学、社会学等多种学科．既重视硬科学的研究，也强调软科学的研究，其次是多部门的联合实践，包括研究开发、住宅建设、规划设计、生产施工、物业管理、医疗卫生、社会保险等单位的合作，以期提供完整的健康住宅产品。以居住者的健康需求出发，基于同样的依据和出发点，整合可以采用的指标及标准资源，运用引证、比对、测试、体验等手段并采纳专门机构的研究成果，形成一个动态的健康住宅性能量化指标体系。据悉，首开股份本次推出的项目首开?国风上观是首开股份进入太原开发的第一个房地产项目，也是山西省启动的首个健康住宅项目。此次活动，宣告山西省正式迈入健康人居新时代。　　万达(漳州)：漳州碧湖万达广场：产品说明会21日璀璨登场　　(搜狐焦点网)“万达所至，中心所在”2011漳州碧湖万达广场产品说明会于5月21日在漳州宾馆水仙楼宴会厅隆重开启。本次产品说明会特邀万达商业管理公司与万达商业规划研究院，为您全面解读漳州碧湖万达广场86万O城市综合体的产品规划理念，引导商业地产产品投资方向，分享万达商业地处席卷全国的成功奥秘，体验万达酒店、万千百货、万达影城等5大业态所带来的震撼魅力!搜狐焦点网对本次产品说明会进行了全程直播，以下是直播实录。　　万达(芜湖)：芜湖万达营销中心盛大开放　　(365地产家居网)日上午位于芜湖市赭山中路与神山路交叉口处的芜湖镜湖万达广场项目营销中心人流如织，几十个红色空飘将营销中心上空紧紧围牢，芜湖镜湖万达广场营销中心开放仪式在宏伟的交响乐声中正式拉开帷幕！　　【研究员观点】　　远洋地产：海通国际给予远洋地产买入评级　　(海通国际)5月20日，我们把远洋地产的核心每股盈利预测下调，以反映该公司于近期进行股本融资以及其大本营北京不断收紧的调控政策影响。我们维持按照该股2011年市盈率10倍的目标定价，新目标价调整至5.34元，较我们的经调整资产净值每股人民币10.48元大幅折让57%。在中央政府的压力下，北京已成为2011年唯一一个已订下目标把房价保持稳定或轻微下跌的主要城市。市政府已推出全国最严谨的限购令，禁止在当地工作不足5年的非北京居民购房。此外，我们在最近的调研中发现，当地房价高于每平方米人民币5万元的物业几乎无法获批销售许可证。北京是远洋地产最重要的市场，分别占公司年销售额的48%及36%。　　CRIC()研究中心 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