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租赁合同中如有承租人维修保养租赁物义务的约定，应如何界定承租人的维修保养义务
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问题提示：在合同履行过程中，因发生雪灾导致租赁房屋坍塌是否构成不可抗力而不能实现合同目的？租赁合同中如有承租人维修保养租赁物义务的约定，应如何界定承租人的维修保养义务？
【要点提示】
尽管气象部门在先进的天气预报技术的支持下，对天气情况作出了一定的预见并及时向社会发布了相关信息，但是如果雪灾地域广、程度深、灾情严重，超出了社会一般大众的预见，并且不能避免并不能克服，则构成不可抗力。
租赁合同中关于承租人维修保养租赁物义务的约定，只能是合同履行期间使用租赁物所需的正常合理义务，出租人并不能免除保证租赁物实现合同目的的义务，当租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
【案例索引】
一审：安徽省宁国市人民法院（2008）宁民二初字第115号（日）
二审：安徽省宣城市中级人民法院（2008）宣中民二终字第72号（日）
原告（上诉人）：安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司。
被告（被上诉人）：宁国市恒泰耐磨材料有限公司。
一审法院查明的事实：日，原、被告签订&合作协议&一份，约定将原告位于宁国市宁阳西路299号院内部分厂房及附属设施租赁给被告使用，维修保养由被告方负责，年租金12万元，期限自日至日，合同签订后，原告将厂房等交付给被告使用，被告交付了租金。2008年1月至2月间，因雪灾致被告租赁使用的厂房及设施被压坍塌，无法生产经营。被告要求原告于2月底前重建厂房，但原告以合同约定由被告维修而拒绝重建；被告于日以雪灾造成厂房坍塌，无法实现合同目的，书面通知原告解除&合作协议&。原告接到通知后，向本院起诉，要求确认被告发出的解除合同通知不具有法律效力。
原告安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司（以下简称通宁公司）诉称：日，原、被告双方订立《合作协议》，将原告位于宁阳西路299号院内部分厂房及附属设施交由被告使用，协议中约定&合作期间房屋及设备一切维修保养由乙方（即被告）负责，期满后根据清单完好地交给甲方（即原告）&，日，原告收到被告&关于解除日签订的《合作协议》的通知&一份，被告以遭雪灾厂房被压塌、原告又不同意在2008年2月底前重建厂房、被告因此失去合同目的为由，通知解除《合作协议》，原告现以厂房维修义务依约应由被告承担，要求判决确认被告以前述理由解除合同的通知不具备法律效力。
被告宁国市恒泰耐磨材料有限公司（以下简称恒泰公司）辩称：原、被告间的&合作协议&实为租赁合同，2008年1月至2月间因遭不可抗力之雪灾，致原告租赁给被告使用的厂房、设备倒塌、损坏，而使得合同目的不能实现，故原告发出的&解除通知&已生效。
宁国市人民法院根据上述事实与证据认为，原、被告就厂房及附属设施签订租赁合同后，在履行合同过程中，因出现了当事人主观上难以预料且在客观上无法抗拒的雪灾这一自然灾害，致租赁的厂房等附属设施坍塌而无法使用的情形，被告书面通知原告解除合同的行为符合法律规定，应属有效，故原告要求确认被告解除合同的通知不具有法律效力的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条第一款的规定，判决：驳回原告安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，邮寄送达费20元，合计人民币120元，由原告安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司负担。
一审宣判后，安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司不服，提出上诉称：(1)本次雪灾不属于不可抗力，因为每天有天气预报可以预见，及时清除屋顶上的积雪可避免房屋倒塌，应属可以克服。（2）协议明确约定恒泰公司负责房屋和设备的维修保养，及时清除屋顶上的积雪避免房屋倒塌系恒泰公司应尽的义务，恒泰公司未履行义务，造成了通宁公司本可避免的经济损失。(3)本案既不存在不可抗力情形，也无证据证明房屋无法修复，不能实现合同目的。而被压塌的房屋是可以修复的，恒泰公司不履行维修保养义务，恒泰公司通知解除合同不符合《合同法》第九十四条第（一）项规定的法定解除条件，系滥用合同法定解除权以达到逃避履行合同义务的目的。故原判认定事实错误，导致适用法律错误，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人恒泰公司辩称：本次雪灾是属于不可抗力范围的自然灾害，虽有天气预报，但下雪时间之长、灾情的严重造成房屋倒塌的后果都是无法预见和不能克服的，应属不可抗力。合同约定的维修保养义务应属正常的保养及被上诉人不当使用租赁物造成的损坏的维修。而本案雪灾造成房屋全部坍塌，显然不属于维修范围。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
宣城市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
宣城市中级人民法院经审理认为，上诉人通宁公司与被上诉人恒泰公司签订的合作协议实为财产租赁协议，合法有效。本案的争议焦点是合同履行过程中因发生雪灾致房屋坍塌是否构成不可抗力并致不能实现合同目的。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：&本法所称的&不可抗力&是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。&可见，不可抗力是人力所不可抗拒的力量，它是独立于人的行为之外，不受当事人的意志所支配的现象。而自然灾害即属于不可抗力的范围，就本案而一言，尽管随着天气预报技术的进步，有关部门就当时的天气情况作出了一定的预见并及时向社会发布了相关信息。但本次雪灾地域之广、程度之深，灾情之重均为社会大众和本案当事人所周知，也是社会一般大众不能预见、不能避免并不能克服的，客观上也不能要求恒泰公司对此加以预见、避免并予以克服，故应认定为不可抗力。合同约定恒泰公司负有房屋和设备的维修保养义务系基于合同履行期间使用租赁物所产生的正常合理义务，对因雪灾这一不可抗力因素造成的租赁物的损坏，承租人恒泰公司不应负担过分的维修保养义务，且恒泰公司提供的现场图片表明租赁物坍塌损坏严重，已无修复的可能，恒泰公司租赁合同的目的已不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，即&因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同&。故恒泰公司有权解除合同，其通知通宁公司解除合同符合法律规定，应为有效。通宁公司上诉理由不能成立，其上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人安徽省宁国通宁耐磨材料有限公司负担。
本案中主要存在以下法律问题：(1) 2008年雪灾能否界定为不可抗力，不可抗力应如何界定？（2）承租人有哪些维修义务，当事人关于租赁物维修义务的约定是否能从根本上免除出租人对租赁物的维修义务？
一、不可抗力的界定
根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。正因为不可抗力事件具有不可预见性和偶然性的特点，决定了人们不可能列举出它的全部外延，也不可能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件所以，尽管世界各国包括我国在内都承认不可抗力是一项免责条款，是当事人主张免除责任的法定理由，但没有一个国家能够确切规定不可抗力的范围，而且由于习惯和法律意识不同，各国对不可抗力的范围理解也有所不同。因此，审判实践中关于不可抗力的界定，我们应严格按照我国法律规定的主客观标准，不能简单地将自然灾害等客观事件本身与法律意义上的不可抗力画等号。具体到本案，尽管现在的科学技术可以准确预报未来两三天之内的天气预报，但对于2008年春节前，安徽省宁国市连续普降大雪，对于50年一遇的大雪灾害，天气预报不可能准确地予以预见，也不可能要求当事人在两三天内做出有效的防范措施。如果让被上诉人对自己主观上无法预见，客观上又不能避免和不能克服的事件（因大雪造成厂房坍塌）所造成的损害承担责任，不仅达不到民事责任的目的，对于承担责任的人也是不公平的。因此，2008年的雪灾依法应认定为不可抗力，本案上诉人认为本次雪灾不属于不可抗力的上诉意见不能成立。
二、承租人的维修义务
所谓维修，是指当租赁物出现不符合合同约定的使用收益状态时，对租赁物进行修理和维护，以使承租人按照约定对租赁物为正常使用收益。因租赁物的维修义务是租赁期间经常发生的问题，所以在租赁合同中，如果当事人没有例外约定，因租赁物本身出现的问题，应由出租人负租赁物的修缮义务，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。如果双方约定维修义务由承租人承担的，应当依照约定。但承租人的维修义务应包括哪些&范围，法律及其司法解释并无规定。根据我国《合同法》第二百三十一条，即&因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同&的规定，我们认为承租人的维修义务应界定在承租人按约定使用租赁物的情况下出现的合理损耗或者是由租赁物的性质所要求的对租赁物的正常维护，如果不是因承租人的保管使用不善造成租赁物的损坏的，则承租人不负维修的义务。对承租人维修义务的如此界定，既与前述法律规定不相冲突，也符合民间在房屋租赁合同中有关&大修出租人，小修承租人&的民间习惯。因此在本案中，因不可抗力造成被上诉人租赁的厂房等附属设施坍塌而无法使用，其维修责任应由上诉人承担，承租人不应负担过分的维修保养义务。
（一审合议庭成员：程晓军　　刘国友　吴珂君 二审合议庭成员：程同彬　　司含江　 凌宏伟 编写人：安徽省宣城市中级人民法院　凌宏伟 责任编辑：袁春湘 审稿人：曹守晔）
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　　乙方：（承租人）
　　双方经友好协商，根据《合同法》及国家、当地政府对房屋租赁的有关规定，就租赁房屋一事达成以下协议:
　　第一条甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权.乙方确保了解该房屋全貌，并以现状为准。
　　第二条出租房屋坐落于，房屋建筑面积平方米，房屋门窗完好，水、电、气、暖供应正常，（天然气表显示数字为立方，电表显示为度）。房屋租赁期限：自二0一一年月日至二0年月日止。
　　第三条租金每月人民币元（因该家属院费和垃圾费等，均由乙方承担）。
　　第四条租金每半年支付一次；自本合同生效之日起，乙方应先行向甲方支付六个月的租金合计元整；以后应在半年到期后的前10日内付清下半年度的租金。租金以现金支付，甲方收取租金时向乙方出具收条。乙方还应向甲方交纳押金元，和首次租金一并交付，合同到期后乙方对房屋现状如无损毁，该押金全额退还给乙方，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补足。该押金无利息。
　　第五条租赁期间，乙方因正常生活之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、治安费等均由乙方承担；
　　第六条租赁期间，乙方不得将房屋转租给第三方使用，否则，甲方有权单方终止合同，并收回房屋，且可以追究乙方的违约责任。
　　第七条租赁期间，甲方应负责房屋的正常维修，或委托承租方代行维修，维修费由甲方承担。甲方应保证房屋能满足乙方正常使用和居住之需要。
　　第八条租赁期间，如房屋发生非因乙方原因造成的自然损坏，或人为损坏，或屋面漏水等，影响乙方正常居住生活事由的，甲方应在接到乙方通知之日起七天内予以修缮，超过七天，乙方有权自行修缮。修缮费用由甲方承担。
　　第九条租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提前一个月书面通知乙方。解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算。
　　第十条租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算。
　　第十一条租赁期间，乙方未经甲方同意改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙、安装窗和防盗门等，须事先征得甲方同意。
　　第十二条乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，在合同期满搬出时可一次折价转让给甲方；双方如无法达成协议，则乙方应自合同期满之日起七天内自行拆除，恢复至房屋原状。超过七天，甲方有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由乙方在合理数额内承担。
　　第十三条根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找房屋确实有困难或另有其它特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后7日内房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。
　　第十四条租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。第十五条租赁期满，乙方需续租，应提前30天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约；如在接到乙方书面通知之日起30天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长一年，自30天期满次日起计。
　　第十六条对于因本协议履行而发生的争议，双方应协商解决，协商不成，可向房屋所在地法院诉讼。
　　第十七条本协议自双方签字之日起生效，本合同另有约定或法律、行政法规有规定的，则从其约定或规定。
　　第十八条乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任
　　第十九条本协议一式四份，甲、乙双方各存二份，均具有同等法律效力。
　　第二十条本协议如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与协议具有同等效力。如补充规定与本合同有条款不一致，则以补充规定为准。
　　第二十一条本协议自双方签字之日起生效。
　　附：房屋内现有财产清单。
　　甲方签字：乙方签字：
　　（出租人）（承租人）
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合同的本质是双方的合意，在合同履行的过程中往往更需要双方的相互信任，合同责任是指因违反合同约定的义务、合同附随义务或违反《合同法》 规定的义务而产生的责任 。
合同的本质是双方的合意，在合同履行的过程中往往更需要双方的相互信任，合同责任是指因违反合同约定的义务、合同附随义务或违反《合同法》 规定的义务而产生的责任 。下面的一起相关案例及涉案常识，供各位参考。
【案情追溯】
某年4月，A租赁公司与B机电厂签订了融资租赁合同，合同约定由租赁公司按照的要求，从国外购买设备3台，租给B机电厂使用，租期2年。同年6月设备抵达某港，但由于购买人是A租赁公司，所以运单上载明的收货人是A租赁公司。设备到后，A租赁公司通知B机电厂前去提货。当B机电厂到港口提货时被拒绝，理由是收货人是A租赁公司。B机电厂急忙电告A租赁公司派人解决，但A租赁公司以承租人为租赁物的接受人为由未及时派人前往港口提货，后来B机电厂通过别的办法提取了设备，但由于耽误了提货期限被港口罚款2万元。B机电厂认为是A租赁公司延误了提货期限，向A租赁公司索赔罚款2万元无果，遂向法院提起诉讼。
【案情疑云】
这笔罚款应由谁负担?为什么?
【律例拨雾】
根据《合同法》第245条的规定：&出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。&本案中造成B机电厂被罚款的主要责任在A租赁公司。应由A租赁公司承担责任。尽管按照融资租赁合同的约定，B机电厂是使用设备的人，应该前去提货，但由于运单上写明收货人是A租赁公司，故B机电厂无法提出设备，而A租赁公司在知道情况后未及时派人前去处理导致延期提货，A租赁公司未保证承租人B机电厂及时提取租赁物，B机电厂未能按合同约定及时享有对租赁物的占有和使用权，所以过错在A租赁公司，应由A租赁公司承担责任，即向B机电厂赔偿2万元。
【涉案常识】什么是合同责任
合同责任是指因违反合同约定的义务、合同附随义务或违反《合同法》 规定的义务而产生的责任 。
合同责任的性质这一问题，学术界、司法界素有争议，主要有三种意见：一种意见认为，合同责任是属于补偿性质，在于补偿债权人利益受损而为之救济，即因受损方的违约行为而约债权人造成的实际损失，债权人因此而获取的救济。第二种意见认为，合同责任是违约行为的一种法律制裁，具有惩罚性，惩罚金可高于受损方实际损失。这是从违约方角度来说，认为责任本身就是一种制裁。
第三种意见认为，合同责任既具有补偿性，又具有惩罚性，但以补偿性为主。第三种意见，其理由如下：首先，从合同责任的立法目的看，是为了维护合同的严肃性和维护市场经济秩序。违约行为的发生一般都以一定程度的损害事实为显形特征，这种损害是发生在违约方和守约方之间的，并且同违约方的违约行为有关联。根据报应学说，就必须找到守约方和违约方之间的利益冲突平衡点，给予守约方权利救济，补偿其损失。同时，给予违约方惩罚，以实现社会法的公平价值。
其次，从合同责任的内在要求看，主要侧重于赋予债权人利益的权利救济，弥补其受到的损失。这种损失中应该包括一些不能够精确计算的部分，在某种意义上讲，这一部分是带有对违约方的惩罚性质，而可计算的部分属于补偿性质。
再次，从合同当事人意思表示看，双方订立合同时，都希望从合同中获得期待利益，并因此产生了依赖关系。基于这种原因，双方自愿设定一些条款以促成合同实现，一旦发生违约行业，守约方将理所当然取得补偿损失的请求权利，而违约方则承担处罚。这种当事人之间权利的取得和义务的设定都基于双方自愿，只要不违背法律规定，公抶良俗，法律是应该支持的。
最后，从合同责任的社会效果来看，应该支持其积极地有利于社会发展的方面。如果将合同责任只限于补偿性，一旦发生纠纷诉至法院或仲裁机关，将必须花很多时间去弄清一些细小问题，或者查清的确很难查清的隐形损失，这样将浪费不必要的人力物力，对社会资源则无益是种浪费，而且也加大了司法机关的工作负荷量。不如根据当事人合同约定及时做出裁决，只有当过高或不合理的情况下，法院可予以变更，这样有利于纠纷的解决，也可减少举证、质证的麻烦，符合诉讼经济原则。
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