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房地产项目开发委托管理合同书
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房地产项目开发委托管理合同书
官方公共微信开发商盈利模式悄悄改变&&&&&&&&&&
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&|&发布时间： 18:27:59&最后更新时间： 18:27:59
本作品所属分类：
文章类型:普通
开发商盈利模式悄悄改变　　房地产行业即将挥别高增长、高利润、高负债的粗放增长模式。而要想在白银时代继续挣到钱，开发商必须在盈利模式、投融资模式、营销模式上，有更多的变革和创新。　　合作，已经成为整个房地产行业的大趋势。这既包括了和行业外的社会资本合作，也包括了与行业内的其他企业的合作。其中最为明显的就是行业的轻资产方向——人民币地产基金、房地产综合增值服务、社区金融的尝试和发展等。这些业务的拓展和尝试，大大提升了企业单位净资产的收益率，通过这样内生式的增长，“有质量的增长”从口号开始变成事实。　　有人分析，房地产开发商的利润来源从结构上分析，主要可分为三大块，分别是地产利润（土地溢价收益），房产开发利润和品牌利润。　　纵观国内的商业地产盈利变现模式，不外乎三大类：整体持有、分割出售、资本运作。这三种盈利变现模式各有利弊，适用于不同类型的商业物业和开发商。随着资本市场日益开放，一些新的盈利模式开始出现，商业地产市场上机构投资者的整体购买以及REITS整体上市代表了整体出售的盈利模式，这两者本质上是一致的，都是将物业股权转让的行为，只是前者是将商业物业整体出售给大型机构投资者，这些机构投资者以外资基金为主。　　在1998年到2004年这个时间段中，房地产开发盈利模式基本上沿袭了香港模式，即开发商包揽了土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节，并从中获取土地开发的利润。在房地产开发的产业链中，房地产企业主要以土地开发为主要盈利点，通过对土地进行规划、建设，并通过为住宅区提供其他服务获得利润，即常规房地产盈利模式。　　房地产业是最典型的资金密集型行业，在实行“招牌挂”之后，资金雄厚的企业必然在拿地中处于绝对优势地位，通过股市筹集发展资金是房地产业发展的理想模式。当前中国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，这包括给予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。　　由政府主导的市场化运作模式。由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头，放中间”
。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划， “放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。
　　开发商拿地流程：一般来说，拿地分为一级土地开发和二级土地开发，一级土地开发，就是在政府进行土地整理和储备过程中就介入，代表政府进行土地一级开发，一级开发会为二级开发打下良好基础。二级开发现在基本上都是通过招拍挂形式，直接在公开市场竞价取得。其实，也可以有土地资源的其他公司合作开发项目。　　完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。
这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。
　　附：从投入资金拿地到运作看开发商的开发全过程　　开发商的开发流程：
　　第一步
一个正常的地产项目，房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序　　1、选定项目，签定合作意向书　　2、初步确定开发方案　　3、申报规划要点　　4、申报、审批项目建议书　　5、编制项目可行性研究报告　　6、申报、审批项目可行性研究报告　　房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费　　1、可行性研究费　　2、建设工程规划许可证执照费　　第二步
房地产开发项目的规划设计和市政配套　　房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序　　一、房地产开发项目的规划设计　　1、申报选址定点　　2、申报规划设计条件　　3、委托作出规划设计方案　　4、办理人防审核　　5、办理消防审核　　6、审定规划设计方案　　7、住宅设计方案的专家组审查　　8、落实环保“三废”治理方案　　9、委托环境影响评价并报批　　10、建设工程勘察招、投标　　11、委托地质勘探　　12、委托初步设计　　13、申报、审定初步设计　　二、房地产开发项目的市政配套　　14、征求主管部门审查意见　　15、落实市政公用设施配套方案　　16、报审市政配套方案　　17、市政各管理部门提出市政配套意见　　18、市政管线综合　　房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费　　1、工程勘察（测量）费　　2、工程设计费　　3、建设工程规划许可证执照费　　4、竣工档案保证金　　5、临时用地费　　6、临时建设工程费　　7、建设工程勘察招标管理费　　8、勘察设计监督管理费　　9、古建园林工程设计费
　　第三步
房地产开发项目土地使用权的取得　　取得房地产开发项目土地使用权的法律程序　　一、国有土地使用权的出让　　1、办理建设用地规划许可证　　2、办理建设用地委托钉桩　　3、办理国有土地使用权出让申请　　4、主管部门实地勘察　　5、土地估价报告的预审　　6、委托地价评估　　7、办理核定地价手续　　8、办理土地出让审批　　9、签订国有土地使用权出让合同　　10、领取临时国有土地使用证　　11、领取正式国有土地使用证　　12、国有土地使用权出让金的返还　　二、国有土地使用权的划拨　　13、国有土地使用权划拨用地申请　　14、主管部门现场勘察　　15、划拨用地申请的审核、报批　　16、取得划拨用地批准　　三、集体土地的征用　　17、征用集体土地用地申请　　18、到拟征地所在区（县）房地局立案　　19、签订征地协议　　20、签订补偿安置协议　　21、确定劳动力安置方案　　22、区（县）房地局审核各项协议　　23、市政府下文征地　　24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费　　25、办理批地文件、批地图　　26、办理冻结户口　　27、调查户口核实劳动力　　28、办理农转工工作　　29、办理农转居工作　　30、办理超转人员安置工作　　31、地上物作价补偿工作　　32、征地结案　　取得房地产开发项目土地使用权的相关税费　　1、地价款（土地出让金）　　2、资金占用费　　3、滞纳金　　4、土地使用费　　5、外商投资企业土地使用费　　6、防洪工程建设维护管理费　　7、土地闲置费　　8、土地权属调查、地籍测绘费　　9、城镇土地使用税　　10、地价评估费　　11、出让土地预订金　　12、征地管理费　　13、土地补偿费　　14、青苗及树木补偿费　　15、地上物补偿费　　16、劳动力安置费　　17、超转人员安置费　　18、新菜田开发建设基金　　19、耕地占用税　　解析我国房地产企业盈利模式的转变　　
来源：[ 经济导刊 ]
　　自1998年中国取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，为房地产行业的繁荣拉开了序幕。然而，在1998年到2004年这个时间段中，房地产开发盈利模式基本上沿袭了香港模式，即开发商包揽了土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节，并从中获取土地开发的利润。　　在房地产开发的产业链中，房地产企业主要以土地开发为主要盈利点，通过对土地进行规划、建设，并通过为住宅区提供其他服务获得利润，即常规房地产盈利模式。　　但是近两年我们看到：越来越多的房地产企业开始疯狂地在全国范围内攻城略地，或积极寻求机会争取到海外上市融资，土地经营开发领域却放缓了脚步，很明显，房地产企业正在从传统的土地开发盈利模式向房地产金融模式转变。　　我国房地产企业盈利模式的转变　　部分房地产企业开始大量囤积土地　　在中国地交会上，国土资源部副部长贠小苏就直言，在北京市已经形成实际供给的土地中，尚未形成实际住房供应的土地面积占已出让住宅用地面积总量的53%。开发商“囤地”有越演越烈之势，国土资源部调研报告显示；“去年我国百强房地产企业‘囤地’就高达381万平方米，比上一年增长30.8%。”　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海指出：“北京仍有8000万平方米土地被开发商囤积，按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度，如果全部开发成住宅，完全可以卖到2015年。”如此看来房地产开发商囤积土地，已经成为了行业公开的秘密。为此，《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》明确提出：“对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，规定商业银行不得对其发放贷款。”由此可看出我国目前放大厂地产商“囤地”现象之严重，已经引起了国家相关部门的关注。　　越来越多的房地产企业不做项目，一心追求上市融资　　众所周知，房地产业是最典型的资金密集型行业，在实行“招牌挂”之后，资金雄厚的企业必然在拿地中处于绝对优势地位，通过股市筹集发展资金是房地产业发展的理想模式。　　房地产板块是拥有公司家数最多的A股行业板块之一，也是频繁进入投资者的视野和投资组合。目前已有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。　　面对频频出台的紧缩银根的政策，房地产企业为了在资本舞台上不被淘汰，纷纷走上了上市。房地产板块是拥有公司家数最多的A股行业板块之一，也是频繁进入投资者的视野和投资组合。目前已有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。但是，很多的房企把上市作为大规模拿地的工具，大肆囤地，再用囤地去融更多的资本，而不是做更好的商业开发。大型上市公司影响部分地方政府的能力很强，在某些中西部城市和三四线城市醉心于招商引资的情形之下，他们很容易在拿土地过程中得到优惠和眷顾。大量土地集中于大型企业手中。　　很明显，传统的盈利方式在需求激增与资源稀缺矛盾激化的情况下，遇到了增长瓶颈。与此同时，随着我国开放程度的日益深化，国内国外资本也注意到了房地产行业所蕴涵的巨大市场空间和发展机遇，房地产信托、外资房地产基金和投资商纷纷进入市场，抢占原本由国内房地产开发商垄断的产业链上游空间。此外，土地进行市场化运作，税收制度的完善，也在较大程度上压缩了以土地开发为主要盈利点的开发商的盈利空间。　　正是在这种内外夹击的情况下，房地产行业的重心开始从土地运营转向金融运作，盈利模式由中国香港模式向美国模式转变，即盈利点从以土地开发为中心转变为以金融为中心。　　房地产企业不专业于土地开发，而是一心向囤地和地产金融方面靠拢，为什么会出现这样的结局呢？　　中国房地产企业盈利模式转变的原因分析　　土地价格不断上扬　　当前中国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，这包括给予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。　　近年来，随着城镇化、工业化的加速发展，中国人均耕地已减少到1.4亩，还不到世界平均水平的40%。为了保障粮食安全，中国实行了比较严格的土地管理制度，加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用，土地市场供求关系日趋紧张，土地价格不断攀升。　　土地价格上涨来自两个方面，一方面土地招牌挂制度直接推高了地价，增加了土地成本，导致房价水涨船高。作为城市管理者，地方政府要获取房地产的发展成果，除了税费就是地价，地价也是地方财政的主要来源之一。如果说，开发商的利润在土地招牌挂前后没有发生大的变化，那么房价上涨，应该主要来自土地的成本增加。当然，许多开发商的利润也是明显增加。　　土地价格上扬，直接增加了开发商的拿地成本，一些资金不足的企业需要获取更多资金，房地产信托、外资房地产基金等各种融资渠道开始被提上议事日程。而另一方面，随着土地资源的稀缺性，豪赌土地升值空间的行为越来越多，很多开发商认为，土地开发收益远不如土地升值收益效率快，很多企业开始放弃原有的土地开发模式，向土地升值收益方向靠拢。　　资本逐利的本性　　尽管中国外管局的各种规定使得外资进入内地房地产领域的难度和成本加大，但外资投资中国的房地产始终保持旺盛的势头和策略。　　2006年，全国实际使用外商直接投资金额为694.7亿美元，同比2005年下降4.1%，但房地产业实际使用金额却同比激增51.9%。今年1-5月全国房地产开发企业资金总量为12143亿元，同比增长26.2%，其中利用外资为222亿元，同比增长89.9%。　　资本逐利内地，前赴后继。2004年以前，外资投资房地产的方式基本上是清一色的购买土地，自我开发，主要是港台和新加坡的独资或合资房地产企业，如香港的长江实业、新世界(爱股,行情,资讯)、新鸿基、恒基兆业、中海地产等，这些外商大多在1990年代中期前后进入内地，它们都是各地政府眼中的“财神爷”，拿了许多好地。　　2004年以来，外资尤其是海外基金，对收购现成物业加大力度。比如，2004年摩根斯坦利收购上海的世界贸易大厦，2005年规模明显提高，2006年达到高潮。这些海外基金多锁定上海、北京等一线城市，尤其以上海为最。2006年，外资在沪收购总量达73.56万平方米，收购案例数量同比2005年剧增233%；从收购产品的形态分析，2004年和2005年主要是写字楼，2006年高档住宅、酒店式公寓逐步成为新的关注焦点，且多以产权分散的住宅物业为主，基本上都将改为酒店式公寓出租。　　2007年以来，外资大规模涌入开发领域。去年以来的一系列限外政策，并未阻止外资的进入，只是改变了它们的结构。境外个人及机构购房受到很大程度的限制，海外基金整栋收购的总量趋降，绝大部分外资转而进入开发领域。参与开发的方式主要有两种，一种是直接拿地，这是2004年以前港台地产商的投资模式；另一种是以融资的方式进入开发环节，这其中又包括并购开发企业的股权和项目开发融资(实质类似贷款)两种方式。　　通过并购股权分享内地优质开发企业成长的红利，已成为很多海外基金的共同选择，而内地房地产企业面临的融资困局也逼迫他们谋求引进股本投资者。就投资目标而言，这些境外股权投资基金可分为财务投资者(短期谋利)和战略投资者(长期谋利)两种，想要上市的房企倾向财务投资者，地产巨头们更喜欢与战略投资者合作。比如万科与新加坡RZP，首创和复地与荷兰ING、绿城与美国华平投资等，他们之间的合作特点是长期的、频繁的在多个项目上进行融资合作。　　房地产企业盈利模式的转变，对整个行业、行业企业都产生了一定的影响，但是其影响是两方面的，有利有弊。　　房地产企业盈利模式的转变的影响　　房地产企业性质转变，地产行业逐步产业化　　在房地产企业盈利模式转变过程中，我们看到的是房地产企业的专业细分日趋显著。国内传统的房地产开发商实际上身兼了两种角色，即前期的投资商角色和后期的开发管理角色。但近年来，分工雏形已经在逐渐形成。在城市化进程达到相当程度的大城市，如北京、上海等一线城市，中心城区可供开发的土地非常稀缺，这些城市将出现越来越多持有物业的现象，这些能够带来持续稳定现金流的商用物业成为专业投资商青睐的对象，并出现了投资商和开发管理商的分工；而国内房地产开发商向专业投资商的转变也正在进行，如万科集团发行可转债、利用信托资金、寻求外资合作、收购南都集团相关股权等动作都显示出万科集团在向专业房地产投资商转变上的努力，另外，万通、中凯等企业也纷纷开始了这方面的尝试。　　随着各种投资商和海外房地产基金越来越深地介入中国房地产市场，他们将连通由开发商嬗变而来的专业房地产投资商，共同占据产业链条上端的位置。另一部分开发商将逐渐蜕变为专业房地产开发管理商，产业分工越来越精细，部分企业主要作为投资商，一心进行地产投资，而另一部分开发商则变成专业的房地产开发机构，联合规划设计单位、营销代理机构综合进行楼盘开发、建设、销售、后期管理。　　目前我国住宅产业化水平还处于粗放型生产阶段，并没有形成产业化模式。住宅产业化的支柱是房地产企业，企业是市场经济中最具活力的基本组成部分，主导企业集团的形成，是住宅产业化的重要标志。经过十几年的发展，我国已经出现了一批实力较强的企业，房地产上市企业或地产金融型企业有利于形成大型的房地产企业，盈利模式的转变无形中加快了我国住宅产业化的进程，最终形成房地产投资商和房地产开发管理商分工明确、各自的风险和收益相匹配、两种模式并存并重的格局。　　豪赌土地升值空间，导致房价上升　　近来，房地产公司从股市大规模融资，再到土地市场去大肆圈地的现象引起社会普遍关注。上市公司2007年中报显示，上半年，A股和港股市场38家房地产上市公司通过增发等手段，从股市圈钱超过1100亿元。与此同时，开发商到处圈地，各地“地王”频出。　　土地储备超过千万平方米的比比皆是，少则够三五年开发，多则可开发十多年。　　根据中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》显示，“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落26.4个百分点，占同期土地购置面积比重68.4%，占待开发土地面积比重仅40%”。也就是说，大量的土地囤积在开发商手里，圈而不动，坐收增值。　　根据国家统计局发布的统计数据显示，今年上半年，全国土地购置面积与土地开发面积增速继续回升。上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米，同比增长10%，一季度是下降8.6%；分地区看，东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米，增长14.3%，中、西部地区分别增长7.7%和5.1%。与此同时，数据显示，上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米，增长7.6%。可以看到，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。　　囤地惜售，直接导致了房价的上扬。　　可见，我国目前房地产企业盈利模式的转变一方面加速了住宅产业化的进程，然而另一方面，随着房地产企业实力越来越丰厚，囤地现象层出不穷，目前国家已经开始打压这一现象。　　(作者为重庆工商大学统计学院副教授)　　拿地到卖房盖章100多个 房企呼吁简化行政审批流程　　郑州晚报&新浪地产
　　在当前经济增速放缓、调控政策依然持续的背景下，房地产后市走势如何判断？　　近日，河南省房地产业商会组织召开了一次房地产市场分析会，在分析市场的同时，开发企业疾呼改革现在的行政审批流程，提高办事效率。商会常务副会长兼秘书
长赵进京表示，在新的经济形势下，组织召开房地产市场分析会，目的在于引导市场，为政府和开发企业决策提供参考，促进房地产市场健康发展。　　郑州晚报记者
胡审兵 实习生 赵玉龙　　[数字]
房地产投资拉着GDP往上冲　　7月15日，国家统计局公布的数字显示，上半年，全国房地产开发投资36828亿元，房地产投资额占GDP的比重达到14.8%，再创历史新高。　　河南的情况如何呢？7月23日，河南省统计局公布的数据显示，上半年河南的房地产投资额为1597.94亿元，同比增幅为25.6%。房地产投资额占河南GDP的比重为10.98%。　　郑州市的数据显示，初步核算，今年上半年全市房地产开发投资额为635.88亿元，同比增长30%。房地产投资额占郑州GDP的比重为21.96%。　　[难题]
从拿地到卖房，各类盖章得100多个　　今年1月份，广州市两会上，曾有政协委员制作审批流程“万里长征图”引起业内关注。　　昨日，永威置业常务副总经理马水旺向郑州晚报记者介绍了开发企业从拿地到取得预售证可以对外卖房需要经过的审批、盖章的流程。　　“签订土地合同，用地规划证，土地证，文物勘探，地质勘探，基建水、电，项目区树木移栽，道路开口，管网开口，规划设计，日照分析，投资审核，防雷分析，
人防工程审批，农民工基金，墙改基金，施工许可证，水电气暖审批……”马水旺介绍，这些都是必须要走的流程，有些流程盖章是“章套章”，不是说一个流程一
个章就能解决的，“整个流程走下来，需要盖100多个章”。马水旺说，如果拿的是一块净地，从拿地到取得预售证的时间最快也得7个月，一般都得9个月左右
的时间。　　对此，河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京表示，省地产商会将对开发企业反映的问题进行调研，从帮助政府的角度出发，把存在的问题反映给政府相关部门，帮助政府提高办事效率，这对地方政府发展经济、招商引资实际上是有好处的。　　[建议]
“90/70”影响产品创新，应废除　　2006年，原国家建设部等9部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定：“自日起，凡新审批、新开工的商品
住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是俗称的“90/70”政策。　　当天的市场分析会上，河南高速房地产开发有限公司董事长杨朝杰呼吁调整这一规定。杨朝杰认为，“90/70”政策对房产市场限制太死，制约房产发展，影响了房地产产品的创新，应该废除。这一建议在当天的会议上引起了多位房企董事长的共鸣。　　[预期]
房地产市场仍能长期看好　　河南省亿隆实业集团董事长许全堂分析，国家在坚持房地产调控的同时，要求加大棚户区改造的力度，这对房地产行业是个好消息。河南大正投资置业有限公司总经
理耿天一也认为，今后相当长的时间里，房地产行业都没有问题，其对市场持比较乐观的态度，但是不主张采用冒进的方式从事项目开发。　　河南省发改委经济研究所副所长王琪指出，我省的城镇化未来处于加速发展时期，房地产行业在未来仍然是稳定的、健康的。当前房地产行业的发展已进入到增量提质、同步发展的新阶段，希望房企能抓住机遇发展自己。　　不过，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清也指出，房地产行业存在的主要问题，包括如何处理存量地产和增量地产的关系、住宅定价机制还未形成、住房信息公开问题急需解决等。　　国内商业地产　　三大主流盈利模式　　南国早报　　纵观国内的商业地产盈利变现模式，不外乎三大类：整体持有、分割出售、资本运作。这三种盈利变现模式各有利弊，适用于不同类型的商业物业和开发商。　　整体持有　　商业物业最理想的盈利模式是长期持有，这符合商业地产的自身规律，一般来讲，商业物业是越老越值钱，不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的。　　商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。　　对国内房地产开发商来讲，资金如同土地一样是开发商渴求的资源。在长期持有的情况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现的问题。　　开发商持有优质商业物业资产，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金，对开发商来讲是个不错的选择，但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本，开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。　　物业散售　　到目前为止，商业物业的散售仍是市场上的大多数商业地产采取的盈利方式，这与传统住宅开发商的思维模式惯性是一致的，把商业物业按照住宅那样散售是开发商所擅长的。但这种变现方式只适合于小体量的社区底商、写字楼底商等独立临街商铺物业，分割销售不会影响其使用功能，也不太需要考虑到业态配合、市场定位、后期管理等问题。　　商业物业散售的另一种操作模式是产权式商铺，即以“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式来实现项目的赢利，在商业物业体量越做越大的商业地产市场，独立商铺的比例较小，占主流的仍然是产权式商铺的变现方式。　　产权式商铺全零售在产业商铺领域比较常见，大部分产业市场商铺经营同一类型商品，其商铺分割容易、出售不太影响商铺的最终使用和经营管理，而且其后期经营管理较容易，这些特点使得产业商铺比较适合于做成产权式商铺。　　主力店租赁+商铺全零售的变现方式被万达集团演绎到极致，其前期的大部分商业物业都是按照这一思路来操作的，都是做一个沃尔玛的主力店，然后其它的商铺均以产权式商铺散售，这种方式给万达解决了融资的问题，也让万达很快膨胀起来，但不可避免地出现后期经营管理上的难题，甚至出现退铺的现象。　　为了给产权式商铺一个好的售价，为了给投资者信心，也为了投资者不退铺，开发商给产权式商铺加入了回报承诺和退铺期权，从此，产权式商铺变成了金融产品，成了彻头彻尾的融资产品。对于大型集中性商业（非产业商铺物业）来讲，产权式商铺的变现方式并不适合，其在目前之所以这么流行，均是融资困难所逼或是开发商向往产权式商铺之一次性高额回笼的渴望所致，但其风险甚高，操作不好，甚至会波及到开发商的声誉，影响下一个项目的运作。随着建设部的关于限制固定回报产权式商铺的意见的出台，陆续有城市已经叫停产权式商铺，这种盈利模式将会遭遇政策上的封杀。更重要的是，随着商铺投资市场上投资者从前期产权式商铺的投资上得到了教训，变得越来越成熟理性，投资者对产权式商铺投资越来越谨慎，对商铺的持续经营返租能力越来越关注，从而进一步导致了传统的产权式商铺盈利模式的穷途末路。　　资本运作　　随着资本市场日益开放，一些新的盈利模式开始出现，商业地产市场上机构投资者的整体购买以及REITS整体上市代表了整体出售的盈利模式，这两者本质上是一致的，都是将物业股权转让的行为，只是前者是将商业物业整体出售给大型机构投资者，这些机构投资者以外资基金为主。　　有些房地产开发商本身拥有上市公司，其旗下的商业物业资产亦可纳入其上市公司，完成变现过程，这种方式尤其适合于土地储备有限的传统房地产开发商上市公司，一来增加资产总额，二来能通过商业物业的收益稳定收益波动，两者都能有效提升股价。但上市公司严格的信息纰漏政策，导致其售价同样受到市场的严格审查，不可能高出市场公允价格很多。　　房地产业究竟是不是暴利行业　　蓝狮子　　本文来自于《中国房地产到底该怎么办》　　房地产行业究竟是不是暴利行业？这似乎是一个愚蠢至极的问题，几乎连傻子都知道开发商能赚钱。　　根据目前国内最大的房地产开发商之一的万科公司日公布的数据，截至日，万科该年度实现销售面积830.7万平方米，累计销售金额1000.6亿元，成为国内房地产行业第一家年销售额超过千亿元的公司。　　可极具讽刺意味的是，有的开发商却宣称，房地产业是高投入、高风险、高回报行业，因为拿地成本高、资金周转时间长，所以并非暴利行业。真相究竟是怎样的？　　《中国青年报》日刊登了一篇名为《开发商自曝业内潜规则5年200万炒成2个亿》的文章，开发商刘生(化名)用亲身经历为开发商的牟利模式作了最好的注解：　　我5年前花了200万元买地，然后盖了房子卖了2亿元，你说房地产是不是暴利呢？在房屋预售制度下，开发房地产项目纯属零投入，我们盖房子是不要钱的，我们的钱主要是用来拿地的，在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。　　其中盖房子的钱也不是开发商的，这些都是建筑方预先垫支的，拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干，等房子都售出了，我们才给建筑商清算工程款。这就是你们说的“空手套白狼”。　　房地产开发商在博弈中也属于优势力量，当我们感觉房屋销售受到影响之后，可以通过抵押贷款，从商业银行得到大笔资金，并且通过要求建筑承包商“垫资进场”等方式，很快将风险转嫁给商业银行、建筑承包商和地方有关部门。　　商业银行本身抵御风险的能力就很低，必然会与房地产开发商联系在一起，而地方有关部门为了地方利益和他们自身的政绩问题，也会通过各种方式减轻我们房地产开发商的负担。至于炒房团，他们利用资金优势从房地产市场牟取暴利，我们只是在资金链紧张的情况下才会和他们合作。　　……　　为了理解房地产开发商暴利的秘密，我们首先要知道什么是房地产开发。通常在这个领域有两种模式:香港模式和美国模式。　　香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，购买土地、房屋建造、销售管理都是由一家房地产商独立完成。　　而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金，房屋建造则是由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成。　　事实上，我们在此一直讨论的房地产行业在欧美很多国家里并不存在，那里只有建筑业和服务业。因此，我们认真分析后会发现，中国房地产企业的暴利源泉来自中国房地产开发的畸形模式，而房地产开发的香港模式正是国内房地产行业暴利的根源。　　具体来讲，国内房地产行业所采取的是以项目开发为组织形式的商业模式，在整个开发流程中，购买土地、建造、销售、管理都是由一家房地产商独立完成。　　在此种模式下，建筑业纯粹是施工方和包工头，开发商和地方政府才是房地产行业真正的主宰，其中政府掌管着土地和税收，而开发商拥有项目开发权，控制项目成本，决定销售收益的分配。　　在房地产行业中，开发商拥有绝对的话语权，这正是香港模式的核心。　　通常，开发商的成本主要包括四个大项:土地、建安(房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称)、税收、管理。根据目前行业的常规，在一个销售额为1亿元的项目里，土地成本算3000万元，建安成本算2000万元，管理推广费用算1000万元，税费算1500万元，这样算下来总成本大概是7500万元左右，那么开发商的利润应该有2500万元，25%的收益率难道不能算是暴利行业吗？　　而进一步分析我们就知道，利用资金杠杆放大内部收益率，这就是开发商赚钱的原因所在，因为整个项目包括两个阶段，投资阶段和运营阶段，以这个1亿的项目为例，投资阶段包括土地和建安，共计5000万，运营阶段成本2500万，按照目前国家的要求，开发商自有资金的比例不低于35%。　　也就是说，在5000万的投资阶段，开发商自己至少要提供1750万的自有资金，那么从银行贷款3250万，按照年利率10%计算，一个项目两年的周期，两年总共需要支付的利息大致是650万，那么项目的总成本就是0万，利润1850万，投资回报率也就18.5%，那么开发商的内部收益率是多少呢？　　这也就是开发商自有资金的回报率，两年开发商累计投资1750万，而利润为1850万，两年自有资金的回报率为6%，总资金回报率106%，年的资金回报率也超过50%，这才是开发商真正赚钱的秘密，通过掌控房地产开发的全过程，运用杠杆原理放大利润，这也就是房地产开发中香港模式的本质所在。　　此外，开发商还有些挣钱的“歪门邪道”。比方说：　　合理避税。　　地方政府财政一有压力，就去找开发商，说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后，开发商都会留一套不卖，留一套房子就能保留项目公司，开发商会跟政府说，我的公司还在，房子没卖完，不交税，因为国家规定，一个项目中所有的房子全部售完，才需要缴纳土地增值税。开发商总会想尽办法拖延缴税。　　私自提高容积率。　　比方在一个房产项目里，总建筑面积4万多平方米，其中住宅面积3.4万平方米，商业面积3000多平方米，而这3000多平方米的商业面积合同上没有说明，这些都是开发商自主建造的，既不用缴税，也没有限制。这些都是他们开发商的红利，至少价值1亿多元，而像这些隐藏的利益实际上还有许多。　　本质上说，开发商就是一个资本运作公司，前期资金来源、开盘预售、支付建安成本、归还银行利息等都是在做资金的闪转腾挪，所以开发商的核心就是维护资金链。越大的开发商，项目越多，获得的收益就要源源不断地投入到购买土地的过程中，后期的资金链就会越紧，出不得任何问题。　　对于开发商而言，银行是他们最大的项目“股东”，开发、建筑、销售没有一个环节能脱离银行体系，而且可以肯定地说，没有哪个开发商不缺钱。　　按照目前银行对开发商的信贷利率估算，开发商借钱的成本通常都在10%以上，因此，当开发商缺钱的时候，首先是融资，实在无路可退才会降价。　　假按揭就是开发商对资金链渴求最好的说明。开发商找自己的员工或关联人士作为虚假购房者，伪造这些人的收入证明，打通银行的关系以后，会获得80%的银行贷款；更黑心的开发商会在办理按揭手续之前故意抬高房价，这样虽然是20%的首付款，但实际上获得的80%的贷款就是整栋房子的全部价值。　　2006年9月，在北京“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件中，合计涉案金额达2.2亿元。当然，随着银行风险控制体系的健全和法律体系的逐步完善，这种现象会越来越少。　　　　　　　　　
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