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人大代表建议 “维修基金强制使用” 让电梯不再咬人
来源：新民晚报
责任编辑：独孤紫天
　　昨天，湖北荆州，向柳娟的家人和朋友在殡仪馆向她做最后的道别。就像他丈夫给他的长信中写道的：这个被电梯吞噬的少妇用她年轻的生命“为全国人民上了一堂乘坐电梯的安全教育课”。可叹的是，悲剧并没有停止，电梯似乎成了一个魔咒。据《海南日报》的统计，20天来，全国发生8起电梯“吃人”事故，造成6死14伤。包括7月30日杭州市下城区新华坊小区，一名21岁的大三学生被电梯夹住身亡。忧虑和恐惧从商场扶梯蔓延到许多家庭频繁接触和使用的厢式电梯。　　据今天上午公布的市人大财经委安全生产条例执法检查报告，申城目前共有10000多个商品住宅小区，30层以上建筑近1500幢，电梯19万台。而单单月就有100多个小区的1800多台电梯出现故障维修纠纷，纠纷原因主要是没人修、没钱修、没法修。如何化解小区电梯维修难？强制维修制度和维修基金强制使用制度，作用几何？记者就此采访了市人大代表钱翊樑。　　问题高龄服役维保不力　　其实，造成电梯安全事故的原因钱翊樑早有关注。早在两年前，他和15位市人大代表就曾提交议案关注电梯安全管理。议案分析表明，电梯安全事故成因主要包括两方面——　　■高龄服役。电梯使用年限过长，如果产品质量本来就有瑕疵或存在设计缺陷，很可能即使通过了年检，仍会出现险情。　　■维保不力。电梯档案管理不规范，部分电梯维保单位没有按照安全技术规范要求至少每半年对电梯进行一次自检；维保费用过低，维保质量无法保证。　　近年来，申城小区电梯陆续进入15年大修期。面对安全隐患，一旦小区电梯发生紧急故障，谁来修、怎么修，地方法规是否给出了现成的维修路径？是。2010年实施的《上海市住宅物业管理规定》第66条列举了几种情形，明确物业公司应当立即采取应急防范措施，制定维修、更新方案，其中第一种就是“电梯故障”。　　法规明确，小区里电梯故障组织维修，“组织者”就是物业公司，如果物业公司干不了，还有房屋行政管理部门垫底“代修”；无论业主大会是否成立，只要电梯必须维修，维修费都从“住宅专项维修资金”中列支。当然，列支前还有一系列的审核、审价程序，保障维修资金不乱花。如果业主大会已经成立了，物业公司要用维修资金，就必须先得到业委会审核同意，然后再向区县房屋行政管理部门备案。　　矛盾物业业主能省就省　　但，这一“路径设计”，在实际操作中，遇到了一些问题。　　目前，全市上万个住宅小区的电梯维修，通常都能“依法运转”。不过，一些小区也发生过这样的“维修尴尬”：小区动用维修资金，必须业委会敲章同意，但业委会和物业公司对维修资金的使用意见不合，维修项目只好叫停。　　“类似情形不在少数。业委会是替广大业主管钱的，但那个‘章’实在攥得太紧了，生怕维修资金账户里的钱要减少。于是，业委会不同意，没钱修，物业公司也不管了，事关小区公共安全的维修，也就没法做了。”市人大代表张雅玉曾参加过一个小区的维修基金使用协调会，她说，如此“惜用”，势必为小区公共安全埋下隐患。小区电梯，如果该修不修，该急修不急修，一旦发生业主人身伤害事故，如果物业公司行使了告知义务，但业委会“不作为”，那么由此引发的诉讼，业委会将承担责任。　　对策建立强制维修制度今年7月30日在杭州新华坊小区发生的电梯事故并不是毫无征兆，电梯老旧，故障频发已经引起了物业公司和业主的关注。去年年初，新华坊小区的物业公司曾给6层以上住户
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网友关注排行小区电梯损坏数月难修&业主抱怨维修效率太低(图)
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原标题：小区电梯损坏数月难修 业主抱怨维修效率太低(图)
　　坏了的电梯一直没有维修。记者 何秀摄
　　小区电梯损坏数月难维修
　　业主抱怨维修效率太低，物业则希望更多业主签名同意启用维修基金
　　南宁市启美新城小区A栋住宅楼的一部电梯，坏了数月仍未维修，原因是物业欲启动专项维修基金来维修电梯需要经过三分之二以上业主签名同意，而业主们因各种原因迟迟未能签名，致使电梯维修耽搁。业主希望物业能尽快修好电梯，而物业则希望更多业主签字同意。
　　该小区业主谢女士反映，楼栋电梯坏了近3个月了，一直未维修，住户上下楼非常不方便。8月2日，记者在该小区看到，A栋共有23层，每一层12户，共有3台电梯。目前有两台电梯仍可正常运行。不少居民抱怨，坏了一台电梯后，等待电梯的时间差不多是原来的两倍，“我们这栋楼住户多，两部电梯根本不够用，尤其是上下班高峰期，挤都挤不进去”。
　　记者了解到，5月，该小区所用电梯的销售公司便发函说明了A栋货梯主机运行有异响，是由主机轴承老化引起，需要更换主机。而小区物业公司也在6月发出通告，因更换主机轴承需要1.6万元，要启用专项维修基金，需要三分之二以上业主签字同意。直到7月28日，物业再次发出紧急通知称，已确认签字业主仅为45%，为尽快修复电梯方便业主出行，需要未签名的业主尽快到物业处签字。
　　当日，该小区物业公司的相关工作人员钟女士称，由于一些业主误以为维修电梯费用需要分摊到每一户，业主们需要另外交钱，迟迟不愿签字；此外有些业主将房屋出租后难以找到本人。签名同意维修的业主人数一直未能达到总数的三分之二，维修之事拖了两个月仍无果。
　　据悉，只要过了保修期，电梯出故障，可以申请公维金，但必须严格按程序报批。有业主抱怨，维修基金本来就是用业主的钱来维修小区公共部位，现在电梯损坏亟待修理，为何用自己的钱这么难？
　　在实际操作中常发生部分业主因各种原因不签字，特别是投资型业主“失踪”等情况，导致维修基金修理电梯的申请不能通过。“我们这栋楼以小户型为主，很多都是用来出租，要找到业主回来签字太难了”。
　　有业主提议，物业公司能否先行垫资修复，等申请好专项维修基金后再返还物业？对此，物业公司是有顾虑的，物业公司先行垫付费用，如果申请不下专项维修基金，业主又不愿分担，最终要自己埋单。假如类似的问题不能有效解决，今后随着小区维修、维护费用的加大，物业公司与业主的矛盾会经常发生。
　　物业公司认为，要想尽快修理电梯，还得业主们相互督促尽快签字同意申请维修基金。否则，相关业主不能形成法定多数意见时，物业也难以作为。（何秀）
盘点：今年上半年你不能不知道的10件舆情
人民网舆情监测室统计，截止日,2015年全国网络热点舆情事件共738起。那么问题来了，哪十大事件是最受人们关注的？你又知道多少真相呢……
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(责编：刘佳、伍迁)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn. all rights reserved南京700幢住宅楼电梯需要换 维修基金不足成难题
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南京700幢住宅楼电梯需要换 维修基金不足成难题
日 07:58:52
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&&&&被关在黑咕隆咚的电梯里，你怕不怕？南京小火瓦巷51号、59号两幢高层住宅楼业主隔三差五就会碰到这样的窝心事。还有更离谱的，南京金宝花园两幢高层住宅楼仅有的4部客梯先后“罢工”，时间长达一年半之久……日前，记者在采访中获悉，随着高层建筑逐渐成为城市住宅的主流，电梯在提供方便的同时，因老化出现的故障问题，又常让业主叫苦不迭！
&&&&专家称：一部电梯的寿命一般在10~15年，南京2000年以前建成的高层的电梯，都差不多该寿终正寝了。
&&&&然而，谁来掏这笔电梯更换费，成了一个大问题！2000年以前，很多小区没有交维修基金，即使交了这笔钱，也根本不够换一部电梯，这该怎么办？
&&&&维修基金总共就那么点
&&&&修4部电梯用完了咋办
&&&&地点：南京小火瓦巷51、59号
&&&&运行了15年，南京小火瓦巷51、59号两幢高层电梯已经到了“多事之秋”。近3年，电梯平均每个月都要关人、夹人十多次！
&&&&“不大修肯定不行了！”今年，白下区物业管理有限公司已经造了维修计划，居民们十分支持，但是他们又担忧不已：“这笔费用可不小啊！”
&&&&电梯“发病”频繁
&&&&家住小火瓦巷59号的程大爷，自去年10月份以来率全家人爬楼梯上下楼，不知情人以为他们爱上了健身，他们实在有苦难言！
&&&&“我是被关怕了！” 程大爷介绍，去年10月份的一天晚上，他外出散步健身，回来时被电梯关了一个多小时。大家撬开门时，他早已吓瘫在电梯里。此后，被救出的程大爷宁愿每天爬楼，也不乘电梯。
&&&&“他家住4楼，爬上爬下权当健身了，我家住17楼，这天天爬上爬下还不累昏过去呀？”家住小火瓦巷51号的夏奶奶谈到电梯一声叹息。
&&&&夏奶奶说，小火瓦巷51、59号两幢高层1996年交付，算起来4部电梯已快15岁了。
&&&&“电梯轴变形了，运行起来会发出‘咣当、咣当’的声响，还左右晃动。”夏奶奶说，每次上电梯她都胆战心惊。此外，这几部电梯电脑主板也经常失控，夏奶奶明明按的是17楼，电梯会“噌”的一下直升25楼。还有人反映，电梯从顶楼自由落体到1楼也上演过多次。
&&&&居民们粗略统计，近3年来，这两幢高层电梯每月至少发生十几起关人、夹人事件！
&&&&维修基金花完咋办？
&&&&电梯故障频发等系列问题出现之后，原先的物业公司深感这个小区已没有“钱”途了，干脆找了另外一家物业公司接手。
&&&&政府部门出面后，事情才有了转机。政府部门经过开会协调，派白下物业管理责任有限公司接管该小区。
&&&&“今年我们准备申请维修基金，大修这4部电梯。” 白下物业洪武高层主管速家林说，这项工程工作量很大，需要大部分业主签字同意才行。
&&&&夏奶奶内心十分纠结，4部电梯大修一次要很大一笔费用，维修基金就那么一点，用完了怎么办？“我们这2幢楼还有渗水问题，另外排污管道也不堪重负，将来维修起来都是要钱的。”
&&&&没交维修基金的烦不了
&&&&交了钱的人心理不平衡
&&&&地点：南京金宝花园
&&&&相对于小火瓦巷51、59号两幢高层，百米之隔的金宝花园两幢高层的电梯麻烦显然更大一些。后者4部客梯停运了一年多！除夕前一天，两部单层客梯才恢复运转，另外两部双层客梯至今还在“罢工”。
&&&&6部电梯集体罢工8天
&&&&金宝花园小区也是1996年建成的。小区两幢高层，分别有两部客体一部货梯。
&&&&大约5年前，金宝花园电梯就频繁出现一系列问题。当时的物业公司怕花钱，不找原生产厂家维修，天长日久，电梯故障越来越严重。
&&&&2008年8月份，6部电梯前赴后继全部罢工，整整停运了8天！楼里住着不少老年人，有的需要靠轮椅出行，电梯一坏，只能整天呆在家里了。
&&&&“那几天，整幢楼的人都在爬上爬下，我们这儿成全民健身中心了。”王女士说，她坚持了两天，最后投亲靠友不回家了。有了业委会竟也难修
&&&&之前，小区没有业委会，不符合申请维修基金的条件。2009年2月，社区经过几个月努力终于把业委会成立了，但电梯维修一事还是迟迟没有解决。
&&&&记者了解到，2009年9月，业委会就已向房产局维修基金管理办公室申领了“动用维修基金申请表”，业委会随即挨户上门让业主在申请表上签字。如有2/3的业主签字同意,就可使用这笔基金,但至今只有小部分居民签字。
&&&&原来， 金宝花园有一半业主没有缴纳维修基金。补交或者补现金都是一个办法，不过很多业主不配合。缴纳维修基金的业主就不平衡了：“凭什么动用少部分人的维修基金，来为所有人服务？”
&&&&记者查询得知，金宝花园目前有近百万维修基金可动用。但因业主们意见不一，这笔钱只能继续“躺”在维修基金办了！
&&&&政府“埋单”抢修电梯
&&&&由于货梯损坏程度要轻一些，政府部门介入，先抢修好了两部货梯，在这一年半里，448户业主上下楼仅靠两部货运电梯。
&&&&据了解，抢修两部货梯时，政府已经掏出几万元“埋单”。“去年10月份，政府又掏了70万元，对4部客梯进行大修。”居民王女士介绍，去年除夕前一天，两部单层客梯终于修好，投入使用。目前，两部双层客梯还在继续维修之中。
&&&&尴尬现状
&&&&就差钱！700幢高层的尴尬
&&&&据不完全统计，南京2000年以前建成的高层建筑大约有700幢，这些高层楼的电梯将面临“退休”的命运，可谁又来掏这笔电梯的更换费呢？有人说，这完全可以动用电梯的维修基金啊！但是，2000年以前的很多小区却没有交这笔钱，即使交了这笔钱，也根本不够换一部电梯，又该怎么办？
&&&&没交维修基金的，现金分摊
&&&&“我们没有专门作出一个针对电梯维修的费用统计，但这个比重应该不小。”南京市物业办相关负责人表示，在申请使用维修基金的总费用之中，大概有20%左右的比例是用到了电梯的维修及更换上，主要是一些电梯电脑控制板等部件的更换，目前还没统计有多少电梯整体需要更换的申请。
&&&&这名人士解释，不是所有小区都能用维修基金来“维修”电梯，要看这个小区有没有缴存维修基金。在2000年以前的商品房，是不需要交纳维修基金的，这就意味着很多高层带电梯的写字楼及住宅，有先天性的不足，没钱可用。
&&&&那2000年以前的电梯房，如果电梯坏了，岂不是无钱可修？物业办人士说，这部分带电梯的房屋，有的已经当作二手房卖掉了，新房主是交纳了维修基金的。在牵涉电梯维修时可以这样操作：交维修基金的业主，从维修基金中分摊费用；未交维修基金的业主，必须以现金来分摊。
&&&&交了钱的，电梯只够换两次
&&&&从日起，南京市执行了新的维修基金交存标准：凡购买配备电梯房屋的购房人，按所购房屋建筑面积120元/平方米缴存（经济适用住房按每平方米90元缴存。
&&&&但是，这一费用要想更换电梯也远远不够。以一个18层的楼为例，一梯两户，按平均每户100平方米的面积来算，36户的总面积是3600平方米，单元楼总的维修基金是43.2万元（3600平方米×120元）。今后这一单元楼所有的共用设施在土地有效使用期内的70年之内，都要指望着这笔维修款，如果一部电梯15年一换，要换4次，而一部电梯的价格就要在20―30万元之间。最多只够换两次。
&&&&钱不够，用小区收益补贴
&&&&唯一的办法是：业主自己再掏钱。南京新鸿运物业公司总经理王中宁说，以写字楼为例，正常一部电梯的更换成本在45万元左右，一般运行8―10年就要大修一次，最长的寿命也就15年，以后质检部门年检就可用、通不过年检就得报废更换，光靠维修基金那点钱，显然不够电梯的花费。
&&&&王中宁说，小区业主共有部位的收益部分，可以用来贴补电梯维修费用的不足。
&&&&投票动用维修基金，也颇费周折
&&&&动用维修基金的钱，直接更换一部电梯，促狭的账面余额也能缓解一下。可是，真正动用起来，也不是想象的那么简单，要让大家都同意就很难。
&&&&在对维修基金的使用上，《中华人民共和国物权法》第七十六条明确规定， 下列事项由业主共同决定：“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金”的，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。
&&&&也就是说，动用维修基金维修、更换电梯，要有“双2/3”的原则，不仅建筑面积要达标、业主户数也要达标。比如说，某个11层一梯两户的小高层住宅的电梯要维修了，一个单元楼22户，假如总面积是2400平方米，按照“双2/3”的原则，户数要15户同意、面积是1600平方米，如果底层的业主有8户不同意，票数就不够；同样，如果在不同意的业主中，他的房屋面积占比大，也会阻挠维修基金的使用。（钟晓敏 尹晓波）
&&&&相关调查
&&&&42部电梯仅10部没出过问题
&&&&“我们曾在2007年，专门作过一次南京市居民高层住宅电梯的调查报告。”南京理工大学经济管理学院应用经济研究所所长朱宪辰说，当时调查的样本以1998年房改为界，分1998年前与1998年到2006年5月投入使用两个时段。
&&&&这份调查报告对42个小区42部电梯进行了抽样调查，得出“表面上看绝大部分电梯都在运行，但是实际上潜伏着危机”的结论，危机主要体现在许多电梯未通过年检仍然在运行、 故障率高、费用筹措困难等方面。在42部被调查的电梯中，3/4以上的电梯出现过或正在出现问题，“没出过问题的只有10部，没出过大问题的12部，出过故障已修复的13部，反复出现问题需要大修或曾经因欠费或故障停用的5部，停用的2部”。
&&&&更新电梯？6成业主只愿出千元
&&&&调查还显示，小区业主对电梯问题都很重视，但愿意承担的费用却相对有限。对于电梯费用的筹措，近70%的业主认为“越早考虑越好”或者认为“现在可以考虑一下”。但是，具体到承担费用时，电梯维保年检费用分摊到户，接近80%的业主只愿意支付100元以下的费用；对于电梯意外损坏的维修，业主自己愿意承担的只有6.1%；电梯更新的费用62.9%的业主只愿意承担1000元以下的费用。
&&&&朱宪辰说，整个电梯问题的关键，其实就是一个“钱”的问题，商品房私有之后，“财产的共有者就要承担起共有的责任和义务，而现在业主碰到电梯需要更换维修时，觉得自己掏钱不应该，这种观念还没有完全转变过来”。
&&&&他建议，碰到电梯维修及更换时，应采取“业主自主协商、并用书面合同或协议的方式来确定”。
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这两个小区的业主为啥不同意动用大修基金
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业主们看了这份告知书后，大都拒绝在意见书上签字。为了解决这个问题，绿地世纪城小区的业主准备成立业委会，目前，还在筹备阶段。成立业主委员会后，也将就大修基金使用问题，和物业进行商讨。
原标题：这两个小区的业主为啥不同意动用大修基金<p class="detailPi何风 绘房屋维修资金人们通常称之为大修基金，这笔钱是房屋的“养老钱”。最近，丈八三路绿地世纪城小区和公园南路朝阳花园小区的业主们，就因为这笔“养老钱”的使用，跟自己的物业“闹僵”了，他们的生活也受到了很大的影响。绿地世纪城小区外墙瓷砖脱落业主反对动用大修基金今年6月，长安区绿园十字东南角升平大厦顶层外立面瓷砖突然脱落，一名男孩被砸身亡。这件事情的发生，引起了人们对外墙瓷砖脱落现象的重视。在丈八三路绿地世纪城小区，外墙瓷砖脱落情况普遍，业主盼望着外墙瓷砖能够及时修复，而物业却迟迟拿不出资金。前一阵子，小区2号楼一单元一位老人被脱落的瓷砖砸伤了。物业提出动用大修基金，业主们得知后，拒绝使用这笔钱，目前，双方处于“冷战”状态。记者了解到，绿地世纪城小区分A区和B区，一共有47栋楼，都是高层，有4700余户居民。其中，有11栋楼的外墙瓷砖出现了不同程度的脱落。A区房屋外墙瓷砖脱落较为严重，尤其是2号楼、11号楼等。记者来到小区2号楼楼底下抬头向上看，发现3层楼高的位置一面墙体有三处地方瓷砖脱落，其中两处较为明显。脱落处裸露出大片的水泥墙面，像是给墙面打上了“马赛克”。“前几天，一位老人在楼下被脱落的瓷砖砸伤了。当时，瓷砖从墙面上掉下来，砸到一楼的玻璃雨棚，玻璃被击穿后，正好砸到老人身上。”业主郭先生说，后来，因为这事，业主和物业之间进行了多次商量，但物业出不了这部分费用，7月中旬，物业在每栋楼楼内都张贴了一份“告知书”，表示要动用大修基金。这张告知书称：楼宇外墙的所有权归本单元全体业主所有，由于掉瓷砖地点均位于园区主干道及人群密集处，如若不及时维修，发生不安全事故后，物业和居民都有连带责任，希望业主为了自己和他人的安全，尽快配合物业公司完成本次外墙维修大修基金意见征求工作，彻底消除隐患，保障大家的安全。业主们看了这份告知书后，大都拒绝在意见书上签字。为了解决这个问题，绿地世纪城小区的业主准备成立业委会，目前，还在筹备阶段。成立业主委员会后，也将就大修基金使用问题，和物业进行商讨。说法业主：主要是物业不作为物业：多数业主不签字 “外墙瓷砖脱落的问题已经存在多年了，给物业反馈了好多次，也没人管。”一位业主说，外墙瓷砖脱落是施工方施工不到位，况且小区楼房才交付五年，这说明楼房质量不过关，这事应该由开发商或者物业承担责任，不应该动用大修基金。“最主要还是物业不作为。小区顶楼漏水，物业不管；单元门禁坏了，外人随意进出，物业也不维修。只收取物业费，不管理，这样的情况下，谁愿意签字动用大修基金？”业主张女士说。绿地世纪城小区物业服务中心孙经理说，房子产权是业主的，物业公司做的是服务，外墙瓷砖脱落属于公共区域问题，有的业主认为瓷砖脱落是质量问题，其实，这是当初设计上的“瑕疵”。天气一热，高楼外墙瓷砖经过太阳暴晒膨胀，夜里气温低再一收缩，容易产生空壳和开裂，引起脱落。“目前，只有少数业主签字，大部分业主不愿意签字，启动大修基金变得很困难。”孙经理说，为了保证业主安全，物业专门买了望远镜，每天定时对外墙瓷砖进行巡视。已经脱落的地方，物业拉起了警戒线，提醒大家别靠近。为了早日解决这一问题，物业工作人员每天到业主家里上门走访，不断发短信、打电话和业主沟通。修补和维护外墙脱落瓷砖需要花多少钱？孙经理说，初略估算，一个明显的脱落点需要3000元左右。“如果动用大修基金，业主是有知情权的，到时候会再报费用，再让业主签字。”孙经理表示，物业也希望成立业主委员会，遇到问题，也知道该找谁调解这个矛盾。业主总是觉得物业不作为，其实物管每年修暖气、管道等，处理的问题也很多。现在，物业跟业主之间好像成了敌对面，动用大修基金的事情也被搁浅。按照国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，外墙砖的最低保修期限为两年，两年内外墙砖若发生脱落，属于工程质量问题，由建设施工单位进行维修，保修期后发生脱落，则由建筑物产权单位或物业管理部门对脱落部位进行修缮。但实际调查发现，大多数的外墙瓷砖脱落现象都发生在建筑落成两年之后，对物业公司而言，没有经济能力对大范围的外墙砖脱落进行维修。朝阳花园小区物业想用大修基金修电梯遭业主投诉26层高楼两部电梯都坏了，出行怎么办？最近两个月来，公园南路朝阳花园的居民苦恼不已。小区1号楼二单元2部电梯都坏了。业主不满小区物管，拒绝签字动用大修基金，坏掉的电梯至今没有维修。小区物管人员表示，他们已经走应急程序先维修电梯，但遭到业主的投诉。“每天至少上下楼四趟，一趟下来，就汗流浃背，上气不接下气！”66岁的李阿姨住在22层，电梯坏了以后，她每天带着1岁多大的孙子爬楼梯，每次爬上楼，两腿就抽筋。她说，搬到这个小区已有5年了，电梯经常坏，已经修了很多次了，这一次，一下停运两个月，大家天天爬楼梯受不了。记者了解到，小区1号楼一单元和二单元的电梯经常发生故障。为此，物管在这两个单元楼门上张贴了房屋维修资金使用告知书。告知书称，电梯出现故障，严重影响居民生活，需要立即启动大修基金。另外，物业也张贴了一份房屋维修资金使用方案公示。记者了解到，同意使用大修基金的业主寥寥无几。因为不满物业的行为，90余户业主联名到房管局投诉，物业的应急程序也随之停止。说法物业：维修费用高 拿不出钱业主：直接用大修基金不合理“资金使用方案公示上说，1号楼180户居民，所分摊费用为每户1800多元。”业主陈先生说，没有业主的签字，物业直接启动大修基金，这合理吗？况且，电梯使用年限为十几年，这才用了五年时间，就需要动用大修基金，以后坏了怎么办？“物业套取大修基金，拿着钱跑了怎么办？”业主冀先生说出了自己的顾虑。该小区物业公司一位工作人员说，出现故障的电梯需要更换钢绳和补偿链，这笔维修费用预估比较高，物业公司拿不出钱，“现在居民不同意用大修基金，电梯无法使用，期间导致的任何事故及损失与物业无关”。权威声音市房管局：维修资金使用决策权在业主“房子就像车一样，在使用过程中，总会出现一些问题。目前，西安市不少小区，因为房屋渗水、管道老化、电梯维修等问题，也都动用了大修基金。”西安市住房保障和房屋管理局房屋维修资金使用科余海涛科长说，维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。他们负责保管，如果小区住宅共用部位、共用设施设备保修期满出现问题，需要用大修资金，使用的决策权在业主。“使用维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”余科长解释说，要使用维修资金，必须征得双2/3业主同意，即必须有2/3以上的业主同意，必须有2/3的居住面积。2/3的居住面积是指小区的所有可居住的面积中，必须有2/3以上的面积被用来居住。这两条规定缺一不可。“共用设施设备过了保修期，想动用大修基金，必须2/3的业主签字同意，才能使用。”余科长说，瓷砖脱落也可以走应急程序，但是有一个“量”的要求，如果单体墙面瓷砖脱落1/5，可以不用业主签字，直接使用大修基金。绿地世纪城小区瓷砖脱落单体墙面没有达到这一规定，所以也无法走应急程序。而朝阳花园小区物业走应急程序动用大修基金，因超过1/3的业主投诉，所以按照规定，即便走应急程序，大修基金也无法动用。知道一下六种情况可应急使用维修资金针对一些小区大修基金使用的情况，西安市房屋维修资产管理中心还创新建立了维修资金应急使用制度，化解小区内出现危及房屋安全等紧急临时情况时，业主签字难、维修资金申请周期长等问题。维修资金应急使用适用于两类小区：一是维修资金列支范围内的业主已全部缴存维修资金；二是维修资金列支范围内虽存在部分业主尚未交存维修资金，但这部分业主愿意承担维修费用。以下六类问题即可申请维修资金应急使用。房屋出现屋面、外墙防水损坏造成严重渗透楼体单侧外墙饰面1/5以上面积有脱落危险楼梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造高层住宅水泵损坏导致供水中断专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全（奖励线索提供者孙先生100元） 本组稿件由记者刘晓云 实习生张子涵 余婷婷采写小区管理还有哪些问题 可打联系我们从6月底开始，本报社区生活版连续刊登了“小区管理那些事”的专题新闻，针对近些年物业与业主之间存在较多的问题、矛盾进行了一一报道。市民杨先生准备购买一套房子，看到第一则报道封闭“景观阳台”存在的一系列问题之后告诉记者，如今很多开发商都打着赠送阳台方式吸引购房者，购房者看似占了便宜，其实封闭阳台若干年之后出了问题，受害的最终还是购房者本人。“天下没有免费的午餐，看来买房也不能图省钱，我们不懂法，不懂建筑规划，不懂承建用料，险些上了当。”杨先生说。市民宋先生告诉记者，自从看到了小区公共收益归业主所有报道之后，他才恍然大悟。业主们将本报报道摆到物业办经理桌前，小区物业公司承认了以往擅自专权的错误，并公示了收益单据，还承诺日后改正并将公共收益交还业主支配。《小区管理的那些事》栏目持续报道了1个多月，关注了“小区景观阳台到底能不能封”“西安LED广告屏挂满居民楼，到底谁来监管”“小区监控问题多”“居民楼里开店铺”“小区停车可否既方便又不贵”“电梯广告随处可见 小区公共收益物业返给您了吗？”等报道。即日起，《小区管理的那些事》系列报道将暂告一段落，如果您在日后的小区生活当中，遇到了难题，与物业发生了矛盾，仍然可以拨打本报新闻热线进行反映，我们还将一如既往地为您排忧解难。
记者张雷 实习生何建华
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