买期房 房款何时付清未付清,房屋已交付租金的归属

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-08-29 14:10 标签： 二手房何时付清房款
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房屋买卖纠纷问题汇总及专业答疑：.doc57页
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问：在什么情况下，房地产买卖合同无效？ 答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。 问：房产证延迟拿到，请问如何维权？ 答：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定： 由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 问：二手房买卖中，面积发生误差怎么办？ 答：除非你们在合同中有明确的约定：“该房屋按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”否则你不能要求退还面积差价款。二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等，其影响价位的因素比新商品房买卖要多得多。而且，二手房买卖合同中，也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。 根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平米单价出售，因此不存在补交面积差价款的问题。当然，如前所述，如果在合同中明
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已付清房款实际占用但未过户的房屋被法院查封，执行异议能否成立
时间：日&&|&&作者：(律师)麻增伟&&|&&关键词：执行异议,查封房屋&&|&&浏览：4799
即便在《物权法》已经明确了该原则的情况下，仍有很多法院，基于利益平衡的考虑，在适用最高法院的司法解释，可能这种处理方法，更能达到实体上的公平，更能合理的保护第三人的利益， 但在适用最高法院司法解释的时候，可能就存在一个与《物权法》冲突的问题，就存在法律上的障碍。
已付清房款实际占用但未过户的房屋被法院查封，执行异议能否成立
作者：麻增伟律师
日，胡某与张某签订房屋买卖合同，胡某购买张某位于市鼓楼北街三号院某号房屋，约定购房款95万元，胡某一次性付清购房款后，双方到房管部门办理房屋过户手续。日，胡某一次性付清了购房款，当日张某与胡某即进行了房屋交接手续，将房屋交付给胡某。在双方前往房管部门办理登记手续时，因张某未带齐过户所需的全部证件，当天未能成功办理过户手续。日，当双方再次去办理过户登记手续时，因房屋登记管理部门内部安排，当天不办理过户登记手续，而未能办理过户 。日，胡某得知其购买的北京市昌平区鼓楼北街三号院某号房屋，已在10月8日被法院查封，因为案外第三人王某持法院生效判决，申请强制执行张某拖欠的50万元，根据王某的申请，法院查封了该房屋。
律师评析：
在本案中，胡某付清了购房款，并实际占有房屋，也缴纳了房屋占有使用期间的物业费用，但由于未办理过户登记，胡某仍不是房屋的所有权人，在案外第三人申请对该房屋进行查封时，胡某能否成功申请执行异议呢，这个问题在《》颁布实施后，司法实践中的处理，是比较混乱的。
根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，在胡某没有过错的情况下，人民法院是不得查封、冻结该房屋的，胡某的执行异议申请是可以成立的。
但根据《物权法》第十五条的规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条的规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条的规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。若严格按照不动产登记生效原则，本案中，由于房屋并未办理登记手续，胡某并不是房屋的所有权人，房屋的所有权人仍是张某，因张某拖欠案外第三人欠款，法院查封张某名下的房屋，也是合法的。至于胡某的损失，可以根据房屋买卖合同，要求张某承担违约责任，赔偿损失。
目前，在司法实践中，有法院根据最高法院司法解释认为执行异议成立的，也有法院根据《物权法》的规定，认为执行异议不成立，驳回异议申请的。这里存在一个最高院的司法解释与《物权法》的冲突问题，根据效力，《物权法》作为人大通过的法律，其效力肯定是高于最高院的司法解释的，若根据《物权法》来执行，是不存在法律上的问题的。但由于在《物权法》颁布实施前，我们就一直在实际执行着物权登记生效的原则，《物权法》只是确认了该原则，而并非物权法首创。最高法院的司法解释，实际上也是在考虑物权登记生效原则的前提下，作出的变通性规定，是为了平衡第三人与强制执行申请人之间的利益。
所以，即便在《物权法》已经明确了该原则的情况下，仍有很多法院，基于利益平衡的考虑，在适用最高法院的司法解释，可能这种处理方法，更能达到实体上的公平，更能合理的保护第三人的利益， 但在适用最高法院司法解释的时候，可能就存在一个与《物权法》冲突的问题，就存在法律上的障碍。
因此，希望最高法院能够及时对该司法解释作出废止或变更性的规定，或作出新的司法解释，以更好地解决此类执行问题，统一司法尺度。
作者： [北京-朝阳区]专长：合同纠纷 劳动纠纷 保险理赔 婚姻家庭 房产纠纷 律所：北京市力珉律师事务所1997积分 | 帮助556人 | 3个好评电话:
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买房子在开发商没交房子时未付清房款，我需要承担违约责任么？
我自己因为收入证明等原因导致银行贷款批不下来按揭无法进行
我有更好的答案
这个由于您自己的原因可能是属于违约的，具体看合同怎么约定
您好！在规定的时间内没有付全款是要付违约金的！
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已付清房款实际占用但未过户的房屋被法院查封，执行异议能否成立
作者：麻增伟&&&&&&日期：Thu Aug 11 15:16:09 CST 2011
已付清房款实际占用但未过户的房屋被法院查封，执行异议能否成立
作者：麻增伟律师
日，胡某与张某签订房屋买卖合同，胡某购买张某位于北京市昌平区鼓楼北街三号院某号房屋，约定购房款95万元，胡某一次性付清购房款后，双方到房管部门办理房屋过户手续。日，胡某一次性付清了购房款，当日张某与胡某即进行了房屋交接手续，将房屋交付给胡某。在双方前往房管部门办理登记手续时，因张某未带齐过户所需的全部证件，当天未能成功办理过户手续。日，当双方再次去办理过户登记手续时，因房屋登记管理部门内部安排，当天不办理过户登记手续，而未能办理过户 。日，胡某得知其购买的北京市昌平区鼓楼北街三号院某号房屋，已在10月8日被法院查封，因为案外第三人王某持法院生效判决，申请强制执行张某拖欠的50万元，根据王某的申请，法院查封了该房屋。
律师评析：
在本案中，胡某付清了购房款，并实际占有房屋，也缴纳了房屋占有使用期间的物业费用，但由于未办理过户登记，胡某仍不是房屋的所有权人，在案外第三人申请对该房屋进行查封时，胡某能否成功申请执行异议呢，这个问题在《物权法》颁布实施后，司法实践中的处理，是比较混乱的。
根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&本案中，在胡某没有过错的情况下，人民法院是不得查封、冻结该房屋的，胡某的执行异议申请是可以成立的。
但根据《物权法》第十五条的规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条的规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条的规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。若严格按照不动产登记生效原则，本案中，由于房屋并未办理登记手续，胡某并不是房屋的所有权人，房屋的所有权人仍是张某，因张某拖欠案外第三人欠款，法院查封张某名下的房屋，也是合法的。至于胡某的损失，可以根据房屋买卖合同，要求张某承担违约责任，赔偿损失。
目前，在司法实践中，有法院根据最高法院司法解释认为执行异议成立的，也有法院根据《物权法》的规定，认为执行异议不成立，驳回异议申请的。这里存在一个最高院的司法解释与《物权法》的冲突问题，根据效力，《物权法》作为人大通过的法律，其效力肯定是高于最高院的司法解释的，若根据《物权法》来执行，是不存在法律上的问题的。但由于在《物权法》颁布实施前，我们就一直在实际执行着物权登记生效的原则，《物权法》只是确认了该原则，而并非物权法首创。最高法院的司法解释，实际上也是在考虑物权登记生效原则的前提下，作出的变通性规定，是为了平衡第三人与强制执行申请人之间的利益。
所以，即便在《物权法》已经明确了该原则的情况下，仍有很多法院，基于利益平衡的考虑，在适用最高法院的司法解释，可能这种处理方法，更能达到实体上的公平，更能合理的保护第三人的利益，
但在适用最高法院司法解释的时候，可能就存在一个与《物权法》冲突的问题，就存在法律上的障碍。
因此，希望最高法院能够及时对该司法解释作出废止或变更性的规定，或作出新的司法解释，以更好地解决此类执行问题，统一司法尺度。

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