70成本模式下投资性房地产的企业所得税纳税调整
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70成本模式下投资性房地产的企业所得税纳税调整
全国中文核心期刊财会月刊□?；成本模式下投资性房地产的企业所得税纳税调整；冯晓云；李晶晶；朱江；（中国矿业大学管理学院江苏徐州221116）；【摘要】本文分别介绍了成本计量模式下投资性房地产；【关键词】投资性房地产成本模式账务处理纳税调整投；按照税法上的区分，投资性房地产可以划分为固定资产；本文将举例对投资性房地产在成本模式下涉及的所得税；一、投资性房地产的
全国中文核心期刊财会月刊□?成本模式下投资性房地产的企业所得税纳税调整冯晓云李晶晶朱江（中国矿业大学管理学院江苏徐州221116）【摘要】本文分别介绍了成本计量模式下投资性房地产取得、后续计量、处置和转换的账务处理，并对涉及纳税调整的账务处理进行了举例说明，以期为实务工作者提供参考。【关键词】投资性房地产成本模式账务处理纳税调整投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建企业所得税法中没有有关投资性房地产的具体规定。筑物。按照税法上的区分，投资性房地产可以划分为固定资产和无形资产。企业会计准则规定，投资性房地产后续计量通常采用成本模式，在满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。本文将举例对投资性房地产在成本模式下涉及的所得税的处理作出解析。一、投资性房地产的取得外购的房地产只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产开始确认。外购的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本包括购取得时的实际成本进行初始计量。买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。例1：2007年1月，甲企业购入的一栋写字楼对外出租给乙企业。甲企业实际购入写字楼支付价款共计2400万元，假设不考虑其他因素，甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产―――写字楼贷：银行存款0000则第8号―――资产减值》的有关规定，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。例2：续例1，预计写字楼使用寿命为20年，甲企业按照双倍余额递减法计提折旧，预计净残值为零。税法规定，此类固定资产可以税前扣除的是按照年限平均法计提的折旧。按照经营租赁合同的约定，乙企业每月支付甲企业租金25万元。当年12月底，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为2000万元。所得税税率为25%。甲企业的账务处理如下：（1）每月月末计提折旧。2007年全年计提的折旧=×2=240（万元），每月计提的折旧=240/12=20（万元）。借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（2）每月月末确认租金。借：银行存款贷：其他业务收入（3）2007年年底计提减值准备。2007年年底写字楼账面价值=60（万元），确认的资产减值损失==160（万元）。借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备00在会计上，以各种方式取得的固定资产初始确认时，应按照企业会计准则的规定确定入账价值基本上是被税法认可的，即取得时账面价值一般等于计税基础。因此此交易无需进行纳税调整。二、投资性房地产的后续计量采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号―――固定资产》和《企业会计准则第6号―――无形资产》的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准固定资产在持有期间进行后续计量时，由于会计上与税法上规定的折旧方法、折旧年限以及固定资产减值准备的提取等处理的不同，可能造成固定资产的账面价值与计税基础的差异。例如，企业会计准则规定，企业可以合理选择年限平均法、双倍余额递减法、年数综合法等计提固定资产折旧，但税法上可以税前扣除的是按照年限平均法计提的折旧。另外，税法规定，企业计提的资产减值准备在发生实际性损失前不允许扣除，这也会造成固定资产的账面价值与计税基础的差异。资产负债表日不仅要确认由此产生的递延所得税资产（或递延所得税负债），而且要调整应纳税所得额。（4）2007年资产负债表日的纳税调整。2007年年底写字（万元），写字楼的账楼的计税基础=×1/20=22802010．3中旬□??25□财会月刊?全国优秀经济期刊面价值=－160=2000（万元）。可见，该项固定资产的账面价值小于其计税基础，企业在未来期间可以减少应纳税所得额，进而减少应交所得税。因此，两者之间的差额形成了可抵扣暂时性差异，在资产负债表日应确认为递延所得税资产。假设递延所得税负债和递延所得税资产期初余额为0，2007年年底确认递延所得税资产=（）×25%=70（万元），账务处理如下：借：递延所得税资产700000贷：所得税费用700000在确定当期应交所得税时，对于当期发生的交易或事项，会计处理与税务处理不同，企业应在会计利润的基础上，按照适用税收法规的规定进行调整，计算出当期应纳税所得额，以适用的所得税税率计算应确定的当期应交所得税。应纳税所得额=会计利润+按照企业会计准则规定计入利润表但计税时不允许税前扣除的费用+（或－）计入利润表的费用与按照税法规定可予税前抵扣的金额之间的差额+（或－）计入利润表的收入与按照税法规定应计入应纳税所得额的收入之间的差额－税法规定的不征税收入+（或－）其他需要调整的金额假设例2中当年利润总额为3000万元，不考虑其他情况，那么2007年度应交所得税=（00×1/20+160）×25%=820（万元）。其中，240万元是按照企业会计准则计提的折旧，（）则是按照税法规定可予税前扣除的折旧，160万元是按照企业会计准则计提的减值准备，（240－）是计入利润表的费用与按照税法规定可予税前抵扣的金额之间的差额。160万元按照企业会计准则规定计入利润表但计税时不允许税前扣除。借：所得税费用8200000贷：应交税费―――应交所得税8200000三、投资性房地产的处置处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。例3：续例2，2012年6月，甲企业与乙企业达成新的协议，以1500万元的价格，将写字楼转让给乙企业。企业按照双倍余额递减法计提折旧。至2012年6月，会计账面价值为1246.59万元，共计提折旧993.41万元，其中2012年计提折旧65.61万元；至2012年6月，计税基础为1740万元，税法规定共计提折旧660万元，其中2012年计提60万元。以上计算过程省略。（1）甲企业2012年6月的账务处理（不考虑其他税种）。借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本□?26?2010．3中旬投资性房地产减值准备1600000投资性房地产累计折旧9934100贷：投资性房地产―――写字楼固定资产折旧、收取租金的账务处理与例2一致，此处不再赘述。企业处置投资性房地产当年的资产负债表日，由于资产已经转让，该项固定资产的账面价值及计税基础均为0，两者不存在差异。因此，前期确认的递延所得税资产（或递延所得税负债）要全部转回。另外，按照税法的规定，转让固定资产收入应纳所得税，该项资产的净值和转让费用可以在计算应纳税所得额时扣除，该项资产的净值是其计税基础。由于转让收入计入其他业务收入，会计账面价值计入其他业务成本，两者之差本身需要计算应纳所得税。因此，我们还需要调整会计账面价值与计税基础的差额，若会计账面价值大于其计税基础，则调增应纳税所得额，若小于，则调减。（2）2012年资产负债表日的纳税调整。截至2011年年底，累计递延所得税资产借方余额121.95万元（计算过程略）要全部转回。借：所得税费用1219500贷：递延所得税资产1219500假设当年利润总额为3000万元，不考虑其他情况，那么2012年度应交所得税=（－60－）×25%=628.05（万元）。其中，（65.61－60）是计入利润表的折旧与按照税法规定可予税前抵扣的金额之间的差额，而（.59）则是调减的应纳税所得额部分，即转让时资产的会计账面价值小于计税基础的差额。借：所得税费用6280500贷：应交税费―――应交所得税6280500四、投资性房地产的转换企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，则投资性房地产相应转换为固定资产或无形资产。企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、固定资产减值准备”等科目。对于投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产的，由于其所有权未转让，因此不确认转让所得。如果投资性房地产已计提减值准备，或是投资性房地产计提折旧或摊销的年限、方法与税法不一致的，应进行纳税调整。主要参考文献1.高金平.企业所得税法与投资性房地产会计准则差异分析.中国税务，2008；32.刘磊.投资性房地产会计处理与税务处理差异.国际商务财会，2008；13.姜义忠.投资性房地产转换的会计处理及纳税调整.商业会计，2008；224.中国注册会计师协会编.2008年度注册会计师全国统一考试辅导教材―――会计.北京：中国财政经济出版社，2008“包含各类专业文献、应用写作文书、幼儿教育、小学教育、中学教育、行业资料、各类资格考试、文学作品欣赏、70成本模式下投资性房地产的企业所得税纳税调整等内容。
　在计提时调整当期应交所得税 小企业应当在发出商品...确定计税成本 2 公允价值模式下投资性房地产转为...在计算应纳税所得额时,企业财务、会计处理办法与... 　基础计算的固定资产折旧与按会计基础计算的差异, 需作企业所得税的纳税调增处理...二、成本模式下投资性房地产后续计量与处置差异 投资性房地产后续计量分为成本和... 　取得的固定资产以历史成本作为计税基础,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计提...公允价值模式下投资性房地产后续计量会计处理与税务处理的差异应在计算应纳 税所... 　公允价值模式下投资性房地产的会计处理与纳 税调整根据《企业会计准则第 3 号...不计入应纳税所得额, 在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的... 　实例分析以公允模式计量的投资性房地产的会计处理及纳税调 整 根据《企业会计...会计处理如下: 2012年2月: 借:投资性房地产(办公楼)――成本 累计折旧 贷:... 　D.不得再转为成本模式计量 4. 企业将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产,转换日该房地产公允价值小于原账 面价值的差额,应当计入(D )。... 　二、采用成本模式计量下企业投资性房地产的会计处理...年,预计净残值 2o 万元,企业所得税税率为 25%。...其所得税的纳税调整方法如下: 若{本期会计折 IH... 　企业出售、转让、报废投资性房地产时,应当将所处置...资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其...A.在成本模式下,应当将房地产转换前的账面价值作为... 　本文主要就公允价值模式下自用房地产转换为投资性房 地产及二次转换的会计核算及纳税调整进行分析,并针对存在的问题提出建议。 [关键词]投资性房地产;公允价值模式...企业财税会员
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一次性收取跨年度租金如何做纳税处理
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&&& 最近，一家企业会计打电话咨询，该企业于2011年5月将新建的一幢标准厂房及附属办公楼整体出租给另一家公司用于生产经营。双方签订租赁合同明确，租期5年，即从日至日，每年租金80万元，5年租金共计400万元，于日前一次性收取。就这笔租金收入应当如何确认，以及相关税金的缴纳，笔者作如下分析。&&& 政策规定及税务处理&&& 《》第九条规定，企业的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。根据这条规定，确认企业所得税应税收入的基本原则为权责发生制。即只要是当期的收入，不论款项是否收到都要作当期收入。不属于当期收入的，即使收到款项，也不作为当期收入。但是《实施细则》第十九条又规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。根据第十九条规定，企业预收的租金收入，要按照收付实现制的原则确认收入。&&& 针对上述问题，《》（国税函[2010]79号）第一条对租金收入的确认作了更加明确的规定，即根据实施条例第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。出租方如果为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得税的非居民企业，也按本条规定执行。&&& 对纳税人取得的租金收入，根据国税函[2010]79号文件的解释，在计入应纳税所得额的时间确认上有两种处理方法。一是按照收付实现制的原则确认收入。即出租方按照交易合同或者协议规定的承租人应付租金的日期确认收入。此项规定适用于出租方与承租方虽然签订了跨年度租赁合同，但是合同约定租金不是提前一次性支付的，而是分期支付或者在租赁期满后一次性支付租金的情形。二是按照权责发生制原则确认收入。即出租方对提前一次性收取的租金，可以在合同规定的租赁期内，按照收入与费用配比的原则，分期均匀计入相关年度。这项规定适用于出租方与承租方既签订了跨年度的租赁合同，同时又明确了租金必须是提前一次性支付的情形。&&& 综上所述，纳税人取得的预收租金收入，在计入企业所得税应税收入的时间上，应区别不同的情况，进行不同的税务处理，而不是由纳税人自由选择。因此，在上例中，出租方应计入应纳税所得额的租金收入，应在合同规定的租赁期内，按照收入与费用配比的原则，分期均匀计入相关年度，即2011年确认租金收入为40万元，2012年至2015年每年确认租金收入80万元，2016年确认租金收入为40万元。&&& 营业税政策规定及税务处理&&& 《》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《》第二十四条规定，条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。第二十五条进一步明确，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。&&& 由此可见，预收租金缴纳营业税采取的是收付实现制，上述企业在2011年5月与另一公司签订书面合同，并约定于日前一次性收取5年的租金。其营业税纳税义务发生时间，应按照《营业税暂行条例实施细则》第二十四条、第二十五条的相关规定执行，即纳税人在日不论是否实际收到租金，都应在2011年12月份就5年的租金收入一次性申报缴纳营业税20万元（80&5&5%）。城建税和教育费附加在征收营业税的同时一并征收。&&& 印花税政策规定及税务处理&&& 《》第七条规定，应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。《》第十四条规定，条例第七条所说的书立或者领受时贴花，是指在合同签订时、书据立据时、账簿的启用时和证照的领受时贴花。因此，根据上述规定，上例中的出租方和承租方应当同时在2011年5月签订租赁协议时，分别按租赁协议标的的5年租金金额一次性缴纳印花税4000元（400万&1&）。&&& 房产税政策规定及税务处理&&& 《》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税暂行条例及相关法律法规对出租房产的租金收入，缴纳房产税的纳税义务发生时间不够明确。有的地区规定，将出租房屋的租金收入，在合同约定的租赁期内按月分摊申报缴纳房产税。也有的地方规定，对出租房屋的纳税人应在收取租金的次月，就取得的租金收入缴纳房产税。但对到税务机关代开发票的出租房屋的纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开票发票金额，一次性缴纳房产税。【】 责任编辑：Sasha
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投资信托指的是受托机构以公开募集或方式，受益证券，募集一笔，再投资、不动产相关权利、不动产相关等，也就是“先有钱，再投资不动产”的型式。释&&&&义先有钱，再投资不动产组织形式公司、信托、非法人组织
在投资信托中，以购买上产权证书的方式将交给，从而取得地位;受托人有权将该资金用于不动产经营，并须将不动产给投资的受益人。
不动产投资信托常常被作为减少纳税或延缓纳税的手段。在美国《国内税收法典》上，投资信托是指符合一定条件的公司、信托或者非法人所获得的一种法律地位。这一法律地位的内容就是赋予相应的公司、信托或者非法人以，将分配给公司、信托或者非法人的从其中扣除。那意味着在公司、信托或非法人这一层次上就其分配给的不缴纳联邦所得税，而由投资者就其个人分配所得缴纳联邦所得税。也正是基于此，有学者认为投资信托与合伙相同，都是税法上的导管（conduit）。但是应该清楚，两者在美国税法上的地位并不一样。合伙本来就不是联邦所得税的纳税主体，而取得投资律地位的公司、信托或非法人仍然是纳税主体，只不过允许其将分配的从中扣除。
在一纳税年度中符合法定条件的公司、信托或非法人并非当然就是投资信托。只有在为该年度进行纳税申报时选择成为投资信托或者在前一年度已经做出选择且没有终止或者没有撤销该选择，才能获得该法律地位。公司、信托或非法人是投资信托这一法律地位的载体，是否获得不动产投资信托的法律地位并不影响公司、信托或非法人组织本身的存续。因此，美国投资信托不是一种独立的法律实体，而是公司、信托或非法人根据《国内税收法典》的规定而获得的一种法律地位，或者说是一种身份。美国1960年立法规定了两种形式，即非法人信托和非法人（Unincorporated Trust or Unincorporated Association）。直到《1976年税制改革法》（Ta）（Reform Act of 1976）才允许设立公司型投资信托。
其实，在日众议院议员Keogh提出的法案中就已经将公司纳入投资信托的形式范围。1960年立法将公司排除的原因有两个。其一，当时美国国会和财政部的主流观点认为如果允许设立公司型投资信托，会使得以运营为业务的公司。其二，投资信托立法的推动者过去一直是通过信托的形式来进行投资，所以在是否允许设立公司型不动产投资信托这一问题上并不积极。从实践来看，《国内税收法典》为投资信托规定的严格条件使得上述担心没有必要，并且不动产投资信托也只能在承认商业信托的州成立，不允许公司型也大大限制了不动产投资信托的发展。《1976年税制改革法》遂将公司纳入形式范围。
结合上文关于投资信托制度来源的分析，投资公司不仅有公司型也有信托型，商业信托也是具有公司特点的一种商业。不仅如此，作为投资公司继受对象的英国投资信托，基本形式也是公司。因此，英美法这种不在严格意义上来使用“信托”一词的背景，将公司纳入其中是没有任何障碍的。《国内税收法典》也不是在严格意义上来使用“信托”一词。作为投资信托的形式，信托包括信托、特拉华式信托以及一些州的不动产投资信托专门立法所规定的非法人信托。
信托兴起后，有许多州以制定法对商业信托进行了改造。就其实质来说，所谓改造就是在一定程度上排除传统规则的适用。制定法对信托的改造始于1909年马萨诸塞州的立法，除外尚有阿拉巴马、肯塔基、亚利桑那等20个州对商业信托进行了专门立法。在此可以将改造的内容归纳为三个方面：首先，将商业信托界定为一种独立的法律实体，比如商业信托有自己的名称和独立的地位，可以自己的名义签订等；或者就特定事项，比如起诉、应诉，承认其为独立法律实体。其次，要求将信托文书副本登记备案，但登记备案并不是商业信托的成立要件，仍然是基于信托文书而成立。再次，以信托财产承担管理财产过程中所产生的或，并且直接的责任。
所谓特拉华式是指以特拉华州法定（Delaware Statutory Trust Act）为代表的州制定法对信托改造的产物。此类制定法还包括怀俄明、康涅狄格、马里兰、南达科他、弗吉尼亚、内华达和新罕布什尔等州以“”、“商业信托”或“投资信托”命名的立法。这些制定法的改造主要表现在两个方面：首先，信托文书可以赋予的权利。比如可以向或其他人发出管理方面的指示，可以召开会议就任何事项进行表决。这是商业信托和最根本的区别。其次，成立需要向本州州务卿办公室提交一份，法定信托自提交信托证书之日或者在信托文书中指定的晚于提交之日的日期。这也改变了商业信托基于信托文书而成立的传统。
所谓非法人信托是指有些州在对投资信托的专门立法中规定的一种形式。这些州包括阿拉巴马州、加利福尼亚州、路易斯安那州、马里兰州、北达科达州、俄亥俄州、得克萨斯州、犹他州等。其中阿拉巴马州和俄亥俄州既有对信托的立法，也有对投资信托的立法。对阿拉巴马州和俄亥俄州来讲，投资信托要想获得该州的承认必须符合其专门立法。但是即便是不符合其专门立法规定的商业信托，如果符合《国内税收法典》规定的条件，也不应当影响该商业信托获得投资信托的法律地位。从这些州的专门立法来看，非法人信托也是基于信托文书按照信托架构成立的，并且也都带有公司的特点。虽然各州专门立法的具体规定不尽相同，但是一般包括如下内容：能以非法人信托的名义起诉和应诉、签订、处分财产；以信托财产对非法人信托的债务承担责任，承担有限责任，不承担责任；发行可转让的等。因此，非法人信托也不是传统意义上的信托，而是和商业信托、特拉华式信托相似的商业。《国内税收法典》也将非法人列为投资信托的形式。但是该法没有明确界定何谓非法人组织。在美国，合伙不是联邦所得税的纳税主体，而该法典所称非法人却本应和公司一样缴纳联邦所得税。否则也谈不上税收优惠了。因此，合伙不属于《国内税收法典》所称非法人组织。也不是联邦所得税的纳税主体，不应包括在内。到目前为止，美国还没有非法人型的投资信托。要理解投资信托的内涵，还必须弄清美国《国内税收法典》为公司、信托或者非法人组织获得不动产投资信托的法律地位规定的四个方面的条件。
首先，方面的条件，也称之为“组织结构检验法（Organizational Structure Test）”。此方面的条件包括如下内容：必须由一个以上的或管理；受益权由可转让的或来表示；本应当和公司一样缴纳联邦所得税；不是《国内税收法典》第582（c）（2）项所规定的（包括、互助储蓄银行、、国内建筑与协会、小企业投资公司以及商业开发公司等）和该法典第801条以下所规定的；或不少于100人；必须符合5/50规则，即在一纳税年度后半段的任何时候，5个或5个以下的不得直接或间接持有50%以上的股票或受益凭证。最后两个内容属于方面的要求，直接反映了投资信托的立法政策，即为中、小提供一个参与的工具，特别是5/50规则就是为了确保不动产投资信托不被少数人所。股权结构方面的要求只要在一个纳税年度中有335天符合即可，这是考虑到或的转让使得股权结构处于变动之中，难以在整个纳税年度都符合要求。对前四个内容来说，必须在整个纳税年度都符合。
其次，收入方面的条件，也称为“收入检验法（Income Test）”。其又分为两个方面的内容，即“75%检验法（75%Test）”和“95%检验法（95%Test）”。 所谓“75%检验法”是指在一纳税年度中，投资信托来自下列的在中所占比例不得低于75%：不动产租金；利息； 转让或者以其他方式处分不动产资产（包括和不动产抵押权益）的收入；来自其他不动产投资信托的；的减免；来自取消财产的收入；或者转让及出租不动产合同的；转让或以其他方式处分非资产不动产的收入；合格的临时。 所谓“95%检验法”就是要求前述各项收入再加上来自其他贷款利息，转让或以其他方式处分证券资产（不包括其他投资信托发行的或）的收入以及非属于其他不动产投资信托分配的在总收入中所占比例不得低于95%。不难发现，“收入检验法”要求投资信托的大部分收入来自不动产资产，这体现了不动产投资信托立法是为不动产市场提供的初衷。
再次，方面的条件，也称为“资产检验法（Asset Test）”。即在每一个纳税季度末，符合下列要求：全部资产的75%以上是由、或现金科目（包括）和政府发行的组成；不是由政府发行的证券在中所占比例不得超过25%；持有一个或多个不动产投资信托应税的证券在总资产中所占比例不得超过20%；持有任何一个发行人的证券不得超过总资产的5%；不得持有任何一个发行人的占总表决权10%的证券；不得持有任何一个发行人公开发行的占总价值10%的证券。后三个要求中所称证券不包括投资信托应税子公司的证券和政府发行的证券。规定这些条件意在确保投资信托的资产由不动产或与不动产有关的资产组成，这是从资产出发来限制不动产的。限制投资信托持有任何发行人的比例，也有以的作用。
最后，分配方面的条件，也称之为“分配检验法（Distribution Test）”。 即欲获得投资信托法律地位的公司、信托或者非法人每年必须将其的90%以上分配给。 这一条件使得投资信托成为中、小投资者的，取得和直接投资不动产市场差不多同样的效果。投资公司（Investment Company）作为美国投资信托的一个制度来源，是在继受英国投资信托（Investment Trust）的基础上发展起来，集合众多的并分散投资于证券的一种投资工具。根据《1940年投资公司法》的规定，投资公司从事的业务限于、再投资或者业务；从形式来看，可以是具有法人资格的公司，也可以是合伙、合股公司、信托等。
《1940年投资公司法》通过之时，理论上对投资公司的定位已经非常清晰。有学者指出，“投资公司是一个投资工具。它集合小的进行共同投资，以获得专业投资规划的益处和分散投资的保护。” 该法通过前投资公司已大量存在，美国已经赋予其税法上的“导管”地位，也规定了获得该地位的条件。根据《1936年税收法》（Revenue Act of 1936），如果投资公司符合法定条件，其分配给的可以从公司中扣除。所谓法定条件包括：至少将90%以上的纯收入分配给；其总收入中至少有95%来自、利息以及转让或者以其他方式处分证券的所得；其总收入中至少有30%是来自转让或者以其他方式处分持有期超过6 个月的证券的所得;持有任何一个公司发行的证券不得超过其总资产的5%，持有任何一个政府机构发行的证券也不得超过其总资产的5%；持有任何一个上市公司的不得超过10%；负债不得超过其总资产的10%。1939年美国国会通过的《国内税收法典》以及1954年的修订沿袭了《1936年税收法》赋予投资公司以“导管”地位的做法，也同样为投资公司获得这一地位规定了相似的条件。符合法定条件的投资公司在税法上称为“受规制投资公司（Regulated Investment Company）”。
不难发现，投资公司对投资信托的制度贡献有如下两个方面：其一，为不动产投资信托获得提供了正当性的基础。投资公司获得“导管” 地位的原因在于其主要收入来自和利息等，因此也要求投资信托的主要收入来自以不动产租金和不动产投资信托贷款利息等消极收入。其二，成为《国内税收法典》为不动产投资信托规定一系列条件的参照，比如收入限制、分配的比例、分散投资的要求等均可以从为投资公司规定的条件中找到影子。商业信托（Business Trust）也是投资信托的制度来源。商业信托是按照信托架构成立的一种商业组织。又因为曾盛行于马萨诸塞州，所以通常将其称为马萨诸塞式信托。 关于商业信托，1924年美国联邦最高法院在其对Hecht v.Malley一案的判词曾给出了一个经典的描述：“马萨诸塞式信托是该州常见的一种商业形式。其核心的安排是受让信托财产，根据信托文书为的利益持有和管理该信托财产。对信托财产享有的受益权股份，往往通过发行的可转让来表示。根据其持有的按比例分享信托财产产生的收入，在商业信托终止时也同样按比例分配收入。” 商业信托的兴起源于马萨诸塞州1851年的公司立法禁止公司直接拥有房地产，并且是作为公司的一种替代者而出现。正是作为一种公司的替代者，所以才具有公司的特点。商业人相当于公司的；信托文书相当于公司的章程;相当于公司的；相当于公司的等。因此，商业信托并不是传统意义上的信托。
虽然1960年立法的法律文本中并没有出现信托字样，但是国会在通过该立法时就是以商业信托为原型对投资信托进行制度设计的。换言之，商业信托作为直接投资不动产的一种形式为不动产投资信托所继承。（一）投资信托消极属性的涵义
所谓投资信托的消极属性，是指其以形式向或分配的收入，应是以租金和等为主体，并且不能从不动产开发和以及饭店、宾馆的经营等以提供为基础的业务中获得收入。不动产投资信托的消极属性是从1960年立法开始就强调的一个基本理念。规定这一属性的原因有两个。首先，投资信托立法的推动者，将当时已经给予投资公司的税收优惠，适用于不动产投资信托。这些推动者认为投资公司仅仅进行消极而不涉猎积极业务，其收入主要是和。既然如此，投资信托的收入也应以为主。其次，美国国会担心如果允许投资信托参与积极业务，会使一般的公司也以不动产投资信托为借口。比如，如果允许投资信托参与积极业务，就会以其投资于汽车并将收入分配给为由，主张就其分配给股东的不应缴纳所得税。
（二）投资信托消极属性的实现
为了实现投资信托的消极属性，《国内税收法典》从两个方面对其进行了规定。首先，限制投资的来源。比如直接或间接来自经营和管理收入被排除在外;明确界定某些收入不能归人“租金”的范围等。其此，规定了独立承包商（Independent Contractor）制度。即在权益型投资信托中，应由独立承包商向承租人提供与租赁有关的服务，而不能由不动产投资信托提供。1960年立法法毫无例外地规定向承租人提供的所有服务均由独立承包商来完成，以严守投资信托的消极属性。但实践中人们认为该规定过于严格，并且积极业务和消极投资的界限并不明确，因而对这一规定提出批评。基于此，国会在坚持投资信托消极属性的前提下，开始对上述规定予以缓和。比如1976年《税制改革法》允许投资信托可以向承租人提供与出租不动产相关的常规服务，但对什么是常规服务并没有界定。曾对一些投资信托做出特别裁定，其中指明了获许的服务项目，诸如租赁事宜（、谈判、收取等）、不动产的维护（包括建筑物、配套设施、预警系统、共有部分、专有部分等）、水电暖等的、安全保卫以及等。1999年《投资信托现代化法》（REIT Modernization Act）允许由不动产投资信托的应税子公司向不动产投资信托的承租人提供服务。（一）不动产投资信托的一般类型
权益型（Equity REIT）、型（Mortgage REIT）和混合型（Hybrid REIT）。
权益型投资信托持有收益型的不动产，诸如公寓楼、、停车场、高尔夫球场等；
型投资信托持有资产；
混合型投资信托是前两种类型的结合。
美国以外的其他国家或地区，以权益型投资信托为主，并且将其归入的一种形式。
（二）不动产投资信托的特殊类型
1、伞形合伙投资信托和嫁接不动产投资信托；
2、合股式投资信托和纸夹式不动产投资信托。（一）我国投资信托的定位
首先，是否将投资信托仅仅界定为一种法律地位？美国的投资信托不过是一种税法上的地位。但从现在已经移植该制度的国家或地区的立法来看，有一个实体化的趋势，即投资信托的法律地位与其载体的存在合二为一，并且也不一定享受。我国也应顺应这一实体化趋势。其次，投资信托是否专为中、小服务？美国不动产投资信托的目的之一就是为中、小投资者提供参与不动产市场的机会。我国也应坚持这一定位，而不能单单成为开发商融资的一个手段。在我国移植投资信托制度，使得中、小可以通过不动产投资信托，间接投资于不动产市场，从而也能分享不动产市场发展的收益。同时，中、小还能享受专业化的管理、分散投资以规避风险等个人所不能实现的优势。
（二）我国投资信托的形式
首先，是否设立公司型不动产投资信托？考虑到信托制度在我国的时间不长，并且信托型毕竟还是按照信托架构成立，因此还是将不动产投资信托限于信托型更好，否则会引起概念上的混乱。即便允许设立公司型，也应采纳日本《投资信托和投资法人法》的立法例，投资信托专指信托型，而将公司型归于投资法人，而不称其为“投资信托”。其次，是否允许设立型的不动产投资信托，美国税法将有限合伙排除在外的理由，仅仅是有限合伙本来就不是联邦所得税的纳税主体。如果我国移植投资信托制度并且予以实体化，税收优惠与不动产投资信托的成立没有必然的联系，不允许的形式的理由便不成立。但如果允许设立型不动产投资信托，也会和公司型一样产生概念上的问题。同样，也应将型仅仅作为一种特殊的有限合伙来对待，而不称其为“投资信托”。再次，信托型投资信托要不要固守的原则，商业信托、或非法人信托作为不动产投资信托的形式，已和传统意义上的信托有很大的不同，都是按照信托架构成立且带有公司特点的商业组织。我国移植的信托制度也与英美法上传统意义的信托区别很大，因此也就根本谈不上固守的原则。我国的信托型投资信托应借鉴日本和我国台湾地区的立法，以作为其形式更为妥当。
（三）我国投资信托的消极属性
首先，是否允许投资信托从事积极业务，特别是能否进行房地产开发？从降低投资风险的角度来考虑，还是应将不动产投资信托的业务限于收购成熟物业出租或者，以租金或作为不动产投资信托的主要收入来源为妥。其次，是否要移植美国法上的独立承包商制度。我国移植投资信托没有必要由独立承包商来为不动产承租人提供服务徒增管理成本，降低不动产投资信托之盈利能力。当然由来管理，这就决定自然人很难担当此任，因此受托人应由具有相当管理经验和能力的公司来担任。
（四）我国投资信托的类型
首先，是否允许设立抵押型或混合型投资信托？其实质是不动产投资信托能否办理业务。我国银监会颁布的《信托公司集合管理办法》中允许信托公司可以向其他人提供贷款，但要求“不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”。既然如此，我国移植投资信托制度后，禁止不动产投资信托办理业务便没有道理。当然在对办理的业务加以限制这一问题上可以讨论。不动产投资信托也可以通过认购支持证券间接参与不动产抵押贷款市场。其次，是否允许投资信托与对接？根据我国《合伙企业法》，可以成立有限合伙者，不限于自然人、法人，还包括其他。即便是以的方式成立投资信托，也应当允许以不动产投资信托的名义成立。虽然大陆法系的和美国的商业信托、特拉华式信托和非法人信托尚不能比，但是其也有独立的信托财产、专门进行管理的信托公司、一定的以及发行一定的等组织体的特征。将其归入《合伙企业法》所称之其他未尝不可。因此，即便我国移植投资信托以作为其形式，仍有成立之余地。再次，是否允许设立合股式或纸夹式投资信托，正如上文所述，这两种特殊类型是规避不动产投资信托消极属性的方法，因此是否有成立之可能取决于我国未来不动产投资信托立法在消极属性这一问题上的态度。如果我国的立法固守消极属性的要求，在实践中就会存在合股式或纸夹式投资信托的可能。因此在立法之时就应当考虑到这一可能。房地产业是我国发展的之一。伴随中国经济的发展，需求不断上升，房地产市场需求也不断上升。但从供给的情况来看，多年来我国房地产市场供给渠道十分单一。的主要来源于、自筹和销售回款，而自筹资金只占项目的极少部分。由于销售回款在时间和运作上成本过高，市场绝大部分项目开发和运转，乃至房地产资金均来自，资金集中于银行体系在客观上造成了我国存在一定的。有资料显示：目前我国房地产行业各环节中超过80%的资金来自的贷款，一旦房地产业发生问题，银行业是最大的受害者。为此，央行2002年底开始关注。2003年6月发布了121号文，严格控制对的发放规模，对房地产市场的资金供给形成了较大的限制。目前市场供给的另一方是信托投资公司，但其对于房地产行业的资金供给量占市场总供给的比例不到千分之一，规模微小。
与国外投资信托的规模相比较，我国信托投资公司的功能有限。其目前主要弊端在于：产品单一，绝大部分针对单一项目开发；运营模式单一，多数以形式运营；和产品流动性比较弱，仅限于的转让；运营规模小，多数规模在2亿以下；利率定价单一，多数参照贷款定价；销售周期短，多数销售周期不超过1周。如果需要降低我国业在房地产行业的，以及丰富广大的投资品种，发展我国的投资信托将是一个很好的方法。但对于投资信托的发展，首先需要明确几个法律问题。
（一）投资信托的法律主体地位
不动产投资信托在我国应该按照现在我国《信托投资公司信托管理办法》的要求，将其定义为一种集合性的计划，还是将其定位为一种类似于基金的基金？这是发展不动产投资信托首先要解决的基本法律问题。
如果将投资信托当作一个由信托投资公司来管理，则由于我国目前的《信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，而房地产开发所需资金一般数额较大，长，经常需要上亿的资金。如果投资信托的组成也受到不得超过200份的限制，那么对单个投资人的要求就会很大，这不利于融资规模的扩大。除非对于投资信托，监管层网开一面，允许其可以不受200份的限制。我国银监会于日向社会发布了《信托投资公司业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该《征求意见稿》首次明确了对经过银监会批准的房地产信托业务可以不受200份的限制。但至今该《办法》尚未正式出台，显然，监管层对发展不受份数限制的投资信托还是存有一定的顾虑。
另外，中国期限普遍都较短，不像日本、美国等国家信托计划呈现出中长期融资特征。信托在我国整个金融体系中发挥的作用还十分微弱。尽管中国人民颁布的《信托投资公司管理办法》中有明确规定信托投资公司接受由其代为确定管理方式的，其信托期限不得少于一年。但就现有的而言，尽管都符合这一要求，但大都局限在1至3年间，而未出现期限长至5年甚至10年以上的中长期信托计划。
当然如果将投资信托当作一个类似于证券投资基金的产业基金来管理，比如出台相应的不动产投资规，则其可以不受到200份的限制，而且证券投资基金对单个的资金要求很低（证券投资基金的最低认购标准一般仅为人民币1000元）。从国外的REIT的发展情况来看，它可以在上市，可以自由买卖或转换，具有很强的流动性，更类似于我国的证券投资基金。
在美国，投资信托可以选择公司、商业信托或者其他作为其运行的法律主体，这种宽松的运行模式显然与美国实行是分不开的。尽管我国目前金融控股集团已经出现、设立基金公司，汇金公司、建银投资注资证券公司等表明我国已经出现了金融混业经营的萌芽，但从法律层面上看，金融行业依然应该是进行的。所以，我国投资信托必须选择一种确定的形式作为其经营的法律主体，而不可能出现类似美国的自由选择模式。从美国投资信托的产品特性来看，其与上市的、基金等相似，遵循证监会（SEC）的监管，因此如果我国要引进不动产投资信托的话，将其定位为一种基金公司也许更适合我国目前的法律现实。
（二）不动产投资信托的管理模式
美国不动产投资信托的管理有两种模式：内部顾问模式和外部顾问模式。所谓内部顾问指投资信托的管理人也是投资人的一种模式。在这种模式下，由于投资人（当然是指在投资信托中占有较大比例的投资人）的利益与管理人的利益趋于一致，因此比较低。外部顾问模式则相反，投资信托的投资人和管理人不为同一人，不动产投资信托只能作为所持有不动产的所有人而不可以管理或者运作所拥有的不动产，基金的管理人为独立的第三方。外部顾问模式类似于我国、基金法所规定的信托模式。在我国的信托投资公司、基金管理公司模式中，委托人（即）一般不可以为，而受托人一般也不可以将自己的财产与受托财产相互混同或者进行交易。除了接受受托报酬外，应该不可以利用信托财产为自己谋利益。
美国的投资信托在20世纪90年代以前，一般普遍采用外部顾问的管理模式。但这种情况在《1986年美国税收改革法案》出台后发生了改变。根据该税收改革法案，投资信托的持有人可以自己管理和运营不动产投资信托所有的资产。于是和委托人同为一人的内部顾问模式在美国发展起来，到1996 年时其规模已经大大超过采用外部顾问模式的投资信托，成为美国不动产投资信托行业的主要管理模式。
但我国的信托投资公司、基金管理公司在《》、《信托投资公司管理办法》、《证券投资基金法》的要求下普遍采用的都是“外部顾问”的管理模式，即信托财产的管理人和信托财产的所有人不为同一人。为了避免，我国立法层、监管层都不鼓励将自己的财产与受托管理的财产混同或进行交易。而且即便在目前相当严格的委托人和互相分离的法律规范下，我国还是出现了受托人利用信托财产进行的违规事件。在信托公司行业比较典型的有金新信托的乳品信托计划事件；在基金行业，也有“基金黑幕”等耸人听闻的事件发生。因此我国发展投资信托，其管理模式是否可以参照美国采用内部顾问模式，还有待进一步的研究。笔者认为，在目前我国还不够健全的情况下，再考虑到我国金融市场发展的不完备性,继续实行委托人与相分离的外部顾问模式也许是更稳健的选择。
另外，鉴于我国目前已经普遍在上市公司、基金管理公司中引入了独立制度，作为一种对管理行为的监督机制。这是由于在投资基金或者上市公司之后，负责全权管理这些财产，而投资人或者出于“”的考虑而疏于监督，或者由于专业所限，难以对管理人进行有效监督，而独立相对而言可以比较中立地对管理人的行为做出判断，在一定程度上有助于维护广大投资者的利益。目前我国的信托公司尚未建立起独立制度，而基金管理公司都已建立起了该制度，并且信托公司历经整顿，其受托规模、管理和内部控制能力、、国际化程度、人才贮备、社会信用等各方面都不及基金管理公司发展的规范。因此，投资信托管理人的重任应由相应的基金管理公司承担为妥。
（三）投资信托的募集方式
如果将投资信托被认为是一种，按照我国现行法律制度，那么其募集方式就是形式的,而如果不动产投资信托采用的是基金形式，那么其募集方式也许就可以采用形式。募集方式的不同将决定投资信托信息披露方式的不同。对于产品,监管层一般不强制要求其进行严格的，但对于产品，则世界各国一般都规定有严格的以及严厉的惩罚措施。按照美国法律，要严格执行证券交易法律规定的义务；而，由于其披露对象多是拥有信息、或专业等优势的投资机构，因此证券法律对的规定也相对宽松。
有建议认为对不动产投资的适用《证券法》、《基金法》及其配套规定,而对不动产投资信托产品的则适用《》、《信托投资公司管理办法》及其配套规定，而在产生违法的情况下，都应当适用证券法律的规定，因为它的规定比较详细，有操作性，而且与国际上的做法接轨。这种创新的想法虽然别致，但却并不具有可操作性。这主要由于我国的资本市场上的主要法律调整范围狭窄所致。比如《证券》、《基金法》的调整范围都比较狭窄。《证券法》第2条规定：“在中国境内，、和国务院依法认定的其他证券的发行和交易,适用本法。”《基金法》第2条规定：“在中华人民共和国境内，通过募集证券投资基金（以下简称基金），由管理，托管，为的利益，以方式进行证券投资活动，适用本法。”《证券法》将、的发行交易作为调整对象，但却未涉及，产品，信托等具有与股票、债券类似的现代。这显然降低了证券在现代社会中的范围，造成了许多游离于证券法律的规范之外。而《基金法》更是仅局限于对证券投资基金的调整。具备大法性质的法律调整范围尚如此狭窄，法律效力比法律更低的法规、规章、法规性文件更是不可能“越雷池一步”，则局限在更狭窄的范围之内。这种“头痛医头，脚痛医脚”式的法律体系不仅造成了立法资源的浪费—立法者不得不针对单个进行专门立法，同时也造成了我国法律环境窒息，金融创新难以发展的尴尬局面。所以对于诸如像美国多种形式的投资信托创新，在我国目前的法制环境下更是毫无发展的可能。
综上所述，本文认为健康发展我国投资信托的一个首要任务是先健全相关法律法规，并做到与国际接轨。完善的法律体系是保证和维持整个市场的公平、公正、公开的基础。而要建立完善的投资律体系，仅仅依靠目前的《信托法》、《基金法》、《证券法》的规范显然还是远远不够的。这些法律及其配套法规都没有将投资信托的发展考虑在内。根据本文的分析，首先应在专门针对投资基金发展的《产业投资基金法》等法规中明确投资信托的法律地位和管理方式。然后再进一步制定出投资信托的专项管理措施，如、投资资格的审定、投资方向的限制、投资比例的确认等，以促进基金的规范发展。另外，考虑到良好的税收政策是投资信托发展的一个强大动力，我国也可以适当参照美国税法的有关规定，改革目前税法的一些规定，尽量避免问题，为不动产投资信托的发展创造良好的。
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