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土地增值税 当前位置： >
计征土地增值税的四种方式
【 土地计算】国家税务总局颁布的《关于房地产开发企业清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）于日正式实施。可在实际工作中，不少人对于在什么情况下该用哪一种计算方法计算缴纳土地增值税并不十分清楚，下边笔者就不同的四种经常出现的情况作分别说明。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。我国现行土地增值税的基本规范，是日国务院颁布的《中华人民共和国土地》（以下简称《土地增值税暂行条例》）。
根据《土地增值税暂行条例》第三条规定：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和条例规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式应为：应纳税额=&（每级距的土地增值额&适用税率）
这个公式是计算征收土地增值税的理论方法。从公式可以看出，计算土地增值税应纳税额的关键是正确的计算土地增值额。理论上计算土地增值额的公式是：土地增值额=转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额。
随着《土地增值税暂行条例》颁布以来的十几年里，国家陆续颁布了一些有关土地增值税方面的法规政策。就如何确定土地增值额的问题，针对不同的情况，规定了不同的方法。依据不同的确定土地增值额的方法，衍生出的计算土地增值税应纳税额的计算方法也有所不同。因此，在实际的工作中，土地增值税应纳税额的计算方法应该分为以下四种。
查账征收方式
扣除式，是指计算土地增值额时，要按税法规定从收入中计算扣除法定项目金额。扣除式，是计算土地增值税应纳税额的最根本的方法，适用于能按照《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，正确核算转让房地产收入和扣除项目的纳税人，主要指从事房地产开发业务的纳税人（新项目转让）和发生旧房及建筑物交易的能够取得合法评估价格的纳税人（旧房及建筑物转让）。
按照《土地增值税暂行条例》第六条规定，扣除项目金额主要包括以下几项：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
评估价计算方式
在实际房地产交易活动中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额，致使增值额不准确，直接影响应纳税额的计算和缴纳。《土地增值税暂行条例》第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
预征计算方式
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
预征式计算土地增值税应纳税额，严格意义上只适用于从事房地产开发业务的纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，即开发产品的预售收入。
需要提醒纳税人注意的是，从日起，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）规定，纳税人开发的房地产项目达到一定的条件时，纳税人要对项目所涉及的土地增值税进行清算。清算条件如下：
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
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4、联系网站管理员，报告您访问的错误链接，我们将及时修正。土地使用税的税率,计税依据?什么时候缴纳_百度知道
土地使用税的税率,计税依据?什么时候缴纳
我有更好的答案
土地使用税不同地方的不同地段分类是不一样的，税率也不一样。以南京为例：市区：一级地7.00元、二级地5.00元、三级地4.00元、四级地3.00元、五级地1.50元、六级地1.00元、七级地及七级以上地0.80元。县：县一级地0.80元、县二级地及二级以上地0.50元。计税依据：城市、县城、建制镇和工矿区的土地。缴纳时间：取得土地使用权的次月起开始计征，缴纳时间是各地政府定的，南京市一年一交，在每年6月。
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例
（日国务院令第17号发布）
第一条 为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理，制定本条例。
第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
第四条 土地使用税每平方米年税额如下：
一、大城市五角至十元；
二、中等城市四角至八元；
三、小城市三角至六元；
四、县城、...
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房地产公司需要缴纳哪些税？税率多少？
房地产公司需要交纳的税种：营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等。
1、营业税:
（1）是按销售计算缴纳的。税率 5%。
（2）应交营业税=销售收入*5%
2、城建税：
（1）是按营业税计算缴纳。
（2）税率：
纳税人所在地在市区的，税率为７％；
纳税人所在地在县城、镇的，税率为５％；
纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为１％
（3）应交城建税=营业税*城建税税率
3、教育费附加
（1）是按营业税计算的。税率 3%。
（2）应交教育费附加=营业税*3%
4、个人所得税
（1）按员工工资薪金计算代扣代缴。
（2）计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
其中：应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”
（3）工资、薪金不含税收入适用税率表
级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)
1 不超过500元的部分 5 0
2 超过500元至2000元的部分 10 25
3 超过2000元
房地产公司需要交纳的税种：营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等。
1、营业税:
（1）是按销售计算缴纳的。税率 5%。
（2）应交营业税=销售收入*5%
2、城建税：
（1）是按营业税计算缴纳。
（2）税率：
纳税人所在地在市区的，税率为７％；
纳税人所在地在县城、镇的，税率为５％；
纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为１％
（3）应交城建税=营业税*城建税税率
3、教育费附加
（1）是按营业税计算的。税率 3%。
（2）应交教育费附加=营业税*3%
4、个人所得税
（1）按员工工资薪金计算代扣代缴。
（2）计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
其中：应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”
（3）工资、薪金不含税收入适用税率表
级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)
1 不超过500元的部分 5 0
2 超过500元至2000元的部分 10 25
3 超过2000元至5000元的部分 15 125
4 超过5000元至20000元的部分 20 375
5 超过20000元至40000元的部分 25 1375
6 超过40000元至60000元的部分 30 3375
7 超过60000元至80000元的部分 35 6375
8 超过80000元至100000元的部分 40 10375
9 超过100000元的部分 45 15375
5、企业所得税：税率为25％。
（1）从价计税：税率1.2%
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
（2）从租计税：税率12%
应纳税额=租金收入×12%
7、土地使用税
土地使用税每平方米年税额如下：
（1）大城市1.5元至30元；
（2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；
（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；
（4）借款合同，税率为万分之零点五；
（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴
（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
10、土地增值税
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额=增值额×30％
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的
土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
（4）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
费附加；其他的还有个人所得税、印花税等等；
2、企业所得税的计税依据是本年实现的利润，税率统一执行25%；还要看税务局对你公司是实行定率征收还是查实征收；
3、城镇土地使用税市以占用土地面积计算，各地价格不尽相同，以你们当地规定为准。
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