易宪容：当前中国房地产市场走出困境吗...呼和浩特房产网
易宪容：当前中国房地产市场走出困境吗？
时间： 11:07:38&&&&&&字号：|
来源：新浪博客 点击：
核心提示：
国家统计局5月份关于房地产的数据一公布，整个市场一片叫好，认为中国房地产市场已经由2014年初以来的下沉开始走向了&慢牛&，而且从当前中国房地产之形势来看，未来中国房地产市场会更好。那么当前中国房地产市...
国家统计局5月份关于的数据一公布，整个市场一片叫好，认为中国市场已经由2014年初以来的下沉开始走向了“慢牛”，而且从当前中国之形势来看，未来中国市场会更好。那么当前中国市场真的走出了困境吗？从5月份的数据看，当前市场形势是有所好转，但是未来趋势如何，应该是相当不确定的。估计当前市场数据表现更多的是短期变化或回光返照，中国市场深层次问题不解决，政府不出台重大的改革政策，中国市场要走出当前的困境是不可能的。　　可以说，在2014年9月以来政府一系列强力的救市政策刺激下，5月份的中国市场终于有所反映，销售总额及销售面积出现“价量齐升”之局面。今年1至5月，商品房销售额按年增长3.1%，出现了从2014年年初以来首次正增长，而1至4月为按年下降3.1%。其中，5月住房销售金额达6670亿元，按年同比大幅增长24.3%，销售增长局势明显反转。1至5月份全国商品房销售面积按年下降0.2%，降幅比1至4月份大幅收窄4.6个百分点。其中5月份销售面积达9615万平方米，当月按年增长15.0%。从这两个数据来看，商品房销售金额增长快于商品销售面积的增长，这就说意味着随国内市场回暖，房价又开始上涨。这一轮的国内市场调整在价格只有些许下行的情况下，销售面积仍然是负增长，新的一轮房价上涨又开始。　　而5月份国内形势好转，主要来自于一二线城市，三四线城市的市场启动存在不确定。国家统计局重点监测的40个城市改善情况更为明显。这些重点城市今年前5个月商品房销售额增长5.8%，相对于前4个月下降2%，改善了7.8个百分点；销售面积增长1.7%，前4个月下降3.6%。前5个月非重点城市维持价量齐跌，其中商品房销售额跌0.2%，销售面积跌1.5%，但两者都收窄4个百分点左右。也就是说，尽管一二线城市的市场形势开始好转，但三四线城市的局势仍然是很严峻。　　随着5月份住房销售增长，今年1至5月的全国开发投资、新屋开工量、土地购置面积等数据也有所好转，尤其是5月末，全国商品房待售面积比4月末减少15万平方米，其中住宅待售面积减少121万平方米。也就是说，全国去库存化的压力在5月份销售增长之后有所减轻。　　从上述数据来分析，是否意味当前中国的市场已经走出2014年以来的困境？应该说，从上述数据是得不出肯定的答案的。因为，1-5月的中国数据，除了住房销售额是正增长之外，其他都处于负增长中。即使仅就5月的情况来看，局势的好转同样表现为只是住房销售额增长为正，但没有出现2009年国内市场那种火红的局面，其他数据表现只是比以往好，但仍然是负增长。而5月份的销售额的增长，更多的原因是一二线城市住房销售在价格上涨情况下的增长。以一二线城市价格上涨情况下的市场增长来看全国的住房销售额增长，容易掩盖三四线以下城市的市场销售仍然处于疲弱的状态。　　还有，5月份市场形势的好转主要得益于2014年的“930”、2015年的“330”的住房信贷政策，及央行多次降准降息。而央行这两个政策的核心就是让已经持有住房的居民能够通过银行的住房政策的信贷杠杆进入市场，再加上政府住房公积金政策配合。也就是说，这两个政府的信贷政策目标就是要让有住房的居民持有更多的住房，而不是没有住房居民购买住房，以使当前全国过量的住房库存得以消化。而希望持有住房的居民再进入住房市场，就得让住房市场赚钱效应体现出来，或居民预期购买住房之后，住房能够进一步升值。也就是说，当前中国市场仍然是一个投资投机赚钱的市场，而不是解决居民基本居住消费的市场。　　正因为，当前中国住房市场是一个以投资投机为主导的市场，那么当房价持续低迷，房价只有下跌预期而没有上涨预期时，住房投资者是不会进入市场的。这就是为何2014年9月政府出台了一系列的强力救市政策之后，住房投资者一直没有意愿进入市场。直到月之后，中国A股行情一直疯狂向上冲，随之出现几次暴跌，股市投资者意识到股市的投资风险很高，不如进入住房市场可能会让投资风险会低一些。因为就如前十几年中国住房市场的价格只在上涨，很少出现过价格像样的调整那样，股市投资者预期市场未来也会这样，特别是一二线城市更是如此，从而使得有些股市投资者在股市获得巨大的收益之后，从股市退出重新又返回住房市场。这就有了2015年5月中国住房市场形势开始转好的情况。可以看到，其决定因素就是上面所指的两股合力(救市政策及股市投资者转向)。　　不过，经过十几年长期的繁荣的中国市场，已经进入完全的周期性调整期。因为十几年来的市场暴利让中国市场发展出现严重价格扭曲及积累了一系列的严重问题。比如中国住房市场成为以投资机制为主导的市场，而不是消费者为主导的市场，这样必然把全国85%以上的住房消费者排斥在现有的市场之外。中国住房市场是一个暴利的市场，这不仅使得大量的资源都涌入这个市场，也导致整个社会财富分配严重的不公。这个市场也导致了中国经济严重的“化”，从而使得中国经济结构严重失衡。由于这个市场暴利，也是中国贪污腐败的根源等。如果这个市场不进行周期性调整，这个市场是不可持续了。而中国市场周期性调整是什么？就是房价回归理性，就是让以投资为主导的住房市场回归到以消费为主导的市场。但是，2014年以来的中国市场周期性调整却被政府一系列的救市场政策所中断。中国市场重新回到以投资投机为主导市场来，而这样的市场发展是不可持续的。所以，尽管当前中国的市场出现一些或少许城市住房销售额开始增长局面，但是这个市场没有从根本上进行转型，反之，这个市场又回到投资投机为主导的市场，市场要持续下去是不可能的。　　特别是，从国内三四线城市包括一些二线城市实体考察的情况来看，中国市场严重产量过剩的情况实际上比政府统计数据看到的情况要严重得多。比如，我最近到国内一些二线城市，也到过国内一些三四线城市。这些城市的严重过剩不仅表现为待售面积巨大，更加表现这些城市许多住房已经销售出去了，但完全砸在住房投资者手上，住房市场空置率相当高。前者表现为许多二线以下城市的所打造的新城，很多新城都成了死城，即使严重降低房价，住房也无法销售出去，从而使得一些开发商不得不退出这些市场。比如沈阳、贵阳、昆明、济南等城市。三四线以下城市所建的新城所面临的问题可能会更大。后者表现为，尽管有些城市的住房是销售出去了，政府的报表上没有过高的住房库存，但是这些销售出去的住房多以是砸在住房投资者手上。因为，这些销售出去的住房根本就无法体现出投资的价值，既不能以更高的价格卖出，也无法以合理的租金出租。在这种情况下，它会严重影响当地住房市场的回暖。因为，购买住房已经没有投资价值。　　也就是说，从5月份住房市场回暖的情况来看，尽管有些城市的住房销售出现的“价量齐升”，但是这种“价量齐升”只是让市场重新回到以投资为主导市场，而不是市场由投资为主导的市场转型为消费为主导的市场，不是让中国市场出现周期性调整及价格回归理性。而一个以投资投机为主导的市场，其发展是不可持续的。因此，5月份出现的住房销售增长回升，只是一种短期现象或回光返照。当前的中国市场根本就没有走出困境，反之市场风险会越来越大。这就是当前中国市场基本的现实情况。
大家都在关注的楼盘：
均价：21000
均价：待定
均价：7400
福居网简介
呼和浩特房产网,福居网(.cn)是呼和浩特房地产行业资讯网站，为呼和浩特房地产、新房和楼盘项目等行业提供最新动态行情资讯，以买房者的角度考察呼和浩特房地产市场，客观真实评价呼和浩特房产现状，为购房者提供最有参考价值的温馨帮助。
公寓起价4600
福居网推荐温馨楼盘：您可能对这些感兴趣
我也来评论
文明上网，理性发言！&&
我们改革的方向就是社会主义市场经济，这个是很明确的，但是怎么样...
积极财政政策以结构性减税为主要载体并以增值税为主要减税对象，其...
作者：苗树彬 夏锋 甘露&主编
出版社：中国经济出版社
出版时间：2013年04月
主办单位：建议用IE5.5以上版本浏览
技术支持：
Design by Ciya Interactive这是个机器人猖狂的时代，请输一下验证码，证明咱是正常人~中国应该振兴什么样房地产？--百度百家
中国应该振兴什么样房地产？
分享到微信朋友圈
而要振兴的房地产应该是保证绝大多数民众居住正义的房地产。也就是说，房地产市场发展与繁荣的目的不是让少数人炒作赚钱，而是要保证绝大多数居民最为基本的居住条件，让每一个中国人的居住条件不断地得到改善，要现实中国人的居住正义。因为，这不能是政府的责任，也是土地公有制的基本属性。
全国政协委员厉以宁教授在接受《经济参考报》记者采访时表示，中国经济增长中，房地产业的作用不可低估。没有房地产带动，经济增长拉力不够。如果说经济发展中有一个大机车在前面跑，那就是房地产。从当前来看，房地产的作用不可低估，首先要把房地产问题解决好，要振兴房地产业。
对于厉教授的谈话，他的意思是十分清楚的。一方面房地产对经济增长的作用不可低估，要振兴房地产业，另一方面要振兴的房地产是老百姓所关注的房地产，目前国内房地产市场存在问题。要振兴房地产，首先要把房地产问题解决好。但是，我们的媒体宣传仅简化为厉以宁教授要振兴中国房地产。
可以说，房地产与居民的衣食住行最为必需的生活需要有关。如果一个产业，既可增加及改善居民的居住福利，又能够成为国家经济增长之动力，带动整个国家经济发展及人民生活改善。那么房地产振兴是自然，也是政府之责任。
不过，我们现在要振兴的房地产是一个什么样的房地产呢？是一个只是为少数人投机炒作的赚钱工具，还是保证绝大多数人的居住正义的房地产业呢？如果我们现在要振兴是仅为少数人炒作赚钱的房地产，那么这种房地产振兴一定会把整个中国经济振死掉，目前中国房地产市场就是这样一种房地产。如果是保证居住正义的房地产，那么房地产发展的目的，就是来保证绝大多数居民的居住正义。就得让过高的房价回归理性，就得让绝大多数人有支付能力购买。只有这种保证居民正义的房地产才可振兴，否则中国经济永远走不出当前的困境。
可以说，前十年的房地产，尽管在一定意义上改善了部分居民的居住条件，也拉动中国经济增长，但是前十年的房地产基本上是一个以银行信贷过度扩张、让少数人利用银行的金融杠杆过度炒作、让房价快速飚升的投机炒作的赚钱工具。当中国房地产市场成了少数人投机炒作的赚钱之工具时，中国的房地产市场是发展与繁荣了，中国GDP是快速增长了，地方政府的土地财政是增加了，但却吹大了一个中国房地产的巨大泡沫。而这个房地产泡沫不仅严重超支了未来中国经济发展，也成了中国社会问题、经济问题、政治问题等各种问题之根源。
比如，十年来的房地产市场是社会绝大多数财富短期时间迅速地向少数聚集的市场。它不仅是一个严重的社会财富转移及掠夺机制，也是造成当前社会收入分配不均、绝大多数居民消费能力弱、国内消费需求不足的重要根源。可以说，在高房价下，要解决国内居民消费不足的问题根本就不可能。
当前的房地产市场也是整个社会经济结构难调整转型的重要根源。可以看到，由于早几年的房地产市场暴利，必然导致社会上的各种资源都涌入房地产市场，从而使得中国经济完全“房地产化”。“房地产化经济”不仅会导致其他产业发展的严重挤出效应，即在资源约束的条件下房地产业投入资源过多，其他产业发展就会受到严重约束，严重扭曲整个社会产业结构，也会导致中小企业、弱势产业经营与发展上的更困难，甚至破产。可以看到，国内房地产市场一调整，立即影响到国家经济增长下行及不少产业的严重产量过剩等。这就由于经济“房地产化”导致的结果。
当前的房地产市场也是中国金融体系不稳定及系统性风险可能爆发的根源。因为，前十年中国房地产市场完全是依靠过度的银行信贷推动的。当前的银行信贷60%以上与房地产业有关。如果说，房地产市场的价格一直上涨而不调整，那么国内银行信贷就不存在风险。但是，如果房地产市场价格向下调整，甚至于房地产泡沫破灭，那么国内银行的风险与危机也会随之而来。2014年国内房地产市场只是少许的调整，国内银行的不良贷款就快速增长。如果当前中国这个房地产市场泡沫破灭，中国银行及金融体系的风险单都会暴露出来。
还有，当前的房地产市场也是政府官员腐败、整个社会关系紧张的重要根源。从已经披露出来的各种腐败大案要案来看，很少不是与房地产有关。因为，早几年房地产市场，土地要素的非市场化，其交易取决于政府权力。要在这种情况下，要想有权力的政府官员不大贪污是根本不可能的。而且由于高房价的住房与财富价值有关，所以约束不多的权力总是以各种方式来攫取住房。还有，对农民利益掠夺、社会风气败坏等方面无不是与房地产暴利有关。有人说，当前中国房地产是一切社会罪恶发生之源。即使谈不上这样严重，但只要当前中国的房地产市场存在暴利，各种罪恶就会油然而生。因此，象这样的房地产还要振兴吗？当然不可振兴。
而要振兴的房地产应该是保证绝大多数民众居住正义的房地产。也就是说，房地产市场发展与繁荣的目的不是让少数人炒作赚钱，而是要保证绝大多数居民最为基本的居住条件，让每一个中国人的居住条件不断地得到改善，要现实中国人的居住正义。因为，这不能是政府的责任，也是土地公有制的基本属性。
而要做到这点，政府就得让当前中国的房地产回归居民消费居住的功能上来，而不是让住房成为少数人赚钱的工具；就得让当前中国以投资投机为主导的市场回归到以消费为主导的市场来；就得让当前的高房价回归理性，让国内住房能够让绝大多数居民有支付能力购买。这些方面，通过财政、金融、税收等各种政策政府是可以做得到的。这就是我们要振兴的房地产，也是真正能够把居民的消费释放出来的房地产及持续健康发展的房地产。而振兴当前的这种房地产，是与绝大多数居民没有多少关系的房地产。
阅读：6899
分享到微信朋友圈
在手机阅读、分享本文
还可以输入250个字
推荐文章RECOMMEND
阅读：12万
热门文章HOT NEWS
这不是中国互联网历史上阿里巴巴和腾讯的第一次正面交锋。这一次，...
新榜——中国新媒体第一站
扫描二维码下载 新闻手机客户端
百度新闻-微信公众号
百度百家-微信公众号