建议 投资写字楼要看四大硬指标|写字楼|空置率_凤凰资讯
建议 投资写字楼要看四大硬指标
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”佳宇副总裁陈正斌认为，选择好的写字楼，一定要留意是否有足够多的车位。无论是解放碑还是观音桥，只要是车位较充分的写字楼，其租金水平都比较高。以解放碑英利IFC为例，该写字楼不仅有20部电梯，同时还有638个车位。因为这一系列良好的指标，让英利IFC短短一两年时间，便将其月租金水平提高到150—170元/平方米。
原标题：建议 投资要看四大硬指标那么对于各区域写字楼供应严重失衡的格局，投资者应该注意哪些才能规避风险？获得稳妥的租金收益？对此，重庆晨报记者走访了多名业界资深人士。指标一：地段万达重庆副总经理邓孝华表示，地段的核心价值是该地段所拥有的城市资源，如交通资源、道路资源、区域经济结构、国际资源、景观资源等的结构与强度。在写字楼的开发与经营中，实现地段价值的最大化，也就是整合、优化与利用好与商务办公紧密相关的城市资源，产品价值才能与地段价值相匹配，产品也才能发挥持续的效能。因此，邓孝华建议，选择写字楼，尽可能要在商圈或紧邻商圈的地段。但如果一个商圈写字楼供应量猛增，就应该小心其市场的容纳能力。指标二：单梯服务面积按正常的办公舒适度来看，一栋写字楼的电梯数量与总面积是相对应的，正常情况下单梯服务面积维持在4500平方米左右最合适。以重庆目前做得较好的写字楼为例，大都会商厦共12部电梯，其单梯服务面积约为4275平方米；观音桥世纪英皇配置13部电梯，单梯服务面积约为4735平方米；巴南万达广场写字楼单梯服务面积约为4600平方米。邓孝华认为，从这一参考指标上选写字楼，将是比较合理的，这也是大都会商厦与其他解放碑的写字楼相比，这么多年其租金水平能一直稳居头把交椅的重要原因。指标三：车位”佳宇副总裁陈正斌认为，选择好的写字楼，一定要留意是否有足够多的车位。无论是解放碑还是观音桥，只要是车位较充分的写字楼，其租金水平都比较高。以解放碑英利IFC为例，该写字楼不仅有20部电梯，同时还有638个车位。因为这一系列良好的指标，让英利IFC短短一两年时间，便将其月租金水平提高到150—170元/平方米。指标四：公共空间邓孝华表示，写字楼的公共空间往往也决定着其写字楼的投资价值是否更长远。有很多写字楼过道空间仅1.5米，这种公共空间给人将是非常拥挤的状态，不太适合投资。正常情况下，过道空间至少要保持在2.2米以上。除上述4大指标外，专家们认为，事实上须注意的指标还有很多，如写字楼的空调配置；如系统整合配置，如电力系统、照明系统、空调系统等，以及优质的物业管理等，都有可能影响写字楼的租金收益。主城写字楼 区域供给严重失衡投资一定要看单梯服务面积、车位、地段、公共空间等硬指标商业地产主持记者 吴从斌现状 供应量北区偏高南区偏低早在7月，著名机构戴德梁行便发布统计数据，今年第二季度，重庆甲级写字楼市场整体空置率达到41.46%。支撑这份高空置率数据的区域，主要集中在江北、渝北两大区域。与之相反的是，三峡广场、杨家坪、龙洲湾等区域的写字楼需求因供应量的相对较少，导致这些区域大量办公场地集中于、住宅等场地。以巴南区为例，巴南区注册企业3000余家，但真正使用写字楼办公的企业却只占非常少的数量。除部分中小企业没打算到写字楼办公外，还有相当一部分机构，如证券、保险、大型教育培训等行业难以找到合适的写字楼。据了解，正是这种现象，巴南龙洲湾的为数不多的如城南未来、都汇里等写字楼项目，几乎开盘便被一抢而空。紧缺的写字楼资源，让龙洲湾板块在整个重庆写字楼供应量居高不下的行情下特别显眼。一边是1000余万平方米的潜在供应量，一边难以寻找合适的写字楼，大量机构被迫在住宅、老旧办公楼、临街等处办公……8月中旬以来，重庆晨报记者针对重庆主城区写字楼供应调查发现，重庆写字楼供应结构严重失衡：北区写字楼供应严重偏多，但南区、西区部分区域写字楼却呈现供不应求的格局。
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我们需要怎样的投资建议
在我未学习价值投资以前，我也常听在媒体报刊中的许多投资建议，这些投资建议的格式通常是这样的：“二级市场上，该股走势较为稳健，在经过4个多月的充分调整后，该股近期频频放量，主力吸呐迹象较为明显，由于具备了强大的股权增值、券商及LED题材，随着某某的连拉3个涨停，蓄势充分的该股其强劲的拉升行情已进入临界点，可积极关注。”还有一种又是这样的：“我们预测05、06和07年EPS分别增长16%、38%和45%至0.92、1.27和1.83元，对应06、07年市盈率17.3x和12.6x，06、07年市净率分别为2.34x和2.07x。结合其突出的成长性和ROE水平的快速提升，我们认为其估值水平不高，值得买入。”从前我也常常被这些建议所迷惑，于是忙活起来，不是“积极关注”，就是“马上买入”，但结果往往是南辕北辙，股价既不“拉升”，业绩也不“提升”，那么我两头挨打那是必然的。于是我经常思考，我们究竟需要怎样的投资建议？
在我学习了价值投资以后，多少也能够像鲁迅先生在《摩罗诗力说》一文中所说的“热力无量,涌吾灵台”了，灵台者,心也。现在我知道了我需要的是怎样的投资建议。1949年，沃伦·巴菲特在内布拉斯加大学的最后一年，买了一本本杰明·格雷厄姆的《聪明的投资者》。巴菲特说，他这本书中学到了三个原则，这三个原则都很简单：
第一个原则，你一定要将股票视为公司的一部分，而不是将其视为什么变化莫测的东西，也不是听信你的经纪人或邻居的判断。如果你能仔细检视公司，能深入理解企业的价值取向，你就能够获利。
第二个原则，股票市场是为你服务的，不要听命于它们，这里涉及你对股票和股票市场涨涨跌跌的心态。
第三个原则，你永远也不能完全精确地计算出某一只股票的价格，你所做的只是估计。如果你估算某公司股票的价格在每股80至100美元之间，如果你能以60美元的价格买入，不要犹豫，去买进吧！要发现重大偏差之所在，如果你能以其价值三分之二的价格买入股票，去买吧！
巴菲特后来回忆道，“这些原则改变了我的一切”。可以说这就是最好的投资建议，因为它思路明晰，极具逻辑性，符合商业原理。
现在让我们看看巴菲特是如何运用这三个原则进行他的股票交易的。还是以中国石油为例，根据巴菲特在年报所说的，“去年我们有一笔很大的卖出。在2002 年和2003 年，伯克希尔用4.88
亿美元买入中石油公司1.3％的股权。按这个价格，这个中石油公司的价值大约为370
亿美元。查理和我那时感觉该公司的内在价值大约应该为1000亿美元。到2007
年，两个因素使得它的内在价值得到很大提高：油价的显著攀升；以及中石油的管理层在石油和天然气储备上，下的大工夫。到去年下半年，公司的市值上升到2750
亿美元，大约是我们在与其他大型石油公司比较后，认为它应该有的价值。所以，我们把手里中石油的股票卖了40
亿美元。”
很显然，这一笔交易完全符合三个原则：
其一，因为巴菲特把股票视为公司的一部分，既能够仔细检视中国石油这家公司，又能够深入理解其价值取向，所以他获利就是很自然的事了。
其二，当巴菲特卖出中国石油之日，正是市场高奏凯歌之时，尽管中国石油股票还在上涨，但是巴菲特却不为表象所诱惑，没有听命于市场，在别人贪婪之际而恐惧，坚决卖出。
其三，并没有精确地计算出中国石油股票的价格，所做的只是估计。估算的价格大约在1000亿美元，以370亿美元的价格买入，仅以其价值三分之一多的价格买入，这是因为在那时确实“发现了重大偏差之所在”。
&&&&巴菲特曾在2006年的公司报告中向股东们介绍他的老朋友沃尔特·施洛斯及其儿子爱德文。他说，他们从来不听信什么内线消息，实际上，即使是“外界”的信息，他们也很少使用，完全只运用一些特定的统计方法，而那是施洛斯在与格雷厄姆共事时所学习到的。在接受1989年《杰出投资人文摘》杂志采访时，被问道：“请问该如何归纳你们的投资法则？”爱德文的答复是：“我们只是努力买便宜的股票。”巴菲特写道，“如此来看，现代的投资组合理论、技术分析、总体经济学派、及许多复杂的运算法，对他们来说，似乎太多余了。”
就是遵循这一不具实质风险——也就是资本的永久损失——的策略，施洛斯在他47年的合伙事业所创造出的成果，戏剧化地超越了标准普尔500指数的同期表现。而且值得一提的是，这是以投资约1000家、大多为冷门的股票，所缔造出来的纪录。如果只有少数几支股票的大胜，并不能完全解释他的成功。因为保守估计，基金经理中也应有数以百万计的交易，是（1）以随机的方式来选股，（2）与施洛斯购买的数量相当，（3）与施洛斯同时卖出持股。但即使是当中最幸运者，也难以接近施洛斯的纪录。这说明一件事实：施洛斯47年来的成果，绝对不是机运所能解释的。
可见，一旦采用了价值投资的策略，施洛斯及其儿子的方法就与巴菲特近似，并没有什么不同。如此看来，他们确实不需要“近期频频放量，吸呐迹象明显，蓄势充分，积极关注”的陈词，也不需要貌似精确，“快速提升，估值不高，值得买入”的滥调，当然更不需要所谓的“价值投机，波段操作”的字眼。
所以，我需要类似于格雷厄姆式的投资建议，因为我深信只有那种建议才是有效的。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。李大霄：股市局部风险严重 建议投资者特别要远离创业板 _ 股票频道 _ 东方财富网()
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李大霄：股市局部风险严重 建议投资者特别要远离创业板
连日来，股市火热的程度让人诧异，除了券商佣金收入屡创新高，银行的资金被挪走的现象也并不少见。一家股份制银行客户经理说，“最近确实有一些客户把到期的理财产品等资金挪走，但都是大资金量的客户，也都是对投资比较有经验的。”
　　连日来，股市火热的程度让人诧异，除了券商佣金收入屡创新高，的资金被挪走的现象也并不少见。一家股份制银行客户经理说，“最近确实有一些客户把到期的等资金挪走，但都是大资金量的客户，也都是对投资比较有经验的。”由于股市火热，不少投资人前来咨询，想要提前赎回理财产品。　　就在股民跑步入市的同时，有个人却大声疾呼，说现在是中期顶部。他就是英大证券首席经济学家李大霄。李大霄认为，局部风险其实还是比较严重了，到了一个不得不提醒的这么一个地步了。　　经济之声：我们正式请出李所长，说下全称，英大证券研究所所长李大霄先生，李所长您觉得目前的趋势您怎么看？　　李大霄：目前市场趋势确实已经从一个比较谨慎的情况转为有一点过热的情况。我不得不泼冷水，提醒局部的风险，局部风险其实还是比较严重了，到了一个不得不提醒的这么一个地步了。我觉得我有责任告诉全国的听众朋友，这个时候这些局部的泡沫像危险五类，这五类的股票是风险远大于机会的，这个时候去这个买五类股票，风险和收益是极不对称的，这时候应该是避开它们，远离它们才能实现比较幸福美好的人生。　　我建议低风险承受能力者远离这五类股票，特别特别远离。第二这是就算是高风险承受能力者要把自己的高风险的仓位降到1%以下，这样才能更好的保护自己。　　经济之声：您再跟我们详细解释一下，您觉得风险大的那五类股票都有那些？　　李大霄：一个是小股票。中国投资人20多年以来一直都崇尚小股票，所以造成了小股票的估值要比大股票要贵很多很多，这个逻辑在前20年是成立的，但为什么在这个地方要提醒，因为注册制就要到来了，加速发行要到来了，双向交易就要到来了，国际化就要到来了，退市就要到来了。那这种情况下那小股票高估存在的基础它就不复存在了。小股票为什么会高估，因为那个时候是处于供不应求的这个阶段，在市场建设的初期，小股票通过大规模高速扩大，扩大的过程里能享受高溢价，但往后的市场我看小股票比大股票要贵5到10倍的基础，它就不复存在了。　　新股票要注意的，新股票我觉得也是一个非常大的误区，新股票现在是比老股票贵5-10倍，这种情况我认为也是不合理的，为什么？因为新股票经过时间的推移，它会确定性的变成老股。这一点是没有任何人推翻这个逻辑的，但是新股票比老股票要贵5-10倍的这么一个基础，它是建立在我们新股发行，炒新股的这么一个基础上，炒新股的人通过新股供应的稀缺性来狂炒新股，用新这个概念吸引一些不明就理念的投资人，是这么一个逻辑关系。但是通过时间的推移，它会确定变成老股的这么一个过程。　　经济之声：什么样的一个契机会刺破目前的泡沫？　　李大霄：我觉得最近其实有很多的迹象，包括新股的供应，当新股的供应到了一个临界点的时候，会成为刺破泡沫的一针；还有一个是双向交易，4月16号的中证500股指期货出来以后，这个大家要注意这个节点的变化；还有一个节点的变化是新三板转板，第四个是深港通，当深港通推出的时候，A股的创业板100倍，和香港的创业板10来倍的这么一个对接出来之后，这个市场的第四根针就出来了，第五根针就是我们整个的投资人当它的趋势万一发生一点点变化的时候，做空杀空的力量也是不可轻视的。
(责任编辑：DF142)
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摘要不要团队行动，但需要有一个团队。一个人不可能获得全部信息。一个天使可能会懂市场，另一个了解创始人，而另一个可能懂客户基础。所以如果每次有天使加入这轮融资，他们就会带来信息。好好利用这些资源。
　　1.不要团队行动，但需要有一个团队。一个人不可能获得全部信息。一个天使可能会懂市场，另一个了解创始人，而另一个可能懂客户基础。所以如果每次有天使加入这轮融资，他们就会带来信息。好好利用这些资源。　　2.不要过早决定和投资过频。你可以在你看的20到30个项目中选择一个投资，如果你超过这个度，就投资过频了。　　3.你需要有个品牌。真正好的投资是显而易见的，那样的项目每个人都想投，如果你也想分一杯羹，那需要有自己的品牌。这个可能是你之前投了一个非常成功的公司带来的。建立一个品牌并不是举办一个咖啡派对，浅联系不能带来什么。如果你的办公室位于沙丘路（位于门洛帕克（Menlo Park）市的沙丘路（Sand Hill Road）是硅谷着名的风险投资大街，这里聚集了大批风险投资基金 ）或市场大街，那么你可能不会遇到好的投资。如果你没有各处奔波去了解创业者，那么你该好好联系下VC模式了。　　4.谦逊。当你整天坐在办公室，创业者过来向你要钱你往往又不拒绝，这样最终会给你带来麻烦的。问题就在于如果一个“马克·”走进来，他们往往真人不露相。如果你傲慢地对待他们，他们可能会拒绝你。　　5.你的工作是需要理性的。不要试着去创建一家公司。也不要想着去掌权，如果你没有这些权力，你也没兴趣去使用。　　6.过滤。每个成功者的定位都是独特的，因为他们做的是全新的事情。但失败者也失败在常见的错误上，比如投资有一个创始人的公司。你将会发现你可以建立过滤器，“做你喜欢做的事”都可以成为一个过滤条件。　　7.成功的路很多。由于经验有限，你应该谨慎地对待投资。
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