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银行贷款买房提前还贷划不划算
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近年来，因为第一批的人基本上就要还完贷款了，所以很多人都在想划不划算！有人说：提前还贷款，将损失很多的！因为在以前还贷时，已经支付的利息是不算入贷款里面的，所以就相当于多给了不应该支付的利息！现在，就来说说提前还贷到底划不划算！许多人容易这样理解：采用，在还款初期，每月还款中包含的部分只 有一点点，而大部分是利息，所以起初还贷时多支付了以后年份的利息，到后来年份，还款利息的比重逐渐下降，本金逐渐上升，就如有的报纸所指出的，提前还贷将损失一笔不小的利息费用。在这种观点的指导下，等本还款法较等额还款法，就具有相对的优势，因为在起初还款中本金所占的比重较大，总的利息支出比较少。有的借款人认为等额还款法，就是将一次到期还本利息的总额平均分摊到每个月，那么，提前还贷当然损失了大量为以后所支付的利息，而且期限越长，损失越大。但学过财务管理的人应该知道，个人住房贷款等额还款法每月还款额的计算是通过年金现值来计算的，它只与有关。比如说，在等额还款法下，10万元贷款10年期，月利率为3.375‰，每月还款额A＝p×Ｉ×１＋1／(1＋I)n-1其中p＝10万元，I＝3.375‰n＝10×１2＝120计算可得1014.83元。第一个月还款中利息为100000×３.375‰＝337.50元，本金为7.50＝677.33元；第二个月还款中利息为(.33)×３.375‰＝335.21元，本金为.21＝679.62元……直到最后一个月还款后本金为零。在等本还款法下，同样公积金10万元贷款10年期，月利率为3.375‰，每月还本金固定为833.33元(100000÷１20个月)，每月的利息为10万元扣除已还本金后的余额与月利率的乘积，比如说，第一个月的利息为100000×３.375‰＝337.50元，总还款额为1170.83元(833.33＋337.50)；第二个月的利息为(.33)×３.375‰＝334.69元，总还款额为1168.02元……如此计算下去。可以看出，个人住房贷款两种还款方式都是支付上月本金余额的利息，与将来无关。也可以发现两种方法第一个月的利息是相同的。其实无论使用何种还款方法，也无论借款期限多长，第一个月支付的利息总是相同的，因为第一个月本金的余额都是相同的，都是期初数10万元。之所以等额法比等本法以后的每月利息较多，仅仅是因为等本法在还款期初几年内每月还款额高，支付利息后偿还的本金就多，上例中，等本法要比等额法多支付156元(4.83)，当然就多还了156元本金。道理很简单，借银行的钱，还得早总是比还得晚少支出利息，举个极端的例子，如果借款当天就将10万元全部还清，那么1分钱的利息也不用支付，而如果十年到期时再一次还本付息，那么支付的利息在数字加总上肯定是最多的。其实，个人住房贷款每月还款额是不能简单加总的，就好比现在的1元钱和一年后的1元钱并不等值。如果把任何一种还款法每月还款的金额按照贷款月利率折算为现值，然后加总，就应该等于贷款的金额。所以，不同的还款方式只不过是为了适应不同客户对自己未来现金流出的不同考虑。等本法适用于那些认为自己将来收入会减少，希望当前多偿还贷款的人，收入预期看涨的人，更适合使用等额法，如果希望每月多还一些贷款，可以通过缩短期限来调节每月还款额。从上面的分析来看，个人住房贷款提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，都是应该支付的借款利息，并没有多付任何将来的利息给银行。那么，个人住房贷款究竟应不应该提前还贷呢？关键因素是个人住房贷款的利率，也就是资金的使用成本。当你能够运作空余资金，使它的资本回报率高于贷款的利率时，就不应当提前偿还贷款。(这里所说的，指的是贷款的实际利率。以十年期为例，月利率为4.2‰名义年利率为4.2‰×１2＝5.04%，而是按月计算复息的，它的实际年利率为5.16%。)当然，决定是否提前还贷的因素还有很多，比如持有现金满足突发预防性需求以及投机性需求，日常生活的消费水平，临时筹措现金的能力，对未来收入的预期以及对风险的偏好程度等。但千万记住，还款方式与期限长短不应是提前还贷时考虑的因素，因为银行从来没有提前收取过未来的利息。便民：
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降息了 提前还房贷划不划算
享受7折利率优惠或公积金贷款，闲钱定存更划算
大江网-信息日报&&发布时间：
　　从6月8日到7月6日，央行两次下调金融机构人民币存贷款基准利率，俗称两次降息。&明年每月可以少还贷款啦！&降息，对于&房奴&来说实实在在减轻了负担。同样也因为降息了，一些手上有闲钱准备提前还贷的&房奴&却停止了脚步，他们说：&降息的时候提前还贷划不来。&
　　连续两次降息，提前还贷到底划不划算呢？对此，记者请一位银行专业人士算了几笔账。
　　小调查
　　超7成房奴不提前还贷
　　对于两次降息，某网站正在进行的一项调查数据显示：有54.4%的人认为本次降息意味着调控放松了；26.3%的人认为调控政策没有放松；19.3%的人选择了&不清楚&。
　　调查中，对&此次降息对您的影响是&这项回答，64.9%的人认为&有影响，但影响不大&；17.5%的人认为&影响很大，降息后打算买房&；另有17.5%的人认为&无影响，与我无关&。而降息之后，有73.7%的人选择不会提前还贷，26.3%的人选择会提前还贷。
　　3类人不适合提前还贷
　　对于提前还贷，业内还有一种说法&&三类人不适合提前还贷。一类是还款已近中期的等额本息贷款人，因为借款人此时已偿还了大部分利息，提前还款的部分更多的是本金；第二类是享受7折利率的贷款人，已属银行贷款利率中最低的，选择提前还贷后银行可能对其不能再优惠了；第三类是常进行投资理财的贷款人，如果手头有不错的投资渠道，获得的收益率可能会远远高于贷款利率。
　　那么，事实是否如此呢？我们不如来细细地算算账。
　　小结论
　　如果享受到优惠闲钱不如存定期
　　●对于选择商业贷款等额本息还款方式的房奴来说，连续还款5年以内时，选择提前还贷，宜缩短还款年限，这样比定期存款更划算；如果选择减少每月还款金额，那这笔提前还贷的费用还不如存进银行&吃&利息。还款已近中期时，结果依然相同。
　　●享受了7折利率优惠和公积金贷款的房奴，如果手上有闲钱，存进银行更划算，因为个人房贷基准利率的7折和公积金贷款利率均低于5年以上的存款利率，享受了这两种&利率倒挂&优惠一定要抓牢哦！
　　●对&第三类是常进行投资理财的贷款人，如果手头有不错投资渠道，获得的收益率也可能会远远高于贷款利率。&这种说法，业内人士表示投资一定是有风险的。
　　记者黄培红/文
大江网-信息日报
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&&&&观点时评新政房贷提前还款费用一览 网友：划不划算？- 中国日报网
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新政房贷提前还款费用一览 网友：划不划算？
&&来源：&&作者：孙耀星
[提要]&&近日，记者从太原市多家银行了解到，“认贷不认房”的“930新政”已在执行。记者走访太原部分银行了解到，目前对于多数中小股份制银行而言，对想要提前还贷的购房者很少有额外罚息，要求支付违约金的。
　　近日，记者从太原市多家银行了解到，“认贷不认房”的“930新政”已在执行。不少打算改善居住条件的购房者计划还清“老房贷”再办“新房贷”，从而可以享受首套房贷政策。记者咨询银行个贷人员了解到，尽管类似咨询近来有所增加，但并未出现提前还贷的大批人群。业内人士也提醒，提前还贷要区别对待，一味追求“首套房待遇”或许并不划算。决定提前还贷前，不妨考虑清楚下列几个问题。
　　是否有大额贷款享受低折扣？
　　据了解，银行对于不同借款者，在不同时期给予的利率折扣不同。几年前的购房者可以获得银行八五折、八折甚至七折的优惠利率，这已经属于银行贷款利率中极其优惠的了。这种情况下提前还贷的话，所享受利率折扣就没有了。另外，公积金购房政策含有一定的福利性，一般同期的贷款利率大大低于商业银行利率。如果购房者正有数额可观的贷款享受这两种类型的低利率折扣，那么最好就不要提前还款。因为记者了解到，目前太原首套房贷最低折扣也顶多八五折，而且只有少数人才能获得。购房人贸然还完低折扣贷款再贷款，即使按照首套房优惠，也很难能获得之前的折扣了。
　　还款是处于初期还是后期？
　　银行人士告诉记者，房贷分为等额本金和等额本息两种还款方式。其中，等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期，此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金，并不划算。而等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。当等额本金当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。因此，想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段，如果还款时间不长，选择提前还贷可有效节省利息支出；如果是在中后期，已经偿还了大部分利息，就不适合提前还贷。
　　银行是否有违约罚息规定？
　　记者走访太原部分银行了解到，目前对于多数中小股份制银行而言，对想要提前还贷的购房者很少有额外罚息，要求支付违约金的。不过一些大型国有银行，却不同程度存在需要支付违约金的情况。部分银行会在贷款合同中列明，提前还款可能需要支付一定的违约金。有的银行则需要收实际还款额1个月至3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。此外，一些银行都对提前还贷有年限要求，多数期限是1年。如果购房者的贷款期限不满1年就要求提前还贷，可能需要按合同约定支付一定金额的违约金。因此，提前还贷者需要向所贷款银行了解，是否会因为提前还贷造成违约。
　　是否有更好的投资渠道？
　　太原多位银行个贷人员向记者坦言，实际上，在银行贷款中，房贷算得上是利率相当低的一种贷款了。跟企业动辄上浮三四成的贷款利率相比，房贷的资金使用成本低出很多。而如今随着互联网金融的发展，居民投资理财渠道渐多，对于这部分家庭来说，选择用闲置资金进行投资获取收益，可能大于通过提前还贷节约下的利息。因此有理财头脑的家庭，不妨有效利用好手中资金，以钱生钱。
　　但需注意的是，投资总是有风险，且高收益伴随高风险，对于那些理财能力弱、只追求稳定储蓄收益的家庭来说，提前还款以节省利息仍旧是个不错的选择。记者孙耀星
编辑：admin
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