前海为什么没有受到香港开发商的关注？
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前海为什么没有受到香港开发商的关注？
【提问】我向施总提一个问题，你说香港那个是租土地收租金的，但是中国政府是买断的，你看能不能够建议一下中国政府可不可以像香港政府一样租土地收租金。
【施永青】香港政府也没有这样做，香港政府还有收租金，但是租金是很低的，主要还是在地价上面。如果你真的是要当时解决居住问题不考虑投资的问题需要的话是可以这样做的，你只要把租期定得广一点，租金收得高一点，开发商没钱赚了，小业主也没钱赚了，但是房地产还可以做抵押，作为金融的工具。我不是说要求走这条路，我说这条路是可以走的，但是会解决普通人的居住问题。
【提问】现在政府推出包括允许小产权房政策，对于房地产市场的供求关系以后会不会有影响，如果有影响，会有多大？
【冯科】不知道您这个话题是怎么来的，政府什么时候同意过小产权房？在十八届三中全会里面公报里面，我们讲要允许农村的宅基地流转，是有这句话。但是我觉得很困惑的是，公告出来以后国土资源部和建设部法文，严令小产权房建设的转让，这是两个东西的对立。我看最新的解释应该是怎么样的，还是要限制对小产权房的转让，因为大家买了大的产权房是守法的，如果你允许小产权房大量转让，就是对守法行为的惩罚。对建设部的解释和国土资源部的解释，小产权房只允许农村居民之间转让，不允许城市居民去买农村的小产权房，日本也是这样的，这样不会把整个市场搞乱。
你问我这对市场有多大的冲击，如果真正要实施农村的宅基地产权转让，仅仅是产权关系的评估要5—6年，你在农村假设有一个宅子要卖的历史要5—6年，如果要释放这个地的量是多大呢，他在三中全会有一个公告，城乡土地建设市场一体化，就是城市的土地占比是20%，农村是占80%，因为农村是两三层，城市是几十层的，占地量不一样，如果这个一释放对农村的影响是很大的。虽然有大的改革方向，但是并没有实施细则，现在是限制小产权房的转让。北京出来以后，像西山的别墅乱建的，昌平的等等，马上就被查封。并不是说小产权房马上就可以释放了，大家理解错了，他是限制在一定的范围内，你去买的话可以，你把北京的户口放弃了你到农村去。你到农村去人家不接受你啊，不一定让你有这个资格去买。
所以我觉得主要小产权房释放并不是想让他卖给市场人，而是想让农民他的产权跟城市居民一样，同为一个国家的居民，既然我们城市的房子可以抵押消费，为什么农村不可以呢？同民同权，跟同股同权是一个概念，这样的话会增加农民作为一个家庭他的金融资产的配置，当然他想要发展的时候他的房子可以变成抵押品，我想中央的用意在这里，而不是让老百姓、让城市人觉得房价贵了去农村买。这是两个方向。
【主持人】好像小产权房在私下里会有一个短时间的波动。
【施永青】我最近看到内地讲城镇化讲得比较热，但是城镇化不是你搞城镇化就成的，你城镇化的基础是要与城市的经济发展，没有经济发展你不是拿房子出来炒就可以把经济搞好的。现在这个宅基地也有这个情况，如果你这个地方，我在中国的西北部也有做一些农村的工作，这些房子是释放他也值钱的，但是如果说给中国人去炒，大蒜也可以炒，这个也会炒起来，但是不等于真正的价值就出来，一定要经济发展了才有。
另外我介绍香港的情况，他有农村的发展，他是有限制的，开发到城市里面的房子也是要重新到政府里面，要符合城市规划的要求，符合了要求之后你要再建，也要补地价的，所以你要补地价，就是你这个房子的升值大部分还是要给政府的，不是说宅基地地皮可以去转让，这个价钱就会上升。因为他上升是受当地的经济的发展的基础影响的，不是一开放就全部值钱了，只是有些地方值钱，应该值钱的现在还是会值钱的，但是转让的时候要符合政府的要求。
【主持人】很多的小产权房可能连最基本的安全隐患这方面的标准都达不到，所以这方面的房子可能是永远都没办法进行交易的，首先是要合法合规，然后才可以。
【提问】我想请教一下施总关于深港房价的问题，因为现在深圳和香港隔得很近，深圳的经济规模总量人均还有平均房价可能慢慢接近香港了，我想问一下施总，在接下来的几年深圳房价有没有可能接近或者是跟香港一样？如果可以的话需要什么样的条件？谢谢！
【施永青】我刚才说房价里面最重要的是地价，影响地价的是当地人的生产能力，如果深圳人的人均生产力跟香港一样了，那这个房价也应该是一样了，但是也要看政府的政策，因为房地产受政策的影响很大。如果像我刚才所说的把市场分为三个部分，一部分是自由市场，反应市场的情况，那深圳我相信大家在十年不到的时间里面，应该跟香港可以接近。最近一段时间香港的经济一年才增加3%、5%，深圳很多时候是三位数的增长，追上去应该不用太长的时间。
【主持人】对于深圳的房价施先生还是看好的。
【施永青】不允许我买，香港人我相信很多人都想到深圳来买房，现在是限购了，所以应该说在限购之下，深圳的房价还达到这个水平的话，一不限购这个释放就非常巨大了，现在应该是便宜了。
【主持人】大家自己思考其中的深意。
【提问】我有一个问题想问一下宋老师和施总，我是这样证券报的记者。第一个问题关于前海的，前海是大家都看好的一个板块，为什么最近几块香港开发商都不愿意关注，都是内地的开发商拿走的？第二个问题，有一个说法是香港要租赁南沙变成第二个横琴，请宋总谈谈南沙的房产适不适合现在的投资？
【宋敏】前海我做执行委员有两年多了，我们也参与一些政策的研究，前海确实没有起到我们当时想的作用。当然现在做得还是很不错，但是没有我们当年想像的设计这种比较大的一种改革开放的试验田这样的作用。我觉得有两个方面的原因：
刚才你讲的一方面香港好像对这个不是特别积极，香港为什么不积极呢？我自己的理解就是，香港对前海的意义没有充分认识到。可能有两种意见，有一种人的意见认为前海搞不起来，前海搞金融中心，他是在中国的大框架下，他不可能有太大的突破，这是一种意见。所以我们用不着对前海有太深的一种关注。还有一种完全相反的观点，就是前海能够起来，而且能够取代香港，对香港是一个很大的竞争。如果对于我来说是一个竞争，我为什么要跟你合作支持你。我自己理解，从香港方面有这两种不同的看法对前海，其实正好相反的。但是两个观点都会让香港对前海的作用可能没有完全重视。
还有一个原因，刚才我讲的是北京的原因。实际上前海最主要的是金融开放，特别是跟香港的金融合作，我们当时就是觉得应该是作为香港的国际金融中心的一个重要的支持。其实更高一点的定位应该是跟香港一起共同发展国际金融中心，深港两地一起打造国际金融中心。但是讲到国际金融中心就牵涉到人民币的资本向外开放，牵涉到跨境的资金的流动等等。这个实际上后来都牵涉到北京，这个问题实际上是一个地方政府很难做到的事情，因为资金一旦有流动的话，他不一定待在前海了，他会从前海再流到内地，所以会产生套利等等。实际上中央对这一个我觉得还是很保守的。所以在这种情况下，前海走得比较艰难，一方面香港好像兴趣也不是特别大，再加上中央对前海的定位也没有完全放开让他来做。现在又出来上海，所以大家现在一下子对前海的关注程度没有像前两年这么重了。所以我觉得前海其实是挺可惜的，有一个很好的机会没有抓住。
刚才你讲到南沙、讲到横琴，现在广东又在提另外一个建议是搞自贸区想学上海，这个主意可以，但是还有同样的问题，如果前海做不到的问题，如果把这个区域扩散到南沙或者是横琴可能更难做，因为你牵涉的区域大了。你在做实验区域太大影响力就会大了，各种各样的风险其实更加大了。我倒是觉得应该更好地利用现有的平台把前海做好，而不是急着一定要去做一个更大的区域性的东西。特别是对于深圳来说，我觉得从地方来说更多关注前海，但是从广东省、广州市来说搞一个更大的自贸区，南沙和广州都放在里头当然是一个好事情，但是从地方深圳来说，前海这个牌其实应该更好地去打它。
【施永青】我大部分同意你的看法，我相信香港人不会有太多认为前海将来会对我产生竞争，去抵制前海的发展，香港没有这个能力，政府也是一国两制之下的政府，也不会对中国的做法对着干的。主要的问题就是两个方面：
一个是根本还没有看通，本来说前海很多地方都会学香港，金融政策上，一些法律上都会跟香港接近，那就变成第二个香港了。但是这只是有一个大的方向，你具体的怎么样营运的东西香港完全没有看到，所以他也不敢贸贸然地进来，因为进来现在的地价也不便宜。
另外就是有政策也不一定说金融中心有了政策就成立了，世界上这么多的地方谁不想做金融中心呢？都想做的，有些地方有了政策也做不成的，还有很作其他的因素要配合的。所以香港人是还没有看透。
另外也反应了现在香港人跟内地做商业的人有不同的人，内地做商业的人大部分是第一代的创业家，这批人冒风险的能力比香港人大，香港人都是现在第二代、第三代了，就是第一代还在做，他已经到了年纪差不多了，已经没有这个冒风险的能力，所以为什么内地现在发展得比较快，企业家都是年轻的第一代的企业家，所以他们不愿意冒风险。所以你们将来的发展不要依赖香港了，他们的斗志没有你们强，钱赚得也没有你们多，靠自己更好。
【宋敏】我回应一下，我觉得刚才施总说的确实是的，香港都是一个大家按照规章制度做事情的社会，可能大家比较习惯这样一个比较清晰的制度环境下做事情。但是中国大陆的经济开放不是这样的，改革都是在一个很模糊的有一些灰色的边界是需要突破的。前海就是在做这样的一个事情，前海不是有一个很清晰的规则然后你去运作，前海是在探讨一些可以开放的一些空间。
香港包括很多，包括整界和商界，我觉得都看不到前海的作用，前海的作用其实是应该去探讨，去寻找新的机制，这是香港的思维里头没有的。香港是如果你给一个很清晰的东西我就去做，所以从思想上来说，香港的决策来说，包括政府和商界都有这样的问题。不光是地价高低的问题，如果这个地方可投的话一定会买，因为香港的地价会深圳还高，这是很重要的原因。
讲到金融中心，我自己个人认为地香港只有跟深圳联手，或者是深圳只有跟香港联手，才有可能在这个地方打造国际金融中心。任何单方都不可能做到的，香港不太可能做一个真正的国际金融中心，因为香港毕竟还是人口规模一个大城市的规模，还有经济的整合，他还没有达到一个真正的像伦敦、纽约这样一个国际化的大都市。深圳开放不如香港，但是香港对内地的开放是比较发达的，深圳和香港产业结构很多地方是互补的，包括证券市场。我觉得这两地只有携手一起去发展国际金融资本市场，才是可能的，否则的话单打独斗都很难。因为一旦香港开放的话，上海作为一个国际金融中心他会崛起，上海整个金融行业、金融市场、金融中心的网络是很完善的，他某种意义上是超过纽约的金融市场，他有期货市场。上海一旦开放他是很快崛起的，这时候香港和压力就起来了，只有这个时候香港和深圳携手还有一个机会的窗口，如果再5年、10年以后就很晚了。
前海的意义在这里，深港两地应该通过这样的一个地方来寻找双方合作的一个模式，然后共同地去改造这个地方，来改革探讨新的模式。如果光是深圳一个地方来做的话，中央这个角度是一个地方政府，你探讨的可能是地方利益的问题，他从全国的角度去考虑他不会让你很快去放开。但是如果跟香港联手，我觉得这个地方是有的。只有在深港联手才可以共同打造金融中心，我是不断反复讲这个事情，好像香港的朋友总是不太接受，觉得香港是老大，深圳好像还没有看在眼里，其实完全不是这么一回事了。我们刚刚讲的深圳的人口已经是1400万了，GDP也很快跟香港持平，所以我觉得这已经是一个新的格局。
所以总体来说，这两个地方一定要携手，一定是同城化，一定是最后合作才可以共赢。
【提问】首先感谢三位专家的精彩严谨，我想问一下冯教授，您认为房产税可能会在什么时候出？真正全国铺开可能会在什么时间？
【冯科】这个预测是比较困难的，特别是预测政府官员的时候更加困难。但是我大概有一个判断，只能预测三年内是不会的。现在2014年向四个城市推广，青岛、厦门、南京、深圳，推广上海和重庆的期间，上海就是新增的人均超过60平米，你就要交房产税或者是物业税。上海的开发商已经规避了，上海的开发商建别墅的时候，如果是500平米他就房本写成179，顶层和地下两层是送的，他永远都不可能征收。在重庆是超过180平米以上才征收，180平米以内是不用收的，如果你200平米的房子只征收20平米。整个物业税的征收额度大概是14—15个亿，他的推出是很温和的。在国际经济危机没有结束，中国经济处于滞胀的阶段，中央政府还要更加倚重房地产行业，什么时候是房地产的恶梦呢？经济步入上升的轨道，工业经济再起来的时候你可能就会被甩到一边去了，可能房地产税也是征收的时候了。
【提问】宋博士您刚刚谈到前海的发展，中央政府认为可能整个金融状态有没有出现套利的方面。上海自贸区同样存在这个问题，目前的格局下，您对上海自贸区的发展是怎么看，他的发展对前海又会产生什么样的问题？
【宋敏】上海碰到同样的问题，上海提自贸区的时候很多的记者采访我，我说不太乐观。广东的实验来看每推一步都很困难。我刚刚讲的中南海的决定比较重要，不管是上海还是前海，其实最终是中南海。为什么上海可能困难更大呢？因为我觉得上海的影响力更大，虽然上海28平方公里好象不大，但是他的定位很高，他是可复制的，全国都可复制的。然后他要探讨一个新的贸易自由化，服务贸易的一个规则。实际上他定位比这边要高，他要寻找的模式不是很清晰，他是要探讨一个能够全国复制的模式。前海没有那么高的定位，我觉得前海很简单，前海就是尽量地靠近香港，如何做到尽量地靠近像香港，所以对于前海对于广东来说我们有一个模式在那里，我们只要尽量地向他靠近就可以了。简单来说，他的复杂程度没有上海那么复杂，他的影响力应该也没有上海那么大，照道理来说，这个地方可以更放开胆子来做。
根据我自己的经验，如果广东都那么困难的话，我觉得上海应该是更困难。所以我们不要急着去提一个南沙、横琴那么大一个很大的自贸区，你把自己抬得很高以后很困难了，大家都盯着你，你这么大一片如果把南沙、横琴等等那一块的保税区都放在一块，基本上跟香港的面积是一样的。如果这一块完全做成自贸区风险很大了，还不如在前海把他做好，一个小小的地方做好然后再把这个模式进行复制。上海碰到同样的困难，而且会是更大的困难。
【提问】我想问一下施总，现在国内地产出现一个情况，就是在土地招拍挂的时候很多地产的巨头在土地的拍卖竞争方面出手非常大手笔，最后出现了一个情况，很多的土地最后都被那些大的一些房地产企业拿下来了。这种情况出现了一种类似于地产寡头的现象，很多中小地产开发商慢慢消失了，而大的恒大，出现这种情况对中国的房地产是一种积极的作用还是有什么样的影响？
【施永青】其实香港之前，消费者委员会也曾经批评过香港的开发商有出现一些寡头垄断的情况，但是我个人认为这种情况其实不是太严重，开发商之间的竞争还是挺激烈的，也没有出现说开发商可以垄断、主导市场的趋势，市场在变化的时候他也可以出现调整，所以香港我不认为这个寡头垄断的情况严重。
内地的情况，我认为现在最大的问题也不是大的越来越大，其实房地产本身就是需要资本的投资量很大的行业，小的要去做房地产开发是很难的事。所以经过一段的竞争之后，必然是会淘汰一部分，另外大的他现在也不是一个城市里面的开发商，他现在也在搞全国化。这种发展在自由经济下是无可避免的。现在大的开发商，我相信以全国的水平来说，他的市场占有率应该在10%以下，相比其他的行业集中性，房地产还不算太集中的，所以不应该说他会影响这个市场的正常运作，影响正常的竞争。所以我觉得还不是时候要去打压大的开发商。
另外现在中国的问题可能更大的不是开发商钱太多，而是在招拍挂时候的不透明性、不公平性，这个做成的影响更大。有些地方拍卖一举手还没有问第二个、第三个，这个拍卖槌就落槌了，这个造成的影响更大，有些招标明明是我出的钱高我反而拿不到，这个造成的问题更大。所以我觉得你这个问题展示还不用担心。
【宋敏】中国的房地产其实产业的集中度还是比较低的，其实也有相当多的中小的房地产开发商。所以从一个行业的发展历史来说，他肯定是慢慢会有积聚的，越有效竞争力越强，他会做得越大，最终回通过兼并收购整合。中国其实所有的产业都有这个问题，就是分散化。所以在座的地产商都要去思考这个问题，不是说你去兼并别人就是别人兼并你。所以怎么样做好这件事情还是我今天讲的一个主题就是金融，房地产做大了就是金融这一块是很重要的，怎么样利用金融的手段，在资本市场、金融机构这些去发展自己，我觉得这个可能是下面十年一个很关键的点。现在已经上市的房企，特别是在海外上市的一些负气可能有多渠道的融资，我觉得这些可能将来会越来越强。
【提问】我想问一下冯教授，我们公司不是做房地产的，但是做与房地产有关的产业，我们第一个是做全世界最大的马桶盖的生产工厂，第二个是做智能健康养生卫浴。我想问的问题是这样的，因为我们也随着中国房地产的发展，对中国整个人均生活方式态度的改变，我们就把我们的卫浴产品附加一些健康养生，包括中医养生这一块，我想问一下冯教授，我们产品的这种定位以及接下来房地产在中国的发展，尤其是城镇化的发展，对生活方式的改变这个趋势是否相吻合。第二，我们在做市场的情况下，会遇到中国人的固有的生活方式的观念，比如国外讲究养生休闲，但是要改变中国人的生活方式和生活习惯就比较困难。我们在接下来的市场推广过程当中可能会遇到什么样的问题。
【冯科】你问的两个问题都很难，我要回答了以后可以到您那儿当董事长了。
第一个问题，我相信中国未来的地产开发会升级，现在我们很关注有一个社区，包括我们前一段时间探讨的养老地产，有持续的永续照顾社区，这个社区里面老年人终年和孩子生活在一起，教育医疗放在一起，办公通勤很近，这是一种城镇化的趋势。现在大城市就是因为你在郊区住到城里上班比较拥堵，如果你把就业上学放在一个区域，这是你们公司的前景。
第二个问题很难回答，中国人没有这个消费习惯的问题，没有这个消费习惯的话，如果你做第一个进来的话，你可能为后面的人开创了道路但是付出了代价，就像李嘉诚讲的“永远不要做第一”，你去培养消费习惯，后面市场跟风的人会进去。中国人的消费习惯他慢慢地培养还是需要一个时间，比如说我们对保险的理解，比如说我们对西装的防滑衣架的使用，我看见很多中国人有钱人使用的衣架都是很初级的，这就是消费习惯的问题。卫浴这个东西大家可能觉得不以为然，马桶的创新认为总是有限的。所以你在创新的事情可能培养了人的消费习惯，但是可能付出比较大的代价。中国人要改变他的消费习惯，你就要改变整个中国人的状态，现在全球是中国最有资本主义精神，从领袖到地方政府官员，到教授、学生，都是玩命的，太勤奋了。你想让这个国度能够停顿下来，我估计短期的十年八年不太可能，我们是穷疯了，我们在追赶。你说大家都休闲了都不干了，都玩了，中国的经济也停滞了也没人买你的卫浴了，可能需要出现富三代以后，你这个才可能会消费。
【提问】对香港和深圳的同城化怎么看？同城化能不能给深圳和香港带来经济繁荣起到“1+1>2”的作用，同城化以后会对哪些地方起到作用，深圳香港的高铁马上要通的话，对于周边的包括福田火车站这样的一个商业写字楼或者是周边的高端的住宅会不会产生什么样的影响？
【施永青】同城化在经济上其实具备了大部分的条件，经济上、地理环境上基本上是没问题的。主要是政治上的问题，香港人说要跟深圳同城化，很多人会很担心，现在香港人很多人说，不要让香港变成另外一个中国城市，因为如果你去过香港，你也会知道香港跟内地还有很多很基本的分别，你在马路上走的感觉都不一样，治安的程度，遇到法律纠纷得到公平解决的机会，这个感受不单是深圳本地人跟香港人的感受，还有全世界的感受，否则你想同城化是没有条件，如果要同城化，深圳愿不愿意跟香港同呢？你们现在搞前海，有一部分跟香港接近一点也做不到了。前海跟你同城化之后才跟香港同城，你现在还要搞自贸区、特区，就是表示没有条件跟香港同城了，这个是要面对的很多政治上、远见上的问题还没有解决好。
【宋敏】确实是物理上经济上比较容易做到的，但是现在主要还是制度方面、规则方面等等。我觉得如果能够在一个地方有所突破，其实讲到这个，今天我们也讲到横琴，横琴其实他是在这方面做得比前海要先进一点，他实际上是划了一平方公里给了澳门，然后去办澳门大学，然后在那里头基本上所有的法律规则都是按照澳门来做的。我觉得这是一个最好的模式，如果能够做到这个，我们把整个横琴或者是整个前海都做到这样，这是很理想的，但是这个毕竟是很困难的，这个不太可能。
但是时间总是在变化的，我们看这个问题比较动态，深圳也在进步，比如二十年前和现在比已经是不同的深圳了。所以我觉得从长远来说一定是同城化，如果高铁一通大概只有15分钟、18分钟，就是一个城市，人的理念和规章制度我相信也会慢慢有进步，慢慢也会达到一个同样的标准，我相信双方都会互相可以学习，然后互相融合。我还是比较看好，只是比我想像的慢很多。
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（会议结束）
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