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如何判断房价是否存在泡沫 深圳你怎么看
21世纪宏观研究院认为,房价有无泡沫的关键不在于房价的高低,而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强,对高房价的支持力较高,反之就低。在当前的市场情况下,如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口,房地产稳定的机制就不存在。2014年房地产市场在无任何政策调控的情况下,首次自主性回落,销售大幅萎缩之后,带来全国房价的下跌,住宅新开工增速回落。很多房地产业内人士把上一轮楼市调整的原因归结于全国住宅存量较大。21世纪宏观研究院认为,房地产市场的调整是多方面的,包括传统产业普遍过剩,转型升级阶段经济增速换挡,房价处于高位限制可购买人群,城镇化发展方式转变等等。房价步入深度调整之后,2014年下半年,从中央到地方出台了一系列托举楼市的政策,一线和部分热点城市在5月显现出强势回归。21世纪宏观研究院认为,城镇化已经进入快速发展阶段,高端的产业结构、实力型企业的进入、大量的就业机会、丰厚的报酬是吸引人口流入的重要因素,而是否有大量的、可持续的人口流入是判断一个城市房地产市场发展潜力的重要条件。在无产业尤其是实力企业导入,人口净流出的地方,本轮楼市上涨的空间、覆盖面,持续周期均有限。一、政策难以根本改变市场趋势以本轮楼市回暖的情况为例,一线城市房价环比全线上涨,成交量也居于历史高位,与此同时,三四线城市的楼市仍冷清。与此相对的是,一线城市仍在严格执行限购,且无明显的刺激性政策。三四线城市出台了诸如财政补贴、降首付等全面刺激性的政策。21世纪宏观研究院认为,我国城镇化率从1978年的17.9%提升至2014年的54.8%,以年均增长1.02个百分点的速度稳步提高,2014年,我国城镇常住人口比上年末增加了1800多万,未来市场需求仍然会稳定释放,房地产开发市场仍将面临较长时间的“白银”时代。房地产市场进入深度调整时期,新型城镇化的推进和区域政策规划将稳定释放市场需求,21世纪宏观研究院认为,产业转型、人口迁移等因素影响将直接影响楼市回暖和城市投资吸引力。市场各方需根据区域政策导向、产业特征、人口流动方向,把握不同区域及城市特点,合理调整区域投资布局,适应环境变化。二、产业和人口导入是关键21世纪宏观研究院认为,财政补贴、住房公积金等楼市利好政策短期有利于平稳房地产市场,但长期来看,促进一个城市房地产长期健康发展的关键即是产业结构的优化升级以及人口导入。(一)产业结构影响房价上涨空间,产业越高端、多元,房价上涨空间越大。产业结构决定了市场的潜在需求及购买能力,也是房地产市场有无强有力支撑的重要保障。产业结构升级一方面带来人口的大量流入,继而影响一个城市或地区的房地产市场需求量,另一方面会提升人们的购买力水平,继而提升一个城市或地区的房价上涨空间。且产业越高端、多元,房价上涨空间越大。21世纪宏观研究院根据公开资料整理发现,2014年,一线城市第三产业平均占GDP比重为67.2%,在各类城市最高,一线城市产业结构较优,服务业发达,人口集聚作用强。1.5线及二线城市2014年三产占比均接近50%,且二三产业占比相对均衡,产业结构较好。2.5线城市第三产业占比略低于第二产业,整体经济受工业驱动较为明显,产业结构仍需进一步调整。三四线城市第三产业比重普遍偏低,工业及农业对经济贡献较大,经济相对落后,产业结构相对单一。与之相对的是,第三产业占比高的一二线城市,房价更为坚挺,多依赖第二产业,靠投资驱动的三四线城市,在产业转型升级过程,楼市的需求和购买力有限,受本轮楼市冲击较大。(二)人口吸附能力强,购买力强,房价更坚挺。21世纪宏观研究院认为,人口规模与房价水平不完全成正比,还应同时考虑人口密度,经济总量,比如深圳的人口密度高,为5323人/平方公里,比位居第二的上海多出一倍多。根据21世纪宏观研究院的研究,一线及长、珠三角二线城市产业结构优质,城市整体开放度较高,对人口有较强的吸纳能力,且人均收入水平较高,购买力较强。2013年,一线城市及杭州、苏州、宁波、无锡等二线城市常住人口与户籍人口比例均超过1.2,人口流入趋势明显,此类城市经济基础发达,产业结构优质,对人口的吸纳能力较强。同时,此类城市2014年城镇人均可支配收入均超过3.8万元,远超全国平均水平,购买力较强。除了一二线城市以外,东莞、中山、嘉兴、常州等珠三角和长三角城市,人口吸纳能力和购买力同样较强,其中东莞、中山常住人口与户籍人口的比值超过2,人口导入能力强,东莞2013年城镇居民人均可支配收入均超过4.6万元,位居全国前列。长三角与珠三角是我国经济最为发达的区域,区域内民营经济发达且各城市间发展较为均衡,为劳动力人口进入提供了优越条件,外来人口规模及高收入水平为此类城市房地产市场提供了强劲的需求动力。相比较来看,中西部城市常住人口与户籍人口的比例普遍小于1,人口外溢严重,由于此类城市经济基础较为薄弱,且经济发展过于依赖投资和资源开发,经济结构较为落后,人口规模与收入水平均较低,房地产市场需求潜力相对较弱。(三)需求不强导致楼市库存较大。21世纪宏观研究院发现,在需求强劲的背景下,一二线城市的商品房销售较快,供需较平衡,多数三四线都存在供大于求的情况。市场的供需状况并非简单和楼市供应相关。2014年全国房地产开发投资额达9.5万亿元,同比增长10.5%,增速持续放缓。从绝对值来看,一二线重点城市的房地产开发投资规模依旧领先于其他城市,其中北京、重庆、上海总量超过3000亿元,沈阳、成都、杭州等1.5线城市规模大于一线城市的广州和深圳,二线城市投资规模普遍在1000亿元以上。三四线城市开发投资规模普遍较小,大多数城市在500亿元以下。从开发投资增速来看,2014年一二线城市同比增长11.2%,而三四线城市同比仅增长8%。实际上,一二线城市的房地产开发投资和供应量并不比大部分三四线城市低,但在需求产业和人口导入强劲的背景下,一二线的城市供应更为平稳。商品房供应规模和销售增速亦可以说明上述问题,年,北京、上海、厦门、南京等东部一二线重点城市商品房销售面积增长较快,其中厦门和南京三年来销售面积平均增速分别达到22%和17%,然而此类城市年新开工面积平均增速为负,市场供应速度明显慢于销售速度,市场库存量相对其他城市较低。三亚、张家界、丽江等旅游城市及东营、大同等资源型城市年商品房销售面积出现下降,新开工面积持续增长,经济发展对投资依赖程度偏高,投资规模居高不下,市场存在供大于求风险。东北地区近年来受到产业结构落后的影响,整体经济出现较为明显的下降,经济环境的趋弱,人口外流越发严重,房地产市场需求受到严重影响。多数东北地区城市年商品房销售面积增速与新开工面积平均增速均为负值,房地产市场需求规模与供应规模均出现明显下降,市场状况不佳。21世纪宏观研究院认为,房价有无泡沫的关键不在于房价的高低,而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强,对高房价的支持力较高,反之就低。在当前的市场情况下,如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口,房地产稳定的机制就不存在,且未来城市和区域经济发展的差异没有缩小,那么房地产的区域差异也将继续扩大。
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如何从宏观层面来剖析房地产市场走向和遵义城市发展趋势
|来自: 贵阳房龙点评网
摘要: 十八大召开后，新一届中央领导集体形成，他们如何把控全局认识全局，在习近平主席和李克强总理很明确的提出来“我们要做好全面改革的规划”。在十八中一直提到一个“改革”，三中全会之后被称为“60条”的改革决议最 ...
如何从宏观层面来剖析房地产市场走向和遵义城市发展趋势——2014遵义城市经济发展高峰论坛贾康演讲实录
&著名财经专家，财政部财政科学研究所所长贾康
各位嘉宾朋友大家好！今天很高兴能够参加遵义城市未来发展高峰论坛。借此机会，把我一直研究的，也是大家所关心的“如何从宏观层面来剖析房地产市场的走向”和“对于西南来说，像贵州遵义这样的城市，在以后经济发展、社会发展空间所要考虑到一些基本问题”作一个汇报！下面我谈几个层面的看法：首先，我们要如何认识十八届三中全会以后我们最高决策层的治国理念，以及国家正在进行全面改革。第二个层面，2014年是三中全会之后全面改革的开局之年，在宏观调控方面和宏观调控间一个重要的组成部分“房地产调控”我们应该如何看待当前的形式。第三个层面我想谈一谈，像保利这样一个央企所参与的关于不动产的开发，城市综合体、以及大家关注的住宅体、商业地产开发等等方面一个企业的作为空间。第四个层面我想结合我们所在西南贵州谈一谈大家怎样认识我们这个方面“宜居”环境之下一个相关情况。最后，我想谈一谈从媒体到大众所关注的房地产市场上面“房价要往下走这个信息”怎么认识它，分析它！
一、如何从宏观层面看待中国的发展
先从宏观层面来说，十八大召开后，新一届中央领导集体形成，他们如何把控全局认识全局，在习近平主席和李克强总理很明确的提出来“我们要做好全面改革的规划”。在十八中一直提到一个“改革”，三中全会之后被称为“60条”的改革决议最终通过。这个决议的内容非常丰富，所涉及的事项多，现在大几所关心的一些决议也在陆续出台，比如说，“人口政策”的明确调整、“劳教制度的调整”等等。
今年，关于房地产方面已经给出了重要信息，对于“房地产税”概念，加快立法等等动态。是一个国家治理体系和治理能力的体现，说到治理，在过去治国理念所说到的管理调控有明显不同的内涵，对于管理和调控主要体现在政府方面，更强调的是多元主体充分的互动，这种多元主体互动关联着全套的制度安排和机制连接，有管理、有自治理、有调控、有自调控、有组织、也有自组织，那么他们的取向是什么，就是今天家都比较认可的包容性发展，最大包容性就是多元主体互动发展的框架结构之下，把我们今后进一步发展的所有的市场活力释放出来，而这种治理运用了现代的特征，以现代化为价值取向的这样一个内容。
二、中国现代化发展的艰辛历程
（一）从1840年——1949年历史回顾
中国要大踏步向现代化发展，往前追溯要到1840年的鸦片战争，这是一个显著标志，说明中国当时的现实状况是“积贫积弱”“民不聊生”“被动挨打”的局面。在这样一个极端的社会情况下，直到上世纪出现三件大事——辛亥革命。辛亥革命推翻了中国几千年的封建帝制，之后孙中山先生明确的提出了“振兴中华”的口号，这个口号的后面包含了比较丰富的价值取向，最为明显的是以“现代化”为取向。但是中山先生的有生之年，他的这愿景并没有实现，也没有什么实质性的进展，包括走向“共和”的这个也为达成，而现实中的中国又陷入了军阀混战，再往后就是内战，抵御外族战争、解放战争最终新中国成立，终于实现了三民主义的第一条“共和”。
（二）1950年——1976年的探索发展
此时一个独立民主的国家框架结构就出现了，中国人民终于站稳了脚跟，开始大规模建设经济，一直不停的追求现代化，到了六十年代被称为三年困难时期之后，在1954年召开的第一届全国人民代表大会上周恩来总理提出了“工业现代化、农业现代化、国防现代化、科学技术现代化概念，第一次明确的提出要实现工业、农业、交通运输业和国防的四个现代化的任务。当然很遗憾的是在这样一个目标宣布之后，我们实际建设在1966年却转入了10年浩劫，即使是在十年以后出现一个相对平稳的环境的时候，是在邓小平复出，准备开第四届全国人民代表大会时毛毛泽东委托邓小平起草一份不超过五千字的《文件》由病重的周恩来总理在大会上宣读，在这个文本中明确的写入了“四个现代化”的概念，而周总理在身患癌症期间把这样一个明确的信息公之于众的时候，我当时已经经过了农村和军队的锻炼在北京某矿务局当工人，我和我身边的同事都认为这是正确的！
（三）邓小平同志南巡讲话拉开了中国改革开放的序幕
跟着邓小平南巡的老同志现在写文章都直言不讳地讲“南巡是邓小平有生之年重大举措，以及一个退休的、不担任任何职务的老人，他认为必须在他的有生之年放手一搏，把中国这个改革开放的帆船推到主航线来行使，希望继续往前推进。邓小平的基本思想路线我认为是很早就清晰的，因为在文革期间，邓小平花了六七年的时间来想“一旦中国出现发展的转机，那么中国应该怎么发展”。他在对外宾提及过要搞市场经济想法，所以在南巡的时候就把这个事情做到位了，市场经济的目标和模式在当时中央文件中也只是说“市场在经济资源发展中，起到了分配调节的基础型作用”。
经过20几年的发展和完善中，今天我们终于可以在决定中看到了完全合乎逻辑的表达出市场要发挥决定性的作用，我们领会“在总体资源配置中政府处于一个怎么样的作用，可以明确的说，全局起到了一个辅助性作用。所以《决定》说：“政府要更好的发挥作用，在某些政府不可推脱功能和责任上政府要把它发挥好，这是我们说了多年的”政府这个体系怎样“既不越位，又不缺位不错位的做他应该做的事情，从十八来讲，这一次提到了“在资源配置中，市场起到决定性作用”这次终于出现了对于市场经济的突破性一个表述。 在这样的要求中，全面改革过程中政府会怎么样，是否会动真格的来改变自己的职能和风格，根据这样一个现代市场体系核心概念后面有了决定性资源配置这个表述。
（四）社会主义市场经济体制发挥了不可替代的作用
我认为对于企业层面影响较为深远就是在市场经济运行的基础上对知识产权的制度改革，建设方面我们要特别聚焦于“混合所有制”，什么是混合所有制呢？他并不是我们说的多种经济并存，而是在社会上有各种各样的性质的企业，它是在现代企业制度特别是在股份制的框架之下一个市场中有多种混合的股权额，有国有的、有非国有的、有公有的、有飞公有的、有个样的法人的，总而言之这种性质下的混合就是市场经济体制的一种重要实现形式，同时也打开了一个巨大的空间，以后我们在产权、在法制化统一市场的预想是可以实现的，我们可以遵循法律去解决一切纠纷的现代企业制度，它给了最大的包容性，因而我们的思维不要在限于以前的那种贴标签的“姓社还是姓资”“姓公还是姓私”“国退民进还是国进民退”的问题，因为这样一些讨论毫无现实意义。从总体来说基本经济制度的重要实现形式以后都要发展成为现在的混合所有制，没有必要给他贴标签，要最最大限度的实现各种股权的良性互动，这就打开了进一步调动市场主体、企业等微观层面的一个巨大空间，这就总结了从现代国家治理到市场经济的核心概念。
我们的文件里面明确的说“财政是国际治理的基础和重要支柱”所以明确的提出了要建立现代财政制度，三个现代一脉相承，从国家治理到市场体系到财政制度，财政制度有什么作用呢？就是大家都关注政府说的：“取之于民，用之于民”，具体表现形式是什么？就是以政控财，以财行政的一个分类体系，政府要通过税收作为收入手段，把钱集中到公共金库，集中到国家政权体系手里，然后按照政府的职能所要求的发挥政府做自己该做的事，一个思路就是把这些资源合理的配置出去，它配置的是公共资源，取之于民用之于民，用之于民要实现公共利益的最大化的内在逻辑。世界上所有的民众都在探讨“政府怎样更好的做自己，我们改革开放经过几十年以来，改革核心问题仍然是这样一个关系，而财政局在这方面通过自己的分配实际上已预算这种现代形式的规范政府收支，约束好、规定好政府活动的范围、方向、重点的政策。这是我们公民都会积极参加的一种公共资源配置的表现形式。比如地方的预算越来越有透明度，国家的预算也要求越来越有透明度，而且现在中央都开始带头在做。这样一种财政制度是整个国际治理的一个基础，也是我们以后全面改革的支撑。
三、“十二五”规划蓝图强调改革之最大的红利
从这三个关键词的链接和在一起的取向，我们可以领会到这就是“习李”作为最高决策层治国理念的体现，我们要走向中国梦，致力于人民美好生活的愿望，把这些作为我们的奋斗目标变成中国大地的一个现实，与世界互动，和平发展、和平崛起的意识过程中我们就是要走现代国家治理之路，发展现代财政现代市场。把这一切贯通以后，我就要说到第二个层面，显然要通过一系列的改革才能贯彻这套精神。我们现在改革到了深水区的关键是时期，矛盾在凸显，总体来说环境发展问题还是很严峻，如果大家有机会到各地区看一看，你就会发现整个中国的工业化、城镇化仍然在一个较高的水平上发展，我们在经济起飞的历史过程中间，而被人描述为起飞就表现发展速度之快。我从贵阳到遵义沿途看到了建筑工地触目可及，工地上的塔车鳞次栉比，到处都是，其实这些情况在许多地方都是大同小异的，因为整个中国都是按照这个态势在发展，工业化伴随着城镇化的发展，所以我们要实施的是科学发展。在城镇化期间我们碰到的问题是什么？在资源环境方面明显出现了矛盾，比如我们现在的雾霾已经打击了大半个中国，如北京最近雾霾闹得很厉害。另外还出现了人际关系的矛盾如收入分配就牵扯到各个层面地的人际关系，几乎所有人都有一肚子的怨言“都认为存在这样那样的收入分配不公平，本来公共权力体系是可以形成和谐关系的但是我们到许多地方看到的是矛盾、闻到的是火药味，我们贵州层出现个别事件，但那是一个局部的极端化的案例这种公权和公民关系要得到有效的化解那就是通过改革增加有效制度供给，所以总书记和克强总理强调实现中国梦的关键一招改革是我们最大红利之所在。
（一）、全国形成了“改革”的主基调
我所说的就是在三中全会后，提出了全面改革的的主基调，在改革的开局之年，我们从两会上要掌握什么样的一个要领，显然两会的基调是贯彻三中全会精神，释放改革所带来的制度红利，有人把李克强总理的《政府工作报告》做了一个梳理发现，出现最多词汇是“改革”这就说明在改革方面所做的内容是非常丰富的，那么要落实改革这些内容，就要分轻重缓急，分主次，比如在三种全会中提到的三百多项改革不可能在短时间内能够落实，至少在财政这方面提出在年度之内要推出，至少在财政这方面，作为一个重要的部分，作为财政上的一个重头戏。报告里明确的说，应该怎样继续推进，另外提到我们年度之内，要推出资源税的重要改革。这个从量变从价的资源税要覆盖到煤炭，像我们资源富集地区，贵州是资源比较富集地区，只要有煤矿，地方政府的就会有收入，它都会随着这个改革得到提升，而经济上的效益是什么？煤炭的这个资源是从量变成价，是改变底价关系的重要措施。紧接着的配套改革是要改革价格形成机制，煤炭现在在我们中国已经是我们基础能源的最主要部分，我们的火力发电，80%都是煤烧出来的火电。所以这个煤炭资源改革一定会产生从煤到电以至整个比价和价格形成机制的这要一个配套改革，这个配套改革就是以经济改革调动所有的企业内心发至自己的利益感受，来千方百计的节能减耗，开发有利于节能减排的新技术和产品。
（二）、2014年一季度经济数据的预算
在年度的改革里面，要有一个相对平稳的运行环境，所以大家都比较关心今年的调控是一个什么框架，我很确定的告诉大家，我们2014年的调控是延续12年、13年的稳增长的基本取向继续实行GDP排名政策，在财政方面我们的赤字水平一定要往上提，去年是12000亿元的财政赤字，今年是3500亿的财政赤字，但是赤字率还是保持这个相对数不变的，大体上还是年度GDP的2.1亿，那么也就是说财政继续在扩张，扩张的力度是把握在安全区内，财政政策的积极的同时货币政策要相对稳健，在这样框架结构下，我们就很明确了要是整个宏观经济运行了，稳定在我们可以接受的范围之内，它的波动不可能太大，下线上线以及中间构成区间如何来合理配置内。下线主要是指GDP所指的水平，与就业相关，这是符合实际情况的，就业和民生的关系是很大的，一个调控决议对下线必须拖住社会所能承受的水平，拖住底线，往上看就是上线，上线主要看的是物价，物价不能偏高，偏高以后老百姓会严重不满。
我们现在可以看到今年年初的主要经济的压力是经济在下行，所以今天大家并不担心物价高到多少，所受到的物价控制是3.5百分点以下，总体来讲是有很大的把握， 对于一季度这几个月，我们看到是新指标有关经济指数连续几个月的走低，市场的预期又不太好，那么我们就要密切观察能不能够保持我们经济运行还不会超出这个下线。李克强总理再次强调，只要不滑出可接受的下线，绝对不会贸然启动短期经济刺激方案。
作为一个研究者我们要特别注意怎样在量上做一个预判，可接受的下线是是多少，说到极端，我认为7.5这个数值是一个极限，不能低于7这个数字极限，如果一季经济数据出来之后，很可能是往下，走到多少，这个很可能在经济区域与区域之间的运行不可避免要有政策相接、调控这方面的一个判断指标。在过十来天这个新的经济数据就出来，大家就会听到关于2014年一季度的经济数据，现在有人预计很可能在7.4--7.5之间，如果是这样一个下行，我很肯定的说“总体来讲可接收，我们的政策不会有比较大的浮动， 但是小的政策，或者说相对柔性的调节其实是有必要的，如果说报出来的一季度的数据要更差一些，那么这种有必要调节的力度我们有可能看到明显上升，那么它主要调节在哪儿呢，大家主要从后面的政策就有一个这方面的推测，如果经济运行下滑的过猛，势必会降低纯准率，我们心目中可以先做这样一种估量，关键是还要等一季度的数据出来，一季度数据出来以后，还要看上半年的数据。
（三）、高铁的投资也是重要的调控变量
另外一个就是投资方面，投资是个比消费更容易调控的一个变量，我们其实几天前已经听到了信息，国家发改委前不久批出了四千多亿的高铁投资，当然这个投资有明确的去向，我们八纵八横整个路网，在理性地用作建设，这个导向没有问题，我们的高铁经过前面的这些发展之后，有经验有教训，但是他是中国迄今为止少数走到世界前列的我们手里的拳头产品，高铁的发展使我们有底气，不光对亚非拉，而且在出访欧洲的时候去向欧洲那些过去比较发达的经济体去推进我们的产品。我们当然应该在这方面趁势而上，如果有必要，经济适当升温的时候，高铁的密度建设大一些，投资安排的多一些，是一个必要的相对抉择。另外，我们还要说到就是在整体上看，如果有一定的政策调节以后，到了下半年如愿的出现前低后高以后，全年大概是一个什么样的运行结果，已经有清华大学等等这样的研究群体试图用数量模型去做一个预判，前不久清华大学的教授做的一个预测是今年上半年经济走低之后有些政策措施必然要出台，出台之后全年，后半年基本运行轨迹是往上走，而总体的运行结果应该是重复上一年的7.7左右的经济体增长速度。这姑且作为一家之言吧，如果有了这样一个区间和大致上现在可以做参考的预测前景的一个信息。那么我们再以更宽阔的眼界看国外，主要的我们的贸易伙伴今年的状态都比较好，发达经济体美国，日本都是在经融危机冲击之后，现在总体来讲越来越有信心的站稳脚跟了，美国应该说走向一个更高热度的一个表现。日本，他的安倍经济学至少在短期是见效的，而欧元区现在没人在谈论他的二次叛逆，他是在前几年这种波动中复苏之后，现在可以实现低速的往上上升，而这三大发达经济体，他们总体来说，这种对中国有利的外界环境使我们更全面的考虑中国在高贸易依赖的情况下，今年实现前低后高的的运行轨迹，把他维持在总体的区间之内，把握会更大一些，这应该讲是完全有理由乐观的年度预警预测。
四、质疑“崩盘论”中国房地产市场空间还很大
有这样一个预测我们就说说房地产调控，房地产必然是在大势之下，宏观总体的形式，大概就是在前低后高，年度有望在7.7的这样一个状态之下，那么我们的房地产无论是在我们大家看着不同的解读，所看到的比如市场分化，某些区域甚至有一些刺激人们神经的一些具体的案例。但是在面上，总体的中国城镇化水平还在提升，从这个全局眼光来看，我们没有理由相信整个中国房地产要崩盘，中国房地产是中国要着陆的先导。
说到中国崩溃论的这种极端人士上去。我个人感觉呢，这种耸人听闻的说法，似乎很容易理解。有些媒体是不是借此更加注意扩大自己的影响力，那叫吸引眼球，我们也不做推测，用习总书记前不久在国外说的一句话，“有的时候偏见啊，它是很盲目的，中国总体的轨迹是在和平发展中间，越来越具有国际影响，而在国际影响之下，特别容易动不动就在某些事情上面引出一轮中国崩溃论的这种论调。”我们今年的房地产的市场的运行情况是良好的， 我后面专门在分析，核心的概念不是全面走低，而是市场分化，为什么这么认识，我后面再专门论述。
在这个宏观调控和房地产互动的过程中间，房地产调控的基本思路我认为已经比前面清晰了许多，在三中全会之前有这么一个政治局会议，政治局会议提出的房地产工作方针甚至不提“调控”二字，大段篇幅讲的是保障房加快建设，两次会议上再次强调，后面讲的就是一句话，就是促进房地产市场健康发展。那么在后面的调控框架，我称为统筹的这么一个调控安排，我们政府要做的一个事情，首先是要努力的在几年之内把3600万套保障房提供出来，而且保障房的要求已经是廉租房和公住房的混合，那么这两种概念不能把他们清晰的划分界限，干脆把他们合成一个概念，另外适应中国老百姓的诉求，推出共有产权房。&&&&&&&&&&&
老百姓他很看重这个，说这保障房，并不是我租的房，是我出钱买的房子我是有产权的，但是不要忘了这个产权是共有的，你这个住房子的人出钱买到的一部分，另外一部分在哪呢？在政府手里。换句话你这个房子你想出手的时候是不可能简单随行就市的，第一、买主是政府，价位不是由市场说的算，而是由按照政府已经做出的一个购置框架来处理。它的好处是什么，定位为保障房，所以可以以共有产权的形式封杀暴利空间，真正的史这个资源对于需要扶助的低中收入群体。如果把这个做的更理性，更低成本有效，那我们可以预计，随着这样的一个政府的职能越来越到位，市场上的产权房商品房轨道上的所谓的“房压”问题，就没有那么大的杀伤力。就不能再认为它是一个房地产概念之下的核心指标了。而整个房地产市场也进入到正常的轨上，我们的购房者形成自己的消费主权，在市场上挑选自己中意的对象，而开发商形成生产的主权，对市场做研究预判，按照自己对市场的理解展开公平竞争，提出最适合市场的商品房，是这么一种健康发展状态，当然这里面政府要管规划，要管公平竞争还要管收税，这就是我们今年为什么要在这个加快房地产改革的重头戏，明确的可以宣布的一个背景，那么再往下讲企业的作为。
五、中西部具有后发优势，企业如何发力
企业的作为就是在市场上如何公平竞争，企业应该根据自己相对的优势核心竞争力和自己的战略和策略积极的参与房地产的发展，保利集团是有特色的企业，我们今天所在的地方就是保利在咱们遵义建设的，可以称世界综合体的这样一个重要的社区。现场我们来讨论问题，类似保利这样的企业在中国，他们在竞争中间的特点和活跃专业性等等亮色，我们对企业方面寄予厚望。因为三中全会已经明确的说市场起决定性的资源配置作用，房地产市场上，开发方面市场潜力在中国来讲仍然是世界第一的，中国的城镇化还需要走几十年的过程才能走到70%左右的高位，然后转到相对平稳的发展阶段，在这几十年之内，有意在这方面发展的企业的用武之地不言而喻。我们不论作为市场界还是企业界的人士还是作为消费者，实际上都要在这么一个大的背景之下回到具体的案例上来把握局部和全局之间的关系。
那么在企业的作为上我个人认为要特别注意到中国的不动产。先说说西南，四川，贵州这一带，我们怎么理解在这过程中间我们自己的特点，中国是在2000年按照小平同志的部署完成西部大开发，西部大开发过程中当然要推进西部的基层城镇化，基层城镇化当然是在某种意义上讲相对泛滥的区域，他有后发优势，我们现在看到的不论是成都，不论贵阳还是咱们遵义，新建的一些综合体的新建的楼盘，它是有这种经济上所说的超常的发展特点，它没有必要延续人家走过的过程，原来老城改造的面貌方面一下子出现了和其他一些大区域水平接近或几乎不相上下的这样楼盘，它的特点现在追求的是什么？宜居，我认为人民对美好生活的一个向往道路。这个宜居是多方面的，环境，用户体验所形成的便捷的关系，比如说相关的商业网点，服务点，医院，学校，娱乐场所所有这些东西，在西部大开发的过程中间，企业都吸取国际其他地方的经验，三步并作两步甚至一步，我看到像我们保利今天楼盘，那些样板房，那些具体的场景，我就有这个体验。
（一）、西南的贵阳、遵义具有后发优势，企业在这方面大有作为
有人说贵阳这些年有四五个面积达千万级的楼盘建设，是不是供给过度了，会不会它是以后贵阳成为鬼城先兆。这就说的有点危言耸听，我没有多的调研，但是我现在了解的基本情况是这样“像贵阳几个成规模的大楼盘几年之内迅速开发出来的情况下，它带有后发优势特征”。在比较充分的市场竞争的情况下，我现在不敢说它没有一点过剩的问题，但是你要考虑到贵阳它作为省会中心城市它所对应的市场需求，不光是贵州省内还有咱们遵义方向的一直连续到四川、重庆一带的还有其他的各种各样的要素的互动。在现在这个情况下，我们已经看到的正面效应，第一，它在市场销售方面得到了比较好的市场响应的，就是楼盘卖得还很不错。第二，它实实在在体现了在有后发优势使老百姓得到宜居感受的同时性价比相当高。像贵阳他们说到的一般的楼盘很像样的均价就是不超过四千块钱，已经精装修的就是五千块钱出头，这在北京已经不可想象。北京算是发达区域，在房地产开发方面走得比较早，成为一线城市的代表，现在北京五环之内均价已经直逼五万元，稍微好一点动不动六万元。那么换一句换来说我们在贵阳，遵义现在的情况跟贵阳也是差不多的，我们这边的老百姓收入水平比北京可能要低一点，但你实打实要出手买房子的时候，这个实惠程度是一望而知的。我们房子的均价比北京要低十倍以上，我们的收入怎么也低不了十倍以上，这样一个实实在在的好处体现的是我们发展中间所说的，就是民生。民生得实惠这是人文主义利益场上的硬道理。在这个角度来说，我们现在的发展其实是很值得称道的。但是我们要审视分析判断 ，比如贵阳现在已经有四五个大楼盘楼盘之后是不是要站稳脚跟呢。从政府方面要给企业一些信心，要悠着点，要进一步观察市场，但我不认为说有多么大的威胁。已经形成的这样的供给，在相对平稳的过程中间观察市场消化的进步，在考虑以后后续的开发。
（二）、贵州的城镇化发展空间还很大
中国的城镇化还要走好几十年，我们西南同样如此，我们没有必要看到一些风吹草动就听信某些人的说法，说贵阳要变成新的鬼城。说得不客气点，这种比喻是无稽之谈。真正现在所称为鬼城的带有妖魔化特征的，具体考察下也不是那么一个简单的事情，比如说鄂尔多斯康巴什新区，白天主要是办公区，人流人气白天没问题，所谓形象的说它是鬼城，是因为下班后大部分回到原来的地方居住，晚上没什么人。这种情况得客观分析，它又不同于温州，温州不是一个这样前因后果，温州是它自己丰富起来以后热衷与炒作，温州的炒房团全国闻名，本地的房子也被疯炒，而温州自己出现的产业出现的空心化，本地的实体经济得不到有效的升级换代的进步，到了世界经融危机经济冲击下，原来的那种经融又以灰色经融，甚至高利贷为特征，以至于资金链断裂，资金链断裂当地表现的就是楼价急跌。这样一个痛苦的调整有警示意义，但没有普遍性，到现在全国类似温州的第二个案例我还没有看到。我不敢说绝对没有第二个，但它绝对没有普遍性。
这是对于房地产市场角度来结合西南的一些案例所说到的怎么样回到人文主义立场，放在整个中国，今后几十年新时代发展过程中间理解供需之间互动的背景方面的一些看法。再往下我还想再简单说一下我前面说到的怎么认识市场分化。我个人认为现在媒体上大家热议的中国的房价已经明显下调，表述是不准确的。新的一轮统计数据已经出来了，主要的城市区域统计数据任然是房价往上涨，有的地方环比确实上升无力了，有的地方看起来总体的统计仍然上涨的过程中也出现了明显的某些楼盘降价的案例。前面一段时间给大家冲击比较大的主要有杭州，常州，甚至有人说北京出现了，但北京我问了一下是大新方向，连着河北故安的方向有这种楼盘它原来所售的价位在实际的销售中间有回调。
（三）市场分化带来的机遇
如果说它代表着一种市场分化，有高有低，那么后面一定要做的各个区域的具体分析。中国千差万别的地方辖区，以后不可能按照原来的特殊时期的单边式的理解来看它的动态。我们前面大概有十年左右是特殊时期，整个房地产表现为一个单边式总体上担心的不是回调就一路上涨，实际上这里面有调控所形成的回调，但大家印象上有这种压力似乎就是个单边式，但现在应该讲可能进入了一个新的时期，这场分化要求我们的市场主体还是消费者投资者必须具体到你所在的区域里面，地段上面，还有不同特点的成品上面做分析。这种情况更复杂更千差万别，但是是必要的。虽然中国总体来说未来几十年中心区不动产的价位仍然是上扬曲线， 但是很可能是前面的单边上扬曲线走完后，后面小规模的波动更明显，政府的调控一定会注意不让它出现大气大落，任何一个坐在政府调控部门位置上的决策者都一定心知肚明。哪怕前一时期某些区域真的有泡沫，到现在调控要挤泡沫也一定是要柔性手段。而上扬曲线基础模样不变的情况下我们自己作为具体的企业和具体的投资者和消费者特别主义要分析的是这样的问题。比如在北京，北京五环之内大板块是什么样的动态和它有区分的大新方向，通州方向，通州再往河北区连接的燕郊方向是什么样的特点。这种具体的细化的地段的分析一定要，没有这种分析，我们以后在沿用单边式的非常简单的框架可能在具体的处理上面不能提高自己操作的理性程度，因为市场分化带来的就是高高低低的情况更需要具体分析。而不动产的特点就是跟它的区位，路段，成品的特点密切关联，带有市场选择，这个市场选择的多样性如果从市场分化的角度总体来说是健康的。中国的房地产市场还要相对高速的发展几十年，我们需要一个全民训练，不能再简单的只看涨不看跌的参照系。要有这个意识，它在波动中间，我们要更多的形成自己的分析和独立思考。这种健康的因素之后， 实际上是减少过去肆无忌惮的炒作和非理性的被称为动物精神的羊群效应。
这对中国房地产市场以后总体市场的发展显然是健康的，我是作为研究者还在继续观察这种市场分化从所谓杭州，常州开始的分化，在年度之内分变化成什么程度，但是今后若干年出现的分化对于整个市场，它在给出信息刺激以后所形成的健康的效应，我认为是值得期待的。房地产开发的企业全局来说也不可能永远停扩产，但是有作为的在这方面用自己的核心竞争力参与公平竞争的企业来说，大家共同发展，前景是广阔的。就是包括像咱们这样的被称为三四线城市的遵义，其实从长远来看几十年发展的坐标是既定的，我们就不用太顾及某些时段上相对的低迷。比如今年在外部市场分化情况下，很可能我们的市场会相对低迷一些，但它不足以决定以后三年五年八年总体的发展过程中间我们上扬曲线的轨迹。从这个角度来考察可以简单在最后说一个点评。不论是我们的市场主体，还是我们的作为个人参与的投资者和消费者，我们需要在全面改革的大背景下主义宏观动态要取势，在注意大背景大动态的同时我们要更多认同的市场规律，这就是让民道。
市场的规律是中央反复强调的，我们既然在市场决定资源配置的权益之下来决定我们企业的生产经营，决定我们每一个投资者消费者的个人决策，趋势是把这两个层面结合好，再往下企业要把自己的专业化潜能发挥出来，作为个人要理性的考虑几个偏好，在自己的选择空间内作出更明智的选择。从消费住房来看，总体的规律是以自己不是借来的钱而是积累的钱，一般是早出手比晚出手好，不担心波动中间自己的资金 链断裂的问题，可以得到实实在在的幸福感，如果买房自住的幸福感是实实在在到来的，是给自己的家人给自己的孩子安排的，是自己幸福的组成部分这方面要想的明白点，总体来说我是以宏观层面到市场到我所理解的西部区域的特点的粗略的进行了一个勾画，希望能为大家带来一些借鉴和益处。
我的汇报就到这里，谢谢大家！& &&&&
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