南门一坊，为什么不叫南油步行街或干脆叫南商路步行街呢？原来罗湖有个东门，当初就是想做出名堂与之对应齐名，但这要看资源和配置，南门一坊属于包心丸工程，包的还是老陷，改头换面而已，外表光鲜，就其地位而言已被周边商圈挤占得毫无生存空间，商业价值早已荡然无存。但好在契机不错，只要把握住绝好的发展机遇，南门一坊的变数将不可预测，至少不是今天这个样子。世间多少事都是事在人为，既然定位为商圈，就要讲究经营方法，如何立足生存、如何成长直至枝繁叶茂都将是一个长期而艰巨的过程，大凡商圈都有其的核心竞争力和基本价值观，要为消费者营造别具一格的消费环境，开创不可替代性的自我标志，要有品牌聚集并具要有良好的商誉积淀，这些都是一个商圈存在的基本要素。要想成为一个商圈不是开一排商铺就叫商圈，何况南门一坊改造工程仅仅是一个开始，骨子的基因和流淌的血与过去一脉相承，才刚把面子收拾利落了就想着怎么来钱，还没学走就先学飞，不脚踏实地却钟情于谈情怀，如果说开街之初振臂高呼要比肩东门是一种豪迈，那么南门一坊的今天则是十足的挖苦。　　开篇之前首先介绍“招商”这个词，南门一坊开街短短三年只做这一件事，至今已经先后重复了四次，招商是南门一坊步行街管理方的主要经营手段和赖以牟利的法宝。披着惠民工程的外衣，搞得周边居民和商家苦不堪言，而且这种节奏跟本停不下来，眼下第五次招商又要鸣锣开场了。　　吃人的“惠民工程”――南门一坊　　南门一坊是2011年深圳举办世界大学生运动会时，南山区作为主战场，开发改造的十条特色风情步行街之一。其前身是南油商业街，座落在南山区南商路南端，与东滨路交汇，紧邻南油影剧院。商业街全长800米，分南北两段，占地20000余平米，共200余个商铺。　　九十年代这里曾经风光无限名声在外。改革开放之初南山区聚集着大批制造加工型中小企业，是内地无数打工仔理想的淘金地。从地图上不难看出，南油商业街就位于南山区的中心地带，曾一度非常红火，是南山区最著名的商业街之一。南油生活区，后海、兰园、紫竹园、爱榕园、四海等各大小楼盘小区环绕周围。紧挨着当时的地标建筑南油酒店，街道人流如蚁，消费群体巨大繁荣非凡。毗邻的人人乐超市其创始人何金明就是从这里起步，逐渐发展将人人乐开满全国大江南北的。如今，步入新世纪，这条步行街经过了外观改造附加了量身订做的文化内涵，历经前后数次的业态调整，理应更加繁荣兴旺，但实际上街面人流廖廖商情低迷，奇葩招商层出不穷，画风冏异与周边商圈形成强烈反差，地位尴尬不已。　　南门一坊的前世今生　　现南山区南油片区得名于南油集团，南油集团成立于1984年，中外合资企业。现在南油生活区就是过去南油集团的职工楼群。南油商业街最先是规划为南油职工的商业配套购物街。八九十年代南山区企业云集，由此聚集着海量的外来务工人员，是南油商业街的鼎盛时期，据说今天东门的人流景象就是过去南油商业街的翻版。以打工仔为主力的消费群体，让南油商业街十分红火，数百家商铺密布着手机配件、裁缝店、修车店、广告制作、各类服装店、美容美发、各种小吃大排档、日杂百货等等应有尽有，这种小繁荣一度维持了相当长的一段时间。随着产业升级经济腾飞，人们的生活水平和消费能力的大副提升，周边先后涌现多个高端商圈，如花园城、贸业、海岸城、太古城等，使南油商业街迅速边缘化，底端业态并一直拌随着的脏乱差，售假欺诈、管理缺失等问题而饱受垢病。让一度辉煌的南油商业街逐渐沦为可有可无的“鸡肋”，昔日人声鼎沸的景象逐渐消沉。　　2011年，深圳市借大运会的契机，整顿市容市貌，打造了南山十条风情特色街，作为对外展示窗口，南油步行街有幸成为其中的一条。由粤海街道办牵头，联合步行街管理方南油商业服务有限公司（简称南油商服，下同）拉开了南油步行街改造工程的序幕。南油商业街被定位为“东南亚风情街”更名为“南门一坊”，时任南山区委书记李小甘多次在相关采访中表示，南门一坊属惠民工程，将打造新商圈致力成为南山区新的地标。这一年成为南油步行街的历史拐点，南油步行街的名字从此走入历史，百废待兴。　　但在改造之初却接连爆出不和谐的声音，尤其是改造工程所涉及的商户安置问题。由于管理方处置不当，使矛盾迅速激化引发双方在内数千人激烈对抗导致场面一度失控。据相关报道，管理方下发通知合同到期的商户不再续约，限所有商户二十日内全部撤离，这么多店铺短时间内无法找到新的经营场所，而且没有离场清货时间。另一方面为合同没有到期的商铺设置门栏，如果继续经营，就必须面临业态调整的问题，南门一坊作为要打造的新商圈，当前低端业态显然不符合要求，如果要继续经营就要符合新商业街的业态定位改变经营类目，届时将按新的合约380元/平米的价格重新签定合同。这对大多数商家来讲基本不可能，引起了商户们的极度不满。大运会开幕迫在眉睫但改造项目一度陷入僵局，据相关商户介绍，期间跟管理方的沟通举步维坚，加之改造涉及的侵占南油生活区权益的问题令进展阻力重重。南油商服态度蛮横不说还威协恐吓，种种下三滥手段齐齐上手，诸如夜晚上门泼油漆。一位南油商服经理登门协调，希望给一点钱不要再闹，更表示“否则，你知道我们这些人做事是很干净的”。南油商服的底气在于有政府作为后盾支持，在相关行政指令下其态度近乎于狂妄，在双方对峙最激时警方出面拘捕了商家一方十几人，正是挥舞着尚方宝剑采取了霸王硬上弓的办法强力推进了改造工程，同时也为南油商服塑造了后期一再被效仿的成功经验。商家普遍认为政×府并不站在商家立场处理问题，无视商家的诉求。南门一坊工程也被认为是当时全深圳举城办大运大局下的政治工程，一切为之让路开道的结果。　　2011年10月所有工程结束。包括店铺内部和外立面、街面和灯光设置，改建了停车场，停车场周边即步行街南段东侧用集装箱改装的简易商铺，一字排开整齐地码放在一起。在南段西侧原两层建筑基础上，加建了两处第三层屋顶式造型。加建了南门一坊的招牌建筑――高大挺拔的牌坊，屹立在步行街入口处。商业定位为“东南亚风情街”，所谓东南亚风情实为一种混搭风格，集东方各地建筑风格之大成，大量采用了铝塑钢了材料作为外立面，外观简洁线条感时尚感十足，从上到下风格相当统一。整个街面全部用石板地砖铺就，独特的印花灯罩风格的路灯、木栅盆景花卉、典型的屋顶式建筑造型以及推拉门等等元素让人仿佛置身于异域，与“风情”定位特别契合。风格虽独特却并不实用，简单地说就是以牺牲实用性为代价的设计效果。首先被吐槽的是店面的推拉门，这种门只能开一半，宽度只能容一个人进出，一个接近四米的门面却只能开一个不到一米宽的门，非常不专业；其次是门面的玻璃，采用的是一种茶色反光玻璃，从店内能看到店外，但从店外根本看不见里面，通透性极差；另外印有花纹灯罩的路灯到了晚上纯粹就是一个摆设，连它脚下的一尺见方都照不亮；所谓的屋顶式造型，它是非法的是违建；还有水月秀场的玻璃幕墙下面是有推拉滑道的，但在铺木条地面的时候又全部封死，成为十足的摆设；最令人意想不到的是，店铺改造工程居然没有做防水，不管是屋顶还是洗手间，一下暴雨就呈现各种景观等等各种奇葩不胜枚举。同时禁止一切汽车、摩托车、自行车滑板车以及猫猫狗狗进入，一根筋式的管理让周边居民极为不便，是导致客源断流的主因之一。虽然后期有些问题得到改观，但这却是各方长期呼吁耗费大量精力交涉，管理方被动改变的结果，有些问题至今也没有得到解决，比如路灯问题，每逢招商的时候它就亮了，招完商就瞎了，凡此种种让商业街的运营极不顺畅。　　当然，彼时焕然一新的南门一坊跟过去的脏乱差的样子还是形成了强烈的反差，也引起了无数人兴趣和垂涎。据说工程还没有完工，各色人等就已四处活动企图优先拿铺。各种小道消息宣传招商还没开始商铺就已经被各种有关系的内定了。这无疑引起了广泛关注和恐慌感，据称连清洁工和保安都可以成为内部搭线的目标。后来有商家透露，他之所以能拿到合同，完全是靠着这种关系给了一笔不小的好处费才得以实现的。正式公开的招商活动开始后基本证实了这种说法，大多数商家首先看到的被各种颜色笔涂画的商业街地图，这副图反映出好的地段和位置的铺面基本被人定完，这并不是营销手段，是真有人私下希望商家从他们手中拿这些铺，其余能够真正可以选择的好铺面少之又少，即便如此，事后各商家在同地段同面积的店铺推广费和租金却各不相同，这让不少已签订合同的商家困惑不已，质疑声音不断。正是这种不规范的招商行为和暗箱操作才导致了后来的种种恶果。　　当时有一些知名品牌的经销商全程参与了招商说明会，详细了解了商业街的商业定位及营运模式，比较专业地提出了一系列问题。其中最有意思的一幕是这样的：当问及“东南亚风情街”具体定位是什么，对进驻商家有什么要求，东南亚风情具体到商品是指什么东西时，负责招商的主要负责人竟张口结舌说不出个所以然来。仅仅不断强调商业街的历史辉煌，消费潜力巨大，将实施“海岸城式的管理”后期会做怎样的活动等等各种许诺。对入驻品牌的基本要求就是要足够“大”、足够有“影响力”，对与商业街定位的匹配度反而没有过多的要求，甚至暗示有意向的商家：虽然对入驻品牌有要求但“可以商量”态度相当暧昧。　　有人直言指出了现商铺不符合大型品牌经营运作。首先，店铺纵深短，内空净高度太矮、实用面积太小，硬件设施不合理、不配套。其次，入场费租金管理费都高出市场平均标准，直逼高端商圈的费用水平，就其影响力和消费潜力到底有多大则有待检验，对此南油商服信心满满志在天高。对于一个新商圈，消费群体和消费习惯都有待挖掘和培育，需要过程和时间，这对任何一个商业地产都是如此，南油商服的故作轻松并没有打消人们的顾虑。此外租金高企成为巨大风险，让一些有意进驻的商家望而却步。尽管如此，日，南门一坊如期举办了开街仪式。媒体报道：人流如织盛况空前。南油商服的老板黄梅，一个八十后的年轻人陪着南山区政×府相关领导出席了开街议式，一个小细节令现场戏谑不已：当主持人高声宣布“南门一坊开街”时，身后的一扇大门的道具本将被象征性地推开，当时大门开到一半就像被什么死死卡住，十几个保安一齐上阵也没能推开，令现场尴尬不已。一如今天的南门一坊的现状，四年了几经起落仍然还徘徊招商的这个环节上，从来没有真正开街过。如你所见，已进驻的商家全部是三流四流品牌，有的甚至不是什么品牌。　　吃人的惠民工程　　甫一开街就颓势尽现。首先，管理方承诺的“海岸城式的管理”并没有实施，每月一次的商业街路演活动越来越敷衍，没搞几次就泄了，顶着东南亚风情这个商业定位其实虚有其表，没有与“风情”有关的任何东西，彻底沦为噱头。另外南油商服放纵屯铺行为，某些人手里攥着铺位却不经营，以至于想做生意的人却拿不到铺，开张的店铺稀少单一，让慕名而来的消费者很是失望，开街第一炮就打得沉闷无力。消费者是群敏感的动物，仅两个月新商业街对消费者缺乏吸引力，人流量暴减，商铺销售业绩无力支撑高昂的运营成本，商家怨声载道。　　5月，政×府相关领导来商业街视察，结果很不令人满意，与所寄予的厚望相去甚远，随即招商停滞。入驻商铺仅为三分之一不到，许多商铺一直空置，这种状况延续至今。萎靡不振的状态与南山曾经的地标建筑“南油酒店”烂尾楼交相呼应。　　彼时，数十家商铺集体同管理方商议对策，对于目前的现状，会场上南油商服和商家火药味十足。南油商服指责个别商家利用商服下发的优惠卷直接套取现金损害大局，对此商家则称 “优惠卷返现金”活动有制度漏洞，个别人的行为并不是导致活动失败的主因，不能以偏概全，不得以此推卸责任。另外管理流于形式不近人情方法粗暴，保安限制附近居民骑自行车过路，殴打行人，商业街灯光太暗晚上无人过路、南油商服营销不力导致无客流等等。至于商家提出的降租或免租问题得到管理方强硬回应：要做就做，不做就滚，要滚的可以退部分入场费，其它费用免谈，降租免谈。毫无回旋余地，这一态度彻底击碎了很多人的美梦，在几次的谈判交涉中，南油商服在招商中的龌龊，推广费租金价格不统一、种种承诺许愿等等作法统统暴露在阳光下，引起商家极度不满。一度使商家和南油商服的关系白热化。有几次商家集会均遭到南油商服派人跟踪，对商家联盟进了渗透分化，对商家行动了如指掌。另外还报警称商家非法成立商会，非法集资、非法集会搞事，为此警方拘留了个别领头人员。另一方面，南门一坊改造工程所涉及的违建和非法侵占红线的问题被相关人员穷追不舍。这让南油商服如梗在喉，急眼了看谁都是敌人，甚至停电封铺，这种行为并不鲜见，却足以窥见南油商服一贯的行事风格。　　部分人实在看不到希望选择早死早超生，血本无归纷纷退场。一部分人还是选择了继续挣扎，认为“困难是暂时的，生意是守出来的，明天还是美好的”。不得不承认这种思想的落后和不和时宜，现代商业早过了座地死守的年代了，这种天真的想法不能不说是过去那种低端业态的延续。　　另外南油商服对现状不闻不问是普遍的糟点之一，不作为、对存在的问题放任不管，小到化粪池堵塞溢水臭气熏天和工程质量问题导致大暴雨店铺漏水等问题，大到商业街何时做营销活动、以及相关商业配套何时完成、何时完成余量商铺招商等等问题统统答复“正在进行业态调整”，对于商家的诉求不予理会。表面看是由于商家不交租金，导致管理处无精力无经费盘活生意，但据传言此时南油商服内部出现了问题，先是在广东省“三打两建”行动中被拘捕数人，是不是与南门一坊工程有关不得而知，但见南油商服那段时间特别忙，此外嚣张气焰有所收敛。其次内部出现利益争夺，几大股东意见不统一，根本无暇顾及商业街的发展。一时间流言四起，说什么的都有。一说这条街所有权是政×府所有，南油商服只有经营权，政×府不认同南油商服的经营方式正陷入僵持之中；也有说南油商服陷处“三角债”纠纷中，债主将接管商业街，用收取商家的费用来抵债，其他势力干扰南油商服的正常经营。无从证实，但并非所有传言都空穴来风。期间一度无人负责商业街的管理，对出现的问题找不到可以解决的人，甚至有人要上交水电管理费都被告知“暂时停止收取”可以窥见管理方处在一片混乱之中。商业街南段东侧游泳池周边商铺则干脆与南油商服脱离自行经营。其中南油商服即将易人的消息最为劲爆，分别出现两拨人，一拨人给商家做工作告诫在新公司接手前结清费用，否则后果不利。另一拨人则警告不要轻举妄动，否则后果自负。　　2012年下半年，南油商服确实换了一班全新的人马，随即宣布重新招商。　　对以往欠费采取了打折收取，并公布租金优惠政策。至少在表面看管理方做出了重大让步，暂时缓解了当时双方的对立情绪，但治标不治本，且完全摈弃了前次招商政策和运营规划，同时又没有切实可行的措施，因此从根本上没有转变商业街的经营状态。不但如此，在这次招商会上，给商家展示的宏伟蓝图后期并没有得到实施，甚至在一定程度上激化双方的矛盾。　　当时的招商规划是这样的：南油文化场和南门一坊商业街要合并连成一片建立一个高档的商圈（又是商圈），在南油文化广场将塔建一个“自然植物昆虫标本博物馆”突出独特性，体现现门一坊商业街的文化属性，丰富多样的休闲生活、在南油幼儿园旁边的空地位置打造 “美食大观园”自成一景、将南油生活区的小公园规划进商业街打通成为步行街的一部分、北段位置主打高雅艺术品类区域，规划主要经营乐器琴行及玉器古玩收藏等业态。总体将以高标准的商业物业管理统一正规化运营，以点带面带动现有业态协同发展形成多种业态丰富并存的大好局面，配合落实各种活动并制度化常态化，促进商圈日趋成熟。　　不能不说这种规划的确富有想象力，因为在整个深圳也没有一家专门的“昆虫标本博物馆”独特性确实有。还有美食大观园，这种高大上的称谓在南山区知名的美食类街区属于屈指可数。至于琴行，北段位置够安静，店铺面积可观店家有足够发挥艺术张力的空间，对提升步行街整体品位和形象大有裨益，因此做琴行也尚可。如果照这样的规划发展，顺利的话商圈的繁荣指日可待，整个方案堪称完美，如果一定要说缺点的话，那就是将南油生活区小公园与商业街归并打通的说法只是一笔带过语焉不详，但这并不影响南油商服造梦计划。巧舌生花的描绘已经远远超出人们的预期，它的前景确实难以预料，马云有句名言“梦想是要有的，万一实现了呢？”在刻板严肃的商业规划面前，情怀是一种稀缺品，是佐料，如果有人想要把它套现拦都拦不住。细看不难发现整个规划没有具体实施方案，没有时间表，整个规划停留在平面图上有些甚至是口头上，唯独入场费和租金收取方案是切实清楚的是所有规划的大前提，令南油商服充满激情，表达了再清晰不过的意图。因此从某种意义上讲这更像是一个圈套。有些人就很清醒，直言这是“画大饼”并质疑这种规划的可操作性，其目的只是让大家看到了希望，让现有老商家买账，欠费的交费，让新商家顺利入场，当然这种冷静的声音实是太无力，多数人选择继续相信南油商服。　　前后数月尘埃落定，大家急切期盼的改造工程后期并没有动工的迹象，南油商服此后绝口不提关于改造的任何事情，这彻底让南油商服的信任度降至冰点。直到后来几次的招商活动中，商服提到的关于“覆盖整条街的玻璃遮阳棚”“文化雕塑群”等等“画饼”行为遭到强烈质疑和愤怒的口水。　　2013年夏，“中宝街”招商，规划经营珠宝一条街。　　这次招商开启了南油商服以后全新的招商模式，在介绍这种模式之前就不得不提上次招商后闹得沸沸扬扬的“封铺事件”。自开街后南油商服在策划、招商、经营等等方面充当多面手的角色，样样都不精，倍感吃力，加之其公司内部纷乱以及违建整改问题，找不到情绪的宣泄口，在对待商家的问题上缺乏耐心和方法，在借鉴以往的成功经验后选择了“贴身肉搏”的方式，对不配合的商家祭出霹雳手段，期间率一众文武数十人沿街上下封铺，搞得阵仗相当大，一时风声鹤唳。表面上是为了推行商业街的改造计划，实则是对“逆我者亡”的打击报复。不过事后并没有占到多少便宜，反而有偷鸡不成蚀把米的味道，吃力不讨好，于是委托招商的模式就应运而生了，把招商业务打包委托给中介公司。让他们站在台前直面商家，自己转入幕后避免纷扰。　　关于这次“中宝街”招商南油商服斩获不多，主要原因应该是定位太飘，经营珠宝条件不成熟方案不靠谱，但这种模式让南油商服尝到了甜头，为以后招商活动开辟一条奚径，而且手法越来越更具有开创性。（关于此次的招商手段与之前如出一撤，在此略过。）　　2013年底，经过长时间酝酿，“南商街”招商了，广告语－“聚享步行街的慢生活”。　　南油商服委托给一家地产中介商负责全盘招商，但不负责运营。经过这个中介商的卖点提炼，你能看到和听到虚头巴脑的东西特别多。南门一坊开街之初喊的口号是“海岸城式的商圈”，这一定程度上反映了管理方的决心和骨气，但光喊口号不行，因为这种策划有具体的目标，最要命的是它有参照物－海岸城，有对比性，要花力气去实现，做得成不成功一目了然。所以，你要宣扬“我比乔布斯牛逼”，除非你真有这个本事，否则就是瓜批，以为喊喊无妨，如同儿戏和不负责任，导致一干不明真相的人下场惨烈，也使自己陷入长期的纠缠之中。所以后来的招商就开窍多了，玩深沉，整文字游戏，如这次的“休闲慢生活”乍眼之间似乎有形式有内容，其实它所指无物，慢生活是什么东西？有具体的内容吗？没有！何况招商文案里这种纯属文字说明性的东西里也只有这几个口号性的东西，没有任何说明，任凭意会，休闲就是慢生活，大概这条街是做休闲业态的吧。及至之后的“趣吃街”招商－“最好玩的吃街，最好吃的玩街”。当面对这种顺口溜和绕口令，相信很多人都很无感，茫然，同样所指无物，类似网络段子“不会开公交的司机不是好船长”戏谑性不言而喻，甚至把这种逗逼精神运用到企划中来了，娱乐感十足。　　先期制作了大量的户外广告，连篇累牍地宣传“南油40万居民的慢生活”，这个“慢”字很别致，商业街发展缓慢商情波澜不惊，但中介策划团队工于机巧，竟然在这个慢字上作起文章，费尽心机当一个卖点宣传为慢生活，就像这种颓废委顿的状态就是慢生活，将来我们还要提倡慢生活，扯犊子，根本就是狼狈为奸相互配合为后期的懒政和不作为做铺垫。口号喊得也不嫌丢人，不但丢自已的脸，还丢“南油40万居民”的脸，这种牵强附会的功夫实在让人汗颜。或许他们可能是想表达八小时外放松的、慢节奏的都市精致的购物休闲生活。但事与愿违，现实是脱缰的野马，现今的状况就是这次招商和运营的成果，从哪个方面能体现出所谓的慢生活了？　　彼时招商伊始，万象更新、生机盎然。在外观形象上把过去的颓废一扫而尽，从里到外无比的光鲜体面，广告宣传车不厌其烦地在周围各小区里穿梭，一人高的立锥三面体灯布广告在整条街上星落棋布，远远望去仿佛有千军万马驻地扎营。报纸电视广播，硬广软广齐齐发力，高规格地体现了招商的隆重，也毫不掩饰地反映了管理方的决心。广告极具夸张，招商条件极具诱惑，总之所看到的一切都是利好信息。有人言，事不过三，这都第四次招商了，再不成功这条街可能也就这样了，再想翻身难上难。据透露，此次招商租金方面采用“交六免一，交九免三”（交六个月免一个月，交九个月免三个月）的政策。采用认筹方式，认筹被安排在当天的清晨七点，这让一大票人彻夜排队，造成资源稀缺疯抢的态势，吊足了人们的胃口。招商人员竭力吹嘘商业街的曾经的辉煌，看我如此优秀的现在，展望如何美好的明天，让一群不明就里的人真以为拣到个宝贝。在这里不得不说有些因此中招的商家，完全就是以一种挑选楼盘的角度和心态去面对自己将要作出的投资，全然没有充分考虑风险因素，一腔热情地倾尽半生积蓄化作一纸合同，从此进退失据。　　或许在其他任何地方你都可以这样做，但唯独这里不行。有经验的商人介绍，通常刚刚开发的新商业形态，商业定位、招商活动都是比较严谨的，商场给予商家的各种条件都很优惠，免租期至少6个月以上，且甲方有一个不以获取利润为目的的培育期，主要进行商圈推广和业态调整工作。从不间断的活动策划和相关广告都相当灵活和精准，操作性极强，并有实际的饯行措施和相应的长效机制。反观南门一坊，招商一完成所采取的就是一种自然生长的方式，使整体发展问题不管不顾，旦凡进场的商家都是对照招商定位按自己的理解来经营，连最起码的要求和规范都没有，商铺想几点开门就几点开门，一个月不开也无人过问，群龙无首一盘散沙。高额的广告推广费和管理费并没有换来与之匹配的商业服务，招商时的各位广告、各种宣传、各种承诺停留在你的相象中。仅仅两个月后，所谓的慢生活的“真缔”显现，新进场的商家领略了管理方的办事效率，看不到管理方对步行街的经营有任何作为和建树，种种问题种种缺点短板暴露，理想上的巨大落差促使部分人忍痛割肉，仓皇出逃。　　人，有时真是记吃不记打，忘性大，容易被眼前的小利所吸引，容易被假大空的阵仗搞晕。走马灯似的招商团队和前后多次招商，也把老商户们的口袋越掏越空，背负的压力越来越大，整条街上下你能看到的都是商家迷茫、孤立无助的神情。也给人一种印象，这条街只要招商“只为骗钱，收钱后一定不会作为”。这让南油商服欠债，由债权公司变相招商收债的传言越来越真实，“除此之外，次次招商，商家次次掏钱，商服次次无作为，还有其它更合理的解释吗？” 商家们如是表示。　　那么，问题来了，既然如此为什么那些商家们不趁早离开？为什么还要死守？ 　　不难看到，这里面的商家大都从事小本经营，秉持低买高卖的经营模式，没有规模化经营和品牌意识，更没有专业的评估和商业规划。因此对形势判断很难准确，没有危机逃离机制，在危机来临时缺乏关健时刻进退的决断。同时被杀鸡敬猴这类戏码搞得如同惊弓之鸟，内心惶惶然，容易受到蛊惑不断“补仓”，这就是为什么被越套越牢的原因。壮士断腕的勇气不是谁都有，也不是谁都断得起，到后期就像滚雪球，谁都不甘心血汗钱打水漂，只能坚持别无选择。　　此外，管理方的每次招商，其真正的目标群体也正是这类人群：有梦想，有一点闲钱，希望可以通过勤劳的双手改变生活。他们对投资的生长环境不敏感，没有丰富的相关投资及运营经验；在营商环境不断恶劣时，在自身利益受到侵害时拥有一颗永恒的妥协之心。其次，尤其青睐小商家，因为这符合南油商服的利益诉求，容易呼悠，数量越多收取的入场费越多，租金一次收一年，一饱管三餐。　　当然，还有很多人一开始都是拿自己当经商奇才来看待的。
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　　如今，一旦招商总有一些人蠢蠢欲动，其实他们看到的都是表相，以及一些似是而非的潜力因素，就被理解成一方沃土，只要听信只言片语的条件承诺就以为大有可为。其实南门一坊吃的是青春饭而已，再过几年，外观形象再光鲜也有老化和破败的时候，某种角度看，更像一支不断贬值的垃圾股，谁做谁死绝无例外。说得粗俗点就是：南门一坊在附近居民和消费者的心中的地位，早已沦为一坨狗屎，其各种生态关系已然一潭臭水，唯恐避之不及，这种情况下还在考虑入场实在是咎由自取。　　在这里顺便扒一扒南门一坊这个名头的来历，为什么不叫南油步行街或干脆叫南商路步行街呢？原来罗湖有个东门，当初就是想做出名堂来与之对应齐名，但这要看资源和配置，南门一坊属于包心丸工程，包的还是老陷，改头换面而已，外表光鲜，已被周边商圈挤占得毫无生存空间，商业价值早已荡然无存，但好在契机不错，只要把握住绝好的发展机遇，那南门一坊的的变数将不可预测，至少不是今天这个样子。世间多少事都是事在人为，既然定位为商圈，就要讲究经营方法，如何立足生存、如何成长直至枝繁叶茂都将是一个长期而艰巨的过程，大凡商圈都有其的核心竞争力和基本价值观，要为消费者营造别具一格的消费环境，开创不可替代性的自我标志，要有品牌聚集并具要有良好的商誉积淀，这些都是一个商圈存在的基础。要想成为一个商圈不是开一排商铺就叫商圈，何况南门一坊改造工程仅仅是一个开始，骨子的基因和流淌的血与过去一脉相承，才刚把面子收拾利落了就想着怎么来钱，还没学走就先学飞，不脚踏实地却钟情于谈情怀，如果说开街之初振臂高呼要比肩东门是一种豪迈，那么南门一坊的今天则是十足的挖苦。　　不过，要说南油商服一直毫不作为也不是事实，最起码第一次开街有过一段时间的经营状况是真正像样的，发展就要遇到各种瓶颈，因为自身素质原因一直没有突破性，猛然醒悟“商圈”两字可望而不可及，或许正是“日暮途远”所以“倒行逆施”，南油商服对自己的所作所为其实心知肚明，不过恶名已成，也就顾不得那么许多了，而且这种节奏根本停不下来。　　现状　　昨天的鸡汤广告还没有彻底褪尽颜色，又一个招商计划横空出世了――“趣吃街”。　　南油商服委托第三方经营的方式全盘操刀接下来的招商和运营。 南油商服委托“南门一坊实业有限公司” 统管南门一坊步行街，负责招商、运营及管理工作。新的招商团队闪亮登场了，相比首次招商时南油商服毫无专业性和经验的那种生涩的瓜批形象，这是一批拥有一定专业背景和商业地产经销经验的从业人员，具有丰富的专业素质，懂得如何与商家交手，如何将利益最大化，具有商业策划和宣传鼓动能力，手段将更加隐蔽，操作方式将更加规范，威胁系数至少四颗星。　　14年12月16日官方公布：现南门一坊南段所有店铺规划为小吃类业态、北段为服装小商品、南油幼儿园前横街规划为儿童服装玩具一条街，隔壁空地规划为儿童游乐场。所有商铺门头滴水界向前净延伸5米，铺木地板地台，与店面地转水平平齐，地台上空搭遮阳棚与地台前沿平齐。另外计划改善环境，摆设一些文化雕塑等硬件设施。　　根据招商规划要求：南段所有业态有冲突的商铺集体搬迁至北段，4天后也就是20日决定去留。在规定的期限内决定退场的可以退一半推广费，押金全退。逾期不退铺的不退任何费用。现场甚至连发言的机会都没有，据商家反映“方案很粗糙、姿态很傲慢”。没有详细介绍现有商家具体安置办法，只是告知：到时会有专人按拿号顺序逐户进行洽谈。　　商家集中的问题主要有以下几个：　　1、若南段商家全部搬迁至北段，营业损失补偿标准是什么、造成这种位置悬殊如何补偿　　2、搬迁过程中选铺是如何操作的、有没有足够的铺位、装修费用如何承担　　3、改造过程中租金如何收取、改造后的面积增加问题如何计算、以及后期的租金方案是什么　　4、要求2014年的租金及管理费按5折核算　　对于想要退铺的问题主要有：　　1、在合同有效期内强制退铺，属于单方面撕毁合同行为，要求全额退还推广费、押金、以及装　　修补偿费　　2、由于当前的整条商业街管理水平和经营现状，没有达到管理方招商宣示的预期，要求免除合　　同已履行期内所产生的租金，产生的管理费按5折核算　　3、要求至少一个月的退铺清货时间　　整个从头到尾洽谈下来所有商家都没搞清楚继续经营和退铺的具体操作办法，同时双方分岐巨大，管理方这一动作被质疑为后续的行动创造先期条件和借口，那就是－“你们不配合我”。洽谈人员只给两个选择，留或走。如果选择留，店铺就要一定要迁到北段位置，没得商量，但所涉及一切关于迁铺的问题没有明确回复。用脚指头想都知道，一旦迁铺就意味着从头再来，要重新装修，重新积累商誉和老顾客，租金方案是什么不知道，今后的状况更是未知数。简单地讲，北段基本属于大杂烩对很多店铺而言迁铺意味着死路一条，一语弊之就是变着法儿逼着退铺。他们并不关心商家的死活，他们只关心 “趣吃街”项目要有足够的店铺来运营。因此商家如果说选择走的话就很干脆，退铺马上就可以办，卷铺盖就可以走人，但没有所谓的补偿方案，他们也办不了，这令很多人瞬时笑场。不过，就以上问题接盘的公司如果硬吃的话会得隔食病的，消化不了，这是多年来长期形成的积垢，不是简单走留一句话的问题。走留，都要给说法，管理方经营失败推倒重来所带来的损失不能由商家买单。南油商服转身幕后其中最重的原因就是企图置身事外回避和敷衍问题。　　南油商服在“趣吃街”项目说明会上表达得很清楚，那就是我已经三不管了，以后有什么问题与新公司沟通。名为洽谈，很多人发现这些“全盘接管”的人并没有决断权力，对于以上问题，回复避重就轻模凌两可，刻意回避相关主要问题，他们的统一口径其实是“你有什么述求我写下来你签个字，我上报董事会”。但如果说畅谈未来，他们就立刻两眼放光，保证和承诺信口拈来，毕竟这是他们的专业。公司欢迎商家继续经营，如果不同意迁铺，店铺就要转变经营业态，并保证新的招商方案是一个多么靠谱的方案，策划这一方案的某某人是一个拥有多么丰富经验的人，公司会提供一切关于小吃类经营的支持，包适资金和技术方面云云。对此，商家兴致索然，很多人已经不是第一次听这种话了，至今已经四年不停招商，到现在经管水平如此低下，步行街商情现状如此低迷，你让我们怎么相信你的承诺？搞得不好你们可以重新招商，我们怎么办？商家普遍质疑后期的执行力，面对商家的质问，只能表示这属于之前的问题，他们不清楚也不在他们的权限范围之内，这就造成了无解的结局。 　　此外，关于广告推广费的性质问题，也是焦点问题之一。南油商服把它定性为广告推广费，那么就涉及费用的使用问题，可是公司没有任何相关推广活动，名为推广费并无任何推广行为，那这个费用理应退还给商家。早在2012年末的招商活动中南油商服曾经就这个问题给出答复是“这个费用已经用于招商活动以及前期的一系列硬件设施”。就是说南油商服的前期基础建设费用和招商活动产生的费用也由商家买单，就推广费的性质偷换概念，招商推广和经营推广是一回事吗？玩文字游戏，估计这种戏法也只有南油商服才做得出来。所谓的广告推广费在这里实际上就是入场费，收入场费是一些不正规的物业管理公司的通行作法，像南门一坊招商喊的口号和所谓入驻要求只是幌子，他们只认钱，只要交入场费商家就可以进驻，基本成了准入门槛，属于潜规则，相关法规明令入场费非法。此外，南门一坊改造之初，南油商服明确承诺过不收入场费，因此在这里变个名目而已，虽有后期有收据还写入了合同但并不能掩盖其入场费的本质。至于南油商服硬说它是推广费，这个推广费还提前用掉了，无法自圆其说。因此这笔费用是什么性质其实并不重要，都应退还给商家。　　另外，关于物业管理费收取标准无法认同，南油商服是按国家高档商场物业管理二级标准，每平米15元/月来计算收取的，是南门一坊第一次招商时号称“海岸城式的管理”的物业管理费用标准，此后物管水平和规模档次越来越低，撤消了90％的安保岗位和人数、撤消了巡逻和内保、撤消了工程水电花木维护、降低了保洁的档次和人数等等，但这个收费标准却仍然保留下来，这与目前的管理水平明显不相符，公共设施老旧更新缓慢、卫生间设施简陋无人管理、景观灯、路灯统统不亮、经常性发生偷盗事件、乱摆乱放秩序混乱、地面的污垢油腻几个月才会清洗一次等等问题特别突出。作为高端推出的步行街根本无法提供同样级别的消费环境，目之所及满目萎顿。因此管理费的收取问题合理性存疑值得商榷。
　　最核心的当属租金问题，目前并不合理的租金，才是令商家的经营难以为继的主因。商家们表示就目前这个租金水平，就整个市场行情来说不算高，“但是没生意做交不了租金，即便一块钱也高。”就这个问题要分两个方面来说明。其一， 导致没生意原因之一是没有人气，南门一坊所在的南商路，南接东滨路北交创业路，横穿南商路的华明路东西分别与后海大道和南海大道交汇，周边全是居民区，南油商服宣称的“40万居民”其实毫不夸张，确实潜力巨大，可偏偏就是没人气，为什么？这要拜南油商服所赐，不是没人气，商业街每次招商的时候把路灯一开，再随便收拾一下就会明显好那么一丢丢，显然他们平常根本不愿意去这么做，那怕是丝毫的努力。收推广费不推广，收管理费不管理，把一年最好的黄金时段用来做地滩大卖场，拉低整体形象加剧商业街和商家的严峻形势，自开街四年以来客流量每况合愈下一年不如一年，现在全年像这样人烟稀少的情况至少有200天以上，绝大部分时候每天进店的客人是个位数，悲催得如同坚壁清野。很多店仅靠老顾客支撑，绝大多数店铺每天的业绩仅够维持开支。其二，管理方把租金标准炒得太高让很多人望而却步，直接导致大量空铺，并且丢手不管放任这种状态发展，后期的运营采取无为而治的方式导致营商环境恶化，极大影响了商家的经营活动和信心，出现了太多昙花一现的店铺，使消费购物没有安全感，在人们心中的地位极低，形成恶性循环。虽然后期管理方在租金上有过让步，但在态度和认识上并不务实，没有认识到步行街现状，调整动作过于迟缓，被指是在重大招商节点不得已而为之的策略性选择（不降租就没人来），因此这种让步缺乏诚意。目前租金水平普遍在200/平左右，但是单位平效里（业绩÷面积）租金就占了支出大头，部分店铺索性只在周末开门营业节省电费。管理方对种种现状视而不见更不用说做推广吸引客流，因此属于严重失职，负有不可推卸的责任。　　在过去的日子里，关于这些问题的交涉持久而虐心，管理方的答复五花八门，诸如“那是不是一分钱不要就好了？” “你那么厉害你上啊！” “做不下去你就走啊！”等等浮燥情绪化严重的语言是商家听到的频率最高的回应，可以一窥管理方与商家双方之间在问题认识上的巨大差距，和沟通接触上的断层错位。管理方将自已的责任一推千里，且霸道地认为是理所当然。对具体问题一概极力否认、推萎、极力回避很多时候令沟通过程轻易地陷入纠缠，毫无实质进展。如果管理方肯坐下来认真倾听，不难发现商家的诉求并不难达到，没谁有空展示自己一览众山小的雄才大略，也没谁要求一分钱不要的租金，广大商家只求一个合理的价格营造一个共赢的局面，真诚地面对问题并解决问题，共同携手一个可待续化发展的未来。　　当然，南油商服从来没有和广大商家座下来认真分析和解决问题，一众中介公司就更没有兴趣和意愿了。此外，流言现在的南门一坊实业有限公司的性质，其实是南油商服欠债的又一个债主，跟上几次一样收完钱就走人的说法甚嚣尘上，据知情者透露，现步行街的股份构成和产权关系错综复杂，也极其隐密。管理方有产权的只有步行街西侧两层建筑，其他所有商铺都是托管，有些产权并不在管理公司。南段东侧则早已自立门户，停车场周边一层矮建筑实际全部是由集装箱改装成的铺位，属于临时建筑，合同两年一签也就是说随时会被取缔。北段东侧属于某公司，自改造之日起历任管理公司都没有涉足过这段商铺的招商，多达十几个商铺一直空置至今。至于之前提到的南油文化广场改造计划，南门一坊实业有限公司才刚刚被人从南油文化广场办公室里轰出来，就是说这个地方也不是南油商服的。再者，改造方案中的儿童游乐场，根据资料显示它属于“某投资公司”之前是南油生活区的蓝球场，现已破败不堪。2013年间曾有人联名要求南油商服开放场地，一为利用空置场地，二为吸引人流量，但南油给出的答复是：“场地早已易主，现属某投资公司，开放有因难”，现如今拿出来规划成儿童游乐场，搞得清新脱俗的样子。所以，“趣吃街”项目效果图看起来无可挑剔，里面提到升级改造计划嘴上说说容易，这一次恐怕管理方必须要等到所有硬件改造完成后，商家才有可能买账。　　再者，从现有建筑面积来看，要做大一点吃店几乎不可能。店铺的进深长度太短，可能一个后厨就占据了全部面积，只能两个或多个铺位打通经营，店面改造后将向前延伸，可利用的面积扩大了，即便如此，仍然要面临打雷下雷风吹日晒的问题，所以面积是个硬伤。木条结构的延伸平台，属于简易工程，使用寿命短维护频率高，唯一优点就是好看。据透露，这个加建的部分是要算作商铺面积的，这种属于公共面积计入单店使用面积，实在令人菲夷所思。　　做吃街，必须考虑停车这一重大因素，对外的招商文案中提到的数百个停车位，它其实属于南油文化广场，只是提醒你停车便利，并没有说停车优惠更不免费，这是每次招商都会端出来的必炒噱头。另外明火和排烟问题，南门一坊开街之初明确不得开发成小吃排档，南油生活区生活着很多原住民，老年人较多，住户对明火和排烟问题高度敏感，绝不会容忍油烟在生活区上空缭绕，当然，管理方说我们要做无明火的，这个，曾经的铁皮房小吃街过去也是这么干的，后来怎么样？很多物业除非万不得已不愿意经营小吃，就是因为一没形象二限制发展，吃类跟其他业态兼容性差，再改业态也相当困难。多少事实证明，一条商业街最终被迫经营小吃，其实就是一种穷途末路。　　综上，这次招商，目标群体仍然是小商家，只是改变业态，根本没有所谓的经营思路，换牌而已。有人说做火锅城？大型餐饮？试看开街之初，麦当劳和肯得基都来接触过，这种洋快餐还不要包间，经过各项指标考查，最终没有签约，抛开当时南油商服的一些幼稚想法外，半径1公里生活圈消费力才是各种快消行业重点考量的对象，当初南门一坊踌躇满志被各方看好形势喜人，但这满足不了麦当劳肯得基对客流的要求，反而南门一坊可能要靠他们去驱动，这不符合洋快餐店铺的战略布局，最终放弃，事实证明同期的菊樱流转寿司以及后来的万兴茶餐厅，经过一年多的挣扎后黯然离场。　　只要是了解南门一坊历史的人，无一例外地表示“这条街一分钱不要白给我做（生意），我都不可能来”，态度坚决直截了当。　　为了吸引眼球制造繁华提前预热招商，又一次引进了“年博会”这种经济发展中的历史遗物。现今它所起到的最积极的作用就是能制造人潮涌动的假像，类似毒×品的作用一样，以榨取身体机能为代价，获取短暂亢奋的经济效益。最坏的影响就是吸引不明就里的消费者进行最差的消费体验，使潜在消费群和商家原始积累的固定消费群，对所处消费环境的各个方面形成恶劣印象，并导致永不回头的恶果。　　“年博会”，高大上的名称，根本就是一个噱头，它是一种近似集贸市场的存在形式，它并没有展示一方一物所谓“博物”的新奇玩意，而是由打一枪换一个地方的游商组成的地滩大卖场。这种年会、年博会、美食节、购物狂欢节等等名目，南门一坊已经搞过多次了，基本万变不离其宗，搞得商家苦不堪言，一再拉底商业街自身的地位和形象。传说的“美食节”劣质食品大行其道，一帮人穿着少数民族的服装，放着劲爆的音乐发颠一样的摇头晃脑，烤制所谓的“羊肉串”那些肉肉粗壮得比大姆指还野蛮，不用说也知道那是什么东西、还有十元八串的烤鱿鱼、“毛主席亲笔提词的长沙臭豆腐”、各种生鲜虾蟹、勾兑的饮料以及跟水果半毛钱关系都没有的各种果汁等等。通街的劣质服装、地滩货、垃圾食品令过往的路人无不摇头。环境脏乱差，无管理，无保洁，喧闹无度…成了周边居民的切齿之恨，更不愿意从这里过路，更多人基本上慕名而来失望而归，让本已经恶化的营商环境更加恶劣。
　　另外为了排挤商家，打击商家的信心促成招商大局，这次引入的年博会做法也相当过分，可谓心机重重，带着明显的恶意。从前商业街搞类似的展销会都会跟商户打招呼，因为搞展销会多少会带来影响，从进场搭棚算起一直到撤场都会给步行街通行秩序造成很多不便，加之展销会充斥劣质低价商品会给商铺带来冲击，打招呼的性质基本属于“我已经决定了，就是通知你们一声”同时解决和协调一些无关痛痒的事情，一定限度上减少和避免冲突，维持着双方至少表面上的尊重。这一次的展销会略有不同，没有所谓的打招呼，同时本来搭建的临时棚子就挤占了整条步行街，还把所展位背对两边商铺，这样人流只从棚内中间过道通过，还有的展位把货物箱子和垃圾直接堆在棚外两边通道上，造成棚子里面人流极度拥挤，棚外商家门可罗雀，冰火两重天的景象。商家调侃这是要大家“面壁思过”，而且展销会不到晚上22点就熄灯封路，这个时间是商业街正常营业时间，很多店铺要到23点才会结束，同时驱逐逗留的顾客给商铺造成直接损失，个别店铺每天都不开单，极大的损害了步行街商家的利益。一位商家介绍，期间管理处还曾专门发文说答谢商家的支持与配合，特发精美礼品一份，什么礼品呢？一包旺旺饼干，祝大家生意兴隆！简直就是一种调戏，商家表示好心塞，收到这样的礼物 “真是日了狗了”，令人哭笑不得。更让人无奈的是，每次搞展会很多顾客在展会上买的东西，都会发现这样那样的问题，拿着东西回来找人时发现展会早撤了，都会把怒气撒到步行街商家的头上“发誓再也不来这里买东西了”。更有甚者，展会里的各个游商卖家竟然也为利益互相倾扎，打架斗殴事件时有发生，毫不顾及这些行为带来的恶劣影响。“说白了，干完这一票，明天还不知道在哪里呢，也许再也不会来了”商家介绍，展会上的卖家干的都是一锤子买卖，东西一卖拍屁股走人。　　此外商家表示，每搞一次展会消费群都会流失大半，至少需要两三个月时间生意才能慢慢缓过来，尤其这次展会简直是杀鸡取卵，而且这种年终岁末的时候，对步行街商家来说可谓斧底抽薪。并且管理方擅自延长展会时间，直抵春节前，给商家啃骨头的机会都不给。相反，很多展位则喜形于色地表示“下次有机会还来”。“手法恶毒”商家表示“就指望这两个月了，这一年又白干了”很多人表示连过年钱都没了，不知道如何打发靠它吃饭的这几张嘴。这种年终关健时期打击商家自己赚钱，同时还能为招商铺路可谓一石三鸟。　　管理方都刀架脖子了，商户没反应吗？有，他们有维权的意识和声音，就是没多少实质行动。　　对于目前商家的维权，现阶段的状态是一盘散沙。虽然建了群，但只有互通消息，诸如谁家被管理处强制锁门了、管理处今天又下发个什么通知之类，牵动所有商家原本脆弱的神经。一提到维权，不是跟打鸡血似的群情激愤，就是死寂一片。有计划、有目标的维权几乎没有，少有人出来领头，连合法的基本的交涉都显得阳刚不足。期间稍有品牌影响力的商家全部出走，留下的全是小商户，真正的小本经营，仰人鼻息的弱势群体，缺乏商战经验和谈判技巧，一遇事就像热锅上的蚂蚁，慌乱没有目标，最重要的是意见不统一，经常出现自乱阵脚的现象。其原因主要是各时期进场的商家基本是一个阵营，各个阵营之间所面临的问题并不一样，所以意见并不能被所有人接受。个别意见领袖主导的交涉行为又带有强烈的个人色彩，在相关内容上缺乏沟通和商榷，甚至是无视部分人的述求，因此被质疑裹挟民意夹杂个人私心，没有得到所有商家一致支持，因此也没有激起多大的风浪，效果甚微。争议主要有两个方面，首先是目标过低，没有给已方预留可以争取的空间，是对方答不答应的问题，主动出让了主动权，如果双方一旦坐下来，肯定有条件折衷，这样一来显然又不是大家想要的结果，反倒是管理方喜闻乐见的好事，没有退而求其次的考虑，况且这个底线并不被所有人接受。其次，在时机的选择上略显突兀，管理方并没有明显的意愿要与商户沟通搓商的意向，在这之前，这一纸签字画押的述求书上去多少有点像“被民意调查”的味道，有人认为这是抢先表达了管理方的意愿，无端地陷入了被动，明显反映了一种技巧和操作技术上的失败，因此遭致质疑甚至是反对。不过这毕竟还是比光说不做的人又好很多，夹杂了多少私心不知道，经营生意就是经营人品，相信正是凭借这个自信，勇敢地迈出了很多人不敢迈出的那一步。一根绳上的蚂蚱，损（hao）人(zi)利(wei)已(zhi)显然也是不明智的。不过也有些人习惯持阴谋论看待所有人所有事，更有个别墙头草习惯左右逢源推波助澜，往往把这种一致的对外行动轻易地转化为内部矛盾，在过往，这些例子也不胜枚举。就方案本身来看有人支持有人反对，基本反映了各个阵营述求的差异性和复杂性，也完全暴露了南油商服深重的历史积留问题。　　此外，对于部分人提出的减免租金，有些人不以为然，这只能说这些状况“稍好”的人无法理解陷入绝境的那种切身体会，如果了解到这一切的责任来自管理方，则这一要求其实并不过分。当然，有人质疑这种声音的是否理智，可操作性又有多强，但至少就目前讨论的各种方案，仅仅租金打折生意就好了吗，照这个现状就是不要租金，如果不去强调管理方的主导作用和责任问题，也同样不会有任何起色。况且就目前棵粒无收的状态，对于很多商户而言恐怕已经很难再从他们身上榨出油水了，然而对于管理方来讲－这要看他们的意愿是不是想要发展，要发展就一定要卸掉这些包袱，会付出短暂的代价，但是给商家减负同样也是在给自己减负，但换来的将是发展的长远大计，相信所有人都期待管理方肯定的选择，当然也有另一种选择，像目前这样掩盖问题重新招商。　　事实证明不管你多有理，与之单打独斗都彻彻底底的处于劣势根本毫不奏效，离开的很多人无一例外的都是自认倒霉。然而这个群体为数众多，只要能团结一致避免内耗，避免与之拉锯纠缠作无谓的斗争，转而寻求第三方机构或更高一级的管制机关单位等等，相信能起到事半功倍的效果。说起来容易做起来难，到目前为止也没有过任何实质性的进展，何况人人都觉得 “枪打出头鸟，我一出头最倒霉的一定是我”担心遭到清算。另外商户之间那些龌龊也是令人不忍直视，有些人对待自己的那份事业也是蛮拼的，为了自己的利益打击同街的竞争对手，就这两家店也非得争出个山大王，还有为了门口的三八线暗自较劲的，有打价格战的，有的抄袭商品有的抄袭装修搞得像连锁店似的，虽说雷同在所难免，但人家做啥你做啥真是抢的吃起来香吗？还有的甚至把广告挂到别人的门头上去了。。。试问你们的节操呢？！很多时候互看不顺眼，根本不屑与之为伍，也是造成这个群体不够团结的因素之一，当然这是管理方最愿意看到的结果。虽有嫌隙但总体上属于鸡毛小事，如果要统一行动起来也并非难事，管理方的聪明之处在于尽量不去戳这个群体的G点，避免引起公愤并在适当的时候扔个胡罗卜平复情绪。加之商户普遍认为no zho no die，出来带头就要冒风险，而且很可能是在为别人做嫁衣，所以只要不是针对我个人，即便火燎脚背了都可以不理会，总有人受不了会想办法，同时对别人的主张即不支持也不反对，看风向随大流捡便宜，用最小的代价换取最大的利益。无论是利已主义思维还是小民式的各种退缩，一直以来商户在联盟协商的过程中步伐总是不能一致，都因为种种原因不了了之，最重大的影响就是让商家之间逐渐丧失相互的信任，加剧了对前景的悲观看法。　　上兵伐谋，管理方深谙人性的弱点，各个击破步步为营达到逐步蚕食的目的。一方面也确实没把这几条枪放在眼里，同时对这群仙人球式的人物特别满意，即便是在沙漠里没有水也能存活，尽管外表看起来很难对付但内心其实很脆弱，基本上可以做到随心所欲。充分领悟并运用“与人斗其乐无穷”的真缔，在长期的斗智斗勇中打怪升级，把展会把招商办得越来越清新脱俗，站着把钱挣了，还能欣赏到猎物的痛苦挣扎，从中收获那种无以言说的快感。　　眼下，管理方欲擒故纵的手法实在太明显不过了，在合同有效期内，想要更大的动作和更粗暴的方式基本不现实。那就使用“拖”字决，表面温和一团和气但维持现状更不和商家接触，加剧商铺的糟糕状况，温水煮青蛙拖到商家无力反抗，让部分人欠费拖成既成事实，这样他每次可以砍掉一两个欠费最多的，这样一点一点的砍直到砍完为止，一定不会有人起来联合反抗，即便有，力量也只会越来越弱。要避免维权尴尬，其实最有效的办法是每个商家都行动起来团结诉求一致的人共进退，否则等靠大家是不现实的，步伐太乱无法形成合力。对于有一部分人，你完全可以选择妥协继续维持下来。但你一开始的梦想呢？给你展示的那些宏伟蓝图呢？现实是，你在这种苟且中苟活着。
　　开街四年来简直一团浆糊，各种纷乱延续至今。你见过哪条商业街有“维稳办公室”吗，这也是南门一坊的特色，它的存在从侧面反映政X府对商业街状况的某种担忧，它很清楚商业街的历史沿革，掌握各种“梗”的来龙去脉，它也在密切注视着商业街的发展和动向，对存在问题在其职能的层面有其高度的认识和深层次的理解，似乎也在努力寻求某种平衡，维系着至少表面上的和谐与平静，但是这种和谐很大程度上却是以商家的妥协和牺牲利益为代价的，因此，要撬动这个所谓的平衡杠杆考验的将不仅仅是勇气和决心。南门一坊改造涉及的侵占红线的问题至今也没有完全解决，正因为自己的屁股不干净，合法地位并不牢固，也许正是一直没有对商户放大招下死手的原因之一。这里面的水很深，各种关系复杂不是一两句话能够厘清的，牵扯着另外的故事。至少干耗不是办法，趁现在还有人管，所以，走吧！拿走押金入场费装修费，积极争取所有一切合理的赔偿才是最应该做的事情。　　此文旨在警醒后来者，宏伟的蓝图是美好的，它给很多人展现了他们梦想的样子。被套牢的都是它过去的猎物。他们有一个共同特征：对自身条件缺乏认识，对前景过于乐观，对所处的营商环境缺乏基本了解。要想了解商情，就要像了解一个人一样，你要完全了解他的过去才能明白他的现在，预测他的未来，四年五次招商，已经足以说明很多问题，印证了那句话：一直在招商，从来没开街。懂品牌的人都知道，好品牌是商誉的集中体现，一个良好的品牌都具有承续性和良好的文化根基。南门一坊，作为一条有历史的步行街，如今的改头换面是她特定尴尬时期的产物，光鲜的外表如今只是一具漂亮躯壳。在特定的历史背景下，政×府投放的大笔资金大力推行的市容改造，到今天她的“鸡肋”地位并没有得到根本改观。换言之，不是所有人穿上漂亮衣裳都是女神，何况她背后是一群XX心态的人在运作。　　诚然，商情低迷生意惨淡有其客观因素存在。首先，地形狭长硬件配置困难，可扩展性有限等先天因素影响。但其地处中心区交通便利，周边居民区四面环抱消费群体巨大，只要业态布局得当，营销策略科学精心经营，善待相信你并和你一起打拼的商家，善待周边的居民，不搞售假坑人嘈杂纷乱的特卖会，精心维系这些共生关系，良性发展就没有做不好的事业。一个商圈的掘起一旦遭遇挫败，消费群体就会流失怠尽，再来培养就会变得异常艰难，他们不会一路陪着你长大懂事成熟。对那种一不满意就全身大换血的行为实为庸医的作法，照这样下去再招个十次八次商又有什么用。其次，如果说周边商圈后起之秀太过犀利竟争太激烈，倒不如说自己太无能，招商时吹得天花乱坠，基本都属于拍脑袋方案，花梢离奇，明知不可为而为之，这种剑走偏锋的作法实为拿着别人的钱去试错，去垫背，是不道德的，是品质问题。　　在当下，在经济狂放发展的同时伴生的各种问题如影随行，在法律层面仅仅强调交易的公平性，但这不是促进社会经济和社会和谐发展的唯一渠道。政×府某些时候完全不计较一个企业的社会和道义责任，一个企业在社会中所起的作为是消极的甚至是负面的，甲方和乙方之间的各种问题被简单归于市场问题，对种种不规范的操作和手段简单理解为市场行为，有时政×府甚至自己也参与进来角色反串造成一定的视听混乱，在这个大市场里往往处于弱势的群体很难轻易获得支持与关注甚至是尊重。 　　很多人表示“搞不懂为什么会弄成今天这个鬼样子”，能把条件如此良好的步行街做成这样实在需要一种境界，着实令人摇头叹息。当初十倍于普通市容街道改造的资金投入，和从规划到建设一路绿灯，政×府巨大的资金支持和强大的行政干预已经为后期的发展扶好了苗子，相比政×府的大包大揽，而合作的地方企业显然并没有多少责任感。很明显项目是失败的，政×府与企业对如何经营管理步行街存在明显的分歧，南油商服在很大程度上能获得政×府支持拿到项目，已经是最大限度完成了目标只等坐地收租了，对步行街的经营管理方面基本毫无建树也志不在此，但要论招商搞快钱这方面，那是各种路数早已玩得十分纯熟。改造了面子没能改造里子，很伤面子，完全Hold不住南油商服这种 “市场行为”，一定程度上促成了政×府从股东的老板椅上转身。　　虽然政×府后期从中剥离抽身，但惠民工程的本质并没有改变，按理讲，这完全避免了利益捆绑所带来的身份尴尬，监督接盘的企业完全遵循政×府规划，从惠民的角度出发，干预经营行为并发挥“裁判”职能的手段将更加直接，很遗憾，目前并没有看到相关行动。另一方面，假设政×府对步行街已经完全失去控制权，沦为某些人的“自留地”，那么政×府一开始充当的就是既出钱又出力的义工角色，这就难免不让人产生无限遐想。但愿，这种假设是不成立的。　　惠民工程，官方从来没有正式的发文，究竟所惠及的是哪部分民，尽管可能会产生哈姆雷特式的理解，但只要涉及“惠民”的字眼就应该是形式和内容兼具的民生大事，是地方政治经济良性发展的产物、是驱动城市文明建设惠馈大众的福祉、是人文关怀的良好体现。事实上也是如此，商业街改造后一改过去的脏乱差形象，确实改善了人们的生活环境，但是其功能却没有发挥出来，成了花瓶，近年来管理不善甚至有开倒车的迹象。在此呼吁有关部门重视起来，不能任由个别人劫持属于广大民众的利益，利用惠民作饵予取予求。　　最后，还有另一种说法，那就是南门一坊根本没有未来，南油生活区被收购即将拆迁的这种说法在坊间早已圣嚣尘上。原来南油生活区早已被汉京集团囊括，只等条件成熟开发，况且南门一坊被从南山十条特色街名录中除名的消息也已传开，除了商情低迷这一无奈因素外，恐怕与此或多或少有一些关联，同时商业街与商户新的租赁合同也已经改为一年一签，店辅随时都有可能被收回，或许，这就能很好解释管理方的所有行径了。　　结语　　作为管理公司，有执行和维护游戏规则的责任和义务。呼悠扯皮不作为，一再肆意消费信任感，一旦落入“塔西坨陷井”无论再有多大的东山再起之心都将沦为空口白话，难获信任。这需要管理者从根本上改变经营思想，科学地从制度上规划发展之路，团结广大商户和所有关心步行街发展的人一道，努力建设创造良好的营商和消费环境。勇于面对自己的责任，妥善处理存在的问题，才是接下来首先应该做的事情。相信所有人都喜闻乐见商业街兴旺繁华，大家好才是真的好。这需要一场革命性的改变，南门一坊将要付出长久的努力，否则一切都是浮云。　　对于商户们，奉劝那些还在奢望商业街好转的人们，不要再等了，发展时机已然过去，要懂得一鼓作气，再而衰，三而竭的道理，何况这已经第五次了，即便像有些人期待的那样把所有店铺都招满了，情况也未必好转。招商－&营运－&形成商誉，三步骤中后两者互为因果。况且过去的几次招商成果都没能有效转化为营运的动力，没有与之衔接的后续工作，更妄谈积累了多少商誉。所以现今的状况即便商铺招满未来也是个未知数，即便，在当前管理方作出重大让步，如果没有发展规划以及与之匹配的责任机制诞生，就并不意味着希望来临，而是另一段纠结的开始。所谓的发展规划至少是一个不以盈利为目标的中长期发展建设策划推广规划，而在南门一坊这将是一个全方位的不断投入的过程，繁杂而系统，更何况启动对商业街的专业运营对管理方来讲充满考验和风险，而且这不符合南门一坊管理方一贯的利益诉求。或者，抛开一切关于发展的话题，商业街维持现状自然生长，仅靠目前那点自然流量日积月累，那也将是一个相当漫长的过程，能否守得云开见月明将考验耐性和运气。也或者，再来一次彻头换血的剧变，但不管未来走向何方，都将不可避免地对这个群体产生巨大冲击，到那时，仍将是一场刻骨铭心的动荡经历。　　对于后来者，这里不是什么风水宝地，也不是你们幸福的落脚点，投资前的基本功课是必不可少的。有时候跟找对象是一样一样的，你不知道对方爱你哪一点，也没办法剖心挖肺探究爱你有多深，但本质和秉性是难以改变的，基本上TA对前任是什么德性，对你也不会有太大改变。对于你的一片赤诚之心，或许，对方只是想约个炮而已。
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