中国人在美国买房真的行得通吗？_购房贷款知识_贷款攻略 - 融360
公积金政策
中国人在美国买房真的行得通吗？
　　今年年初以来，美国房地产市场开始触底回升，令不少中国买家动心。美国房地产销售专家认为，买房是人生中最重要的财务决定之一，中国人在美国买房有三大难点。
　　美国房屋持有成本高
　　纽约房地产经纪人吴世英说，美国法律对于外国人购买住房没有任何限制性规定。纽约的房地产分为合作公寓、公寓、联排别墅和家庭独立住宅等几种类型。一般合作公寓由住户组成的一个管理委员会共同管理，大多数都对房屋出租和销售有限制性规定，虽然价格远低于公寓，但是一般不适合外国人购买；公寓、联排别墅或独立住宅买卖自由，是外国买家的最爱。纽约房地产经纪人协会的资料显示，中国人买得最多的是价格在60万美元（约合366万元人民币）至200万美元（约合1219万元人民币）之间的曼哈顿公寓。中国人在纽约的外国购房者中排名第二，仅次于多米尼加。
　　美国的房屋持有成本高，一般大城市交通便利、好学区的房子房地产税和物业费都很高。位于曼哈顿的一套200万美元的公寓，每月的物业费加房地产税大约2500美元（约合1．5万元人民币）至3000美元（约合1．8万元人民币）之间，一套60万美元的小公寓每月在1000美元（约合6094元人民币）至2000美元（约合1．2万元人民币）之间。新泽西、长岛等地一个200平方米左右带小院的独立住宅房地产税每月1000美元左右。
　　全美华裔经纪人联合会会长、南加州房地产经纪人熊宝宝说，衡量房地产价值要从两个方面综合考量：其一是出租价格减去持有成本（房地产税、物业费、维修费、空置率等等）除以买价，每年在加州能获利5％左右就很不错了，在得克萨斯等州利润可能会高一些；其二是房屋增值潜力。这个问题很复杂，因时因地而异，由各地经济发展状况、房地产业发展状况等多种因素决定，很难一概而论。
　　人民币兑美元的限制
　　吴世英说，如果几个买主同时看中了一个房子，卖主通常会选择有良好信用记录、有现金一次付清或者由可靠的美国银行提供的买主。人民币换美元通常会受到数额的限制，而美国的大多数银行不愿意为外国买家提供，即便有少数银行愿意为中国买家提供房贷服务，通常要求首付额度高于普通美国人。
　　吴世英建议，有意在美国买房的人，无论是否准备用现金购买，最好都在美国银行开一个账户。
　　对美国房屋市场情况缺乏了解
　　除资金问题外，中国买家在美国最大障碍就是对美国房地产状况不了解，买的时候又很急切，很多人买完之后才发现有很多不满意的地方。吴世英说，&我曾经遇到过一个客人，希望在一天之内全部搞定。这几乎是不可能的。在美国买房是一个很复杂的事情，不了解情况很容易吃亏&。
　　吴世英说，美国房地产行业管理很严格，也很规范。一般买房都需要经过专业公司调查房地产所有权、转让权等问题，由专业律师办理过户手续；中国买家可以请专业房地产公司经纪人帮助买卖，也可以自己买卖。
　　美国所有房屋销售都已经实现数字化服务，有多家网站随时提供房地产最新信息，包括价格、房地产税、物业费、租金、周围环境和学校等。吴世英建议中国买家根据自己的情况和实际需求，首先要明确买房目的，是自住还是投资，选择一个大致的范围，然后在当地为自己找一个经纪人，让经纪人帮助寻找适合自己的房子。
　　为了满足日益发展的中国买家市场，一些房地产经纪人创建了中文网站、在中国国内开设博客，利用微博、微信等用中文介绍美国房地产情况。对于有意在美国买房的人而言，最切实有效的办法是先在网络上搜索了解，调查越充分越能够少走弯路。
保存本篇到我的邮箱
订阅房贷、房产新闻
扫一扫，让买房更简单！
欢迎关注融360房贷官方微信(fangdai123)
买房工具：
【独家稿件及免责声明】凡注明 “融360原创”之作品，未经融360书面授权，任何单位、组织和个人均不得转载、摘编或者采取其他任何方式使用上述作品。已获书面授权的，注明来源融360。违反上述声明对融360合法权益造成侵害的，将依法追究其法律责任。作品中的材料及结论仅供用户参考，不构成操作建议。获取书面授权请发邮件至：
评论列表（网友评论仅供网友表达个人看法，并不表明本站同意其观点或证实其描述）
很多购房人在办理房贷的时候因种种原因碰了钉子，以至于贷款不能顺利审批下来，这给买房造成了很大障碍。在这种情况下，很多人想到了刷信用卡来买房，那么这种方法是否可行呢？ 在银...
中国最大的金融机构之一要向墨尔本和黄金海岸的公寓楼花买家提供零首付房贷，这与澳大利亚监管局收紧房贷标准和为房市降温的初衷背道而驰。 《澳洲金融评论报》称，平安保险的银行机...
近日，住建部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，放宽了外商、机构及个人投资、购房的限制。融360帮你解疑，新规旧规到底有哪些区别。 外资企业在中国境内...
这年头，中国大妈不是出国买地，就是在国内搅动A股市场。但也有越来越多的外国人选择了在中国置业。“歪果仁”在中国买房过户的话，该注意哪些事情呢？ ? 签订购房合同时，"购房人”...
在我们的周围，有些人因为受到限购政策的约束，已经不具备再次购房的资格，还有些人因为保障性住房价格实惠而想要购买，却不具备购买资格，在这种情况下，他们会选择“借名买房”。...
您可能也感兴趣：
相关产品：
相关专题：
新房主诉赵薇老公腾退豪
【图说房贷】售楼处跟银
2015房贷大数据透视 刚需和
亚洲10大豪宅前7在中国
融360 - 贷款平台 版权所有
Copyright (C)
Inc. All Rights Reserved. 京公网安备号美国买房子贷款 美国买房贷款 知识大普及 撒泥归来
　　大家好 美国版撒泥归来！哈哈！因为去年天涯还可以qq登陆，今年突然就不可以了，所以一直登陆不上去啊，给我急的。。好多天涯的粉丝一直埋怨为啥我总不回答问题，那是因为我真心登录不上去啊，所以今天以我在美国的手机号码建了一个新帖，这样就应该不会丢了。感谢大家一直以来的支持和好评！因为我们银行可以做全美49个州的贷款，给很多朋友很多帮助以及知识的普及，很多洛杉矶，西雅图，佛州还有麻省等别的州的客户们都顺利过户（close）了，撒泥心里倍感高兴啊！专门今天写帖是因为我之前的帖没办法回复，而且很多朋友问关于房屋贷款的问题，都没办法回答，这个新帖希望给大家更多的更新了解美国房屋贷款的知识还有外国人贷款的信息。 号美国贷款方面的法律发了新的更新，取消了之前用的GFE 还有 Truth in lending 被loan estimate 表取代。之前讲过很多关于贷款的一些详细的步骤，贷款项目和房屋买卖所涉及的费用问题，我在下面的帖子中会复制一些我之前写的详细步骤还有费用还有就是我要更新的一些贷款和房屋买卖中常遇见的问题，如果大家有问题，随时可以给我私信。　　贷款项目及步骤还有费用我会在下面帖子复制粘贴我之前写的，在这里我会说一写注意事项以及我想说一下，通常情况下，哪种情况贷款过不去（根据我们银行的guideline来说）：　　appraisal： 就是房屋评估，如果你是conventional loan 你交 20%的首付，房屋评估报告回来后比你的购买价格低，这种情况，要么卖家降价，要么买家自己就补充中间差价，不然的话，银行是不会按照购买价格给你贷款的，如果贷款就会收你贷款保险。你可以因为你的appraisal没有达到购买价格无条件退出。 只有一种情况你不能退出就是你waive了appraisal contingency 。什么意思呢，就是你在签合同的时候，签了一个条款，就是无论评估价格怎样的，你都是会买这个房子即使自己补充差价　　mold：房屋有霉菌，有霉菌的房子，银行是不会给贷款的，霉菌是对身体有害的，银行是不会贷款给一个对他客户有健康危害的房子的。除非卖家给银行发一个报告说霉菌已经清理干净，这样才可以贷款　　termit：房屋有白蚁，检查出有白蚁的房子，银行也不能贷款给你除非有执照的除白蚁的公司给银行出个报告说，白蚁已经清理干净，这样就可以贷款了
　　以下是我在美国版关于房屋贷款发的内容，我进行了补充和更新：　　我来美国已经有很长一段时间了，现在在美国的一家银行专门做房地产的信贷业务，我接待过很多中国客户，我发现对于在美国贷款的概念中，大家还是有很多误区。我将在这里给大家做一下详细的解答，以及对于那些想在美国投资房地产的这方面给一些建议。我还会讲一下现在房地产的行情，利率以及所需的费用，比如房产税，如果大家有什么问题可以发站内信给我，我随时给你们回复^_^ 还有如果需要买房子，我也可以帮助给大家发一下现在美国全国比较好的房子的图片，大家可以大概参谋一下。　　好了 言归正传，首先，在美国贷款，一定要有社会安全号码（SSN），一定要有信用分数，最低可以贷款的信用分数是不能低于600分的，如果你在620分数以上，贷款基本上是没有问题的。同时呢，你的信用分数又和你的房屋保险税和贷款利率挂钩，信用分数约高，你的房屋保险费用和利率就越低。在美国一般房贷是你收入的1/3，如果你有其他债务，比如你有车贷或者上学贷款，总共加起来，最高极限不能超过你总收入的45%，这样银行才会同意贷款给你。　　贷款来源可以把贷款分成四种，一般性贷款(Conventional)，低收入政府补助贷款(FHA)，和美国退伍军人贷款(VA)，农村住房服务局补助贷款（USDA），还有另一种就是大额贷款（Jumbo Loan）。　　同时呢，对于第一次在美国买房的买家，城市，县和州会给不同的补助津贴项目（Grants Program）（$），要看你具体在哪里买房子，这些政府给的补助金会帮助你交付你买房子的成交费用。在你得到这些补助金之前，你要参加一些网上房地产课程，大概$8课程费 （只有上完这些课程，才可以得到补助金，大概几天就可以上完）当然对于成交费用，大部分的情况下，卖家是可以帮你支付一部分，这要看你的房产经济人怎么和他们进行协商的。还有就是大部分都是贷款30年，也可以贷款15年，也可以尽早还完，一切都可以根据你自己的需求来定。　　1 Conventional贷款，首付最低要付房价的5%，政府规定的房屋保险相对于FHA贷款要低很多，并且会根据你偿还到20%的房价后，自动消失，就不用再继续付房屋保险了。如果在一开始，买房的时候，你选择首付 付给房价的20%，这样将不会收取房屋保险费用。省了一大笔费用（$）。对于房屋保险费用，你可以选择一次性在过户那天交清，或者选择每个月偿还。还有一种是你可以选择让你贷款的银行帮你支付，但是你要承担相对较高的利率。目前美国房地产利率很低，Conventional Loan的利率在3.5%-4.5% 之间徘徊　　2 FHA贷款，首付最低要付房价的3.5%，政府规定的房屋保险相对较高，不但需要每个月偿还，在过户的时候还要交另外一笔（Up front fee）。但是利率相对较低。目前在3％－3.875% 徘徊　　3 VA贷款，就是美国退伍军人贷款，我觉得这个咱们大部分中国人都不需要，不过这个美国政府给了很多很好的福利，比如可以不用交首付，可以100%贷款，并且很多项其他的费用都是减免的。而且利率超低，哈哈。我发现了，在美国，给政府工作，就会有很多福利。　　4 USDA 农村住房服务局补助贷款，这个我觉得也是一个很好的选择。当然了这一类的房子比较偏僻，在人烟比价稀少的地方，也是可以不用交首付，100%贷款，并且呢，这边的房子相对来说价格较低。利率同样比Conventioanl 贷款低。　　我个人认为，在你买房子之前，如果你打算贷款，有必要先找贷款经纪人，之后你有了一个大概了解自己可以支付多少钱的房子，每个月的月供是多少，这样你再会见你的房地产经纪人，根据你的需求给你找在你可承受价格的范围内，地毯式搜索房子。　　在会见你的贷款经纪人之前，一定要准备好你的收入税单，银行的账户开的存款证明，贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内的工资单，两年的W-2, 最近三个月的银行清单，等等。如果没有W-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后，要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时，都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率，一个低，一个高。低的那个是利率(Interest Rate)，高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的，更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时，应该比谁的年百分率低。　　现在说实话，美国的利率很低，对于Conventional贷款，比较划算　　与贷款有关的开销包括以下费用：　　(以下费用会根据你所在的州和县或者城市有不同程度的浮动) 　　手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%　　点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%　　房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。　　信用报告费(Credit Report): $20-60$　　处理费(Processing Fee)：$200-$500　　纳税服务费（Tax Service Fee）: $50-$100　　洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20 　　审批费 (Underwriting Fee): $200-$500　　文件准备费(Document Preparation) $200-$500　　选定贷款公司后，首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸，包括以下内容。　　1．贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)　　2．房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)　　3．贷款人情况(Borrower Information)　　4．工作情况(Employment Information)　　5．月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)　　6．财产与欠债(Assets and Liabilities)　　7．房地产交易细节(Details of Transaction)　　买主递交贷款申请后，贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合同中，可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款的批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。　　如果房屋估价低于合同售价，买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，房屋估价附加条款仍然延续，除非卖主书面通知买主，房屋估价附加条款有效期到了，应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书，房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同，如买主在三天之内不做答复，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子，必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知，只要把通知寄一份给卖主，合同就取消了。　　贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-In)。利率锁定期有30天，45天，60天或更长。时间越长，利率越高。一般在过户前30天内锁定。　　贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。　　贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。　　－浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)贷款的开始利率比固定利率贷款低，以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。　　－常见固定利率(Fixed Rate Mortgage)贷款有15年或30年的。　　过户日期(Settlement Date)可订在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间，使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。　　贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program)，头款额（Down Payment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(credit history)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。　　还要说一下，如果你是买房子，作为投资（比如租出去），那么首付不得低于房价的15%
　　大家有问题可以随时问 我一直都在
　　楼主，你真是之前的撒泥么？你微信是多少？鉴定一下　　
　　@为民除害2014ABC
09:18:55　　楼主，你真是之前的撒泥么？你微信是多少？鉴定一下　　-----------------------------　　无语。。随便你坚定，我微信id：sunsunmianbao 　　就是之前那个啊。。。汗死。。无语。。
　　楼主，没有美国绿卡的，在美国买房能不能贷款？有什么条件？利率如何？谢谢　　
　　我看还不错吧!celbrhxndtj来自：&&&《》
更多精彩，关注微信号：360doc
馆友评论（0）
您好，请&&或者&&后再进行评论
合作登录：
(window.slotbydup = window.slotbydup || []).push({
container: s,
id: 'u2363571',
scale: '20.3',
display: 'inlay-fix'