房贷新政之下“还旧借新”购房有道
来源：新华网
作者：蔡颖
第1页 :提前还贷未必划算
　　距离央行、银监会联合松绑楼市“限贷”的新政策出台已过去近1个月，期间，一、二线城市的楼市成交量回暖，二手房签约量也开始激增。日前，搜房网一项关于“限贷”松绑的调查显示，有46%的人表示“首套房贷结清再贷算首套”对其影响最大；还有50%的人认为后期房价会上
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涨；39%的人则表示“近期会加紧出手卖房”。
　　业内分析人士认为，楼市新政促使改善性需求在一定程度上得到释放，首套房提前还贷的现象也有增加的趋势。那么，提前还贷究竟需要注意什么？购房首付和利率的现实状况如何？组合贷是否划算？《经济参考报》记者就此进行了深入采访。
　　提前还贷未必划算
　　按照“认贷不认房”的按揭贷款新政，若要享受首套房30%首付比例和可能申请到的折扣利率，那么必须先结清原有的首套房贷款。为此，《经济参考报》从北京多家商业银行支行了解到，这段时间考虑或已在办理提前还贷的客户的确不少“我们几乎每天都能接到咨询提前还贷需要办理什么手续的电话，这些客户普遍想重新申请贷款购买新房。”某支行客户经理表示。
　　通常，大多数借款人会选择等额本息还款方式，即每月还款一样多；少部分采取等额本金还款方式，在初期还款较多，以后每月按一定比例递减，前期还款压力大，后期相对轻松。
　　那么，提前申请还贷需要些什么手续呢？记者咨询获悉，贷款客户可与之前经办贷款的网点先电话联系，预约办理时间；办理时需带身份证、贷款合同、存折等材料，一般两个星期左右就可以办完。
　　不过，值得一提的是，“提前还贷有可能涉及到收取一定比例的违约金，贷款客户需要仔细了解贷款合同，看合同上是否提到支付违约金和比例。各家银行都不一样。”上述客户经理提醒。
　　据了解，违约金收取规则通常以“贷款是否满一年而提前还款”为界，贷款不满一年的提前还贷通常要收取一定比例违约金；贷款满一年的提前还贷，工、农、中、广发、光大、浦发等银行不收取违约金。
　　另外，民生证券分析师邢华秀指出，如果提前还贷再重新贷款购房是为了投资，那么目前来看不一定划算。以首付30万元，贷款10年期70万元为例，月供7966元，10年利息总额高达25.6万元，加上3%的契税等费用，100万元的房子购房总成本接近130万元。而最新发布的9月百城价格指数显示，百城住宅均价同比仅涨了1.12%。按这一涨幅计算，10年后房价不到112万元，投资10年甚至还亏损10多万元，如此一来，还不如选择购买一些收益较好的产品作为投资。
(责任编辑：陈大伟)
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客服邮箱：提前还贷要付3%违约金？ 盘点各大银行还款规定
　　买房贷款签了空白合同，拿到手发现，要提前还款居然要交本金的3%违约金。近日，广州业主孙先生表示，这件事情确实很坑爹，忍不住要吐槽。谁知，他与同小区买房的业主们私下交流之后发现，遇到这样问题的不只是他一人。
　　买房签了空白合同
　　通过再三考虑，孙先生终于在上个月下定了决心，在广州番禺区某楼盘买房了。付了首付以后，接下来就是贷款的流程了，“本想通过工行申请房贷，只是工行流程太复杂，时间上就太拖沓，不想老是惦记着贷款这事，相对而言，某商业银行贷款速度比四大银行快出一周以上时间。于是，就向该行申请了贷款”。
　　孙先生回忆，签合同当天，工作人员拿出的是空白合同，“我有点不放心，工作人员解释，购房贷款都是这样子的，先签空白合同，随后处理好了再给我已经签好的合同”，想着要提前还款这事，孙先生就提前还款的问题特意咨询了工作人员，得到口头承诺“提前还款不用交违约金”，于是，毫不犹豫地签了。
　　发现霸王条款
　　2月9日，孙先生终于拿到了合同，浏览了一下，其他部分大致没什么问题，但是对提前还款这一项还是有点不放心。于是，孙先生特意去看提前还款这一项，居然要交本金3%的违约金，“坑爹呀，众业主有谁遇到这样的情况吗？大家联合起来一起去讨说法”。
　　无独有偶，方先生与孙先生是在同一家商业银行办理的贷款，他表示，“合同上也写明了，提前还款需要支付本金3%的违约金”。
　　两位业主觉得条款过于“霸王”因而不忿，将此事在该楼盘社区论坛上公布，引发了业主们的讨论。“真有此事？我是没有在这家银行做贷款”，业主金先生表示，“不过签购房合同和贷款合同的时候，我还真没仔细看，太长了，不是人士，可能真的看不懂”。也有业主支持孙先生等去讨要说法，“总不能吃了哑巴亏，问的时候口头答应提前还款不用付违约金，合同条款就变了，不过估计你当时也没录音，很难提供证据说明自己被坑了啊”。对于孙先生的遭遇，有业主表示同情的同时，也认为他个人的做法有不妥的，“身边也有朋友为了办得快就签空白合同，其实这样真的很冒险，是在拿自己的钱开玩笑”。
　　违约金规定确实存在
　　提前还贷需要支付违约金是否正当？据了解，违约金的规定在一些银行确实存在。
　　借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上，甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。目前，大部分银行已经不收取违约金了，而部分收取违约金的，也都针对在贷款一年内申请提前还贷的，并且也大多以提前还款额或者利息计算违约金，极少依据本金计算违约金收取的额度。
　　房贷TIPS
　　各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：
　　(,)：不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。
　　(,)：不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。
　　(,)：不满一年提前还款的，以本金×月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
　　(,)：不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。
　　(,)：不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。
　　(,)：对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
　　广发银行：贷款不满一年提前还款的，需要收取两个月利息作为违约金。贷款满一年后提前还款，则和农业银行一样，不收取任何违约金。
　　(,)：贷款不满一年提前还款的，需要收取3%～6%的利息作为违约金，只要满了一年则和农业银行一样，不需要受违约金。
　　(,)：贷款不满一年提前还款的，有两种违约金方式：一种是1.5%的利息，另一种是3%的利息，而且贷款满一年之后，也不收取违约金。
　　深发展银行：比一般的银行要求更为严格，一般期限是两年，至于两年内的违约金额，则要根据合同来看。
　　南方日报记者 许蕾
（责任编辑：HN666）
02/13 04:44
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楼市新政刺激下，各省份房地产业日渐回暖，青岛房屋交易也持续升温。
考虑到每月还款压力，王蔷选择了等额本息的贷款方式，还贷30年，月供3889.81元。
原标题：等额本金还贷少还利息
等额本金还贷少还利息
楼市新政刺激下，各省份房地产业日渐回暖，青岛房屋交易也持续升温。而在房屋交易背后藏着许多账，例如贷款可采取等额本息与等额本金两种还款方式，大多数人都采取等额本息方式，这也是银行推荐的，殊不知采取等额本金百万贷款会少还十几万利息呢。另外，二手房交易中各种税费究竟要交多少？不少购房者也不是很清楚。我们将聚焦买卖房屋背后的那些账，给投资者买房提供参考。
在市区购置一套套二户型的刚需房，少则数十万，多则超百万，贷款成为不少市民实现购房梦的重要途径。而对于工薪阶层来说，刚开始希望每月还贷额不要给家庭增添太大负担，此后的重要心愿就是能够提前还贷。经历过一次换房经历的刘先生，再买房果断采取等额本金还款方式，因为他算账发现，贷100万20年还，等额本金还贷比等额本息少还约10万元利息。
换房再买房如何还款更省钱？
等额本息每月本金还的较少
买房，少还贷款是大家都希望的，但又有多少人知道少还贷款的窍门呢？刘先生最近终于明白其中一个窍门，那就是等额本金还贷更适合刚需换房族。
2010年10月，刘先生在父母的赞助下购置人生中第一套住房，想起第一次买房的情况，他至今记忆犹新。刘先生回忆说，他买的第一套房位于市南区，首付30%，贷款100万分20年还，首套房贷利率打8.5折，采取等额本息还款方式，每月还款额为6721.69元。但如果采取等额本金还款方式，他每月还款额为7610.42元。
&当时在售楼处，售楼小姐和银行人士都推荐我采取等额本息还款方式，每月还款数额固定，比等额本金还款压力小。&刘先生和父母算账也发现，等额本息比等额本金每月少1000多元，这也的确减轻不少每月还贷的压力。所以也没想太多，刘先生果断采取了等额本息还款方式。
殊不知，刘先生第一个月还的6721.69元贷款中，4350元为利息，偿还的本金只有2371.69元，随着时间推移，偿付的利息额虽有减少，但减少额度很小。直到提前还贷卖房后，刘先生才明白，采取等额本息还款方式，每月还的银行贷款中，大部分是银行利息，而本金还的较少。
等额本金还贷少还约10万利息
今年3月30日，房贷新政再次出台，房屋只要满两年交易即可免营业税。刘先生预料房价未来会有一阵波动，加上孩子出生后，原来的套二户型房屋已不太适用，刘先生果断将房屋卖出。此时，刘先生算账才发现，提前还贷等额本息真不是很划算。
刘先生共还款4年零6个月，因为他采取的是等额本息还款方式，此时他每月还款额还是6721.69元，但这时还有元本金未偿还。&我一年还房贷8万多块钱，但还了四年半的时间，本金才偿还了15万元，这等额本息不划算啊。&刘先生郁闷地说。他还提醒，作为大多数跟他一样的工薪阶层，购买房子是大事情，所以，在签订合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下，算算账就能省钱，千万不要嫌麻烦。
刘先生还让银行个贷经理给他算了一笔账，如果采取等额本金方式还贷，四年半下来，他本金减少多少呢？&如果我采取等额本金方式还款，我目前每月还7556元左右，但本金只需还77.5万元，比等额本息多还了8万元的本金啊。&
岛城一家银行负责个贷的宋经理向记者透露，刘先生只还款四年半，等额本息和等额本金的差距还不算大，如果到了还款期限一半的时候（还款期限为20年，你已还了10年），这时候，利息已经在前10年还得差不多，但是你的本金还有很大部分没还。&本金是必须要还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义。&宋经理说，如果客户是刚需换房族，就是买这套房子只是为过渡，过几年还想换改善房屋，他建议客户最好采取等额本金还款方式。
值得一提的是，客户若采取等额本金还款方式，比如5年后，因为采取这种方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对等额本息要减少许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息。
&就算不提前还贷，以等额本金方式，还20年，也要少还近10万元的利息。如果首套房贷利率为基准利率，那少还的利息还要更多。&宋经理说，不过他也提到，等额本金的前期还款压力会大一点。
不同方式利息差距有多大？
提前还贷将省十几万利息
都说&无贷一身轻&。贷款买房者最大的心愿，就是能够提前还贷，结束还贷的生活。但实际上，如何还贷也大有讲究，选择不同的还贷方式，不仅会影响到你每个月的生活质量，还可以大大降低你的总利息。
一家股份制银行个贷负责人黄经理支招说，客户提前还贷，若选择减少月供的方式，每个月只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变，减少还贷年限的方式，总利息可能要比前者省下十几万元。
2012年9月，市民王蔷（化名）在市北区购买一套住房，当时传言银行首套房贷利率8.5折优惠随时有终止的可能。为了赶上优惠的末班车，王蔷紧急定下一套住房，他买的房子总值98万元，其中贷款68万元。
考虑到每月还款压力，王蔷选择了等额本息的贷款方式，还贷30年，月供3889.81元。房贷30年到期后，王蔷共要支付银行本息140万元左右，其中利息高达约72万元。面对数额庞大的利息，提前还贷成为王蔷和妻子奋斗的首要目标。
还贷开始后，王蔷和妻子也曾商量起提前还贷的事情，不过二人讨论过后都感觉没必要。&现在积蓄不是很多，除了应急和理财，如今可以提前还5万元房贷，每个月还贷也就少几百块钱，对生活根本没有什么大影响。&此前，王蔷只知道提前部分还贷中有每个月减少月供这种方式。实际上，还有一种还贷方式是月供不变，但减少还贷年限。两种方法算一下，总利息竟然差了近12万元。算完这笔账后，还贷的第二年，王蔷采取提前还贷的行动。
同样还5万利息差近12万
据了解，银行提前还贷的方式主要有5种，分别为一次性还清；部分提前还款，减少月供，还款年限不变；部分提前还款，月供不变，缩短还款年限；部分提前还款，增加月供，缩短还款年限以及部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。一般来说，前三者比较常见。而不同的提前还贷方式，所能节省的利息相差很大。
以王蔷为例，其按照目前的还款方式，每个月需要还贷约3900元，他在去年2月份，提前还贷5万元，采用减少月供，期限不变的方式，月供减少到3599元，每个月相差约300元，节省总利息支出50702元。&这样算下来，每个月才减少300元，没有多大意思。&王蔷说。
不过，若采用月供不变，减少还贷年限的话，总利息差距却十分明显。按照王蔷原本的还款计划，应该到2043年1月结束，正好30年。但缩短年限后，还款将在2038年5月结束。时间缩短了4年半，利息自然就少了，根据计算，总利息可以节省16.8232万元。两种不同的还贷方式，总利息竟然相差近12万元。
记者采访岛城房贷人士了解到，提前还房贷的方式很多，利息最少的还是一次性还清，不过这种方式明显不是每个人都能够接受的。至于另外两种还贷方式，也能减少利息支出，甚至息差还能超过12万元，不过如果增加月供，就会加重生活压力。而减少月供和年限并举的方法，如果提前还贷的金额不多的话，减少的利息也十分有限。相比较而言，银行房贷人士还是建议客户采取&月供不变，减少年限&的方式。（记者 锡复春 摄影报道）
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[责任编辑：吕晶晶]
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播放数：535774房贷提前还贷是否划算 三种情况不宜提前还款
　　CFP供图
　　临近年末，记者调查发现，由于今年以来处在降息通道中，目前银行提前还贷显得比较“冷清”。而提前还贷的手续费各家银行差异较大，允许提前还贷的时间也各有不同。
　　业内人士表示，提前还贷不一定适合每个人，需要从贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境四个方面综合考虑。
　　文/记者李震、周宇宁
　　市场：提前还贷“冷清”
　　临近年末，不少房贷族手头资金充裕，开始考虑是不是要提前还款了。不过由于今年以来银行两次降息，提前还贷的情况不如往年火爆。“相比年初，我们现在审批时间只要一个月，基本上审批都很快。”一位银行个贷部工作人员告诉记者。
　　而另一位国有银行的贷款部经理告诉记者，“现在我们支行提前还贷要提前三个月申请，而且还有一些客户在排队。”
　　多家银行贷款部工作人员表示，临近年末咨询提前还贷的客户还是多了一些， 但相比去年年末则显得比较“冷清”。
　　事实上，2011年多次加息后，一些有能力还款的房贷族都选择“咬咬牙”把钱还了。而今年以来，情况发生逆转，央行6~7月份两次降息，提前还款的动力消失。
　　案例1：
　　丁先生在2007年年底贷款100万元购买了第一套房，当时享受的是银行首套房七折下浮优惠利率，借款期限为15年。
　　专家：央行加息或降息调节的都是贷款基准利率，借款人原来享受到的优惠利率折扣是不受影响的。而目前由于信贷收紧，银行对一套房贷利率优惠仅为八五折到九折，而且对于申请人的要求也会卡得更严。若提前还贷的话，以后再有购房需求，不但享受不到这个利率优惠，而且还要执行二套房上浮1.1倍的利率。
　　案例2：
　　陈小姐在2008年向银行贷款80万元购买了第二套房，签约时执行的是上浮1.1倍的利率，借款期限为20年。
　　专家：虽然目前处在降息通道中，但是陈小姐当初买房的时候执行的是1.1倍的利率，那么按照现在的利率来看，其负担的利息高达7.75%，相对目前的贷款利率水平来看是较高的。此外，陈小姐采取的是等额本息还款，这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。陈小姐的借款期限是20年，目前只还了4年，因此提前还款是可取的。
　　总而言之，对于贷款者来说，借款期未过三分之一之前，提前还款都是划算的。而对于那些已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。
　　提醒一：
　　罚息数额各有差异
　　市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。
　　记者比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
　　国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。
　　大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
　　外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
　　提醒二：允许提前还贷时间不同
　　此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
　　在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。
　　此外，、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化。”
　　“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。
　　提醒三：
　　调整利息周期不同
　　一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
　　外资银行一般会选择在当月或当季度调整。东亚银行是在央行调整利息的第二个月开始按新利率执行，花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
　　对于房贷族来说，哪种调息方式更划算？专家表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算；若在加息周期周，则是越晚调整越划算。
　　业内：四原则考察提前还款是否划算
　　业内人士提醒，并非每个人都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。
　　首先，要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款，年利率较低，仅为4.5%左右，在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说，目前来看5年以上贷款利率一般为6.55%，首套可享受8.5折~9折的优惠，二套房需上浮10%。在这种情况下，若前期签订合同时能享受到较低折扣利率的，也不必提前还款。
　　其次，是否提前还款需考虑个人的投资能力。资深按揭中介郑大源指出，如果手头有其他更好的投资项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户最好将流动资金用于投资。
　　此外，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。客户“借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。
　　最后，郑大源建议，还要考虑未来一段时间是否需要流动资金。
　　理财专家：三种情况不宜提前还贷
　　一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。
　　二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
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